Cour d'Appel · Chambre Civile — 22 juillet 2024

COUR D'APPEL DE CAYENNE

[Adresse 1]



Chambre Civile





















ARRÊT N° 92 /2024



 N° RG 23/00029 - N° Portalis 4ZAM-V-B7H-BEFB 

PG/JN





[T] [R]





C/



S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE LA GUYANE - SIGUY Représentée par son directeur général domicilié en cette qualité audit siège









ARRÊT DU 22 JUILLET 2024





Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de CAYENNE, décision attaquée en date du 04 Novembre 2022, enregistrée sous le n° 22/00362





APPELANTE :



Madame [T] [R]

[Adresse 5],

Résidence [10]

[Localité 4]



Représentée par Me Jean-Yves MARCAULT-DEROUARD, avocat au barreau de Guyane



INTIMEE :



S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE LA GUYANE - SIGUY Représentée par son directeur général domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Julie PAGE, avocate au barreau de Guyane





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



En application des dispositions des articles 907 et 805 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 février 2024 en audience publique et mise en délibéré au 8 avril 2024 prorogé jusqu'au 22 juillet 2024, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : 



Madame Aurore BLUM, Présidente de chambre



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :



Madame Aurore BLUM, Présidente de chambre

Monsieur Laurent SOCHAS, Conseiller

Madame Patricia GOILLOT, Conseillère



qui en ont délibéré.



GREFFIER :



Madame Joséphine DDUNGU, greffière placée, présente lors des débats et du prononcé



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 al 2 du Code de procédure civile.



EXPOSÉ DU LITIGE : 



Selon acte sous seing privé en date du 30 novembre 1993, la SAEM Siguy a donné à bail à M. [R] [V] et Mme [R] [C] un local à usage d'habitation situé à [Localité 8], résidence [10], [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel actualisé de 449,30€ dont provision sur charges et le versement d'un dépôt de garantie. 



Mme [R] [C] est décédée le 18 novembre 2017 à [Localité 7] (Haïti) , et M. [R] [V] est décédé à [Localité 9] (Guyane française) le 8 novembre 2018. 



Par acte d'huissier en date du 30 mars 2020, la SAEM Siguy a signifié une sommation interpellative de déguerpir au tiers occupant, lequel a indiqué être Mme [R] [T]. 



Constatant un non paiement du loyer, la SAEM Siguy a également fait délivrer le 13 décembre 2021 à Mme [R] [T] un commandement de payer un arriéré de loyer et de charges visant le jeu de la clause résolutoire. 



Par acte d'huissier délivré le 7 mars 2022, la SAEM Siguy a fait assigner Mme [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cayenne aux fins notamment de voir constater la résiliation judiciaire du bail par application de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de Mme [R] [T], avec toutes conséquences de droit. 



Par jugement contradictoire du 4 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cayenne a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 30 novembre 1993, pour le logement situé à [Localité 9], [10], [Adresse 6], à la date du 14 février 2022,

- débouté Mme [R] [T] de sa demande de transfert du contrat de bail à son nom,

- ordonné l'expulsion de Mme [R] [T], 

- dit que faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [R] [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux , conformèment aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que pour la Guyane, de l'application de l'article L611-1 de ce code et de l'arrêté préfectoral n° 5015-230-15 du 18 août 2015,

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

- constaté que la dette locative est éteinte,

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 449,30€,

- condamné Mme [R] [T] à payer à la SAEM Siguy une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi, soit 449,30€ à compter de septembre 2022,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire,

- condamné Mme [R] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer dont distraction au profit de Me BOUCHET, Avocat au barreau de la Guyane. 



Par déclaration en date du 16 janvier 2023, Madame [T] [R] a relevé appel de l'ensemble des chefs de ce jugement. 



Par avis en date du 18 janvier 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi devant le conseiller de la mise en état de la chambre civile de la cour d'appel. 



La Société d'économie mixte Siguy a constitué avocat le 25 janvier 2023. 



Madame [T] [R] a déposé ses premières conclusions d'appelante le 7 avril 2023. 



La Société d'économie mixte Siguy a déposé ses premières conclusions d'intimé le 21 avril 2023. 



Aux termes de ses conclusions d'appelantes transmises le 7 avril 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, Madame [T] [R], venant aux droits de M. et Mme [R] [V], sollicite, au visa de la loi Alur, et de l'article 14 de la loi de 1989, que la cour :

- infirme la décision contestée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de Madame [R] [T] et débouté cette dernière de sa demande de transfert de bail,

Statuant à nouveau,

- déclare irrecevables les demandes de la SAEM Siguy avec toutes conséquences de droit,

Subsidiairement,

- déboute la SAEM Siguy de sa demande d'acquisition de clause résolutoire,

- déboute la SAEM Siguy de sa demande de résiliation du bail,

- déboute la SAEM Siguy de sa demande d'expulsion de Madame [R] [T],

- constate l'absence d'effet de la clause résolutoire,

- constate la poursuite du bail locatif, consacré par la délivrance d'un commandement de payer et de l'assignation en résiliation du bail à Madame [R],

- à titre superfétatoire:

- ordonne le transfert du bail locatif à Madame [R] [T] en sa qualité de descendante de Monsieur [R] [V] et de collatérale de Monsieur [R] [Y],



- condamne la SAEM Siguy au paiement de la somme de 2500€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens de l'instance. 



Au soutien de ses prétentions, Madame [T] [R] expose que le fils de Monsieur [V] [R] et de Madame [C] [R] est revenu résider avec ses parents et qu'elle-même est revenue s'installer définitivement chez sa famille quelques mois après. 



Elle fait valoir qu'en lui adressant un commandement visant la clause résolutoire pour des loyers impayés et en l'assignant ensuite pour obtenir son expulsion, la Siguy reconnaît qu'elle est bien bénéficiaire du bail locatif, et qu'elle a officiellement consacré le transfert de bail , lequel ne peut plus désormais être contesté en application du principe de l'estoppel. Elle soutient que la Siguy ne justifie pas avoir effectué les démarches prescrites par l'article 27 de la loi Alur et que les demandes de cette dernière sont irrecevables. 



L'appelante souligne que le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire qui est réputée ne pas avoir joué si le débiteur respecte les délais qui lui ont été imposés, ce qui est le cas en l'espèce puisque l'intégralité de la dette a été réglée, et qu'elle payait régulièrement les loyers. 



Madame [T] [R] soutient par ailleurs qu'en vertu de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de bail lui a été transféré au décès de ses parents. Elle ajoute que même si le bail n'avait été transféré qu'à son seul frère, elle en serait aujourd'hui bénéficiaire puisqu'elle vivait avec lui avant qu'il abandonne le logement. 



Aux termes de ses conclusions d'intimé transmises le 21 avril 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la société d'économie mixte Siguy sollicite que la cour confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, déboute Madame [R] de l'intégralité de ses demandes et condamne cette dernière à lui payer la somme de 5000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens. 



Au soutien de ses prétentions, la Siguy expose avoir donné à bail d'habitation le logement aux époux [R], et ayant appris le décès de ces derniers, avoir néanmoins constaté que le logement était toujours occupé sans que les loyers soient régulièrement payés. Elle indique que suite à la délivrance d'une sommation interpellative, Madame [T] [R] a indiqué ocuuper le logement, mais sans qu'aucun transfert du bail ne lui ait été accordé. 



La société intimée fait valoir que Madame [T] [R] a reconnu s'être installée dans le logement en mai 2019, et ne remplit pas la condition d'occupation du logement avec ses ascendants depuis au moins un an à la date du décès des locataires telle qu'exigée par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour se prévaloir du bénéfice du contrat de bail, article 14 dont les dispositions sont d'ordre public et auxquelles elle n'a jamais renoncé à se prévaloir. 



La Siguy considère ainsi que Madame [T] [R] est occupante sans droit ni titre, et elle précise qu'elle ne sollicitait que des indemnités d'occupation. Elle ajoute qu'en tout état de cause, et même si un droit d'occuper le logement était reconnu à Madame [R], son expulsion serait justifiée au regard de l'absence de paiement des loyers et de la mise en oeuvre de la clause résolutoire suite au commandement de payer demeuré infructueux depuis plus de deux mois. Elle ajoute qu'elle a régulièrement saisi la CCAPEX, et que même si la résiliation de bail résultant de la délivrance du commandement de payer était écartée, elle est fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail pour défaut de règlement des loyers. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 décembre 2023. 



Sur ce, la cour 



Sur la demande tendant à l'irrecevabilité de la demande de la Siguy



Le jugement déféré a constaté à juste titre que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 a été régulièrement saisie, ainsi qu'il en est justifié par la production de l'accusé de réception électronique de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Guyane (pièce n°3 intimée). 



Dès lors, les demandes de la Siguy seront déclarées recevables, ce point étant ajouté au jugement déféré qui ne l'a pas expressèment indiqué dans son dispositif. 



Sur le bail concernant le logement litigieux



Aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, 'Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré (...) aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. (...) A défaut de personne remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire (...)' 



En l'espèce, le jugement déféré a constaté à juste titre qu'il ressort de la sommation interpellative délivrée par acte d'huissier de justice le 30 mars 2020 que Madame [R] [T] a déclaré qu'elle occupait le logement depuis le mois de mai 2019. Elle a réitéré ces déclarations à l'audience de première instance, ceci ressortant également de l'évaluation sociale établie par le travailleur social en date du 16 mai 2022, lequel conclut qu'il a été conseillé à Madame [T] [R] d'entamer des démarches de relogement puisqu'elle était occupante sans droit ni titre. 



Dès lors, et au vu de ce que M. [R] [V] est décédé le 8 novembre 2018, il convient de relever que Madame [T] [R] ne justifie pas de ce qu'elle vivait avec son père depuis au moins le 8 novembre 2017. 



Dans ces conditions, Monsieur [R] [Y], frère de Mme [T] [R], ayant indiqué ne pas être intéressé par le logement et l'avoir quitté le jour du décès de son père, il convient de constater que le contrat de location a été résilié de plein droit au décès de Monsieur [V] [R], et que Madame [T] [R] est depuis occupante sans droit ni titre. 



Le fait qu'elle ait été destinataire d'un commandement de payer n'a pas modifié sa situation d'occupante sans droit ni titre, ainsi que le démontre la sommation interpellative qui lui a été adressée le 30 mars 2021 (pièce n°2 intimé) et le décompte produit (pièce n°6 intimée) qui fait apparaître les règlements d'indemnités d'occupation depuis le12 mai 2020. 



Au vu de l'ensemble de ces éléments, il sera constaté que Madame [T] [R] est occupante sans droit ni titre depuis son arrivée au logement du fait de la résiliation de plein droit du contrat de bail en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989.



Il n'y a pas lieu par conséquent de se prononcer sur la demande tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, et le jugement déféré sera infirmé en ce sens. 



Par voie de conséquence, il sera fait droit aux demandes tendant à ordonner l'expulsion de Madame [R] [T] et à fixer une indemnité d'occupation mise à sa charge, le jugement déféré étant confirmé sur ces derniers points. 



Sur les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Au regard de la solution apportée au règlement du litige en cause d'appel, il n'apparaît pas inéquitable de débouter les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



 Madame [T] [R] sera condamnée aux entiers dépens d'appel. 

 

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, 



DECLARE la SAEM Siguy recevable en ses demandes, 



CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cayenne du 4 novembre 2022 hormis en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 30 novembre 1993 entre la SAEM Siguy et M. [R] [V] et Mme [R] [C],



Et statuant de nouveau du chef infirmé ,



CONSTATE que Madame [T] [R] est occupante sans droit ni titre du logement du fait de la résiliation de plein droit du contrat de bail en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, 



DIT n'y avoir lieu en conséquence de se prononcer sur la demande tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, 



Et y ajoutant ,



DEBOUTE la SAEM Siguy et Madame [T] [R] de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE Madame [T] [R] aux entiers dépens d'appel. 



En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et la Greffière.





La Greffière La Présidente de chambre

Joséphine DDUNGU Aurore BLUM