Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 25 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M. et Mme [E]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Philippe MORRON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/01905 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BMJ

N° MINUTE : 10/2024




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 25 juillet 2024

DEMANDERESSE
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de Paris


DÉFENDEURS
Monsieur [D] [W] [G] [E]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [F] [E]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Juge des contentieux de la protection : Hélène BODIN
Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 mai 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition le 25 juillet 2024 par Hélène BODIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.


Décision du 25 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01905 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BMJ


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 décembre 2021, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à M. [D] [W] [G] [E] et Mme [F] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] (10ème étage, porte 102), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 891,12 euros et d’une provision pour charges de 198,63 euros.

Par actes de commissaire de justice du 18 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 790,52 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [W] [G] [E] et Mme [F] [E] le 19 septembre 2023.

Par assignations du 31 janvier 2024, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [W] [G] [E] et Mme [F] [E] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, majorée de 10%, 
- 4 409,18 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus,
- 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 17 mai 2024, la S.A CDC HABITAT SOCIAL maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 mai 2024, s’élève désormais à 6 101,69 euros, terme d’avril 2024 inclus. La S.A CDC HABITAT SOCIAL considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose à toute demande de délais de paiement. 

M. [D] [W] [G] [E] et Mme [F] [E] contestent le montant de la dette et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 330 euros, en plus du loyer courant, pendant 36 mois. 
Ils affirment avoir payé tous les mois le loyer et déclarent que la dette actualisée s’élève à 4 200 euros. M. [D] [W] [G] [E] indique avoir eu un accident de travail et percevoir désormais 1 100 euros au titre des allocations chômage et 500 euros de la CAF. Il déclare être chef cuisinier et avoir fait une demande de formation et une demande auprès de la MDPH. Mme [F] [E] déclare ne pas avoir de revenus. 

M. [D] [W] [G] [E] et Mme [F] [E] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [D] [W] [G] [E] et Mme [F] [E] ont indiqué qu’un rendez-vous a été fixé le 27 mai 2024 afin qu’un dossier de surendettement soit déposé. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 18 septembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 790,52 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 novembre 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et de l’audience, que M. [D] [W] [G] [E] et Mme [F] [E] ont repris le paiement quasi-intégral d’un loyer avant l’audience, étant justifié du règlement de la somme de 150 euros le 1er mai 2024 et de la somme de 768,33 euros le 5 mai 2024, soit 918,33 euros, pour un loyer fixé à la somme de 953,50 euros. Cependant, les revenus du foyer ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 mai 2024, M. [D] [W] [G] [E] et Mme [F] [E] lui devaient la somme de 5333,36 euros, soustraction faite des frais de procédure et de la somme de 768,33 euros réglée le 5 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus.

M. [D] [W] [G] [E] et Mme [F] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Ainsi, les locataires seront condamnés à une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [W] [G] [E] et Mme [F] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de ne pas faire droit à la demande de la S.A DC HABITAT SOCIAL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier resort :

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 décembre 2021 entre la S.A CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et M. [D] [W] [G] [E] et Mme [F] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (10ème étage, porte 102) est résilié depuis le 19 novembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [D] [W] [G] [E] et Mme [F] [E], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [D] [W] [G] [E] et Mme [F] [E] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] (10ème étage, porte 102) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [D] [W] [G] [E] et Mme [F] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE solidairement M. [D] [W] [G] [E] et Mme [F] [E] à payer à la S.A CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5333,36 euros euros (cinq mille trois cent trente trois euros et trente-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus, 

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DIT n’y avoir lieu à condamner M. [D] [W] [G] [E] et Mme [F] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [D] [W] [G] [E] et Mme [F] [E] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 18 septembre 2023 et celui des assignations du 31 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,