Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 25 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M. [S] [L] [Z]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02716 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4H3E

N° MINUTE : 12/2024





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 25 juillet 2024


DEMANDEUR
E.P.I.C. PARIS HABITAT- OPH
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris


DÉFENDEUR
Monsieur [S] [L] [Z]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Juge des contentieux de la protection : Hélène BODIN
Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 mai 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition le 25 juillet 2024 par Hélène BODIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.


Décision du 25 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02716 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4H3E

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 octobre 2019, l’EPIC PARIS HABITAT - OPH a consenti un bail d’habitation à M. [S] [L] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2] (escalier A, 1er étage, porte 5), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 277,92 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 038,27 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [L] [Z] le 10 novembre 2023.

Par assignation du 26 janvier 2024, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [L] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 2 975,30 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 17 mai 2024, l’établissement public PARIS HABITAT - OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 mai 2024, s’élève désormais à 2 163,67 euros, terme d’avril 2024 inclus. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. L’établissement public PARIS HABITAT - OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [S] [L] [Z] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant, et ce, pendant 24 mois. 

Il indique ne pas avoir d’enfant et payer le loyer chaque 10 du mois. 

L’établissement public PARIS HABITAT - OPH sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [S] [L] [Z] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC PARIS HABITAT - OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 9 novembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 038,27 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 janvier 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En effet, il ressort des éléments du dossier que M. [S] [L] [Z] a repris le paiement du loyer avant l’audience et a entrepris des démarches auprès de la MDPH afin d’accroitre ses ressources. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement public PARIS HABITAT - OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 mai 2024, M. [S] [L] [Z] lui devait la somme de 1 883,83 euros, terme d’avril 2024 inclus, soustraction faite des frais de procédure (2163,67 euros - 151,79 euros - 128,05 euros).

M. [S] [L] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] [L] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 399,07 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [L] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique et de l’accord trouvé avec le bailleur, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier resort :

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 octobre 2019 entre l’établissement public PARIS HABITAT OPH, d’une part, et M. [S] [L] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (escalier A, 1er étage, porte 5) est résilié depuis le 10 janvier 2024,

CONDAMNE M. [S] [L] [Z] à payer à l’établissement public PARIS HABITAT OPH la somme de 1 883,83 euros (mille huit cent quatre-vingt-trois euros et quatre-vingt trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [S] [L] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 19 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [S] [L] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 janvier 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [S] [L] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [S] [L] [Z] sera condamné à verser à l’établissement public PARIS HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’établissement public PARIS HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [L] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 novembre 2023 et celui de l’assignation du 26 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,