Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 24 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/02404
N° Portalis 352J-W-B7H-CZEZ2



N° MINUTE : 4

Assignation du :
09 Février 2023


Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [S] [F][2]

[2] 
[Adresse 8]
[Localité 9]





JUGEMENT 
rendu le 24 Juillet 2024
DEMANDERESSE

S.A.S. MAISONS DU MONDE FRANCE
[Adresse 16]
[Localité 6]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497



DEFENDERESSE

S.C.I. IMMOBILIERE DU [Adresse 7]
[Adresse 4]
[Localité 18]

représentée par Maître Alexis LE LIEPVRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0176

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 04 Juin 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2013, la S.C.I. IMMOBILIERE DU [Adresse 7] a donné à bail commercial à la société LA HALLE, aux droits de laquelle vient la S.A. MAISONS DU MONDE désormais dénommée MAISONS DU MONDE FRANCE suite à la cession du bail intervenue le 30 octobre 2015, des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 18] pour une durée de douze années entières et consécutives ayant commencé à courir le 17 septembre 2013 pour se terminer le 16 septembre 2025, moyennant le versement d’un loyer annuel comportant un loyer minimum garanti de 1.100.000 euros hors charges et hors taxes, avec une réduction lors des deux premières années du bail, hors indexation, et un loyer variable additionnel fixé à 6 % du chiffre d’affaires hors taxes.

Les locaux sont désignés contractuellement comme suit :

“- Au rez-de-chaussée : un local commercial d’une surface d’environ 1.016,80 m²,
- Au 1er étage : un local commercial d’une surface d’environ 516,90 m²,
- Au 1er sous-sol : un local commercial d’une surface d’environ 955,30 m²,
- Au 2ème sous-sol : une réserve d’environ 90,40 m²,
soit une surface totale d’environ 2.579,40 m²”.

Suivant un acte sous seing privé en date du 30 octobre 2015 et régularisé entre la S.C.I. IMMOBILIERE DU [Adresse 7] et la société MAISONS DU MONDE FRANCE, la destination contractuelle des locaux a été modifiée afin de permettre “l’usage exclusif de commerce de détail pour les activités suivantes limitativement énumérées, sauf pour les surfaces à usage d’archives et à usage de locaux techniques :
“vente d’équipement de la maison, meubles et objets de décoration, art de la table et linge de maison”.
Ces activités seront exploitées sous l’enseigne “Maisons du Monde” que le Preneur s’oblige à maintenir pendant toute la durée de son exploitation au titre du Bail et de ses renouvellements (...)”.

Le loyer minimum garanti de 1.100.000 euros hors taxes et hors charges n’a pas été modifié. Les modalités de son indexation ont été réajustées afin de prévoir comme indice de base, le dernier indice ILC publié à la date de prise d’effet de l’avenant.

En revanche, le loyer variable additionnel a été fixé à compter du 30 octobre 2015 à “la différence positive entre un pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes, fixé à huit (8) %, et le loyer minimum garanti (...)”.

Par actes extrajudiciaires délivrés le 19 novembre 2020 à la S.C.I. IMMOBILIERE DU [Adresse 7] et le 24 novembre 2020 au gestionnaire de biens, la S.N.C. GECINA MANAGEMENT, la société MAISONS DU MONDE FRANCE a sollicité la révision du loyer à la valeur locative estimée à 600.000 euros hors taxes.

Par courrier en date du 7 janvier 2021, le gestionnaire de biens, la S.N.C. GECINA MANAGEMENT, a répondu à la société MAISONS DU MONDE FRANCE que la révision triennale prévue par les articles L. 145-37 et suivants du code de commerce ne s’appliquait pas aux loyers dits “binaires” se prévalant d’une jurisprudence constante.

Par un mémoire préalable signifié par acte extrajudiciaire du 16 novembre 2022, la société MAISONS DU MONDE FRANCE a sollicité la fixation du loyer annuel révisé à compter du 19 novembre 2020 à la somme de 600.000 euros hors taxes.

Par acte extrajudiciaire du 9 février 2023, la société MAISONS DU MONDE FRANCE a fait assigner la S.C.I. IMMOBILIERE DU [Adresse 7] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir fixer le loyer annuel révisé à compter du 19 novembre 2020 à la somme de 600.000 euros hors taxes.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié le 15 mai 2024, la société MAISONS DU MONDE FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L. 145-33, L. 145-38, R. 145-23, R. 145-30 et suivants du code de commerce,

- Juger qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes ;
- Fixer le loyer annuel révisé à compter du 19 novembre 2020 à la somme de 600.000 euros hors taxes ;
- Juger que le trop-perçu de loyers depuis le 19 novembre 2020 portera intérêts au taux légal avec capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Subsidiairement,

- Ordonner une mesure d’instruction, avec la mission de donner son avis sur la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative et sur la valeur locative du loyer du bail révisé conformément aux dispositions de l'article R. 145-30 alinéa 3 du code de commerce ;
- Fixer le loyer provisionnel, pendant la durée de l'instance, à compter du 19 novembre 2020, à la somme de 600.000 euros hors taxes ;

En tout état de cause,

- Condamner la S.C.I. IMMOBILIERE DU [Adresse 7], à verser à la société MAISONS DU MONDE FRANCE la somme de 5.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la S.C.I. IMMOBILIERE DU [Adresse 7] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX, en application de l'article 699 du code de procédure civile.


A l’appui de ses demandes, la société MAISONS DU MONDE FRANCE soutient que la jurisprudence citée par la partie adverse concerne la fixation du loyer de renouvellement et non la fixation du loyer révisé en cours de bail ou dans le cas d’une révision de loyer, des cas d’espèce où il ressort des clauses contractuelles que la partie fixe et la partie variable du loyer sont indivisibles. Elle fait valoir que lorsque les parties ont clairement distingué la partie variable et la partie fixe du loyer, il serait contraire à la volonté du législateur et à la jurisprudence de la Cour de cassation d’exclure la révision légale de la partie fixe du loyer même en l’absence de clause contractuelle expresse donnant compétence au juge des loyers commerciaux.

Elle expose qu’en l’espèce et malgré l’utilisation du terme “loyer minimum garanti de base”, les parties sont convenues du versement d’un loyer binaire dont les deux composantes sont divisibles et qu’en outre, la clause 4.1.3 “indexation” stipule expressément que “les Parties restent fondées à voir réviser le loyer en application des dispositions d’ordre public des articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de Commerce”.

Elle ajoute que la révision triennale est l’unique moyen en l’espèce pour le preneur d’obtenir judiciairement une diminution du loyer facturé ; que la clause relative à la fixation du loyer de renouvellement (4.1.4) prévoit en effet un plancher (le “dernier loyer acquitté au titre du Bail à renouveler”), de sorte que si la révision légale est exclue, le loyer minimum ne peut qu’augmenter, en l’absence de baisse de l’indice depuis maintenant de nombreuses années, et être déconnecté de la valeur locative. Elle souligne que cette situation n’est pas économiquement viable pour le locataire.

Se fondant sur deux rapports d’expertise unilatérale établis par Monsieur [H], la société MAISONS DU MONDE FRANCE soutient que l’augmentation de la vacance commerciale sur le [Adresse 11] constitue une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et que la valeur locative peut être estimée à 600.000 euros hors taxes et hors charges. Elle en conclut qu’une variation de plus de 10 % de la valeur locative (par rapport au loyer minimum garanti de 1.100.000 euros hors taxes) est caractérisée.


Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié le 30 avril 2024, la S.C.I. IMMOBILIERE DU [Adresse 7] demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L. 145-37, L. 145-38, R. 145-23 et suivants et R. 145-30 du code de commerce,
Vu l’article 122 du code de procédure civile,

In limine litis,

- Dire et juger qu’en présence d’un loyer binaire stipulé par les parties au bail du 20 septembre 2013, le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour statuer sur la demande de révision triennale introduite par la société MAISONS DU MONDE FRANCE ;

A défaut, si le juge des loyers commerciaux estimait que la stipulation par les parties au bail du 20 septembre 2013 d’un loyer binaire n’excluait pas par principe sa compétence pour statuer sur une demande de révision triennale,

- Dire et juger que les parties au bail du 20 septembre 2013 n’ont pas entendu redonner compétence au juge des loyers commerciaux pour statuer sur une demande de révision triennale malgré leur intention d’adopter un loyer binaire ;

En tout état de cause,

- Dire et juger que la société MAISONS DU MONDE FRANCE est irrecevable en sa demande de révision triennale introduite par assignation du 9 février 2023 à l’encontre de la S.C.I. IMMOBILIERE DU [Adresse 7] ;
- Condamner la société MAISONS DU MONDE FRANCE à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

A titre principal, si la société MAISONS DU MONDE FRANCE était jugée recevable en sa demande,

- Dire et juger que la société MAISONS DU MONDE FRANCE ne rapporte pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de dix pour cent (10 %) de la valeur locative ;
- Débouter la société MAISONS DU MONDE FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Fixer le montant du loyer révisé à somme de 1.306.034,28 euros hors taxes et hors charges, correspondant au montant du dernier loyer indexé en application du bail du 20 septembre 2013, étant précisé que si le loyer indexé en application du bail du 20 septembre 2013 a évolué entre la date des présentes et la décision à intervenir, le loyer révisé sera fixé au montant du dernier loyer indexé, le mécanisme contractuel de l’indexation devant continuer à s’appliquer ;
- Condamner la société MAISONS DU MONDE FRANCE au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

A titre subsidiaire,

- Débouter la société MAISONS DU MONDE FRANCE de sa demande visant à voir fixer le loyer provisionnel, à compter du 19 novembre 2020 et durant la durée de l’instance, à la somme de 600.000 euros hors taxes ;
- Juger que le montant du loyer à régler en cours d’instance par la société MAISONS DU MONDE FRANCE sera égal à la somme de 1.306.034,28 euros hors charges et hors taxes, correspondant au montant du dernier loyer indexé en application du bail du 20 septembre 2013 et que ce loyer pourra évoluer en cours d’instance si les stipulations contractuelles relatives à l’indexation du loyer venaient à s’appliquer ;
- Désigner un expert, avec pour mission notamment de rechercher le montant de la valeur locative à la date du 30 octobre 2015 et du 19 novembre 2020 et s’il est constaté, à l’issue du calcul de la valeur locative aux dates susvisées, une variation de plus de 10 % de la valeur locative, de rechercher si cette variation a pour origine directe et exclusive une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant eu un impact sur le commerce de la société MAISONS DU MONDE FRANCE ;
- Fixer le montant de la consignation qui sera mise à la charge de la société MAISONS DU MONDE FRANCE, en sa qualité de demanderesse, à la Régie du Tribunal Judicaire de Paris ;
- Réserver les dépens.


A l’appui de ses demandes, la S.C.I. IMMOBILIERE DU [Adresse 7] fait valoir que la Cour de cassation a toujours considéré que, lorsqu’elles conviennent d’un loyer binaire ou autrement appelé “clause-recettes”, les parties ont choisi de sortir du statut des baux commerciaux et la procédure de révision triennale fondée sur les articles L.145-37 et L. 145-38 du code de commerce ne trouve pas application.

Elle soutient que l’analogie effectuée par le preneur entre la fixation du loyer révisé et celle du loyer renouvelé est infondée et qu’en tout état de cause, si une analogie devait être faite, la même importance devrait être conférée à la volonté des parties. Or, elle expose qu’en l’espèce, aucune clause du contrat ne donne compétence au juge des loyers commerciaux pour statuer sur le loyer révisé.

Elle fait valoir que la partie de la clause d’indexation citée par la partie adverse est manifestement le reliquat d’une clause type relative à l’indexation pour un bail dont le loyer n’aurait qu’une seule composante ; que cette clause n’a pas été adaptée à la situation particulière du loyer binaire ; qu’en outre, il y a lieu de la mettre en perspective avec l’article 4. I .4 relatif à la fixation judiciaire du loyer renouvelé, plus développé, et qui démontre selon elle que les parties n’ont pas entendu donner compétence au juge des loyers commerciaux pour fixer le montant du loyer révisé, qu’il soit à la hausse ou à la baisse.

Elle conclut dès lors au rejet des demandes.

A titre subsidiaire, elle conteste toute modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entre la dernière fixation amiable du loyer (30 octobre 2015) et la demande de révision (19 novembre 2020) susceptibles d’avoir un impact sur le commerce de la locataire ainsi que l’existence d’une variation de plus de 10 % de la valeur locative entre la dernière fixation amiable du loyer et la demande de révision.


* * *


L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 juin 2024 et mise en délibéré à ce jour.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

Aux termes de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

En application des articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Ces dispositions sont d’ordre public.

Si les parties ont la possibilité de renoncer à des dispositions d’ordre public de protection, en l’espèce, l’avenant au bail liant les parties modifie les modalités d’indexation dans son article 3.1.2 et prévoit que les autres dispositions de l’article 4.1.3 du bail en date du 20 septembre 2013 sont inchangées. Or, cet article stipule in fine que “Nonobstant la clause d’indexation ci-dessus, les Parties restent fondées à voir réviser le loyer en application des dispositions d’ordre public des articles L 145-37 et L 145-38 du Code de Commerce”.

Par ailleurs, aux termes de l’article 4.1.4 du bail qui certes concerne le loyer du bail renouvelé, les parties sont convenues que “le loyer minimum garanti sera fixé à la valeur locative des Locaux Loués telle que définie à l’article L 145-33 du Code de Commerce appréciée au jour de la prise d’effet du bail renouvelé (...). A défaut d’accord entre les Parties sur cette valeur locative du loyer minimum garanti à l’échéance du Bail, les Parties conviennent que celui-ci sera fixé judiciairement selon les modalités prévues aux R 145-23 et suivants du Code de Commerce (...) le loyer variable tel que défini par le Bail, ne pourra quant à lui être modifié, sauf accord des parties en ce sens”.

Par conséquent, il convient de constater que par une disposition expresse, les parties ont entendu se conformer aux règles légales de révision du loyer, de ne pas exclure la compétence du juge des loyers commerciaux, en cohérence avec la clause expresse attribuant compétence au juge des loyers commerciaux pour la fixation du loyer minimum garanti lors du renouvellement du bail en cas de désaccord des parties, et de dissocier le loyer minimum garanti fixé à la valeur locative, du loyer variable additionnel non modifiable sauf accord des parties.

La révision légale ne peut s’appliquer qu’au loyer minimum garanti qui seul peut être fixé à la valeur locative selon les clauses contractuelles liant les parties.

Par conséquent et en application de l’article R. 145-23 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur la demande de révision du loyer minimum garanti de la société MAISONS DU MONDE FRANCE. La S.C.I IMMOBILIERE DU [Adresse 7] sera donc déboutée de l’exception de compétence qu’elle soulève.


Sur la révision du loyer minimum garanti

En l’espèce, les parties sont liées par un bail conclu le 20 septembre 2013. La demande de révision triennale du loyer à la baisse à compter du 19 novembre 2020, a été formée par la société MAISONS DU MONDE FRANCE, en application des dispositions de l’article L. 145-38 du code de commerce, par acte extrajudiciaire du 19 novembre 2020.

Les parties s’opposent sur la nécessité d’une telle révision en application des dispositions de l’article L. 145-38 du code de commerce. Il convient donc de déterminer si, au 19 novembre 2020, le preneur rapporte la preuve de la réunion des conditions prévues par la loi pour un retour à la valeur locative ou si le prix doit être révisé en application des indices.

La période de référence pour la révision, au cours de laquelle cette modification doit être appréciée se situe entre la date de prise d’effet de l’avenant au bail, en l’espèce le 30 octobre 2015, et la date de demande de révision du loyer, le 19 novembre 2020.

Les locaux se situent au [Adresse 7] à [Localité 18], dans le quartier central des [Adresse 15].

Monsieur [H], expert judiciaire, dont l’avis a été sollicité par la société locataire fait état, dans son rapport établi le 18 juillet 2021, d’une augmentation du taux de vacance commerciale dans le secteur des [Adresse 15], résultant de mouvements sociaux en 2018 et 2019 bien qu’il précise qu’aucun élément ne permet de confirmer à l’époque une baisse de la valeur locative, suivis de la crise sanitaire résultant de la pandémie de Covid-19, ayant affecté l’activité commerciale par des mesures de fermetures des magasins non essentiels. Il relève ainsi un taux de vacance de 5,14 % en 2013 passé à 9,76 % en 2020 et 6 locaux vacants à proximité des locaux loués ainsi qu’une perte moyenne de chalands de 52 % sur la période allant du 14 mars 2020 au 2 juin 2021 (sources baromètre par zone - “mytraffic”). Il met par ailleurs en exergue une baisse des voyageurs à la station de métro “Grands Boulevards” (6,807 millions de voyageurs en 2019 et 2,608 millions de voyageurs en 2020). Il retient une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité constitué des évènements précités depuis l’année 2018 alliés à l’effondrement de la chalandise de ce secteur et justifiant une baisse de 16 % de la valeur locative. 

Il analyse 15 références constituées de commerces d’ameublement, de jouets cadeaux, de prêt à porter, de produits culturels, d’arts de la table, d’articles de sport, etc, présentant des surfaces comparables (supérieures ou égales à 855 m² P) sur [Localité 17] pour la période de 2012 à 2014, indique qu’il n’a pas connaissance de références locatives pour des surfaces comparables à celles louées par la société MAISONS DU MONDE FRANCE depuis la crise sanitaire, cite la référence relative au bail de IKEA en 2019 (4,5 millions d’euros pour une surface pondérée de 4.495 m²) à un emplacement (au début du [Adresse 10]) qu’il estime meilleur et tenant compte de ces éléments, en déduit une valeur unitaire pour les locaux en cause de 725 euros par m² P. Appliquant une majoration de 3 % pour la faculté de cession et sous-location à des sociétés du même groupe et un abattement de 10 % au titre des charges exorbitantes du bail, Monsieur [H], retient pour une surface de 2.579,40 m² pondérée à 1.368,58 m² P arrondis à 1.368 m² P, une valeur locative après correctifs de 922.000 euros par an.

Puis, dans son rapport établi le 24 décembre 2023 à la demande de la locataire suite au rapport établi par Monsieur [V] à la demande de la bailleresse, Monsieur [H] retient une surface utile de 2.443,76 m² pondérée à 1.330 m² P et sur la base des mêmes éléments que précédemment cités, un prix unitaire de 650 euros, aboutissant après correctifs (précédemment cités) à une valeur locative de 804.000 euros, soit une variation de 26 % sans toutefois plus de précisions expliquant ses conclusions ainsi modifiées.

La bailleresse verse aux débats le rapport d’expertise unilatérale établi à sa demande par Monsieur [X] [V], expert judiciaire, le 30 août 2023. Dans son rapport, Monsieur [V] expose qu’au 1er trimestre 2021, il n’y avait pas ou très peu de locaux vides le long du [Adresse 11] ; que seules deux boutiques étaient vacantes sur le [Adresse 12] ; que parmi les commerces fermés cités par Monsieur [H], 4 étaient ouverts au 19 novembre 2020 et n’ont fermé qu’ultérieurement, en dehors de la période comprise entre le 30 octobre 2015 et le 19 novembre 2020 devant être prise en considération ; qu’en tout état de cause, la vacance est par nature un flux amené à évoluer constamment et n’est pas considérée par la jurisprudence comme une “modification matérielle” permettant de réviser le loyer en-deçà du loyer plancher.

Monsieur [X] [V] conclut à l’absence de modification matérielle évidente ou durable depuis la fixation du nouveau loyer (avenant du 30 octobre 2015) et jusqu’au 24 novembre 2020.

La bailleresse soutient que le preneur et son expert se prévalent d’une baisse de fréquentation du métro et de chalands en 2020, alors que cette baisse, causée par les confinements en raison de la pandémie de covid-19, n’est aucunement liée aux [Adresse 15] et est conjoncturelle, en témoignent l’augmentation progressive du trafic des stations de métro parisiennes depuis la fin de la crise sanitaire, ainsi que les données du site “mytraffic” qui démontrent que la fréquentation des [Adresse 15] suit à l’identique celle de la fréquentation en France, caractérisant ainsi le caractère national voire mondial du phénomène et en aucun cas local.

Par ailleurs, la bailleresse fait valoir que la locataire est défaillante dans la charge de la preuve qui lui incombe de démontrer que les modifications alléguées ont un impact sur son commerce ; que s’agissant des fermetures de commerce à proximité qui ne concernent pas des enseignes nationales, portent sur des activités très différentes, et ont vocation à être remplacées rapidement, elles ne sauraient affecter la commercialité du commerce, compte tenu de la notoriété de l’enseigne Maisons du Monde et du faible nombre de magasins Maisons du Monde à [Localité 17], a fortiori de cette surface.

La modification matérielle des facteurs locaux de commercialité dont se prévaut la locataire résulte en effet d’éléments liés à la crise sanitaire en 2020 à la fois conjoncturels et nationaux. Pour autant, la baisse de chalandise se confirme en 2021, étant toutefois moins élevée qu’en 2020. Ces éléments sont susceptibles d’avoir une incidence sur les facteurs locaux de commercialité et d’impacter l’activité de la société locataire. Ainsi, et alors même que Monsieur [V] ne retient pas de modification des facteurs locaux de commercialité, il évalue néanmoins la valeur locative des locaux loués au 24 novembre 2020 au sens de l’article L. 145-33 du code de commerce à la somme de 773.000 euros, ce qui représente une baisse par rapport au loyer minimum garanti fixé à 1.100.000 euros au 30 octobre 2015, de 29,70 %.

Les seuls éléments communiqués par la société locataire sont cependant insuffisants pour permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer l’ampleur de la modification des facteurs locaux de commercialité alléguée par la société MAISONS DU MONDE FRANCE et son incidence exacte sur la variation de la valeur locative. Il convient donc avant dire droit, de recourir à une mesure d’instruction en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais avancés du preneur, demandeur à l’instance.

Considérant la contestation par le bailleur de la révision du loyer à la valeur locative et l'absence d'éléments comptables produits par la locataire permettant de confirmer l'impact de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité alléguée, le loyer provisionnel dû par la société MAISONS DU MONDE FRANCE pour la durée de l'instance sera égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

L’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.




PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux statuant, après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

Rejette l’exception de compétence soulevée par la S.C.I. IMMOBILIERE DU [Adresse 7],

Se déclare compétent pour statuer sur la demande de révision du loyer minimum garanti formé par la S.A. MAISONS DU MONDE FRANCE,

Avant dire droit sur le prix du bail révisé,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :


Madame [S] [F]
[Adresse 3]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 14]


avec pour mission de :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux occupés situés [Adresse 7] à [Localité 18], et de les décrire,
* d’entendre les parties en leurs dires et explications,
* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties en ce qui concerne une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, et intervenue entre le 30 octobre 2015 et le 19 novembre 2020,
* de rechercher la valeur locative des lieux loués au 19 novembre 2020 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
* de donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 19 novembre 2020, suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,


Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 octobre 2025,

Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société S.A. MAISONS DU MONDE FRANCE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 31 octobre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 03 décembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,


Vu l’article 131-4 du code de procédure civile 


Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [O] [G]
[Adresse 5]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 13]




Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse, 

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation:

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant, 

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens,






Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à Paris le 24 juillet 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER M. ESCRIVE