Tribunal Judiciaire · Chambre 10 cab 10 J — 25 juillet 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 10 cab 10 J

 N° RG 21/08137 - N° Portalis DB2H-W-B7F-WLEB

Jugement du 25 Juillet 2024
























Notifié le :




Grosse et copie à :
la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA - 709
la SELARL JURIS LAW & ASSOCIES - 675






REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 25 Juillet 2024 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 20 Novembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 21 Mai 2024 devant :

Julien CASTELBOU, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Patricia BRUNON, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDERESSE

S.A.S.U. BOLLYWOOD CONCEPT “EL MEXICO”, 
prise en la personne de son représentant légal en exercice 
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 4]

représentée par Maître Sabah DEBBAH de la SELARL JURIS LAW & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON



DEFENDERESSE

Madame [D] [B], 
demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

représentée par Maître Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA, avocats au barreau de LYON








Par acte sous seing privé du 23 janvier 2018, Madame [D] [B] a donné à bail commercial à la société BOLLYWOOD CONCEPT, à effet au 1er janvier 2018, un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 4].
Suite à la survenue d’un dégât des eaux, la société BOLLYWOOD CONCEPT a déclaré le sinistre auprès de son assureur, la société ALLIANZ, qui a mandaté le cabinet ELEX aux fins de réaliser une expertise en vue d’identifier l’origine du dégât des eaux.
L’expertise a été réalisée le 23 juillet 2018 et le rapport d’expertise a été transmis à la société BOLLYWOOD CONCEPT le 20 septembre 2018, qui l’a elle-même communiqué au syndic de copropriété, la régie CAVERIVIERE, le 21 septembre 2018.
Par acte extrajudiciaire du 26 juillet 2016, Madame [B] a fait délivrer à la société BOLLYWOOD CONCEPT, commandement de payer la somme de 2.683,40 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 09 juillet 2018.
Par exploit du 19 septembre 2018, Madame [B] a assigné en référé la société BOLLYWOOD CONCEPT.
Par ordonnance du 05 novembre 2018, le juge des référés a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de Madame [B] et condamné la société BOLLYWOOD CONCEPT au paiement de la somme provisionnelle de 6.690,20 € au titre des loyers et charges impayés au 04 octobre 2018, outre intérêts sur la somme de 2.683,40 € à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de la décision, et enfin outre indemnité d’occupation.
Le 20 décembre 2018, la société BOLLYWOOD CONCEPT a fait dresser constat par Maître [U], huissier de justice, de la persistance de la fuite en toiture et de l’ampleur des désordres en résultant dans le local.
Par arrêt du 28 mai 2019, la Cour d’appel de LYON, statuant sur appel de la société BOLLYWOOD CONCEPT a statué comme suit :
« Infirme l’ordonnance querellée,
Statuant à nouveau,
Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en contestation de la résiliation du bail, expulsion, paiement d’une provision à valoir sur les loyers et fixation d’une indemnité d’occupation,
Y ajoutant,
Autorise la société BOLLYWOOD CONCEPT à suspendre le versement de son loyer à compter du mois de juin 2018 et jusqu’à réalisation par Madame [B] de travaux assurant le clos et le couvert des lieux loués,
Condamne Madame [B] à effectuer les travaux de nature à assurer le clos et le couvert des lieux loués,
(…) »
Le 24 juin 2019, la société ACTUATOITURE, sollicitée par Madame [B], procédait en l’absence de la société BOLLYWOOD CONCEPT à la mise en eaux de la toiture en présence d’un huissier de justice qui ne constatait aucun écoulement d’eau à l’intérieur du local.
Par acte extra judiciaire du 22 août 2019, Madame [B] a fait commandement de payer à la société BOLLYWOOD CONCEPT la somme de 3.054,73 € correspondant aux loyers dus depuis le 24 juin 2019, date à laquelle le constat d’huissier a été dressé.
Par exploit d’huissier du 26 septembre 2019, Madame [B] a assigné la société BOLLYWOOD CONCEPT en référé devant la présente juridiction.

Par exploit du 03 octobre 2019, la société BOLLYWOOD CONCEPT a assigné Madame [B] en référé devant la présente juridiction.
Les procédures ont été jointes et le juge des référés, par ordonnance du 16 décembre 2019, a ordonné la réalisation d’une expertise et commis Monsieur [G] [J] ès qualités d’expert.
Monsieur [J] a déposé son rapport le 04 novembre 2020.
En l’absence de réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire, par exploit du 10 décembre 2021, la société BOLLYWOOD CONCEPT a assigné Madame [B] au fond devant la présente juridiction.
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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 mai 2023, la société BOLLYWOOD CONCEPT sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 606, 1103, 1104, 1217 et suivants, 1719 et suivants du Code civil ; 145-35-1° du Code de commerce :
Condamner Madame [B] à réaliser les travaux de toiture, de faux-plafond et le système d’éclairage conformément aux préconisations de l’expert dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 138,27 € par jour de retard,Se réserver la faculté de liquider cette astreinte,Autoriser la société BOLLYWOOD CONCEPT à suspendre le versement de son loyer « à compter jusqu’à la réalisation » par Madame [B] des travaux de réfection de la toiture et de remise en état du local commercial,Condamner Madame [B] à payer à la société BOLLYWOOD CONCEPT la somme de 252.352 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son entier préjudice financier, de jouissance et d’exploitation,Condamner Madame [B] à payer à la société BOLLYWOOD CONCEPT la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,Condamner Madame [B] à verser à la société BOLLYWOOD CONCEPT la somme de 10.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive, mauvaise foi et exécution déloyale du contrat de bail,Débouter Madame [B] de l’ensemble de ses demandes,Condamner Madame [B] à payer à la société BOLLYWOOD CONCEPT la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de constat d’huissier de Me [U] en date du 20 décembre 2018 et les frais d’expertise.*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 janvier 2023, Madame [D] [B] sollicite d’entendre le Tribunal, au visa de l’article 1721 du Code civil :
Débouter la société BOLLYWOOD CONCEPT de l’ensemble de ses demandes,Condamner la société BOLLYWOOD CONCEPT à lui payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.*
En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.
*
La clôture de la procédure a été prononcée au 20 novembre 2023.
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MOTIFS
Sur la demande de réalisation de travauxEn demande, la société BOLLYWOOD CONCEPT sollicite la condamnation de Madame [B] à la réalisation des travaux de toiture, de faux-plafond et de système d’éclairage aux motifs qu’il appartient au bailleur d’assurer la jouissance des locaux loués au titre de son obligation de délivrance et qu’à ce titre, s’agissant de grosse réparation au sens de l’article 606 du Code civil, il appartient à Madame [B] d’assumer le coût des travaux.
En réponse, Madame [B] fait valoir que les travaux ont été réalisés en toiture et qu’il ne reste que les faux-plafonds à reprendre, soulignant sur ce point que la société BOLLYWOOD CONCEPT les ayant retirés entièrement sans que cela ne fut nécessaire, le coût de leur reprise doit être partagé. En outre, elle rappelle qu’une clause d’exclusion des dispositions de l’article 1721 du Code civil a été prévue au bail.
Réponse du Tribunal,
Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il ne soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir celle-ci en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
En application de ces dispositions, il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il s’est libéré entièrement de cette obligation pendant toute la durée du bail.
En l’espèce, il convient de rappeler que Madame [B] a été condamnée par la Cour d’appel de LYON le 28 mai 2019 à « effectuer les travaux de nature à assurer le clos et le couvert des lieux loués ».
Pour justifier de la réalisation des travaux qui lui incombaient, Madame [B] se contente d’exposer dans ses conclusions qu’il ne reste que les travaux de réfection des faux-plafonds à effectuer, les autres travaux correctifs ayant été « commandés par la propriétaire en début d’année 2012 ». Or, la réalisation de ces travaux est contestée.
Partant, il appartenait à Madame [B] de faire la démonstration de ce qu’ils ont été effectivement réalisés et qu’ils ont apporté une solution efficace et pérenne aux problèmes d’infiltrations ayant empêché l’exploitation des locaux et de fait caractérisé un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur.
Or, aucun élément au dossier ne permet au Tribunal de considérer que les travaux en toiture ont été dûment réalisés, justifiant que Madame [B] soit condamnée, sous astreinte, à les faire réaliser tels que préconisés par l’expert judiciaire. 
De même, s’agissant de la pose et de la fourniture d’un faux-plafond et d’un système d’éclairage intégré à celui-ci, si ces travaux ne peuvent pas être considérés comme relevant du clos et du couvert, la dégradation de ces ouvrages résulte des infiltrations susmentionnées et doit en conséquence en suivre la même imputation. Le fait que la société BOLLYWOOD CONCEPT ait réalisé la dépose entière de ceux-ci ne pouvant lui être reproché dès lors qu’il pouvait apparaitre nécessaire de s’assurer de l’état général de la toiture et de l’existence potentielle d’autres infiltrations.
En conséquence, Madame [B] sera condamnée à faire réaliser les travaux de toiture, de faux-plafond et de système d’éclairage conformément aux préconisations de l’expert, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé le délai de QUATRE MOIS suivant la signification de la présente décision et pour une période de SIX MOIS, le Tribunal n’estimant en outre pas nécessaire de se réserver la faculté de liquider cette astreinte.
De plus, la société BOLLYWOOD CONCEPT sera autorisée à suspendre le paiement de ses loyers jusqu’à parfaite justification de la réalisation des travaux de nature à permettre l’exploitation des locaux conformément à la destination qui leur a été donnée dans le bail commercial. 


Sur l’indemnisation du préjudice financier, de jouissance et d’exploitationEn demande, la société BOLLYWOOD CONCEPT fait valoir que l’absence de possibilité d’exploiter les locaux conformément à leur destination lui a causé un préjudice, soulignant que seulement deux mois après son entrée dans les lieux les dégâts des eaux sont apparus et qu’ils ont perduré du seul fait de l’inaction de Madame [B] pendant plusieurs années. En outre, elle souligne que la clause d’exonération dont se prévaut Madame [B] ne saurait trouver application dès lors qu’elle est imprécise et non claire au regard de sa rédaction de portée générale.
En réponse, Madame [B] rappelle que la société BOLLYWOOD CONCEPT a suspendu le paiement de ses loyers depuis l’apparition du sinistre ; qu’en outre les chiffres sur lesquels la société BOLLYWOOD CONCEPT fonde ses demandes ne correspondent pas à un préjudice réel et certain ; qu’enfin, elle ne peut en toutes hypothèses exiger aucune indemnisation au titre des défauts et vices qu’elle impute au local pris à bail puisqu’elle a contractuellement renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 1721 du Code civil.
Réponse du Tribunal,
En application de l’article 1721 du Code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.
En l’espèce, il ressort du contrat de bail que les parties se sont accordées en ces termes :
« Le preneur devra prendre les lieux dans l’état où ils se trouveront lors de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur, tant lors de l’entrée en jouissance qu’en cours de bail, aucuns travaux, ni remise en état, le preneur renonçant par ailleurs expressément à tous les recours à l’encontre du bailleur pour les vices et défauts de la chose louée, par dérogation à l’article 1721 du Code civil ».
Une telle clause, formulée en termes généraux, ne saurait trouver application sauf à contredire l’obligation de délivrance du bailleur qui ne pourrait, en cas de manquement, trouver à être sanctionnée.
Par suite, si la société BOLLYWOOD CONCEPT produit des éléments chiffrés pour justifier de ses pertes d’exploitation, il convient de relever que ceux-ci sont purement déclaratoires en ce qu’ils n’ont fait l’objet que d’un contrôle de cohérence globale par un expert-comptable qui exposait dans son rapport (pièce demandeur 26) que « ces prévisions et hypothèses présentées, relèvent de la responsabilité de la direction » et que « s’agissant de prévisions présentant par nature un caractère incertain, les réalisations différeront, parfois de manière significative des informations prévisionnelles présentées ».
En outre, le montant de 272.352 euros sollicité par la société BOLLYWOOD CONCEPT représente le total des résultats d’exercice projetés pour les années 2018 à 2022, calculé à partir d’une évaluation des prestations vendues sans aucun élément de comparaison avec des commerces de même nature dans le secteur géographique considéré.
Ainsi, outre que le préjudice allégué par la société BOLLYWOOD CONCEPT ne saurait être envisagé que comme une perte de chance de réaliser des bénéfices dont l’indemnisation ne pourrait être que partielle, rien ne permet d’affirmer que la société aurait dès la première année réalisé les bénéfices qu’elle escomptait, ni que son activité aurait surmonté les contraintes imposées par la pandémie de COVID 19.
En conséquence, le préjudice allégué par la société BOLLYWOOD CONCEPT n’étant pas justement démontré, il y a lieu de rejeter sa demande.

Sur l’indemnisation du préjudice moralAu soutien de sa demande, la société BOLLYWOOD CONCEPT, personne morale, se contente de solliciter la somme de 20.000 € et de relever que l’absence de possibilité d’ouvrir le commerce a été préjudiciable à son image.
En réponse, Madame [B] ne conclut pas de ce chef.
Réponse du Tribunal,
Vu l’article 1231-1 du Code civil, 
En l’espèce, il ne ressort pas des éléments du dossier, alors même que l’exploitation du commerce n’a pas été possible et conséquemment le développement de la société auprès des consommateurs, qu’un quelconque préjudice moral puisse être indemnisé.
En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur la résistance abusiveEn demande, la société BOLLYWOOD CONCEPT fait valoir que l’inaction de Madame [B], malgré les diverses expertises et condamnation à faire réaliser les travaux, caractérise une exécution du bail de mauvaise foi et une résistance abusive.
En réponse, Madame [B] soutien avoir tout mis en œuvre au regard des éléments à sa disposition et de l’attitude de la société BOLLYWOOD CONCEPT pour apporter les solutions adéquates aux difficultés rencontrées.
Réponse du Tribunal,
Vu l’article 1240 du Code civil,
En l’espèce, considérant l’absence de règlement des loyers, pour légitime qu’elle puisse être, il n’est pas manifeste que l’attitude de Madame [B] soit constitutive d’une résistance abusive alors même que celle-ci en supporte les conséquences depuis plusieurs années et devra encore les assumer en suite de la présente décision et jusqu’à complète exécution des travaux.
Il est ainsi plus certain que, considération prise des pièces versées par chacune des parties, l’absence de reprise satisfactoire des désordres relève de la divergence d’appréciation entre les parties et des oppositions des uns et des autres, que de la seule volonté de nuire de Madame [B] dont l’action en résiliation du bail n’avait d’ailleurs nullement été considérée comme abusive.
En conséquence, la demande de la société BOLLYWOOD CONCEPT sera rejetée.

Sur les demandes de fin de jugementAux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Madame [D] [B], supportera les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, les frais de constat d’huissier de Maître [U] n’apparaissant pas avoir été uniquement et absolument nécessaire à la présente procédure en ce qu’il est antérieur à l’arrêt de la Cour d’appel.
Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.
En l’espèce, Madame [D] [B] sera condamnée à payer à la société BOLLYWOOD CONCEPT la somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros, à défaut de production de justificatifs, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
CONDAMNE Madame [D] [B] à réaliser les travaux de toiture, de faux-plafond et le système d’éclairage conformément aux préconisations de Monsieur [G] [J], expert judiciaire, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé le délai de QUATRE MOIS suivant la signification de la présente décision et pour une période de SIX MOIS ;
DIT n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte provisoire prononcée ;
AUTORISE la société BOLLYWOOD CONCEPT à suspendre le versement de son loyer jusqu’à réalisation complète et effective des travaux assurant de manière pérenne le clos et le couvert des lieux loués selon les préconisation de l’expert judiciaire ;
REJETTE les autres demandes indemnitaires formées par la société BOLLYWOOD CONCEPT ;
CONDAMNE Madame [D] [B] à payer à la société BOLLYWOOD CONCEPT la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [D] [B] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
En foi de quoi le Président et le Greffier ont signé la présente décision.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Patricia BRUNON Julien CASTELBOU