Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 8 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 08/07/2024
à : Me Marie-christine JANIER


Copie exécutoire délivrée 
le : 08/07/2024
à : Me Nathalie LAGREE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/00004 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3VNZ

N° MINUTE : 
7/2024






JUGEMENT 
rendu le lundi 08 juillet 2024


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT - OPH (anciennement OPAC de Paris), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Nathalie LAGREE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR
Monsieur [C] [I], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Marie-christine JANIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0857


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 juillet 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier


Décision du 08 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00004 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3VNZ

EXPOSE DU LITIGE

Le 21 juillet 2009, PARIS HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [X] [P] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer de 520,96 euros, outre des provisions sur charges.

Le locataire est décédé le 20 septembre 2022.

Par courrier en date du 8 juin 2023, Monsieur [C] [I] a sollicité le transfert du bail. Le 4 juillet 2023, PARIS HABITAT OPH a indiqué que les conditions du transfert du bail n'étaient pas réunies, l’intéressé n’ayant notamment aucun lien de parenté avec le locataire pré décédé.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Le constat de la résiliation du contrat de location consenti à Monsieur [X] [P] au jour de son décès,La libération des lieux par Monsieur [C] [I], sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,Son expulsion et celle de tous occupants de son chef à défaut de libération volontaire dans les 48 heures de la signification du jugement, avec assistance de la force publique au besoin, et séquestration des meubles,Sa condamnation à lui verser 7564,61 euros correspondant à l’arriéré d’indemnité d'occupation, somme à parfaire, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier montant du loyer mensuel jusqu'à libération des lieux,Le rejet des demandes de délais qui seraient présentées en défense,Sa condamnation à lui verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût de l’assignation.
Après un renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2024.

A l'audience, PARIS HABITAT OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif sauf à actualiser sa créance au titre de l’indemnité d’occupation à 11650,77 euros au 1er mai 2024, échéance de mai incluse. 

Monsieur [C] [I], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles il a demandé le rejet des prétentions adverses et, subsidiairement, sollicité des délais pour quitter les lieux ainsi que des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, outre la condamnation de PARIS HABITAT OPH à lui payer 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.

Selon l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.
En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation prévoient les conditions d'attribution des logements des organismes d'habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d'État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

En l'espèce, Monsieur [C] [I] ne justifie pas être un descendant du locataire pré décédé, ce qu’il ne conteste d’ailleurs pas, ni avoir vécu avec lui depuis au moins un an à la date du décès. Dès lors, les conditions du droit au transfert du bail ne sont pas réunies de sorte que le bail s'est trouvé résilié à la date du décès du dernier locataire, Monsieur [X] [P], soit au 20 septembre 2022.

Monsieur [C] [I] étant sans droit ni titre depuis le 21 septembre 2022, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé, Monsieur [C] [I] étant par ailleurs demandeur d’attribution d’un logement social.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l'espèce, si Monsieur [C] [I] justifie de ses démarches en vue de se reloger dans le parc social, il ne fait aucunement état de recherches dans le parc privé, mêmes demeurées infructueuses. Il sera relevé par ailleurs qu’il a déjà de fait bénéficié d'un large délai depuis la demande du bailleur de quitter les lieux, consécutive au refus du transfert du bail, et qu'il en bénéficiera encore en raison du délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux. 

En conséquence aucun délai supplémentaire ne lui sera accordé.


Sur les demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation et de délais de paiement

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, le bailleur communique un décompte au 1er mai 2024, faisant état d’un arriéré de 11650,77 euros pour la période de 1er janvier 2023 (soit postérieurement au décès du locataire) au 1er mai 2024, échéance de mai 2024 incluse. Cette somme n’est pas contestée en défense. En conséquence, Monsieur [C] [I] sera condamné au paiement de la somme de 11650,77 euros, outre à une indemnité d'occupation mensuelle non majorée à compter du 2 mai 2024 jusqu’à libération des lieux.


Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [C] [I], qui effectue des missions d’intérim, ne justifie pas de ressources contemporaines à l’audience du 6 mai 2024 (son dernier bulletin de paie concerne le mois de mars 2024), ni de son maintien dans l’emploi. Il ne démontre donc pas de sa capacité à honorer un éventuel échéancier dans le délai légal. En outre, le décompte produit par le bailleur atteste qu’il n’a effectué que deux versements sur l’année 2023, équivalents à seulement 2,75 loyers, et aucun règlement en 2024. Il n’apporte dès lors aucune garantie quant à sa bonne foi et son intention d'apurer sa dette.

Sa demande sera en conséquence rejetée.


Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation.

Il sera alloué à Monsieur [C] [I] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant PARIS HABITAT OPH et Monsieur [X] [P] relativement au logement sis [Adresse 2] à la date du décès du locataire le 20 septembre 2022 ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux de Monsieur [C] [I], occupant sans droit ni titre ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, PARIS HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à verser à PARIS HABITAT OPH la somme de 11650,77 euros (décompte arrêté au 1er mai 2024, incluant la mensualité de mai 2024), correspondant à l'arriéré d'indemnités d’occupation ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [C] [I] ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à verser à PARIS HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 2 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE