Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [N] [W]
CCAPEX


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître BENOIT-GUYOD Antoine

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/02252 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EQ5

N° MINUTE : 1







JUGEMENT 
rendu le 11 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.A. TOIT ET JOIE, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 2]

Représenté par Maître BENOIT-GUYOD Antoine, avocat au barreau de Paris, 

DÉFENDEUR
Monsieur [N] [W], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]

comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 juin 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Jenifer BRAY, Greffier







Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02252 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EQ5




EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 16 avril 2009, la SA TOIT ET JOIE a donné à bail à Madame [T] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] [Localité 3], pour un loyer mensuel de 485,67 euros (462,11+23,56) outre une provision sur charges.

Monsieur [N] [W] a obtenu le transfert du bail à la suite du décès de sa mère Madame [T] [W] survenu le 3 juillet 2014.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA TOIT ET JOIE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2065,19 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif au 31 octobre 2023, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 16 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, la SA TOIT ET JOIE a fait assigner Monsieur [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [N] [W] à lui payer les loyers et charges impayés au 17 janvier 2024, soit la somme de 3694,33 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 2065,19 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [N] [W] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA TOIT ET JOIE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 16 novembre 2023, et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024.

A cette audience, la SA TOIT ET JOIE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 5348,87 euros, selon décompte en date du 17 juin 2024. Elle a indiqué que les loyers courants été payés. Elle a par ailleurs fait état qu’une décision avait été rendue dans la situation de Monsieur [N] [W] au sujet de laquelle elle n’a pas fait de recours. Elle ne s’est enfin pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [N] [W] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative. Il a confirmé qu’une décision de recevabilité en matière de surendettement avait été rendue le concernant en date du 25 avril 2024. Il a exposé par ailleurs être fonctionnaire et percevoir 1800 euros de revenus. Il a de multiples crédits en cours de remboursement qui expliquent sa situation de surendettement. Il a dans ces conditions proposé de verser 150 euros en sus du loyer pour apurer progressivement sa dette locative.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 1er février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA TOIT ET JOIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 3 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Enfin, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La décision de recevabilité du 25 avril 2024 de la commission de surendettement de [Localité 5], postérieurement à l'écoulement du délai de deux mois du commandement de payer du 16 novembre 2023 et donc sans incidence sur l'acquisition de la clause résolutoire, ne fait ainsi pas obstacle à la présente action du bailleur, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement. 

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 


En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002). 

En l'espèce, le bail conclu le 16 avril 2009 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 novembre 2023, pour la somme en principal de 2065,19 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. 

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif 

Monsieur [N] [W] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

La SA TOIT ET JOIE produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [W] reste lui devoir la somme de 5348,87 euros à la date du 17 juin 2024, après déduction de frais de poursuite. 

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 5348,87 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2065,19 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L'article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que par dérogation à la première phrase du V, « lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge (…) statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement […]. »

Il résulte de ces dispositions que le juge est tenu d’accorder des délais de paiement dès lors que le locataire a fait l’objet d’une décision de recevabilité de la commission de surendettement et qu’il a repris le paiement des loyers et charges courants.
L’article L.714-1 du code de la consommation prévoit qu’il appartiendra ensuite à la commission, dans le cadre des mesures de traitement de la situation de surendettement du débiteur locataire de lui imposer de nouveaux délais et modalités de paiement de cette dette, dont le bailleur sera avisé, ces délais et modalités de paiement se substituant à ceux précédemment accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précité.

En l'espèce, le locataire a repris le paiement des loyers courants et une décision de recevabilité a été rendue par la commissaire de surendettement en date du 25 avril 2024. 

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [N] [W] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif, étant précisé que ces délais suspendent l'application de la clause résolutoire et qu'elle sera censée n'avoir jamais joué s'ils sont respectés ainsi que les nouveaux délais et modalités de paiement de cette dette fixés par la commission de surendettement ou le juge chargé du surendettement tel qu’il résulte des dispositions de l’article L.714-1 du code de la consommation.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [N] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 avril 2009 entre la SA TOIT ET JOIE et Monsieur [N] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] [Localité 3] sont réunies à la date du 16 janvier 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [W] à verser à la SA TOIT ET JOIE la somme de 5348,87 euros (décompte arrêté au 17 juin 2024, incluant la mensualité de mai 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023 sur la somme de 2065,19 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [N] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en des mensualités de 150 euros chacune jusqu’à selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pour l’application de l’article L.741-1 du code de la consommation, il appartiendra à la commission de surendettement ou le juge du surendettement le cas échéant, dans le cadre des mesures de traitement de la situation de surendettement du débiteur locataire, de lui imposer de nouveaux délais et modalités de paiement de cette dette, dont le bailleur sera avisé, ces délais et modalités de paiement se substituant à ceux accordés dans le cadre du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [N] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA TOIT ET JOIE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Monsieur [N] [W] soit condamné à verser à la SA TOIT ET JOIE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 18 juin 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la SA TOIT ET JOIE ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [N] [W] à verser à la SA TOIT ET JOIE une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ; 

CONDAMNE Monsieur [N] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; 

DIT que la présente décision sera notifiée à la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection