Tribunal Judiciaire · 1ère CHAMBRE CIVILE — 25 juillet 2024

N° RG 23/01323 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XQ5F
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE





71F

N° RG 23/01323 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XQ5F

Minute n° 2024/00



AFFAIRE :


[T] [I]

C/


S.D.C. de la Résidence CHATEAU SAINT GERY




 


Exécutoires délivrées
le
à 
Avocats : Me Béatrice DEL CORTE
Me Catherine LATAPIE-SAYO



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 25 Juillet 2024 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge
Statuant à Juge Unique

Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 06 Juin 2024, 

JUGEMENT :

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [I]
né le 24 Juin 1959 à FIANARANTSOA (MADAGASCAR) (33170)
de nationalité Française
44 Rue des Jasmins
33170 GRADIGNAN

représenté par Me Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant


DEFENDERESSE :

S.D.C. de la Résidence CHATEAU SAINT GERY pris en la personne de son Syndic la SARL CITYA BELVIA BORDEAUX sise 202 rue d’Ornano - Immeuble le Maréchal 33000 BORDEAUX
29 Rue des Cèdres
33170 GRADIGNAN

représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [I], s’est porté acquéreur d’un garage individuel au sein d’un ensemble immobilier « Château St Géry » placé sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis, sis 
29 Rue des Cèdres 33170 GRADIGNAN, représenté par son syndic en exercice, la SARL CYTIA BELVIA BORDEAUX. 

Estimant que l’assemblée générale du 15 décembre 2022 a voté à tort que les frais d’entretien du portail et de remplacement de son automatisme seraient répartis entre les seuls copropriétaires disposant d’un garage, alors même que ledit portail desservant la cour commune de la copropriété est utilisé par l’ensemble des copropriétaires, M. [T][I] a saisi le tribunal judiciaire pour obtenir l’annulation des résolutions n°3 et 5 portant approbation des comptes et des travaux relatifs à l’entretien et au remplacement de l’automatisme du portail, par acte du 10 février 2023.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 22 avril 2024, M. [T] [I], sur le fondement des articles 10 et suivants, 42, et 43 alinéa 1 et 2, de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 5, 10, 11, 12 du règlement des copropriété et de ses modifications, demande au tribunal de : 
vu l’abus de droit que constitue la résolution n°12 prise en assemblée générale des copropriétaires en date du 12 juillet 2012 et son caractère non écrit et inopposable en ce qu’elle est contraire aux règles d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965vu l’assemblée générale des copropriétaires en date du 15 décembre 2022 et les résolutions n°3 et n°5 dont il est sollicité l’annulationdéclarer nulle et non écrite la clause du règlement de copropriété de la Résidence Château St-Géry, visant à répartir les frais d’entretien ou de réfection des aires de manoeuvres nécessaires entre les lots, formant les parkings privatifs et garagespréciser que les dépenses d’installation et d’entretien du portail automatique, comme les frais d’entretien ou de réfection des aires de manoeuvres nécessaires, sont des dépenses communes et seront réparties entre l’ensemble des copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et sur la base de répartition colonne N°1 de l’annexe du règlement de copropriété en date du 27 avril 1985 débouter le syndicat des copropriétaires des demandes reconventionnelles qu’il présente visant au versement de dommages et intérêts à concurrence de 3 000 euros et à 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Château St-Géry 29 rue des Cèdres, 33170 Gradignan, valablement représenté par son syndic de copropriété CITYA BELVIA à verser à M. [I] la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépensdispenser M. [I] des frais de procédure en justice, que devra supporter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Château St-Géry, ce en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 mars 2024, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Château St Géry, sur le fondement des articles 10, 12, 22 43 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 22-2 I de l’ordonnance du 25 mars 2020, et l’article 1240 du Code Civil demande au Tribunal de : 
débouter M. [T] [I] de l’ensemble de ses demandes condamner M. [T] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence du Château St-Géry la somme de 3 000 euros pour procédure abusive condamner M. [T] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence du Château St-Géry la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile condamner Monsieur [T] [I] aux entiers dépens. 
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2024. 

MOTIVATION 


I - Sur les demandes principales 


Sur la recevabilité de l’action 

Il résulte des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que : 

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de 
déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la no fica on du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. » 

Sur ce

En l’espèce, il n’est pas contesté que le demandeur a voté contre les résolutions n° 3 et 5 votées par l’assemblée générale, dont le procès-verbal lui a été notifié le 24 décembre 2022, de sorte que son action en contestation, introduite par assignation délivrée le 10 février 2023, sera déclarée recevable. 






N° RG 23/01323 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XQ5F

Sur la demande de nullité des résolutions n°3 et 5 de l’assemblée des copropriétaires du 15 décembre 2022, à raison de l’illicéité de la clause du règlement de copropriété portant répartition des charges relative à l’entretien des aires de manoeuvres et de l’automatisme du portail 

M. [T] [I], sur le fondement des dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, sollicite que soit déclarée non écrite la clause du règlement de copropriété de la Résidence Château St-Géry visant à répartir les frais d’entretien ou de réfection des aires de manoeuvres nécessaires entre les lots formant les parkings privatifs et garages et que le tribunal prévoit une répartition de ces charges entre tous les copropriétaires.
M. [T] [I] considère que la clause visée crée une inégalité contraire au principe d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, aux motifs d’une part que l’imprécision rédactionnelle de la clause ne permet pas de définir clairement ce qu’est « une aire de manoeuvres nécessaire » et d’autre part, que l’ensemble des copropriétaires jouit en réalité de cette aire de et y effectue des manoeuvres en véhicule. 
Il en déduit que les résolutions n°3 et n°5 de l’assemblée générale encourent de ce fait la nullité pour abus de majorité.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Château St-Géry rétorque que contrairement à ce qu’affirme sans le prouver M. [T] [I], seuls les copropriétaires possédant un garage ou un parking peuvent entrer dans l’enceinte de la copropriété en véhicule. Le seul copropriétaire qui ne possède ni garage ni parking se gare à l’extérieur. Le syndicat fait valoir qu’on ne peut pas sérieusement considérer que les copropriétaires n’ayant pas de garage ou de place de parking usent de la même manière de l’aire de manoeuvre que les propriétaires en bénéficiant. Le défendeur rappelle que les charges des portes automatiques d’accès au parking fondée sur l’article 10, alinéa 2, doivent être réparties en fonction du critère de l’utilité. 

Sur ce 

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : “toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er 1-1 4 6 à 37 41-1 à 42-1 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées contraires.
Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.”
 
L’article 10 de la même loi dispose : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2-1, la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. » 

Tout copropriétaire a qualité pour invoquer l’illicéité d’une clause de règlement de copropriété, et son action n’est enfermée dans aucun délai.


Lorsque le juge est amené à réputer non écrite une clause relative à la répartition des charges, il lui revient, afin d’éviter le blocage pur et simple de la copropriété, de procéder à leur nouvelle répartition.

Il est constant que la part contributive de chaque copropriétaire sera fonction de l’utilité objective que ces services présentent à l’égard de chacun des lots, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

En l’espèce, au terme de l’'état de division modificatif du 27 avril 1985, établi à la suite de l'édification d'un bâtiment comprenant 8 garages et de la suppression de 13 lots de parkings extérieurs sur 15, la clause relative à la répartition des frais d'entretien des parkings, telle que figurant dans le règlement de copropriété du 30 juin 1983, a été supprimée, et remplacée par les dispositions suivantes :

«-Les frais d'entretien ou de réfection des parkings formant les lots 11 et 12 seront répartis entre ces deux lots et par moitié chacun
-les frais d'entretien ou de réfection du bâtiment de garages-celliers seront répartis entre les huit lots n°26 à 33 , à savoir à proportion de 70/546èmes pour le lot 26 et de 68/546èmes pour les sept autres lots 
-Les frais d'entretien ou de réfection des aires de manœuvres nécessaires seront réparties entre les lots formant les parkings privatifs et les garages, à savoir à proportion de 42/630èmes pour les parkings privatifs et 68/630èmes pour les garages » 

Les frais relatifs au portail ne sont pas prévus expressément dans ces dispositions.

Les résolutions querellées n°3 et 5 de l’assemblée des copropriétaires du 15 décembre 2022 portent approbation des comptes de charge répartis suivant les dispositions du règlement de copropriété précitées relativement à l’entretien des aires de manoeuvres et également au remplacement de l’automatisme du portail.

Il ressort des constats d’huissier du 22 novembre 2023, et également des photographies produites aux débats en demande, que les copropriétaires ou le syndicat des copropriétaires utilisent, le portail en cause pour faire entrer et sortir divers professionnels (artisans, déménageurs, livreurs de gros matériel, agents d’entretien).

La présence de deux véhicules appartenant à deux copropriétaires stationnés devant un appartement et l’entrée de l’immeuble a ainsi été relevée.

Il n’est pas discuté que la fermeture de ce portail protège la copropriété de l'intrusion de tiers malveillants. 

Toutefois, il n’est pas rapporté d’intrusions ayant rendu nécessaire la fermeture pour garantir la sécurité de l’ensemble des copropriétaires. De plus, un usage occasionnel des aires de manoeuvres et du portail ne saurait s’apparenter à l’usage des copropriétaires possédant un parking, qui y recourent à chaque entrée ou sortie de leur parking ou garage.

Il en ressort que la vocation première et essentielle de ces aires de manoeuvres et portail est de permettre aux copropriétaires propriétaires de garages ou d'emplacements de parking d'accéder à leurs parkings et garages, les copropriétaires ne disposant pas de garages ou d’emplacements de parking, accédant à la résidence par un chemin piéton.

Si le règlement de copropriété ne cite pas expressément les frais d'entretien du portail automatique au titre des charges devant être supportées par les seuls propriétaires des lots garage/parkings, il met à leur charge l’entretien des aires de manoeuvres, ce qui induit logiquement celui du portail et de son automatisme, la jurisprudence ayant déjà considéré que seuls les propriétaires de parking doivent participer à l’entretien de la porte de ces parkings.

En conséquence, c’est par une juste application du critère de l'utilité objective, qui permet aux propriétaires de garages ou emplacements de parking d'accéder en voiture à la voie publique, que l 'assemblée générale a décidé de mettre à leur charge l’entretien des aires de manoeuvres et le coût de remplacement de l’automatisme du portail. 

Il s’en déduit que M. [T] [I] sera débouté de sa demande de réputer non écrites les clauses du règlement de copropriété précitées et de nouvelle répartition des charges et que c’est sans abus de droit ni illicéité que l’assemblée générale du 15 décembre 2022 a pris les résolutions N°3 et N°5. La demande de nullité de ces résolutions sera donc rejetée.

Sur la demande au titre de la procédure abusive 

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence St-Géry sollicite la condamnation de M. [I] au paiement de la somme de 3 000 euros pour procédure abusive, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, aux motifs que la mauvaise foi de ce dernier est flagrante, et que, le présent litige a la même cause et le même objet que les deux précédentes contestations, qui vont donner lieu, prochainement à une décision qui statuera sur ces mêmes demandes tendant à voir déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété et à en tirer les conséquences sur les nouvelles clés de répartition des charges. 
M. [T] [I] s’y oppose et fait valoir que la nullité de l’assemblée contestée n’aura pas d’effet sur les assemblées ultérieures, et que, par conséquent la répétition de son action n’est pas abusive mais s’analyse comme une nécessité, dès lors que le syndic de copropriété mandaté par le syndicat des copropriétaires persiste à considérer que les charges relatives à l’entretien du portail automatique ne doivent être assumées que par certains copropriétaires, alors même que ledit portail est utilisé par d’autres copropriétaires que ceux disposant d’un garage. M. [I] déclare que la preuve d'une faute au sens de l’article 1240 du code civil n’est pas rapportée par le syndic de copropriété. 


Sur ce 

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 


En application des dispositions de cet article, la demande fondée sur la procédure abusive repose sur le préjudice lié à la contrainte de défendre en justice, suite à un usage de son droit d’agir en justice par l’adversaire, abusif ou caractéristique de l’intention de nuire. 

En l’espèce, il n’est pas établi à ce stade, que le droit de M. [T] [I] d’agir en justice ait dégénéré en abus ou en intention de nuire, de sorte que sa demande de ce chef sera rejetée. 

II - Sur les demandes accessoires 

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. 

En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

M. [T] [I] sera condamné aux entiers dépens, ainsi qu’à verser au syndicat de copropriété de la Résidence St Géry la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’article 514 du code de procédure civile, dans version applicable depuis le 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire en statuant d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. 

Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, aucune des prétentions de M. [T] [I] ayant été déclarée fondée par le tribunal.

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, 

DÉBOUTE M. [T][I] de l’ensemble de ses demandes tendant à voir réputées non écrites les clauses du règlement de copropriété relatives aux charges d’entretien des aires de manoeuvres, à procéder à une nouvelle répartition des charges et à annuler les résolutions n°3 et 5 de l’assemblée des copropriétaires du 15 décembre 2022,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence Château St Géry représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA BELVIA BORDEAUX de sa demande au titre de la procédure abusive, 
DEBOUTE M. [T] [I] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE M. [T] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence du Château St-Géry représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA BELVIA BORDEAUX la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
DEBOUTE M. [T] [I] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE M. [T][I] aux entiers dépens, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Madame AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT