Tribunal Judiciaire · Service des référés — 23 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/57449 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C22DD

N° : 19

Assignation du :
26 Septembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 23 juillet 2024



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE

S.A. ICADE
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Régis HALLARD de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE - #NAN702



DEFENDERESSE

S.A.R.L. AGI-WT en ses lieux loués [Adresse 6] et en son siège social
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Jérémie DAZZA de la SELEURL SELARL JD AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #C1912




DÉBATS

A l’audience du 18 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 



Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 27 juin 2017, la SA ICADE a consenti à la société AGI-WT un contrat de bail portant sur un local commercial situé [Adresse 6] à [Localité 5], [Adresse 6], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 120.000 € hors taxes et hors charges.

Le bailleur a délivré au preneur, par acte d'huissier délivré le 17 juillet 2023 au siège social du preneur et le 18 juillet 2023 dans les lieux loués, un commandement de payer la somme de 251.008,33 euros au titre des loyers et charges échus à cette date.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SA ICADE a, par exploit délivré le 26 septembre 2023, fait citer la SARL AGI-WT devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d'acquisition de la clause résolutoire et de condamnations provisionnelles.

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties et les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur dans le temps du premier renvoi.

A l'audience de renvoi du 18 juin 2024 et dans le dernier état de ses prétentions, la SA ICADE sollicite de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire au 18 août 2023,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 1000€ par jour de retard à compter de la signification de la décision dont le juge des référés se réservera la liquidation, outre la séquestration des biens laissés dans les lieux,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 421.286,69€ TTC au titre de l'arriéré locatif échu au 19 avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal majoré de 500 points de base en vertu de l'article 18.3 des conditions générales du bail, ainsi que la somme de 42.128,66€ au titre de l'article 22 du contrat de bail,
- la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation fixée sur la base forfaitaire du loyer global de la dernière année de location majoré de 50% à compter du 19 août 2023 jusqu'à libération des lieux, dans un état conforme aux stipulations du bail,
- juger que le dépôt de garantie d'un montant de 31.992,52€ lui restera acquis,
- la condamner au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de Me Régis HALLARD.

En réponse, la défenderesse conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite à titre subsidiaire l'octroi d'un délai de vingt-quatre mois pour solder la dette locative suspensif des effets de la clause résolutoire. Elle sollicite en tout état de cause la condamnation de la requérante au paiement de la somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures des parties et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l'article 20 du contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer, charges, contributions, impôts, taxes, redevances et accessoires y compris la taxe sur la valeur ajoutée y afférente, prestations ou impositions récupérables, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré les 17 et 18 juillet 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes et de constater que sont dues les échéances échues du 3ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2023.

Il résulte des pièces versées aux débats par la défenderesse que la société ICADE a fait pratiquer plusieurs saisies conservatoires auprès des sous-locataires de la société AGI-WT le 30 décembre 2019, dénoncé au débiteur le 7 janvier 2020. Il résulte des dénonciations et de la lecture de l'arrêt prononcé le 10 mai 2023 par la cour d'appel de Paris qu'il a été procédé à ces saisies sur le fondement de loyers commerciaux impayés résultant d'autres contrats entre les parties, respectivement signés le 8 décembre 2009, le 15 juin 2007 (portant sur les bâtiments 274 et 275), 26 décembre 2007 (portant sur le bâtiment 501), 30 juillet 2004 (portant sur le bâtiment 276).

La société AGI-WT a acquiescé à ces saisies et justifie du paiement par ses sous-locataires des loyers auprès de l'huissier chargé du recouvrement des sommes qu'elle doit à la société ICADE, pour un montant total de 3.070.698,98 euros arrêté au 28 mars 2024.

La défenderesse estime que dans la mesure où la cour d'appel de Paris a fixé, au titre des cinq baux commerciaux qui lui ont été consentis par ailleurs par la société ICADE, sa dette à la somme totale de 2.724.628,12€, la société ICADE détient entre ses mains une somme trop saisie de 346.070,86€ qui doit être imputée sur les loyers impayés lors de la délivrance du commandement de payer.


Toutefois, cette créance de 2.724.628,12€ a été fixée par la cour d'appel de Paris au titre des échéances arrêtées au mois de janvier 2023, les causes de cet arrêt rendu le 10 mai 2023 ne tenant pas compte des indemnités d'occupation échues depuis le mois de février 2023 jusqu'à libération des lieux, point sur lequel il n'est communiqué aucun élément.

Or au mois de janvier 2023, les sommes conservées par l'huissier s'élevaient à un total de 1.917.171,32€, soit bien inférieures à la condamnation prononcée par la cour d'appel arrêtée en janvier 2023, de sorte qu'aucune des sommes n'auraient pu s'imputer sur les échéances du 3ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2023 au titre du bâtiment 234, de surcroît compte tenu du fait que les indemnités d'occupation des baux concernés par l'arrêt d'appel ont continué de courir après le mois de janvier 2023, les sommes versées par la suite par les sous-locataires de la société AGI-WT s'imputant sur la créance fixée par la cour d'appel et sur les indemnités d'occupation.

Dès lors, les sommes sollicitées au titre du commandement de payer délivré le 18 juillet 2023 n'apparaissent pas sérieusement contestables. Il n'est pas non plus contesté que la défenderesse n'a pas régularisé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 19 août 2023.

En l'absence de tout élément sur la situation financière de la défenderesse et compte tenu des termes de l'arrêt de la cour d'appel de Paris sur la question de l'octroi de délais de paiement faisant état de difficultés de trésorerie régulière et chronique de la part de la défenderesse, et compte tenu de l'augmentation de la dette, rien ne justifie d'accorder à la défenderesse des délais de paiement. En vertu des articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, la demande sera rejetée.

En conséquence, la résiliation du bail sera constatée. L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans toutefois l'assortir d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter volontairement les lieux.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 19 août 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution.

Il n'y a pas lieu de prévoir que l'indemnité d'occupation cessera dès lors que les lieux auront été libérés « dans un état conforme aux stipulations du bail », cette formule imprécise présentant un risque d'interprétation au stade de l'exécution et laissant à la discrétion du bailleur l'arrêt du versement de l'indemnité d'occupation. Dès lors, il sera retenu que l'indemnité d'occupation est due jusqu'à libération des lieux.

En outre, si le contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation sur la base forfaitaire du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%, cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond. Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum.

Il sera ajouté que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l'indemnité d'occupation, à la conservation du dépôt de garantie, à la majoration de 500 points de base du taux d'intérêt légal, et à la pénalité de 10% des sommes dues, toutes quatre sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés.

Il résulte du décompte locatif qu'est exigé le paiement de frais d'huissier (565,79€), frais qui seront déduits de la créance en ce qu'ils sont recouvrables au titre des dépens. Dès lors, et après déduction de ces frais, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 420.720,90 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 13 juin 2024, 2ème trimestre 2024 inclus.

A ce titre, et comme il a été rappelé les sommes éventuellement trop perçues par l'huissier doivent s'imputer sur les sommes échues au titre des baux commerciaux concernés par les saisies conservatoires échues depuis le mois de janvier 2023. Les comptes entre les parties se feront lors de la restitution des lieux.

Sur le surplus des demandes

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la partie requérante la somme de 3000 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, dont distraction dans les conditions prévues aux articles 696 et 699 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail depuis le 19 août 2023 ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Disons que la SARL AGI-WT devra libérer les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 5], [Adresse 6], et, faute de l'avoir fait au 31 août 2024, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rejetons la demande d'astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons la SARL AGI-WT à payer à la SA ICADE :
* à compter du 19 août 2023, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
* en conséquence, et d’ores et déjà, la somme de 420.720,90 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 13 juin 2024, 2ème trimestre 2024 inclus ;
* la somme de 3000 euros à titre de provision à valoir sur la clause pénale ;

Condamnons la SARL AGI-WT au paiement des dépens, dont distraction au profit de Me Régis HALLARD ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 23 juillet 2024.

Le Greffier, Le Président,



Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN