Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 25 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre 
1ère section

N° RG 24/04347 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QSJ

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :
02 Avril 2024









JUGEMENT 
rendu le 25 Juillet 2024 
DEMANDERESSE

Madame [H] [C] 
pour le lot 0023-01
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Matthieu BERGUIG de la SELEURL MATTHIEU BERGUIG AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #A0596, 
et par Maître Stéphane CALLUT de la SELARL CABINET REBUFAT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant,




DÉFENDERESSES

Société PV HOLDING
 anciennement dénommée la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE
[Adresse 6]
[Localité 3]

représentée par Maître Jérémy GOLDBLUM de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0008



Décision du 25 Juillet 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 24/04347 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QSJ



PARTIE INTERVENANTE 

Société PV EXPLOITATION FRANCE
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]

représentée par Maître Jérémy GOLDBLUM de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0008




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

Rédactrice : Sophie GUILLARME


DÉBATS

A l’audience du 28 Mai 2024, tenue en audience publique, devant Madame Sophie GUILLARME et Madame Sabine FORESTIER, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2024.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 septembre 2015, Mme [H] [C] et M. [K] [C] ont donné à bail commercial à la SAS PV Résidences & Resorts France, devenue par modification de dénomination sociale la SAS PV Holding, des locaux désignés comme étant une « maison VIP 4 pièces 8 personnes » correspondant au lot n°0023-01 et située au sein du domaine du Rouret à [Localité 5]. 

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2015, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 4.181 euros hors taxes hors charges. 

Les lieux ont pour destination « l’activité commerciale d’exploitation [saisonnière du 1er avril au 30 septembre] d’une résidence de tourisme ou para hôtelière de résidence de loisirs, consistant en la location dudit local et après l’avoir meublé et équipé pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle ». 

Par courriers électroniques du 30 mars et 2 décembre 2020, la SAS PV Résidences & Resorts France a informé les bailleurs du domaine du Rouret – et, par conséquent, M. et Mme [C] – de la suspension du paiement des loyers correspondant aux périodes de fermetures administratives engendrées par la crise sanitaire en 2020 et 2021. 

Puis par courrier électronique datant du 16 juin 2020, la SAS PV Résidences & Resorts France a adressé aux bailleurs une proposition d’avenant au bail stipulant, d’une part, que « le bailleur prend acte que la période de fermeture donne lieu à l’extinction des loyers s’y rapportant […] » et d’autre part, que le preneur s’engage à « verser au bailleur une indemnité compensatrice […] » basée sur l’évolution du chiffre d’affaires entre celui réalisé entre 2021 et 2023 et celui de 2018-2019. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 septembre 2020, M. et Mme [C] ont mis en demeure le preneur de procéder au paiement des loyers correspondant à la période du 1er février au 31 juillet 2020.

Par traité d’apport partiel du 16 décembre 2020 et à effet rétroactif du 1er octobre de la même année, la SAS PV Résidences & Ressorts France a procédé à un apport partiel d’actif de sa branche d’activité relative à l’activité d’exploitation touristique de résidences « Pierre et Vacances » à la SAS Pierre et Vacances Investissement 60, devenue par modification de dénomination sociale la SAS PV Exploitation France et dont il résulte que cette dernière a pris la qualité de preneuse du local commercial litigieux. 

Par ordonnances rendues par le tribunal de commerce de Paris le 2 février 2021 puis le 1er juin 2021, une procédure de conciliation a été ouverte et prorogée à la demande du preneur. Trois propositions en date du 30 juin et 2 juillet, du 9 septembre et du 15 novembre 2021 ont été faites afin d’appréhender les contreparties offertes aux bailleurs par le preneur ayant suspendu unilatéralement le paiement des loyers. La procédure de conciliation est venue à expiration le 31 décembre 2021. 

N'ayant signé aucune proposition d’avenant, Mme [H] [C] ainsi que plus d’une centaine de bailleurs de la même résidence, ont fait assigner le preneur, par acte d’huissier du 17 décembre 2021, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, en substance, sa condamnation au paiement d’un arriéré locatif. L’affaire a été enregistrée sous le n°RG 22/00552

Le 20 septembre 2023, le preneur a réglé une partie de sa dette locative, en versant à Mme [C] la somme de 1.985,24 euros. 

Par ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 2 avril 2024, la présente procédure a été disjointe des procédures concernant les autres bailleurs du domaine du Rouret et enrôlée sous le nouveau n° RG 24/2404347. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2024, Mme [H] [C] demande au tribunal de : 
Condamner la société PV Exploitation France à payer à Mme [C] [H] la somme de 1.014,48 euros au titre des loyers impayés en 2020 et la somme de 989,92 euros au titre de l’année 2021, soit la somme totale de 2.004,40 euros avec intérêt légal à compter de la mise en demeure du 28 septembre 2020, Condamner la société PV Exploitation France à payer à Mme [C] [H] la somme de 500 euros au titre du préjudice économique et moral subi du fait du retard du paiement des loyers commerciaux, Juger que la société PV Exploitation France n’a pas respecté son obligation légale de communication annuelle des comptes d’exploitation, Condamner la société PV Exploitation France à payer à Mme [C] [H] la somme de 500 euros au titre du préjudice subi du fait du non-respect de son obligation légale de communication annuelle des comptes d’exploitation, Condamner la société PV Exploitation France à payer à Mme [C] [H] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 et aux dépens.
Au soutien de ses demandes, Mme [H] [C] fait valoir : 
- S’agissant de l’exigibilité de la dette locative : 
* Sur l’inapplicabilité de la perte de la chose louée : qu’il convient de distinguer l’exploitation du local litigieux à son accessibilité dès lors que, d’une part, les décisions administratives n’ont engendré que la fermeture du local au public et non une suspension de son exploitation ou de son accès pour les locataires et les salariés, et que, d’autre part, le preneur a pu le sous-louer à l’armée française en 2020 et 2021, sous-location contribuant ainsi à l’obtention – selon les comptes analytiques de la résidence litigieuse – d’un taux de remplissage de 80% pour les mois d’août à septembre 2020 ; qu’en outre, lesdites décisions administratives n’ont pas été spécifiques au local loué et constituent un « risque d’exploitation imputable au preneur »; qu’au surplus, l’atteinte est temporaire, non définitive et n’a pas conduit à la destruction de la chose louée ; qu’en conséquence, et en se fondant sur la position claire prise par la Cour de cassation le 30 juin 2022, aucune perte de la chose louée ni atteinte au droit de propriété du preneur au sens de l’article 1er du protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’Homme ne peuvent être caractérisées, 
* Sur l’inapplicabilité de l’exception d’inexécution : que la bailleresse n’est pas tenue d’une obligation de garantie d’exploitation mais seulement de délivrance qui ne lui impose pas d’assurer la chalandise des lieux, leur occupation ou taux de remplissage et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce l’activité du preneur ; qu’en outre, l’absence de jouissance des lieux n’est ni totale, ni imputable à la bailleresse ; qu’au surplus, le preneur a suspendu ses paiements alors même que les périodes de fermetures administratives correspondaient à celles de fermetures annuelles de la résidence ; qu’en conséquence, et en se fondant sur la position claire prise par la Cour de cassation le 30 juin 2022, aucune exception d’inexécution ne peut être caractérisée, 
* Sur l’inapplicabilité de la force majeure : qu’un débiteur ne peut jamais exciper de la force majeure pour se soustraire au paiement d’une somme d’argent et qu’a fortiori, le preneur n’est, en l’espèce, pas dans une impossibilité de payer son loyer, celui-ci ayant bénéficié des aides de l’État, 
- S’agissant de la communication des comptes d’exploitation, que lesdits comptes n’ont pas été communiqués dans les délais légaux, 
- S’agissant du préjudice économique et moral, que le non-paiement des loyers durant la période de la crise sanitaire a engendré des conséquences plus importantes pour la bailleresse que pour le preneur lequel est un professionnel doté d’une grande surface financière. 

Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, la SAS PV Holding demande au tribunal judiciaire de Paris de :
À titre liminaire : 
Débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société PV Holding Faire droit à l’intervention volontaire de la société PV Exploitation France À titre principal :
Sur les loyers :* Juger que l’obligation de règlement des loyers au titre du bail a été interrompue au cours des périodes de confinement et d’interdiction administrative de recevoir du public dans les résidences en 2020 et 2021 en raison de :
§ L’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité de jouissance des locaux loués conformément à leur destination, 
§ La perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l’obligation de règlement des loyers, 
À titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal considérait que les loyers afférents aux périodes d’interdiction administrative de recevoir du public dans les résidences de tourisme, leurs espaces communs, et de restriction des déplacements sont dus, accorder à la société PV Exploitation France le délai maximal de 24 mois pour procéder au paiement des sommes réclamées par les demandeurs, compte tenu des graves difficultés financières qu’elle a rencontrées du fait de la crise sanitaire, 
* En conséquence : débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes à ce titre, 
- Sur la demande de dommages et intérêts pour absence de communication des comptes d’exploitation, débouter le demandeur pour cette demande non justifiée, 
- Sur la demande de dommages et intérêts compte-tenu du retard de paiement des loyers, débouter le demandeur pour cette demande non justifiée, 
En tout état de cause :
- Débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre des sociétés PV Holding et PV Exploitation France, 
- Condamner le demandeur à verser aux sociétés PV Holding et PV Exploitation France la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Au soutien de ses demandes, la partie défenderesse fait valoir pour l’essentiel : 
- S’agissant de l’exigibilité de la dette locative : 
* Sur l’applicabilité de la perte de la chose louée et de l’exception d’inexécution : que, dès lors que la perte de la chose peut être juridique et temporaire, les fermetures administratives du 15 mars au 2 juin et du 30 octobre au 15 décembre 2020, les mesures restrictives mises en place jusqu’au 9 juin 2021 ainsi que le couvre-feu nocturne puis diurne du 16 janvier au 9 juin 2021 et du 3 avril au 3 mai 2021 respectivement, caractérisent indubitablement une perte de la chose louée pour le preneur, celui-ci ayant fermé la quasi-totalité de ses sites à compter du 15 mars 2020 jusqu’au début du mois de juin 2021 et ayant connu une baisse de son chiffre d’affaires de 74% ; qu’en outre, la bailleresse n’a pas assuré la délivrance ni garanti la jouissance paisible du local litigieux, ; qu’enfin, les aides reçues par le preneur sont dérisoires par rapport aux pertes, 
* Sur la contestation de la position de la Cour de cassation : que l’application des dispositions relatives à la perte de la chose n’est pas subordonnée à la spécificité des mesures engendrant une telle perte et que le rejet de l’article 1722 du code civil en raison du caractère général des décisions administratives prises durant la crise sanitaire est contra legem ; que le caractère « partiel » de la perte visé par l’article susmentionné englobe à la fois une dimension matérielle et temporelle et que, par conséquent, il résulte d’une jurisprudence constante que l’application dudit article n’est pas soumis à une perte « définitive » ; que le caractère « non indispensable à la vie de la Nation » justifiant la fermeture du local litigieux se fonde immanquablement sur la destination de ce dernier et qu’il y a, par conséquent, un lien direct entre sa fermeture et sa destination, la distinction entre l’objet et son usage étant ainsi artificielle et la dimension « fonctionnaliste » étant à privilégier vis-à-vis de celle « matérialiste » ; qu’en ne prenant en compte que les conséquences de la crise sanitaire sur les activités de commerce de détail et non sur celles du secteur hôtelier, l’évaluation économique du poste « loyers et charges locatives », du taux d’effort et de l’effet des aides étatiques plafonnées pour les exploitants touristiques est non pertinente, 




- S’agissant de l’atteinte au droit de propriété : qu’en retenant une conception élargie de la notion de « bien » et qu’en considérant que le bail constitue un intérêt patrimonial, la CEDH garantit la protection du droit de propriété d’un preneur lorsque le contrat dans lequel il s’est engagé présente un intérêt économique et condamne les privations de jouissance dudit bien, qu’elles soient définitives ou non ; que la position dégagée par la Cour de cassation entraîne une atteinte disproportionnée au droit de propriété en ce qu’elle fait porter sur un seul groupe la totalité des charges économiques de la fermeture des commerces durant la crise sanitaire, 
- S’agissant de la communication des comptes d’exploitation : que la bailleresse ne verse pas au débat la preuve de sa demande de communication des comptes d’exploitation, que la transmission par le preneur des comptes de 2016 à 2020 est amplement suffisante pour répondre aux attentes de la demanderesse, 
- S’agissant du préjudice économique et moral, que la bailleresse ne justifie ni du principe, ni du quantum de son préjudice, 

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2024, date à laquelle l’affaire a été plaidée puis mise en délibéré au 25 juillet 2024.


MOTIFS DU JUGEMENT


 Sur la mise hors de cause de la SAS PV Holding et sur l’intervention volontaire de la SAS PV Exploitation France

Aux termes de l’article 1165 du code civil devenu 1199 du code civil, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes. Elles ne nuisent point au tiers et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121 du même code. 

Aux termes de l'article 329 du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.
Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, les parties s’entendent pour reconnaître qu’à la suite du traité d’apport partiel d’actif à effet du 1er octobre 2020, la SAS Pierre et Vacances Investissement 60 – renommée par modification de dénomination sociale la SAS PV Exploitation France – est devenue titulaire des baux commerciaux litigieux. Au surplus, aucune demande n’est adressée par la bailleresse à la SAS PV Holding. 

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de mise hors de cause de la SAS PV Holding. 

La SAS PV Exploitation France étant devenue titulaire des baux commerciaux litigieux, son intervention volontaire sera déclarée recevable. 









Sur la dette locative 

Sur l’exigibilité de la dette locative 

Sur la perte de la chose louée 

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, tenu de délivrer au locataire la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail. L’article 1722 du même code dispose que « si la chose louée […] n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ». 

En l'espèce, il est constant qu'en application de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national ; qu'en application du 2° du I de l'article 3 du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de Covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu'au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité ; que suivant arrêté du 14 mars 2020 modifié par l'arrêté du 15 mars 2020, les établissements d'hébergement touristique et autre hébergement de courte durée ne pouvaient plus accueillir du public sauf lorsqu'ils constituaient pour les personnes qui y vivent un domicile régulier ; que cette interdiction a été levée à compter du 22 juin 2020 ; qu'en application de l'article 41 du décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020, les résidences de tourisme, les villages résidentiels de tourisme et les villages de vacances sauf qu'ils constituaient pour les personnes qui y vivent un domicile régulier, ont à nouveau eu interdiction de recevoir du public jusqu'au 15 décembre 2020 ; que les espaces et équipements communs situés dans les résidences de tourisme (espaces dédiés à la restauration, et espaces sportifs) n'ont pu être exploités du 1er novembre 2020 au 9 juin 2021.

Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public, sur les périodes précitées, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis.
Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.
L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil, étant entendu :
- que s’agissant de la perte de la chose en elle-même la SAS PV Exploitation France ne démontre aucunement la destruction de la chose louée ; que les sous-locations réalisées au profit de l’armée française en dehors des périodes de confinement révèlent d’ailleurs l’absence de conséquences des mesures administratives susmentionnées sur l’intégrité matérielle du local litigieux ; que le preneur n’est en rien privé de la jouissance de ce dernier, étant relevé en outre qu’il avait la faculté d’accueillir durant les périodes de fermeture administrative un public – tel que ses salariés – s’installant dans le local à titre de résidence principal. 
- que s’agissant des mesures administratives prises pour faire face à la crise sanitaire , celles-ci n’ont aucun lien avec la destination du local dès lors qu’elles sont générales à tous les commerces non essentiels, l’interdiction de recevoir du public étant fondée sur la nature de l’activité exercée et non sur les locaux en eux-mêmes. 

Dans ces conditions, la demande d’exonération du paiement de tout ou partie du loyer fondée sur l’article 1722 du code civil sera rejetée.

Sur l’exception d’inexécution pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. Cet article n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s’exerce son activité.

En vertu de l’ancien article 1184 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, une partie à un contrat synallagmatique peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

La locataire ne conteste pas que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l’état des locaux remis à elle par Mme [C] en exécution du bail les liant, lui permettent d’exercer l’activité, à laquelle ils sont contractuellement destinés.

L’impossibilité d’exploiter dont se prévaut la SAS PV Exploitation France du fait des mesures de fermeture des résidences de tourisme ou de restriction de leur accès au public, ne résulte pas d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l’autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public.

La SAS PV Exploitation France est donc mal fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution et d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour soutenir n’être débitrice d’aucun loyer sur la période susvisée. 

Sur la force majeure 


Aux termes de l'article 1148 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, il n'y a lieu à aucun dommages et intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit

De jurisprudence constante, la force majeure ne peut être soulevée ni par un débiteur d’une somme d’argent, ni par un créancier n’ayant pu profiter de la prestation à laquelle il avait droit. 

En l’espèce, le caractère synallagmatique du contrat litigieux ne permet pas à la SAS PV Exploitation France de soulever la force majeure. D’une part, celle-ci est débitrice d’un loyer – somme d’argent – et n’est pas dans l’impossibilité d’apurer sa dette locative. D’autre part, elle est créancière de l’obligation de délivrance par la bailleresse et ne peut, dès lors, faire valoir que l’impossibilité d’exploiter est un cas de force majeure. 
 
Par conséquent, le moyen tiré de la force majeure doit être rejeté. 







Sur le moyen tiré de l’application de l’article 1 du protocole n°1 à la Convention européenne des droits de l’Homme 

L’article 1 du protocole additionnel n°1 de la Convention européenne de Sauvegarde des Droits de l’Homme dispose que « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ». La privation de propriété doit également être raisonnablement proportionnée en vertu du critère du « juste équilibre ». 

L’appréciation de la notion de bien est extensive et autonome. Il est en effet constant qu’elle recoupe « les biens actuels » et les « valeurs patrimoniales ». Au sein de ces dernières, les créances ne sont admises que, d’une part, lorsqu’elles confèrent une espérance légitime à son titulaire, telle la jouissance d’un bail ayant un intérêt économique substantiel dont l’ampleur s’apprécie eu égard à sa durée, son économie et la croyance en la possibilité de continuer d’exploiter les locaux loués et, d’autre part, lorsqu’elles se fondent sur une base suffisante en droit interne telle une confirmation jurisprudentielle. En outre, l’atteinte à une créance n’est pas subordonnée à la privation définitive de la jouissance du bien, celle-ci pouvant en effet être temporaire. 

En l’espèce, la SAS PV Exploitation France ne saurait invoquer utilement que les mesures restrictives – qui l’ont contrainte à n’accueillir que des personnes dont les locaux mis à bail pouvaient constituer leur résidence principale – ont porté atteinte à une créance qu’elle détenait, en ce qu’il n’est pas possible de conclure à l’existence d’une espérance légitime, alors qu’elle ne possédait pas de manière suffisamment établie une créance immédiatement exigible sur des loyers dus par la catégorie du public exclue sur la période considérée, ce qui supposerait une disposition légale ou une décision judiciaire définitive contemporaine à la période marquée par la crise sanitaire. En outre, la controverse sur la manière dont le droit interne devait être interprété et appliqué par les juges du fond, sur la période considérée, est en soi exclusive d’une telle certitude. 

En conséquence, sans qu’il y ait besoin de procéder à un contrôle de proportionnalité, le moyen tiré de l’article 1 du protocole additionnel à la convention européenne des droits de l’Homme qui ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce, sera rejeté. 


Sur le quantum de la dette locative

L’article 9 du code de procédure civile dispose « qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». L’article 1353 du même code énonce que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». 

L’article 1364 précise enfin que « nul ne peut se constituer de titre à soi-même ». 

Il est de jurisprudence constante que l’article 1364 est inapplicable à la preuve des faits juridiques, et ainsi, à celle du paiement, en vertu de l’article 1342-8 du code civil. De surcroît, l’article 289 du code général des impôts dévoile que l’auto-facturation est un processus non unilatéral dès lors qu’elle nécessite l’acceptation du cocontractant. 




Décision du 25 Juillet 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 24/04347 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QSJ


En l’espèce, les parties sont en désaccord sur le quantum initial de la dette cumulée portant sur les années 2020-2021, la bailleresse le fixant en effet à 3.962,72 euros et le preneur, à 3.989,64 euros. Or, il résulte des différentes auto-facturations acceptées par la bailleresse et versées au débat par le défendeur que ce dernier a une dette de 1.014,48 euros pour la période allant du 15 mars au 31 mai 2020, de 565,96 euros pour celle du 2 novembre au 14 décembre 2020 et de 2.382,28 euros pour celle du 1er janvier au 30 juin 2021, soit une dette totale de 3.962,72 euros. En l’absence de pièces supplémentaires, la bailleresse ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un reliquat de 26,92 euros justifiant une dette cumulée portant sur les années 2020-2021 s’élevant à la somme de 3.989,64 euros. 

Dès lors que les parties s’accordent sur le montant – de 1.985,24 euros – versé le 20 septembre 2023 par la société PV Exploitation France pour apurer partiellement la dette locative susmentionnée, le tribunal constatera que l’arriéré locatif s’élève à 1.977,48 euros (3.962,72 – 1.985,24 = 1.977,48).

La SAS PV Exploitation France sera condamnée à payer cette somme à Mme [H] [C], laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024, date de délivrance de l’assignation, la lettre recommandée avec accusé de réception du 28 septembre 2020 ne valant pas mise en demeure valable faute de mentionner la somme dont il est réclamé paiement.
 

 Sur la demande subsidiaire de délais de paiement de la défenderesse 

En application de l'article 1244-1 devenu 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le quantum de la dette locative est peu important comparé à la capacité financière de la société défenderesse et il ne résulte des comptes d’exploitation versés au débat que le preneur se trouve dans l’impossibilité d’apurer immédiatement ladite dette. 

En outre, la dette est ancienne et le bailleur est une personne physique qui n’a pas vocation à faire des crédits à son preneur.

Par conséquent, la demandes de délai de paiement formée par la SAS PV Exploitation France sera rejetée. 


 Sur la demande de dommages et intérêts pour manquement de la preneuse à son obligation de communication des comptes d’exploitation 

L’article L.321-2 du code du tourisme dispose que « l’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande ». Le compte d’exploitation est un récapitulatif de l’ensemble des produits et des charges de la société sur une année comptable. Si aucun formalisme n’est légalement prévu, la jurisprudence impose que celui-ci comporte un détail des charges variables et fixes et ne se borne pas à retranscrire un simple extrait du bilan. 

L’article 9 du code de procédure civile dispose « qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».


En l’espèce, la partie demanderesse n’apporte aucun élément de nature à démontrer qu’il a sollicité la communication de ces comptes d’exploitation. De surcroît, il ressort des pièces versées au débat que le preneur a communiqué des éléments détaillant le chiffre d’affaires et résultats d’exploitation, les charges variables et fixes et le taux de remplissage moyen de la résidence. 

Par conséquent, le tribunal déboutera Mme [C] de sa demande tendant à la condamnation du preneur au paiement de la somme de 500 euros au titre du non-respect de ses obligations légales, dès lors qu’aucun manquement ni aucun préjudice n’est démontré de ce chef. 


Sur la demande de dommages et intérêts de la bailleresse au titre du préjudice économique et moral 

Aux termes de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. 

L’article 1153 du même code énonce que dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement mais que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Mme [H] [C] ne justifie pas de ce que la carence de la SAS PV Exploitation France lui a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant du retard de paiement, déjà réparé par les intérêts moratoires, aucune pièce n’étant communiquée au soutien de la demande de dommages et intérêts. 

Mme [C] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée de ce chef.


Sur les autres demandes 
 
La SAS PV Exploitation France qui succombe sera condamnée aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. 

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le jugement tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties. 

En l’espèce, il convient, au regard de l’équité, de condamner la SAS PV Exploitation France à payer à Mme [H] [C], contrainte d’exposer des frais dans le cadre de la présente instance pour faire valoir ses droits, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. 





PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré 

Met hors de cause la SAS PV Holding ;

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SAS PV Exploitation France ;

Condamne la SAS PV Exploitation France à payer à Mme [H] [C] la somme de 1.977,48 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024 ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Mme [H] [C] au titre du préjudice économique et moral;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Mme [H] [C] au titre du préjudice subi du fait de non-respect de l’obligation de communication annuelle des comptes;

Condamne la société PV Exploitation à payer à Mme [H] [C] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la société PV Exploitation aux dépens,

Rejette toutes autres demandes, 

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,


Fait et jugé à Paris le 25 Juillet 2024.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Sophie GUILLARME