Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 31 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre civile
 
N° RG 21/06493 - 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUMVK

N° MINUTE : 
Assignation du :
12 Avril 2021



JUGEMENT 
rendu le 31 Janvier 2024 
DEMANDEURS

Monsieur [U] [W]
[Adresse 8]
[Localité 5]

Madame [J] [W]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Madame [K] [W]
[Adresse 9]
[Localité 10]

Monsieur [Y] [W]
[Adresse 7]
[Localité 16], TEXAS (ETATS UNIS)

Monsieur [N] [P]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]


Tous les cinq représentés ensemble par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulan, vestiaire #C0165 et par Maître Michel BARON, avocat au barreau de l’EURE, avocat plaidant




DÉFENDERESSES

Madame [T] [F]
[Adresse 12]
[Localité 13]

Décision du 31 Janvier 2024
2ème chambre civile
N° RG 21/06493 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUMVK

Madame [C] [M] épouse [F]
[Adresse 6]
[Localité 11]

Toutes les deux représentées ensemble par Maître Alexandra LEVY - DRUON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0683

________________________________


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2023, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 31 Janvier 2024. 


JUGEMENT

Rendue publiquement par mise à disposition au Greffe 
Contradictoire et en premier ressort


_________________________


EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE


Par acte authentique du 19 décembre 2019 reçu par Maître [B] [R], notaire à [Localité 14] (Eure), Mme [K] [W], Mme [J] [W], M. [U] [W], M. [Y] [W] et M. [N] [P] (ci-après les consorts [W]-[P]) ont consenti à Mme [T] [F] et Mme [C] [M] épouse [F] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 15] (Eure), au prix de 250 000 euros.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 15 avril 2020 à 16 heures et sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt, au plus tard le 15 février 2020.

Il était en outre prévu une indemnité d’immobilisation d’un montant de 25 000 euros, la somme de 20 000 euros ayant été versée par les bénéficiaires entre les mains du notaire désigné comme séquestre.

Par procès-verbal du 8 septembre 2020, le notaire a constaté l’absence de réalisation de la vente. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 octobre 2020, la SCI LE MANOIR DE SARYA, s’estimant substituée dans les droits des bénéficiaires a mis en demeure les consorts [W]-[P] de procéder à la vente du bien à son profit. 

Par courriers recommandés avec accusé de réception du 23 février 2021, les consorts [W]-[P] ont mis en demeure Mmes [T] et Mme [C] [M] épouse [F] d’avoir à leur verser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 25 000 euros.

Par exploits d’huissier en date des 12 avril 2021 et du 6 mai 2021, les consorts [W]-[P] ont fait assigner Mme [T] [F] et Mme [C] [M] épouse [F] (ci-après les consorts [F]) devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de les voir condamner solidairement à leur verser la somme de 25 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 août 2022, les consorts [W]-[P] demandent au tribunal de :

- Condamner solidairement Madame [T] [F] et Madame [C] [F] née [M] à payer à Madame [J] [W], Madame [K] [W], Monsieur [U] [W], Monsieur [Y] [W] et Monsieur [N] [P] :

La somme de 25.000euros en principal outre les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2021, date de la mise en demeure.La somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
- Débouter Mesdames [C] et [T] [F] de leur demande tendant à la restitution à leur profit de la somme de 20.000euros consignée entre les mains de Maître [Z] [A], notaire à [Localité 14].
- Débouter Mesdames [C] et [T] [F] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- Condamner solidairement Madame [T] [F] et Madame [C] [F] née [M] aux dépens.


Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er avril 2022, les consorts [F] demandent au tribunal de :


- DEBOUTER les consorts [W] - [P] de leurs demandes; 
- PRONONCER la restitution de l’indemnité d’immobilisation à Mesdames [F] ;
- CONDAMNER les consorts [W] - [P] à verser à la SCI LE MANOIR DE SARYA la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code civil ;
- CONDAMNER les consorts [W] - [P] aux entiers dépens.


L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 janvier 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 4 décembre 2023.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur l’indemnité d’immobilisation


Au soutien de leur demande de paiement de l’indemnité d'immobilisation, les consorts [W]-[P] font essentiellement valoir que : 

- Il était stipulé à la promesse qu’en l’absence de levée de l’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai contractuel, soit avant le 15 avril 2020 à 16 heures, le bénéficiaire serait déchu de plein droit du bénéfice de la promesse, sans mise en demeure par le promettant, 
- En l’espèce, l’option n’a pas été levée et la vente ne s’est pas réalisée avant le 15 avril 2020, 
- En outre les bénéficiaires n’ont donné aucune information concernant l’accomplissement des formalités qui leur incombaient, notamment concernant l’obtention du prêt bancaire, qui devait être obtenu avant le 15 février 2020, ni demandé le report du délai de réalisation de la promesse, 
- Elles n’ont pas davantage fait usage de la faculté de substitution stipulée dans la promesse, une telle faculté devant être exercée, à peine d’irrecevabilité, avant le 1er avril 2020, 
- Ce n’est qu’au début du mois de juillet 2020 que les bénéficiaires de la promesse se sont de nouveau manifestées et ont annoncé en août 2020, l’arrivée d’un virement de 79.000 euros sur le compte du notaire, lequel n’a pu recevoir ces fonds virés le 7 août 2020, provenant d’une société inconnue, la SCI MANOIR JAUNE.


Les consorts [F] s’opposent à cette demande et sollicitent à titre reconventionnel la restitution de l’indemnité d’immobilisation. Elles font valoir que :



- Le 5 mars 2020, la SCI LE MANOIR DE SARYA, anciennement SCI MAISON JAUNE, s’est substituée à elles dans le bénéfice de la promesse ; cette substitution était connue des promettants dès lors que le projet d’acte de vente établi le 8 avril 2020 mentionnait bien la SCI LE MANOIR DE SARYA en qualité d’acquéreur de même que les courriels échangés avec le notaire ou entre les parties ; 
- Le délai de réalisation de la promesse a été prorogé au 10 septembre 2020 en raison de la crise sanitaire, par application des dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 et en tout état de cause par application de l’article 1218 définissant la force majeure en matière contractuelle et ses effets, au 15 juin 2020, la SCI LE MANOIR DE SARYA ayant été empêchée en raison du confinement de réaliser la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire entre le 17 mars 2020 et la date contractuelle du 15 avril 2020, 
- Les promettants ont renoncé à la caducité de la promesse après l’expiration du délai au 15 juin 2020 dès lors qu’ils ont continué à immobiliser leur bien, qu’ils ont maintenu leurs relations contractuelles avec la SCI LE MANOIR DE SARYA et accepté le versement d’une partie du prix manifestant ainsi leur volonté de poursuivre la vente malgré l’expiration du délai contractuel au 15 avril 2020, 
- Aucune indemnité d’immobilisation n’est due aux promettants dès lors que la non réalisation de la vente résulte de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt, conformément aux stipulations contractuelles.

En réponse aux moyens soulevés en défense, les consorts [W]-[P] opposent que : 

- La substitution alléguée est en tout état de cause intervenue tardivement, 
- De toutes façons, les bénéficiaires n’ont pas levé l’option ni justifié de la moindre démarche permettant la réalisation de la vente avant le 15 avril 2020, 
- Ce délai n’a pas été prorogé en application des dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, lesquelles ne sont pas applicables aux délais contractuels et qu’en tout état de cause si elles invoquent la force majeure et une prorogation du délai au 15 juin 2020, elles ne démontrent pas avoir accompli les démarches pour obtenir un prêt avant cette date, 
- Le fait qu’ils aient continué à espérer une réitération de la promesse au-delà de la date initialement prévue ne saurait être assimilé à une poursuite des relations contractuelles ni valoir renonciation à l’indemnité d'immobilisation. 


Sur ce 

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, rappelées dans la promesse de vente du 19 décembre 2019, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. 

Aux termes de la promesse de vente du 19 décembre 2019, les parties ont fixé le montant de l’indemnité d'immobilisation à 25 000 euros et la somme de 20 000 euros a été séquestrée entre les mains du notaire. 

Le sort de cette somme est fixé comme suit : « (…) 
- Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes, 
- Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. 

Quant au surplus de l’indemnité d'immobilisation, soit la somme de 5 000 euros, le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait ». 


En outre, la promesse de vente prévoit une condition suspensive d’obtention d’un prêt dont elle précise les caractéristiques financières (montant maximal de 250.000 euros, sur 20 ans au plus et au taux nominal d’intérêt annuel maximal de 1,50%). La clause relative à cette condition suspensive précise que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. 
La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 15 février 2020 (…) ». 


Il résulte de la clause « réalisation » que la réalisation de la promesse aura lieu : 

- « Soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d'immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes, à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel, à l’éventuelle commission d’intermédiaire, et de manière générale de tous comptes et proratas, 

- Soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai [au plus tard le 15 avril 2020 à 16 heures]. (…) La levée d’option sera effectuée par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le bénéficiaire et devra être accompagnée du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant au prix au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d'immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes (étant précisé que, pour la partie du prix payé au moyen d’un emprunt, il convient de justifier de la disponibilité des fonds), à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel, à l’éventuelle commission d’intermédiaire, et de manière générale de tous comptes et proratas ». 

Enfin, il est stipulé que « au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéficie de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir ». 

En l’espèce, la promesse de vente était consentie au bénéfice des consorts [F] jusqu’au 15 avril 2020, date à compter de laquelle la promesse de vente expirait et les promettants étaient en droit de refuser de vendre leur bien. 

Les bénéficiaires invoquent une prorogation de ce délai au 15 juin 2020 sur le fondement de la force majeure, après avoir admis que les dispositions de l’ordonnance n°2002-306 du 25 mars 2020 ne sont pas applicables aux délais contractuellement prévus. Elles soutiennent même que les promettants ont en fait renoncé à la caducité de la promesse, que ce soit au 15 avril 2020 ou au 15 juin 2020 en maintenant leurs échanges avec elles et en acceptant le versement d’une fraction du prix. 

Toutefois, elles ne démontrent nullement que les circonstances de la crise sanitaire ont constitué pour elles une circonstance dont les effets ne pouvaient être évités et qui les a empêchées d’effectuer les démarches qui devaient être accomplies pour l’obtention de leur prêt et la réalisation de la condition suspensive avant l’expiration du délai de réalisation de la promesse dès lors qu’elles ne versent aux débats aucune pièce de nature à justifier de leurs éventuelles démarches ou de celles de leur éventuelle substituée, la SCI LA MANOIR DE SARYA auprès des établissements bancaires. 

Elles ne démontrent pas davantage qu’un accord est intervenu entre elle ou leur éventuelle substituée et les promettants pour renoncer définitivement à la caducité de la promesse de vente au 15 avril 2020, les quelques échanges produits par elles et notamment le courriel de Mme [J] [W] en date du 3 juillet 2020, démontrant uniquement que les promettants ont espéré pouvoir parvenir à la réalisation de la vente au-delà de ce délai, tout en exigeant des informations précises de la part des bénéficiaires. 

Au contraire, loin de renoncer à la caducité de la promesse, les consorts [W]-[P] ont demandé à leur notaire de dresser le 8 septembre 2020 une attestation de non-réalisation de la vente rappelant le délai du 15 avril 2020 et le 17 septembre 2020, ils ont adressé aux consorts [F] un courrier les informant expressément de leur décision de ne plus leur vendre leur bien, par lequel ils indiquent avoir fait preuve de patience depuis le 15 avril, « date butoir de signature définitive de la vente ». 

En tout état de cause, il est constant que la vente ne s’est pas réalisée dans les conditions prévues à la promesse. 

Il n’est pas non plus démontré que les bénéficiaires ou une éventuelle substituée ait, à aucun moment, valablement levé l’option dans les conditions contractuelles dès lors qu’il n’est pas établi, ni même allégué que l’intégralité du prix de vente a été versée au notaire rédacteur, seule une somme de 79 000 euros ayant été versée à titre « d’avance sur le prix de vente » au mois d’août 2020. Il n’est pas non plus allégué qu’il a été justifié de la disponibilité des fonds pour la partie du prix de vente payée au moyen d’un emprunt. 

Dès lors, à défaut de levée d’option et en application des dispositions relatives à l’indemnité d'immobilisation, la somme séquestrée doit être restituée aux bénéficiaires si la non-réalisation de la vente résulte de la défaillance d’une des conditions suspensives, à défaut de quoi elle est acquise aux promettants. 

En l’espèce, les bénéficiaires ne justifient d’aucune démarche effectuée pour l’obtention du prêt. La seule pièce versée aux débats qui évoque un refus de prêt est un courriel de Mme [C] [F] en date du 4 juillet 2020, produit par les demandeurs à l’instance et qui mentionne : « depuis le 19 décembre, date de signature du compromis de vente, nous nous sommes heurtés à plusieurs problèmes auxquels nous ne nous attendions pas : refus de prêt de la Société Générale, problème de transfert de fonds de mon assurance vie vers mon compte courant, notre agence société générale fermée ne recevant que sur rendez-vous (… ) ». Cette seule pièce est insuffisante à établir que les bénéficiaires ont effectivement effectué des démarches en vue de l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles, avant l’expiration du délai de réalisation de la promesse le 15 avril 2020. 

En l’absence de toute preuve de ces diligences, la condition suspensive d’obtention d’un prêt doit être réputée réalisée en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et des stipulations contractuelles, de sorte que, toutes les conditions suspensives étant réalisées, la somme séquestrée au titre de l’indemnité d'immobilisation reste acquise aux promettants et que la somme de 5 000 euros pour le surplus de l’indemnité d'immobilisation est due par les bénéficiaires aux promettants. 

La demande des consorts [W]-[P] sera donc accueillie et Mme [T] [F] et Mme [C] [M] épouse [F] seront condamnées solidairement à payer aux consorts [W]-[P] la somme de 25 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2021, date de la mise en demeure. 

La demande des consorts [F] en restitution de la somme de 20 000 euros séquestrée sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires

Les consorts [F], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens et à verser aux consorts [W]-[P] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [T] [F] et Mme [C] [M] épouse [F] solidairement à payer à Mme [K] [W], Mme [J] [W], M. [U] [W], M. [Y] [W] et M. [N] [P] pris ensemble, la somme de 25000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2021, 

Autorise Mme [T] [F] et Mme [C] [M] épouse [F] à se libérer partiellement de leur obligation par la libération de la somme de 20 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [B] [R], notaire à [Localité 14] (Eure),
 
Rejette la demande de Mme [T] [F] et Mme [C] [M] épouse [F] tendant à la restitution de la somme de 20 000 euros séquestrée au titre de l’indemnité d'immobilisation, 

Condamne Mme [T] [F] et Mme [C] [M] épouse [F], in solidum aux dépens, 

Condamne Mme [T] [F] et Mme [C] [M] épouse [F] in solidum à payer à Mme [K] [W], Mme [J] [W], M. [U] [W], M. [Y] [W] et M. [N] [P] pris ensemble, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Fait et jugé à Paris le 31 Janvier 2024

La Greffière La Présidente