Tribunal Judiciaire · Service des référés — 23 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/59067 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3LT4

N° : 12

Assignation du :
30 Novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 
le 23 juillet 2024



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 6] Prise En la Personne de Madame la Maire de [Localité 6]
[Adresse 7]
[Localité 4]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1844


DEFENDEURS

Monsieur [F] [O]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Madame [I] [O]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentés par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS - #D1735



DÉBATS

A l’audience du 18 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 


Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation délivrée le 30 novembre 2023 par la Ville de Paris à l'encontre de Monsieur [F] [O] et Madame [I] [O] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant leur appartement situé [Adresse 2] ([Adresse 2], lot 129) ;

Vu les écritures déposées par la Ville de [Localité 6] à l'audience du 18 juin 2024 ;

Vu les écritures déposées par Monsieur et Madame [O] à cette même audience ;

Vu les dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile ;

SUR CE,

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation

L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

L'alinéa premier de l'article L.651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 6], d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Plus précisément, s'agissant de la première condition, il résulte de l’alinéa 2 des dispositions précitées que dans l'hypothèse de travaux exécutés après le 1er janvier 1970 et ayant pour conséquence de changer la destination des lieux, la preuve de l'usage résulte de l'autorisation administrative obtenue, le texte instaurant une présomption d'usage conforme à l'autorisation administrative délivrée, présomption qui peut être combattue par la preuve contraire.

En l'espèce, la Ville de [Localité 6] justifie d'un permis de construire n°34.513 délivré le 26 juin 1978 à la société SOPIEC NERET MINET portant sur un terrain situé [Adresse 1]. Le projet dont fait état le permis consiste au « réaménagement de 3 corps de bâtiments d'habitation de 3, 5 et 6 étages avec création d'une lucarne ».

Les plans relatifs à la demande de permis de construire portant sur les 3ème et 4ème étages sont intitulés « surélévation partielle sous combles. ascenseurs.aménagements intérieurs ».

La notice descriptive des travaux reprise dans les écritures de la Ville de [Localité 6] et dont l'existence n'est pas contestée par les époux [O], précise que les travaux consistent en :
« - une surélévation partielle sous combles : création d'une lucarne.
une installation d'ascenseur au n°27une installation d'ascenseur au n°29des aménagements intérieurs (W.C, salles d'eau, réfections).

L'immeuble est à usage d'habitation et comporte trois corps de bâtiment. »

C'est à juste titre que les défendeurs font observer que ces travaux n'ont pas pour objet de changer la destination du bâtiment déjà existant, qui est déclaré à usage d'habitation dans la demande de dépôt de permis de construire. La seule surface créée correspond à une surélévation partielle sous combles, laquelle ne concerne pas le local appartenant aux époux [O] situé au 3ème étage de l'immeuble.

Dès lors que les travaux envisagés en 1978, soit postérieurement au 1er janvier 1970, ne portent que sur l'aménagement d'un bâtiment existant et n'ont pas pour objet de changer sa destination, et alors qu'il n'est pas contesté que ce bâtiment a été édifié avant le 1er janvier 1970 comme l'établit le casier sanitaire, il s'ensuit que le régime de preuve applicable est celui du premier alinéa de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation.

Aussi, la Ville de [Localité 6] doit-elle établir que le local litigieux, sur lequel n'a pas porté de travaux consistant à en changer la destination, avait un usage d'habitation au 1er janvier 1970.

Cette preuve peut être rapportée par tout moyen, la déclaration H2 n'étant qu'un élément permettant de démontrer un tel usage.

Une partie des éléments versés aux débats sont postérieurs au 1er janvier 1970 et ne peuvent dès lors établir un usage qu'à la date à laquelle ils ont été établis (ainsi, le permis de construire et les éléments afférents qui font référence à un bâtiment d'habitation ne peuvent établir un tel usage qu'en 1978 et non au 1er janvier 1970).

La Ville de [Localité 6] produit également des éléments antérieurs au 1er janvier 1970. Néanmoins, le courrier de doléance relatif à une infiltration subie dans un appartement situé au 4ème étage de l'immeuble en 1967 ne peut établir l'usage d'habitation des locaux situés au 3ème étage du même immeuble. Le projet de création d'un réseau de canalisation et la description sommaire de l'immeuble dans le casier sanitaire, éléments non datés, n'établissent pas non plus l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 des locaux situés au 3ème étage de l'immeuble et plus précisément du lot 129.

En conséquence, la requérante succombe à démontrer l'usage d'habitation du local litigieux du fait des travaux effectués en 1978 ainsi que l'usage d'habitation de ce local au 1er janvier 1970.

La première condition nécessaire à l'application des dispositions des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation n'étant pas remplie, la Ville de [Localité 6] sera déboutée de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

La Ville de [Localité 6], succombant en ses prétentions, sera condamnée aux dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l'article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Déboute la Ville de [Localité 6] de ses prétentions ;

Condamne la Ville de [Localité 6] à verser à Monsieur [F] [O] et Madame [I] [O] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la Ville de [Localité 6] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 23 juillet 2024

Le Greffier, Le Président,



Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN