Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [Y] [O]
Madame [E] [O],

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/04497 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4XAF

N° MINUTE : 7







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS
Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [E] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 juin 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04497 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4XAF


EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er décembre 1992, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] un appartement à usage d’habitation avec cave et parking accessoire, situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 5298 francs (4863+435), outre une provision sur charges. Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] ont également pris à bail un emplacement de stationnement par contrat du 1er juillet 2007, moyennant un loyer initial de 81,50 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 4034,71 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de septembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, la RIVP a fait assigner en référé Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O],
- condamner solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au jour de l’assignation, soit la somme de 1530,87 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux de droit, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner in solidum Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que le couple perçoit des revenus de 2418 euros et a des charges mensuelles de 1527,57 euros, uniquement de loyer. La dette locative a été générée suite à une baisse de revenus liés à des problèmes de santé et en corollaire des frais de santé importants. Le couple souhaite être relogé dans un logement de plus pettie superficie avec un loyer de moindre importance et il a initié des démarches en ce sens auprès du bailleur.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 juin 2024.



A cette audience la RIVP, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 5233 euros. Il a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement selon un échéancier mensuel de 140 euros.

Monsieur [Y] [O] a comparu en personne à l’audience utile, sans mandat de représentation de son épouse. Il a reconnu le montant de la dette locative, sauf à indiquer avoir effectué un virement de 1567,33 euros le 14 juin 2024. Il a par ailleurs confirmé les termes du diagnostic, en ce compris le souhait du couple d’accéder à un logement plus petit avec un loyer moins onéreux. Dans l’attente, Monsieur [Y] [O] a sollicité de ne pas être expulsé et a proposé de rembourser sa dette par des versements mensuels de 140 euros en sus du loyer.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [E] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La RIVP a été autorisée à produire un décompte actualisé au plus tard le 25 juin 2024.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que par note en délibéré du 20 juin 2024, la RIVP a communiqué un décompte actualisé laissant apparaître le versement du 14 juin 2024 dont a fait état Monsieur [Y] [O] à l’audience et réduisant le montant de sa créance locative à 3665,67 euros à la date du décompte, soit le 20 juin 2024.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, s’agissant de la loi applicable à l’emplacement de stationnement, il sera rappelé que la loi du 6 juillet 1989 s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à mixte professionnel/habitation et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux accessoires de ces locaux (garage, jardin, place de parking). La location d'un garage tout seul en revanche ressort du droit commun du code civil sur le louage. Plus complexe est la situation dans laquelle un logement est loué, puis près un second bail est conclu concernant un garage entre les mêmes parties. Il convient ici pour qualifier ledit contrat de faire application d'un double critère : un critère subjectif (recherche de l'intention parties) et un critère matériel (eu égard notamment au lieu de situation identique ou à proximité immédiate du garage par rapport au logement). 

En l'espèce, le bailleur n’utilise qu’un seul décompte pour le logement et le parking. Celui-ci est situé dans le même immeuble que le logement. Le bailleur a en outre délivré un seul commandement de payer pour le logement et le parking pris à bail le 1er juillet 2007 visant la loi du 6 juillet 1989. En ces conditions, ce second parking sera considéré comme un accessoire du logement et soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Enfin, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 31 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 11 janvier 2024. 

En conséquence, l’action introduite par la RIVP est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 1er décembre 1992 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce sont dès lors les dispositions légales qui trouveront à s’appliquer celles-ci étant plus favorables au locataire.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 23 octobre 2023 pour la somme en principal de 4034,71 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, correspondant au délai légal, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 4 décembre 2023.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la RIVP produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] restaient devoir la somme de 3665,67 euros à la date du 20 juin 2024, échéance du mois mai 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 1567,33 euros le 14 juin 2024). Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 3665,67 euros arrêtée au 20 juin 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4034,71 euros à compter de la délivrance du commandement de payer. 

Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] seront également condamnés au paiement à compter du 21 juin 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Les défendeurs sont unis par les liens du mariage comme l’a spontanément admis Monsieur [Y] [O] à l’audience au moment d’indiquer ne pas disposer d’un mandat de représentation de son épouse Madame [E] [O]. La dette a une nature ménagère. Ils seront donc condamnés solidairement sur le fondement de l'article 220 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte du 20 juin 2024 que le loyer courant a été payé. En outre, les locataires justifient de revenus stables d’un montant leur permettant de respecter leurs engagements. Le bailleur a également accepté qu’ils bénéficient de délais de paiement. Compte tenu de l’accord intervenu à l’audience, il convient d’accorder à Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] des délais de paiement dans les termes du dispositif. 

Faute pour Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 1992 entre la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) et Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], avec cave et emplacements de stationnement accessoires, sont réunies à la date du 4 décembre 2023 ;


CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] à payer à la RIVP à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 20 juin 2024, échéance du mois mai 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 1567,33 euros le 14 juin 2024) la somme de 3665,67 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 ;

AUTORISONS Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d'un montant d'au moins 100 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; 

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme :
* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
* Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),
* Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] seront solidairement tenus au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 21 juin 2024, 
* qu'à défaut pour Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, 
* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] à verser à la RIVP une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ; 




CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection