Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 18 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Philippe AZEMA


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Stéphanie HOCHART

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/03187 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MGD

N° MINUTE : 9







JUGEMENT 
rendu le 18 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.A. D’HLM RATP HABITAT ANCIENNEMENT DENOMMEE LOGIS TRANSPORTS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Stéphanie HOCHART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L279

DÉFENDERESSE
Madame [X] [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Philippe AZEMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1160

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 16 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier





Décision du 18 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03187 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MGD


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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 novembre 2021, la S.A D'HLM RATP HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1] (bâtiment 2, escalier 3, 1er étage, porte n°2312), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 321,68 euros et d’une provision pour charges de 164,02 euros.

Par acte sous seing privé du 9 novembre 2021, la S.A D'HLM RATP HABITAT a également consenti à Mme [X] [M] la location d’un stationnement de parking (n°18) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 121, 05 euros. 

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5 444,90 euros au titre du contrat de bail et du contrat de stationnement visant la clause résolutoire prévue dans le contrat (déduction faite des frais de procédure).

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [M] le 23 janvier 2023.

Par assignation du 11 mars 2024, la société D'HLM RATP HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et du contrat de stationnement, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9 167,66 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, terme de janvier 2024 inclus, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 16 mai 2024, la S.A D'HLM RATP HABITAT, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 mai 2024, s'élève désormais à 8 813,06 euros, terme d’avril 2024 inclus. Elle considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle s’oppose à la demande de délais de paiement en ce que la dette est très importante et en raison de la mauvaise foi de la locataire du fait de suspicions de suroccupation de l’appartement loué. 

Mme [X] [M], représentée par son conseil, demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité de 250 euros en plus du loyer et des charges courants, pendant 36 mois. 

Elle expose avoir effectué deux versements. Elle gagne 1 500 euros par mois net. Elle indique que le bailleur n’apporte pas la preuve d’une suroccupation des lieux. 

Mme [X] [M] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [X] [M] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société D'HLM RATP HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location et le contrat de stationnement a été signifié à la locataire le 20 janvier 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5444,90 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 mars 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [X] [M] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 250 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Mme [X] [M] gagne, en effet, 1 500 euros net par mois. 

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [X] [M] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A D'HLM RATP HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 mai 2024, Mme [X] [M] lui devait la somme de 8634, 44 euros, terme de mai 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure.

Mme [X] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, qu’elle ne conteste pas à l’audience, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [X] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 521, 72 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 mars 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A D'HLM RATP HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la S.A D'HLM RATP HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de bail conclu le 3 novembre 2021 et le contrat de stationnement conclu le 9 novembre 2021 entre la S.A D'HLM RATP HABITAT, d’une part, et Mme [X] [M], d’autre part, concernant les locaux et le parking situés au [Adresse 1] (bâtiment 2, escalier 3, 1er étage, porte n°2312, parking n°18) sont résiliés depuis le 21 mars 2023,

CONDAMNE Mme [X] [M] à payer à la S.A D'HLM RATP HABITAT la somme de 8634, 44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, 

AUTORISE Mme [X] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros (deux cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [X] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 mars 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [X] [M] sera condamnée à verser à la S.A D'HLM RATP HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [X] [M] à payer à la S.A D'HLM RATP HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 janvier 2023 et celui de l'assignation du 11 mars 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge