Tribunal Judiciaire · EXPROPRIATIONS — 25 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE


JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le JEUDI VINGT CINQ JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE


N° RG 24/00052 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y32V
NUMERO MIN: 24/00059

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier 

A l’audience publique tenue le 06 Juin 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 25 Juillet 2024, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

[Localité 7] MÉTROPOLE
[Adresse 8]
[Localité 7]
représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Madame [N] [G] épouse [Y]
[Adresse 4]
[Localité 5]

et

Monsieur [R] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non représentés

En présence de Monsieur [D] [I], Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: à :
Expédition le : à :

FAITS ET PROCÉDURE
Madame [N] [G] et monsieur [R] [Y] sont propriétaires indivis des parcelles cadastrées section BA n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] d’une contenance totale de 67 m² (26m² et 41 m²), situées [Adresse 4] sur le territoire de la commune d’[Localité 5].
Par arrêté du 21 septembre 2022, la préfète de la Gironde a déclaré d’utilité publique au profit de [Localité 7] Métropole les travaux de requalification de l’[Adresse 6] sur le territoire de la commune d’[Localité 5]. 
L’arrêté de cessibilité est en date du 22 février 2023.
Par ordonnance du 5 octobre 2023, le juge de l’expropriation de la Gironde a ordonné l’expropriation des parcelles précitées en faveur de [Localité 7] Métropole.
[Localité 7] Métropole a notifié son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec avis de réception du 16 août 2023.
A défaut d’accord, [Localité 7] Métropole a saisi le juge de l'expropriation par mémoire reçu au greffe le 4 mars 2024 aux fins de voir fixer à la somme totale de 3618 euros pour un bien libre de toute occupation les indemnités d’expropriation pour l’acquisition des parcelles précitées.
Le transport sur les lieux, fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 14 mars 2023, s’est déroulé le 6 mai 2024 en présence des représentants et du conseil de [Localité 7] Métropole et du commissaire du gouvernement. Madame [N] [G] et monsieur [R] [Y] n’étaient pas présents. 
Le commissaire du gouvernement a transmis ses conclusions le 22 avril 2024, soit au moins huit jours avant le transport sur les lieux en application de l’article R. 311-16 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
L’affaire a été fixée à l’audience du 6 juin 2024. Madame [N] [G] et monsieur [R] [Y] étaient présents mais non représentés par avocat. Ils ont confirmé avoir été avisés de la date d’audience et de la date du transport sur les lieux.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Au soutien de sa proposition d’indemnisation, [Localité 7] Métropole expose que l’emprise à exproprier est de forme rectangulaire, en nature d’accotement enherbé. Elle se situe en limite de propriété et en façade de l’[Adresse 6]. Elle estime que la date de référence doit être fixée au « 7 février 2020 », date à laquelle le PLU de [Localité 7] Métropole, approuvé le 24 janvier 2020, délimitant la zone UM22 5L30 dans laquelle est située l’emprise, est devenu opposable. A cette date, le terrain était en nature d’accotement enherbé. Elle estime que le terrain doit être qualifié de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation mais qu’au regard de la configuration des lieux, il y a lieu d’appliquer un abattement pour encombrement ou de prendre des termes de comparaison de biens ayant des caractéristiques identiques. Elles se fonde sur 10 termes de comparaison correspondant à des emprises de terrain détachées pour réaménager l’[Adresse 6] à [Localité 5], tous situés dans un secteur géographique proche et classés avec un zonage identique. Elle aboutit à une moyenne de 41 euros le m² qu’elle arrondit à 45 euros le m², outre l’indemnité de remploi. 
Aux termes de ses conclusions du 22 avril 2024, le commissaire du gouvernement retient le 10 mars 2020 comme date de référence et estime que les parcelles sont en réalité inconstructibles au regard des droits à construire nuls et du fait qu’il s’agit d’un accotement enherbé. Il se fonde sur 10 termes de comparaison et propose une valorisation à 50 euros le mètre carré.

MOTIVATION
Aux termes de l’article R.311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (ci-après code de l’expropriation): “A défaut d'accord dans le délai d'un mois à compter soit de la notification des offres de l'expropriant effectuée conformément aux articles R. 311-4 et R. 311-5, soit de la notification du mémoire prévue à l'article R. 311-6, soit de la mise en demeure prévue à l'article R. 311-7, le juge peut être saisi par la partie la plus diligente./ Les parties sont tenues de constituer avocat. L'Etat, les régions, les départements, les communes et leurs établissements publics peuvent se faire assister ou représenter par un fonctionnaire ou un agent de leur administration. (...)”
Selon l’article R. 311-22 du même code: “Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. / Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié./Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.”
Selon l’article 4 du code de procédure civile: “ L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties./ Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. (...)”
En l’espèce, il convient de constater que Madame [N] [G] et monsieur [R] [Y] n’ont pas constitué avocat dans le cadre de la procédure. Dès lors, seule la demande de l’expropriant constitue le plafond au-delà duquel le juge ne peut aller. 

Par application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession est fixée d’après la valeur du bien au jour du jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et de sa qualification de terrain à bâtir ou de son usage effectif à la date de référence.


Sur la description du bien exproprié 
Il ressort du transport sur les lieux que les deux parcelles considérées se situent le long de la clôture délimitant la parcelle sur laquelle est érigée la maison d’habitation de Madame [N] [G] et monsieur [R] [Y]. Elles forment un rectangle. Il s’agit d’un accotement enherbé.
Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.”
En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 5 octobre 2023. A cette date, la consistance du bien était identique à celle constatée lors du transport sur les lieux. 
Sur la date de référence
Les parcelles expropriées sont incluses dans le périmètre du droit de préemption urbain et sont affectées par un emplacement réservé T[Cadastre 3] (création de la [Adresse 11] entre la [Adresse 10] et la [Adresse 9], emprise 10).

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers. 

En outre, en application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, lorsque l’expropriation porte sur terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-3 du code de l’expropriation est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située l’emplacement réservé.
Les parcelles en cause étant à la fois situées en partie sur un emplacement réservé et soumises au droit de préemption urbain, la date de référence à retenir pour l’ensemble est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située la parcelle en cause, sur laquelle est par ailleurs situé l’emplacement réservé, soit en l’espèce le 10 mars 2020.
Sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence
Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;/2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. »
Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs.
La zone UM22-5L30 dans laquelle les deux parcelles sont situées sont dans une zone désignée constructible par le PLU et desservie par les réseaux. 

Il s’agit donc d’un terrain pouvant être qualifié de terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation.

Sur l’indemnité principale
Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.
L’article L. 322-4 du même code prévoit toutefois que l’indemnisation doit tenir compte des possibilités effectives de construction et des servitudes. 
En l’espèce, il convient de constater que les emprises expropriées sont situées à l’avant d’une clôture. Leur usage effectif est un accotement enherbé. Un abattement pour encombrement devrait être appliqué sur des termes de référence de terrains à bâtir. Néanmoins, tant le commissaire du gouvernement que l’expropriant ont fourni des termes de référence portant sur des biens de nature comparable, soit des accotements gravillonnés ou enherbés, dans un périmètre proche. En conséquence, il n’y a pas lieu d’appliquer d’abattement. 
La procédure devant le juge de l’expropriation est écrite et la représentation par avocat est obligatoire pour l’exproprié qui entend faire valoir des demandes. En l’espèce, les consorts [G]/[Y] n’ont pas formé de demande par l’intermédiaire d’un avocat dans le cadre de cette procédure.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation et de l’article 4 du code de procédure civile, qui interdisent au juge d’aller au-delà de la proposition de l’expropriant en l’absence de demandes de l’exproprié, il y a lieu de retenir la proposition d’indemnisation faite par [Localité 7] Métropole, fondée sur une évaluation de 45 euros par mètre carré pour les deux parcelles d’une contenance totale de 67 m². 
Ainsi, l’indemnité principale sera fixée à :
67x 45= 3015 euros 

Sur l’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.
L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 603 euros (3015x 20 %).
Sur les dépens
Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 7] Métropole supportera les dépens.


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 
FIXE la date de référence au 10 mars 2020,
FIXE les indemnités de dépossession revenant à madame [N] [G] et monsieur [R] [Y], pour l’expropriation des parcelles cadastrées section BA n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] d’une contenance de 67 m² , aux sommes suivantes :

3015 euros au titre de l’indemnité principale,
603 euros au titre de l’indemnité de remploi,

Condamne [Localité 7] Métropole aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation