Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 25 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/10175
N° Portalis 352J-W-B7H-C2RQG


N° MINUTE : 1

Assignation du :
01 Août 2023


Jugement d’incompétence


[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 25 Juillet 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. PREMIUM FUNDING
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0009



DEFENDERESSE

S.A.R.L. LISZT DISTRIBUTION
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Hayat TABOHOUT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0229





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 23 Mai 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 avril 2010, la société FONCIERE MASSENA, aux droits de laquelle vient désormais la société PREMIUM FUNDING, a donné à bail à la société LISZT DISTRIBUTION des locaux à usage commercial ayant pour destination l'activité de " SUPERMARCHÉ " dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 22 avril 2010 pour se terminer le 21 avril 2019, moyennant un loyer initial de 80.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Le bail s'est prolongé tacitement à compter du 21 avril 2019.
 
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 14 décembre 2020, la société LISZT DISTRIBUTION a sollicité le renouvellement du bail ainsi que la fixation du loyer renouvelé à 80.000 euros, le loyer étant alors de 94.615,15 euros par l'effet de la clause d'indexation.

Par acte extrajudiciaire du 21 avril 2022, la société LISZT DISTRIBUTION a signifié à la société PREMIUM FUNDING une demande de renouvellement du bail à effet au 1er juillet 2022.
 
Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 juillet 2022, la société PREMIUM FUNDING a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022, proposant la fixation du prix du loyer renouvelé à la somme de 133.000 euros par an, hors taxes et hors charges.
 
Par mémoire préalable notifié le 19 avril 2023, la société PREMIUM FUNDING a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 133.000 euros en principal, à compter du 1er juillet 2022, estimant que le bail avait duré plus de douze ans et que le montant du loyer devait être fixé à la valeur locative, et, subsidiairement, la désignation d'un expert pour évaluer la valeur locative.

Par acte extrajudiciaire du 1er août 2023, la société PREMIUM FUNDING a fait assigner la société LISZT DISTRIBUTION devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux mêmes fins que celles visées dans son mémoire préalable. 

Aux termes de son mémoire en réponse n°1 notifié le 22 novembre 2023, la société LISZT DISTRIBUTION demande au juge des loyers commerciaux notamment de juger que le bail a été renouvelé au 1er janvier 2021 et que sa durée n'excède pas douze ans. 

Aux termes de son dernier mémoire en réponse n°2 notifié le 4 mars 2024, la société PREMIUM FUNDING demande au juge des loyers commerciaux :

IN LIMINE LITIS
- Se déclarer incompétent au profit du Tribunal judiciaire de Paris pour statuer sur la validité de la demande de renouvellement faite par la société LISZT DISTRIBUTION le 14 décembre 2020 ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE
- Débouter la société LISZT DISTRIBUTION de toutes ses demandes, fin et conclusions ;
- Juger que le renouvellement est intervenu au 1er juillet 2022, aux clauses et conditions du bail échu, sauf dispositions d'ordre public de la loi Pinel ;
- Fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 133.000 € hors taxes et hors charges par an, au 1er juillet 2022 ; 
- Juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l'article L. 1231-7 du Code civil, de plein droit compter de sa date d'effet ;
- Condamner la société LISZT DISTRIBUTION aux dépens. 

SUBSIDIAIREMENT
- DESIGNER tel expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec mission de donner son avis sur la valeur locative, telle qu'elle résulte à la date considérée des éléments visés par l'article L.145-33 et R. 145-2 à R. 145-8 du Code de Commerce ;
- Lui donner dans ce cas pour mission de fournir au Juge , pour chaque locataire de référence, les charges et travaux qui sont refacturées aux locataires en vertu de leurs baux ;

LOYER PROVISIONNEL
- Voir dans ce cas fixer au montant ci-dessus le loyer provisionnel que la société LIZST DISTRIBUTION devra régler à compter de la date d'effet du nouveau loyer ;
- Voir dans ce cas réserver les dépens ;
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit. 

Au soutien de ses demandes, la bailleresse fait valoir en substance :

- que le juge des loyers commerciaux est incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris pour statuer sur la validité de la demande de renouvellement délivrée par la société preneuse en date du 14 décembre 2020 par lettre recommandée avec avis de réception ;
-qu'en l'absence de date d'effet du renouvellement et des mentions issues de l'article L. 145-10 du code de commerce, ladite demande de renouvellement n'est pas valide ;
-que la société preneuse a nécessairement reconnu la nullité de cette demande de renouvellement dès lors qu'elle a délivré une nouvelle demande de renouvellement à la bailleresse par voie d'huissier, en date du 21 avril 2022 ; 
- que le bail ayant duré plus de 12 ans, le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative,
- qu'au regard des références résultant d'un rapport d'expertise amiable, cette valeur locative doit être fixée à la somme de 133.000 euros, le bailleur contestant les minorations et demandes d'abattement du preneur.

Aux termes de son dernier mémoire notifié le 17 mai 2024, la société LISZT DISTRIBUTION demande au juge des loyers commerciaux :

A titre liminaire
- JUGER que le bail a été renouvelé le 1er janvier 2021 et que sa durée n'excède donc pas douze ans ;
- JUGER qu'il n'y a pas lieu de fixer le loyer à la valeur locative ;
- JUGER que le loyer de renouvellement a été plafonné et fixé au loyer en cours à la date du 1er janvier 2021 ;

En conséquence
- DEBOUTER la société SCI PREMIUM FUNDING de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- FIXER le loyer annuel à la somme de 89.934 euros hors taxes ;

A titre principal
- JUGER, dans le cas où le loyer devrait être fixé à la valeur locative, que ce loyer devra correspondre au loyer en cours à la date de renouvellement du bail, soit au 1er janvier 2021 et qu'il y a lieu d'appliquer des abattements sur cette valeur soit 15% ;
- A défaut, JUGER que la valeur locative en renouvellement à 475 euros/m² de surface pondérée, soit 107.302,50 euros, et qu'il y a lieu d'appliquer des abattements sur cette valeur soit 15%, soit une valeur locative nette arrondie à 93.000 euros hors charges et hors taxes par an.
- EN CONSEQUENCE, JUGER que la règle du lissage du déplafonnement a vocation à s'appliquer ;

A titre subsidiaire
- DESIGNER tel Expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Juge des Loyers Commerciaux, avec la mission d'usage et plus précisément concernant la mission d'appréciation du montant du loyer :
 o Estimer la valeur locative ;
 o Calculer la surface pondérée du local loué selon la Nouvelle Méthode Générale de Pondération ;
 o Chiffrer le montant du loyer en application de la règle du plafonnement ou fixation à la valeur locative ;
 o Ajuster le montant du loyer en fonction des facteurs de correction applicables le cas échéant, notamment la charge sur le Preneur du coût des impôts fonciers ;

En tout état de cause
- CONDAMNER la société SCI PREMIUM FUNDING au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses dernières demandes, la société LISZT DISTRIBUTION fait valoir en substance :

- s'il est constant qu'elle a bien délivré une demande de renouvellement à la bailleresse en date du 14 décembre 2020, cette dernière ne justifie pas avoir répondu dans le délai légal de trois mois à ladite demande, qu'elle ne produit pas réponse qu'elle dit avoir adressée au preneur en mars 2021 ;
- par ailleurs, la bailleresse n'a soulevé aucun fondement pour démontrer la nullité de la première demande de renouvellement, sauf à indiquer qu'une seconde demande de renouvellement a été remis par exploit d'huissier le 21 avril 2022 alors même que cette demande est intervenue après la formation du nouveau contrat de bail de sorte qu'elle est sans objet malgré la réponse du bailleur,
- que le bail n'a pas duré plus de 12 ans, de sorte que ce motif de déplafonnement du loyer n'est pas valable ;
- qu'aucun autre motif de déplafonnement ne peut être avancé ;
- que si la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative était retenue, il conviendrait de tenir compte de facteurs de minoration et d'abattements, cette valeur étant fixée à 93.300 euros HT et HC,
- qu'à titre subsidiaire, une expertise pourra être ordonnée.

L'affaire a été appelée à l'audience du 23 mai 2024 et mise en délibéré au 25 juillet 2024.


MOTIFS DU JUGEMENT

 
A titre liminaire, la bailleresse demande au juge des loyers commerciaux de " Se déclarer incompétent au profit du Tribunal judiciaire de Paris pour statuer sur la validité de la demande de renouvellement faite par la société LISZT DISTRIBUTION le 14 décembre 2020 ".

L'article R. 145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance, ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

La compétence du juge des loyers commerciaux telle que définie par les articles L. 145-56 et R. 145-23 du code de commerce est une compétence d'exception d'interprétation stricte, ce dont il résulte qu'il n'est pas compétent pour connaître de la validité de la demande de renouvellement, seul le tribunal judiciaire étant compétent en la matière, en application des dispositions des articles susvisés.

En l'espèce, il n'y a pas d'accord entre les parties sur la date d'effet du nouveau bail dans la mesure où elles ne s'accordent pas sur la date de demande de renouvellement du bail. 

Il est constant que la société LISZT DISTRIBUTION a adressé un premier courrier recommandé demandant le renouvellement du bail en date du 14 décembre 2020, dont la société PREMIUM FUNDING conteste la validité, puis qu'elle a adressé une nouvelle demande de renouvellement du bail par acte extrajudiciaire du 21 avril 2022 que la bailleresse considère comme valable. 

Au regard de l'opposition entre les parties sur la date de la demande de renouvellement et la date d'effet du nouveau bail, qu'il ne revient pas au juge des loyers commerciaux de trancher compte tenu de sa compétence d'exception, il convient, en conséquence, pour le juge des loyers commerciaux, de se déclarer incompétent pour connaître de la validité de la demande de renouvellement datant du 14 décembre 2020 et de renvoyer l'ensemble de la procédure devant la 18ème Chambre du tribunal judiciaire de Paris qui aura compétence pour statuer sur le tout.
 
Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Se déclare incompétent au profit de la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris pour connaître de la validité de la demande de renouvellement de la société LISZT DISTRIBUTION datant du 14 décembre 2020 relative au bail la liant à la société PREMIUM FUNDING,

Renvoie l'ensemble des demandes et du litige devant la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris,

Dit que le dossier de l'affaire avec copie du présent jugement sera transmis par le secrétariat greffe à la juridiction sus-désignée, faute d'appel dans le délai de quinze jours de la notification de la présente décision en application des dispositions de l'article 84 du code de procédure civile,

Réserve les dépens et l'éventuelle application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
 

Fait et jugé à PARIS, le 25 juillet 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER D. SANTOS CHAVES