Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 25 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [R] [O]
 M. [J] [H]
 Me Thomas GUYON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/00406 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XN5

N° MINUTE : 4/2024




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 25 juillet 2024

DEMANDEURS
Madame [R] [O]
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

Monsieur [J] [H]
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne


DÉFENDERESSE
Madame [B] [Y] épouse [T]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Thomas GUYON, avocat au barreau de Paris

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle n°C-75056-2023-503200 du 04/09/2023, rectifiée le 08/03/2024, accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Juge des contentieux de la protection : Hélène BODIN
Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 mai 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition le 25 juillet 2024 par Hélène BODIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.


Décision du 25 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00406 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XN5


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2010, M. [J] [H] et Mme [R] [O] ont consenti un bail d’habitation à Mme [B] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], 1er étage porte gauche, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 août 2023, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 9 679,43 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [Y] le 11 août 2023.

Par assignation du 30 novembre 2023, M. [J] [H] et Mme [R] [O] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9 096,93 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2023,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 17 mai 2024, M. [J] [H] et Mme [R] [O] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 17 mai 2024, s’élève désormais à 9 096 euros. M. [J] [H] et Mme [R] [O] considèrent enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [B] [Y] épouse [T], représentée par son conseil, se désiste de sa demande visant à voir juger que Mme [R] [O] et M. [J] [H] ne justifient pas de leur qualité à agir et à les voir en conséquence déclarer irrecevables et demande au juge, se référant à ses conclusions déposées à l’audience, de :
A titre principal :
- juger qu’il existe des contestations sérieuses ;
- juger irrégulier le commandement de payer délivré par Mme [R] [O] et M. [J] [H] à Mme [B] [T] ;
- juger prescrites l’ensemble des sommes sollicitées par Mme [R] [O] et M. [J] [H] antérieurement au 30 novembre 2020 ;
- condamner solidairement Mme [R] [O] et M. [J] [H] à rembourser à Mme [B] [T] la somme de 2 452,68 euros au titre des charges indument appelées ;
- condamner solidairement Mme [R] [O] et M. [J] [H] à rembourser à Mme [B] [T] la somme de 2 310,83 euros au titre des factures acquittées par cette dernière ;
- faire injonction à Mme [R] [O] et Monsieur [H] [J] de réaliser les travaux de remise en état ci-après listés, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir :
- exécuter tous travaux nécessaires pour assurer l’aération générale et permanente dans le logement,
- assurer la compatibilité du système d’aération aux installations de gaz ou appareil de combustion éventuellement existants,
- assurer la sécurité des installations électriques générales et particulières,
- prendre toutes dispositions pour permettre la remise en service en toute sécurité des installations,
- exécuter tous les travaux nécessaires afin d’équiper le logement d’un chauffage fixe d’une puissance adaptée au volume des pièces à chauffer,
- assurer la compatibilité du système de ventilation avec l’installation créée,
- exécuter tous les travaux nécessaires afin d’équiper le logement en point d’eau chaude permanent ;
- autoriser Mme [B] [T] à consigner les loyers auprès de la CARPA via son Conseil jusqu’à la réception intégrale des travaux tels que listés ci-avant dans le dispositive ;

A titre subsidiaire :
Si par impossible, le Tribunal de céans devait condamner Mme [B] [T] au paiement d’une dette locative,
- accorder à Mme [B] [T] des délais de paiement sur 36 mois aux fins d’apurer la dette locative existante ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais de paiement ;

A titre très subsidiaire :
Si par impossible, le Tribunal de céans devait prononcer l’expulsion de Mme [B] [T],
- accorder à Mme [B] [T] un délai d’un an pour quitter les lieux afin de pouvoir de reloger dans un logement décent et correspondant à ses capacités financières ;

En tout état de cause :
- débouter Mme [R] [O] et M. [J] [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir en raison des conséquences manifestement excessives que pourrait avoir une décision d’expulsion ;
- condamner solidairement Mme [R] [O] et M. [J] [H] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [B] [T] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [J] [H] et Mme [R] [O] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2 Sur la demande de nullité du commandement pour défaut de respect des prescriptions légales

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

En application de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée pour vice de forme, sauf formalité substantielle ou d’ordre public, qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

En l’espèce, force est de constater que le commandement de payer produit par les bailleurs (pièce 3) comporte un décompte illisible. En conséquence, il n’est pas possible de vérifier si la somme réclamée dans le commandement de payer est bien fondée, ce qui cause nécessairement un grief au débiteur et ne permet du reste pas au juge de vérifier le bien fondé du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de prononcer la nullité du commandement de payer du 10 août 2023 et de rejeter en conséquence la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’existence d’une contestation sérieuse

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, M. [J] [H] et Mme [R] [O] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 mai 2024, Mme [B] [T] leur devait la somme de 9 096 euros.

En réplique, la défenderesse conteste le montant de la somme sollicitée par Mme [O] et M. [H] d’un montant de 9 096,93 euros au titre des loyers et charges impayés faisant valoir que :
la dette est constituée d’arriérés remontant à 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 et que les sommes sollicitées antérieurement au 30 novembre 2020, soit plus de trois ans avant la délivrance de l’acte introductif d’instance intervenue le 30 novembre 2023, doivent être considérées comme prescrites,le contrat de location ne stipule à aucun moment le quantum des charges et que dès lors, les demandeurs devraient à rembourser la somme totale de 2 452,68 euros (soit 68,13 euros x 36 mois) dont la locataire s’est indument acquittée depuis 3 ans, au titre des charges appelées,elle produit une attestation du Crédit Agricole aux termes de laquelle il est justifiée qu’elle a bien effectué un virement de 582,50 euros tous les mois depuis avril 2022 à Madame [O] [R] pour le motif suivant : « Règlement Loyer», de sorte que les sommes appelées par les demandeurs sont injustifiées,les bailleurs ne remplissent pas leur obligation de délivrer un logement décent, comme en attestent les courriers du Service Technique de l’Habitat de la direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 4] du 2 mars 2022 et du 15 janvier 2024.
Elle fait en outre état de nombreux désordres affectant le logement et sollicite qu’il soit fait injonction à Mme [R] [O] et M. [J] [H] de réaliser des travaux de remise en état sous astreinte de 50 euros par jour de retard pour assurer l’aération générale et permanente dans le logement, la compatibilité du système d’aération aux installations de gaz ou appareil de combustion, la sécurité des installations électriques, permettre la remise en service en toute sécurité des installations, équiper le logement d’un chauffage fixe d’une puissance adaptée au volume des pièces à chauffer, assurer la compatibilité du système de ventilation avec l’installation créée, équiper le logement en point d’eau chaude permanent.

En présence de contestations sérieuses formulées, il ne sera pas fait droit au référé et les parties seront renvoyées à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront.

Il doit être relevé notamment que, parmi les difficultés sérieuses soulevées par la défenderesse pour contester la compétence du juge des référés pour constater l’acquisition de la clause résolutoire dans le présent litige, figure l’exception d’inexécution issue de la mise à disposition de locaux indécents.

Or, il est de jurisprudence constante que l’exception d’inexécution fondée sur le manquement du bailleur à réaliser les travaux d’entretien nécessaires est constitutive d’une difficulté sérieuse (Civ 3ème, 30 mai 2007). Au regard des contestations soulevées par Mme [B] [T], notamment sur l’exception d’inexécution, corroborées par les courriers et mise en demeure du Service Technique de l’Habitat de la direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 4] du 2 mars 2022 et du 15 janvier 2024 constatant une alimentation électrique vétuste et insuffisamment protégée, une importante humidité en raison d’une aération permanente insuffisante, le dysfonctionnement de l’appareil de production d’eau chaude et les photos jointes, il y a lieu de constater l’existence de contestation sérieuse.
Dans ces conditions, l’acquisition de la clause résolutoire ne saurait être déclarée acquise en référé. Il appartiendra aux bailleurs d’agir au fond et de solliciter le cas échéant le prononcé judiciaire de la résiliation du bail pour manquement contractuel.

En conséquence, M. [J] [H] et Mme [R] [O] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Au regard de la nature de la présente instance, chaque partie conservera la charge de ses dépens.

L’équité commande par ailleurs de ne pas faire droit aux demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code des procédures civiles.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE la nullité du commandement de payer signifié le 10 août 2023 à Mme [B] [Y] épouse [T],

En conséquence,

REJETTE la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE l’existence de difficultés sérieuses,

REJETTE en conséquence l’ensemble des demandes,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens,
 
REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,


RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,