Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 18 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [L] [D]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Stéphanie HOCHART

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/03194 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MGU

N° MINUTE : 13







JUGEMENT 
rendu le 18 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.A. D’HLM RATP HABITAT ANCIENNEMENT DENOMMEE LOGIS TRANSPORTS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Stéphanie HOCHART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L279

DÉFENDERESSE
Madame [L] [D], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier







Décision du 18 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03194 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MGU



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 septembre 2017, la société l’entreprise sociale pour l’habitat LOGIS TRANSPORT aux droits de laquelle vient la société d'HLM RATP HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [D] et M. [E] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] (bâtiment 1, escalier 1, 5ème étage, porte n°0153), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 670,88 euros et d’une provision pour charges de 222,82 euros.

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2017, la société d’HLM RATP HABITAT a donné à bail à Mme [L] [D] et M. [R] [E] un emplacement de stationnement n°153 à la même adresse moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 87, 75 euros. 

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 956,27 euros au titre de l'arriéré locative, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat (déduction faite du coût de l’acte) ainsi qu’au titre du contrat de stationnement.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [L] [D] le 9 août 2022.

Par assignation du 8 mars 2024, la société d'HLM RATP HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et du contrat de stationnement, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 8 843,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 février 2024, terme de janvier 2024 inclus, 
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 16 mai 2024, la société d'HLM RATP HABITAT, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er mai 2024, s'élève désormais à 8 521,73 euros, terme d’avril 2024 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse, sous réserve de ne pas l’étaler sur 36 mois. La société d'HLM RATP HABITAT considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle indique que M. [E] a quitté les lieux en septembre 2021.

Mme [L] [D] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant.

Elle indique avoir repris le versement du loyer depuis novembre 2023. Elle expose par ailleurs avoir eu des difficultés de paiement du fait d’une non-régularisation de son arrêt de travail. Elle n’a aucune aide de la CAF et le père de ses enfants lui verse 200 euros de manière occasionnelle. Elle est suivie par une assistante sociale et disposera d’une réponse au titre du FSL au mois de juin. Elle indique préférer proposer, dans le cadre du plan d’apurement de la dette, la somme de 100 euros afin d’être sûre de pouvoir s’y tenir. Elle expose enfin avoir d’autres ressources qui tombent, tels qu’un 13e mois et des primes. 

La société d'HLM RATP HABITAT sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [L] [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société d'HLM RATP HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location et le contrat de stationnement a été signifié à la locataire le 8 juillet 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4956,27 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 septembre 2022.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En effet, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment du diagnostic social et financier, que les revenus du foyer de [L] [D] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société d'HLM RATP HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mai 2024, Mme [L] [D] lui devait la somme de 8 343, 11 euros, terme de mai 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure.

Mme [L] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [L] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.





3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1094, 93 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 septembre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société d'HLM RATP HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société d'HLM RATP HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 juillet 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de bail conclu le 18 septembre 2017 et le contrat de stationnement conclu le 28 septembre 2017 entre la société d'HLM RATP HABITAT, d’une part, et Mme [L] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (bâtiment 1, escalier 1, 5ème étage, porte n°0153, parking n°153) sont résiliés depuis le 9 septembre 2022,

CONDAMNE Mme [L] [D] à payer à la société d'HLM RATP HABITAT la somme de 8 343, 11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mai 2024, terme d’avril 2024 inclus, 

AUTORISE Mme [L] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [L] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 septembre 2022,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [L] [D] sera condamnée à verser à la société d'HLM RATP HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE Mme [L] [D] à payer à la société d'HLM RATP HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [L] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 juillet 2022 et celui de l'assignation du 8 mars 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge