Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi requêtes — 8 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : demandeur et défendeur


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi requêtes
 
N° RG 23/05095 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QAY

N° MINUTE : 
2024/4






JUGEMENT 
rendu le lundi 08 janvier 2024

DEMANDEUR
Monsieur [O] [V], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

DÉFENDERESSE
S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 4] ILE DE FRANCE REPRESENTE PAR MONTALIVET IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS
Marie-Laure BILLION, MTT, statuant en juge unique
assistée de Philippe PUEL, Greffier,


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 octobre 2023


JUGEMENT
réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2024 par Marie-Laure BILLION, MTT assistée de Philippe PUEL, Greffier


Décision du 08 janvier 2024
PCP JTJ proxi requêtes - N° RG 23/05095 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QAY

EXPOSE DU LITIGE
Par requête enregistrée au greffe le 27 juillet 2023, Monsieur [O] [V] a fait convoquer la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 4] IDF, en sa qualité de syndic du SDC [Adresse 1], afin de la voir condamner à lui rembourser la somme de 712 euros au titre des frais de recouvrement de charges de copropriété imputés sur son compte de copropriétaire entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2022.

Les parties ont été convoquées à l'audience du 20 octobre 2023, où l'affaire a été entendue.

Monsieur [O] [V], comparant en personne, a exposé que, propriétaire avec son épouse d’un studio mis en location depuis janvier 2015, il faisait l’objet de facturations injustifiées de frais de relance pour de prétendus impayés de charges de copropriété, pour un montant total qu’il estimait à 1500 euros en trois ans, après que la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 4] IDF est devenue syndic en janvier 2018. 
Il avait demandé des aménagements afin d’échelonner le paiement des charges si bien que, faisant preuve de bonne foi et de transparence, il trouvait les frais de relance abusifs.

Il a poursuivi en alléguant qu’il n’avait été ni entendu ni conseillé sur un possible paiement mensuel des charges, et qu’il avait effectué des paiements réguliers à chaque appel de charges. 
Il a contesté l’argument du syndic selon lequel les copropriétaires devaient s’acquitter du règlement le premier jour du trimestre concerné par l’appel de charges.

Après discussions dans une phase amiable de règlement du litige, il avait bénéficié d’une remise de 780,22 euros en octobre 2022. Toutefois, il entendait obtenir le remboursement intégral. Il a fixé le préjudice financier subsistant à la somme de 712 euros.
 
En défense, bien que régulièrement convoquée à l’audience, la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 4] IDF, syndic, n’a pas comparu. Le jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En l'absence de défendeur, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où celle-ci est recevable, régulière et bien fondée.

Sur la responsabilité du syndic pour imputation fautive de frais d’impayés

Le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété, est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission, sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, qui dispose de manière générale que toute personne est tenue de réparer le dommage qu'elle cause à autrui.
Le syndic peut être responsable vis-à-vis de chaque copropriétaire des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Le contrat de syndic conclu en le syndicat des copropriétaires et le syndic n'engage pas les copropriétaires individuellement, lesquels ne sont pas signataires.

Le code de la copropriété prévoit les dispositions suivantes :
- En son article 10 : les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

- En son article 10-1 : par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

 - En son article 14-1 dans sa version en vigueur dans le cadre du présent litige : pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Monsieur [O] [V] ne produit aucun contrat, aucun accord, aucun règlement l’autorisant à déroger à l’article 14-1 qui fixe au premier jour de chaque trimestre la date d’exigibilité des charges de copropriété. 

En l’espèce, il appert à la lecture du relevé de compte S00000 1348 4501 00400 édité par la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 4] IDF pour la période du 1er janvier 2018 au 1er juillet 2022, document original produit à l’audience, et à restituer à monsieur [O] [V] à l’issue du délibéré, selon sa demande :
Que ledit compte est débiteur de 41,79 euros le 1er/01/2018,
Que ledit compte est créditeur les 30 juin et 1er juillet 2018 puis du 11 décembre 2018 au 1er janvier 2019 et que, en dehors de ces quelques jours, il demeure constamment débiteur de plusieurs centaines d’euros.
Que la première mise en demeure date du 26 novembre 2018,
Que les frais de relance et de mise en demeure d’août et septembre 2019 ont fait l’objet d’une annulation par la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 4] IDF,
Que le total des frais du contentieux de recouvrement n’ayant pas fait l’objet d’une annulation s’élève à la somme de 1234,73 euros sur l’ensemble de la période.
Que le compte reste débiteur, au 30 juin 2022, de la somme, nette de tous frais d’impayés, de 278,64 euros. 

La bonne foi du requérant ne l’exonère pas de mettre en place les actions volontaristes destinées à assainir durablement la gestion de son compte et éviter la répétition des relances. Dans ce cadre, il sera noté que le premier paiement par prélèvement automatique, et non par chèque, apparaît en octobre 2021 et que, sous couvert de démarches « d’apaisement », monsieur [O] [V] n’a eu de cesse de chercher à échapper à toute pénalité malgré l’évidence de la situation débitrice du compte.

Ainsi, monsieur [O] [V] échoue à démontrer la moindre faute imputable à la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 4] IDF, dont la responsabilité pourrait être engagée, a contrario, pour manquement à ses obligations contractuelles envers le SDC [Adresse 1], si elle ne mettait pas en œuvre les actions en recouvrement des charges dues par les copropriétaires.

En conséquence, monsieur [O] [V] sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 712 euros.

Sur les dépens

Partie perdante, monsieur [O] [V] sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,

Juge l’action recevable et régulière ;

Déboute intégralement monsieur [O] [V]

Et le condamne aux entiers dépens de la procédure.

Ainsi jugé et prononcé, à Paris, le 8 janvier 2024, par mise à disposition au greffe.


 LE GREFFIER LA JUGE