Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 10 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


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2ème chambre civile

N° RG 20/03655 - 
N° Portalis 352J-W-B7E-CSAHZ

N° MINUTE : 

Assignation du :
04 Mars 2020



JUGEMENT 
rendu le 10 Janvier 2024 
DEMANDERESSE

Madame [Z] [G]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Maître Jonathan BELLAICHE de la SELEURL GOLDWIN SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0103




DÉFENDEURS

S.A.R.L. GROUPE IMMOSPHERE
[Adresse 4]
[Localité 7]

Monsieur [D] [S]-[U]
[Adresse 9]
[Localité 8]

Représenté par Maître Christian GUILLAUME-COMBECAVE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1046












Décision du 10 Janvier 2024
2ème chambre civile
N° RG 20/03655 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSAHZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.
Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2023, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 10 Janvier 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe 
Contradictoire et en premier ressort

_______________________


EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE :
Suite au décès de leur mère [A] [E] survenu le 8 août 2016, [Z] [E] veuve [G] et son frère [T] [E] sont devenus propriétaires indivis des lots de copropriété n°120 et 130 d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2], lieudit « [Adresse 3] » à [Localité 10], cadastré EB[Cadastre 1].

Le 19 janvier 2017, Mme [G] a signé, par l’intermédiaire de Monsieur [D] [S] [J] un mandat de vente sans exclusivité auprès du Groupe IMMOSPHERE portant sur lesdits biens au prix de 198 000 euros net vendeur. 

Le 16 novembre 2017, Mme [G] a signé un second mandat de vente avec exclusivité au prix de 110 000 euros net vendeur. 

Le même jour, Mme [Y] [B] a fait une offre d’achat au prix demandé, offre que les consorts [E] ont contresignée avec la mention : « bon pour accord, bon pour vente au prix de 110 000 euros ».
 
Les consorts [E] ayant refusé de signer la promesse unilatérale de vente rédigée par le notaire, Madame [B] les a assignés en perfection de la vente suivant exploit en date des 12 et 15 novembre 2018. 

Par jugement du 21 janvier 2020 (RG 18/13628), le tribunal judiciaire de Paris a déclaré la vente parfaite et condamné Madame [G] à payer à Madame [B] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral.

Par arrêt rendu le 15 octobre 2021, la Cour d’appel de Paris a infirmé cette décision et, statuant à nouveau, débouté Madame [B] de sa demande de régularisation de vente et de paiement de dommages intérêts, et ordonné les restitutions réciproques.

Le 30 novembre 2022, la Cour de Cassation a cassé l’arrêt précité et renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Paris autrement composée.

Entretemps, et par acte des 4 et 12 mars 2020, Madame [G] avait fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la société Groupe IMMOSPHERE et Monsieur [S] [J], aux fins essentielles de les voir solidairement condamnés à lui payer la somme de 188.240 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel et celle de 7.000 euros pour préjudice moral pour faute dans l’exécution de leur obligation de conseil.

Par ordonnance en date du 3 mars 2022, le juge de la mise en état a écarté la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs et tirée du défaut de qualité à agir de Madame [G], considérant qu’elle avait bien, en sa qualité de propriétaire indivise de biens immobiliers, intérêt et qualité à agir en paiement de dommages et intérêts.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 janvier 2023, Madame [G] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103,12017,1592 et 1992 du code civil 

- CONDAMNER Monsieur [D] [S] [U] à rembourser à Madame [Z] [G] la somme indument perçue de 7.000 euros, outre les intérêts légaux à compter du 20 février 2017 ; 
- CONDAMNER in solidum le GROUPE IMMOSPHERE et Monsieur [D] [S] [U] au paiement de la somme de 39.600 euros au titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance de Madame [Z] [G] de ne pas avoir pu vendre ses deux lots à un prix plus élevé ; 
- CONDAMNER in solidum le GROUPE IMMOSPHERE et [D] [S] [U] au paiement de la somme de 7.000 euros au titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi par Madame [Z] [G] ; 
- DEBOUTER le GROUPE IMMOSPHERE et [D] [S] [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins, prétentions et conclusions ; 
- CONDAMNER in solidum le GROUPE IMMOSPHERE et Monsieur [D] [S] 
- [U] au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 19 juin 2022, la société Groupe Immosphere et Monsieur [S] [J] demandent au tribunal de :
- RECEVOIR la société GROUPE IMMOSPHERE et Monsieur [D] [S]-[U] en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions 

Y faisant droit 
- DEBOUTER Madame [Z] [G] de l’ensemble de se ses demandes, fins et prétentions 
- CONDAMNER Madame [Z] [G] à verser à la société GROUPE IMMOSPHERE et Monsieur [D] [S]-[U] chacun la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive 

En toute hypothèse 
- CONDAMNER Madame [Z] [G] à verser à la société GROUPE IMMOSPHERE et Monsieur [D] [S]-[U] chacun la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 
- CONDAMNER Madame [Z] [G] aux entiers dépens 
- SUSPENDRE l’exécution provisoire en cas de condamnation à l’encontre de la société GROUPE IMMOSPHERE et Monsieur [D] [S]-[U]. 


L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2023 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 23 octobre 2023.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un exposé détaillé des moyens de droit et de fait développés au soutien de leurs prétentions, qui sont succinctement présentés ci-après.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la responsabilité de la société Groupe Immosphère et de Monsieur [S] [J]

Madame [G] demande au tribunal, au visa des articles 1592 et 1992 du code civil, de retenir la responsabilité de la société Groupe IMMOSPHERE et de Monsieur [S] [J] en raison des fautes commises par ces derniers qui l’ont contrainte à vendre à un prix dérisoire les deux biens litigieux.

Au soutien de ses prétentions, elle rappelle que les agents immobiliers sont tenus envers leurs clients d’un devoir de conseil et d’information, notamment quant à la détermination de la valeur vénale du bien pour lequel leur intervention est sollicitée. Or elle affirme que Monsieur [S] ne lui a communiqué aucune information sur l’évaluation des biens et a volontairement sous-estimé les lots en lui faisant signer le 16 novembre 2017 un second mandat exclusif à un prix considérablement diminué par rapport au premier mandat (110 000 euros au lieu de 198 000 euros), et très inférieur à la valeur du marché au moments des faits (298 240 euros). 
Madame [G] sollicite en conséquence la condamnation des défendeurs à l’indemniser des préjudices directement causés par ces manquements et qu’elle présente comme suit :

- Préjudice économique : 7000 euros correspondant au remboursement des honoraires versés à Monsieur [S] [J] en l’absence de toute diligence
- Perte d’une chance de vendre à un meilleur prix : 39 600 euros sur la base d’un prix de vente au m² de 15 000 euros, soit une perte de 88 000 avec application d’un coefficient de 90% 
- Préjudice moral : 7 000 euros 

En réplique aux arguments adverses, elle indique que l’intervention de la société Groupe IMMOSPHERE et de Monsieur [S] [J] dans la vente est attestée par les deux mandats de vente signés les 19 janvier et 16 novembre 2017 ainsi que le chèque de 7000 euros établi le 2 février 2017 à l’ordre de Monsieur [S] [J] en paiement de ses diligences d’agent immobilier.

Elle souligne que son préjudice résulte directement résulte directement du montage frauduleux imaginé par la société Groupe IMMOSPHERE et Monsieur [S] [J], et précise que, lassée par toutes ces procédures, elle n’a pas saisi la cour d’appel de renvoi de sorte que l’arrêt de la cour de cassation qui a cassé et annulé la décision de la cour d’appel est désormais définitif et irrévocable. 

En défense, la société Groupe IMMOSPHERE et Monsieur [S] [J] exposent qu’ils ne sont jamais intervenus dans les pourparlers et la conclusion de la vente de sorte qu’aucune faute ne peut leur être reprochée.

Ils dénoncent par ailleurs l’absence de préjudice en raison de l’arrêt rendu le 15 octobre par la cour d’appel de Paris, ainsi que l’absence de justification de la valeur vénale des biens au moment des faits, Madame [G] se contentant d’une estimation non datée ne prenant pas en considération les caractéristiques des lots et ayant volontairement omis de verser aux débats la déclaration de succession de sa mère mentionnant une valeur identique au prix vendu selon les termes du jugement du TJ de PARIS du 21 janvier 2020. 


Sur ce,

L’article 1592 du code civil prévoit que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. »

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 

En l’espèce, il ressort de l’examen des deux mandats de vente signés successivement les 19 janvier et 16 novembre 2017 par Madame [G] que la société Groupe IMMOSPHERE s’est vue confiée par cette dernière la charge de vendre les deux lots litigieux, la circonstance que la premier mandat n’ait pas été enregistré étant indifférente.

Madame [G] justifie par ailleurs avoir établi un chèque libellé à l’ordre de Monsieur [S] [J] d’un montant de 7 000 le 2 février 2017, soit quelques semaines après la signature du premier mandat, chèque encaissé par l’intéressé le 20 février 2017.

Enfin, devant le tribunal judiciaire de Paris, Madame [B] a expressément indiqué que l’agent immobilier était bien intervenu à la vente, soulignant que cette intervention aurait été effectuée en tant qu’ami commun des parties.

En conséquence, et nonobstant les dénégations de la société Groupe IMMOSPHERE et de Monsieur [S] [J], il est établi que les défendeurs sont intervenus à la vente en leur qualité d’agent immobilier. 

Il est constant que l’agent immobilier est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant et doit notamment lui donner une information loyale sur la valeur du bien mis en vente lorsqu’il apparaît que le prix demandé est manifestement sous-évalué sans raison.

En l’espèce, après la signature le 19 janvier 2017 d’un premier mandat sans exclusivité proposant la vente des lots au prix de 198 000 euros net vendeur, les parties ont signé le 16 novembre 2017 un second mandat d’exclusivité fixant le prix net vendeur à 110 000 euros, mandat qui a donné lieu le jour même à une offre d’achat.

Aucun élément n’a été communiqué par la société Groupe IMMOSPHERE et Monsieur [S] [J] permettant d’expliquer cette diminution par moitié du prix.

Au regard des caractéristiques des biens vendus (deux chambres de service d’une surface respective de 10,68 et 8,28 m² au 6ème étage avec ascenseur d’un immeuble donnant sur une allée privée du 16ème arrondissement), il apparaît que l’évaluation se situait à l’époque des faits (2017) autour de la somme de 189 600 euros sur la base d’un prix moyen au m² de 10 000 euros selon l’estimation fournie la chambre des notaires de Paris, soit une valeur voisine de celle retenue dans le premier mandat (198 000 euros).

Partant, une sous-évaluation manifeste doublée d’une absence d’information a été effectuée par la société Groupe IMMOSPHERE et Monsieur [S] [J], constitutive d’un manquement à leur devoir de conseil et de renseignement à l’égard de Madame [G], âgée de 77 ans et malade, et qui était en droit d’attendre du professionnel de l’immobilier une information loyale et complète.

Cette faute commise est directement à l’origine du préjudice subi par la demanderesse contrainte de vendre son bien à un prix très inférieur à sa valeur étant relevé qu’à la suite de l’arrêt de la cour de cassation et en application de l’article 1034 du code de procédure civile, le jugement rendu par le Tribunal de Paris le 21 janvier 2020 est désormais définitif.

Ce préjudice consiste en premier lieu en la perte de chance de vendre au juste prix, chance dont le taux sera fixé à 90 %, soit : 
 - (189 600 – 110 000) x 90% = 71 640 euros

Madame [G] étant en indivision avec son frère, ce montant doit toutefois être divisé par deux.

La société Groupe IMMOSPHERE et Monsieur [S] [J] seront donc condamnés in solidum à payer à Madame [G] la somme de 35 820 euros au titre de la perte de chance. 

Monsieur [S] [J] sera également condamné à rembourser à Madame [G] la somme de 7 000 euros perçue indûment sur le fondement des dispositions de l’article 1302-1 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2017, date d’encaissement du chèque.

Enfin, il est certain que les manquement commis par la société Groupe IMMOSPHERE et Monsieur [S] [J] ont engendré pour Madame [G] un préjudice moral important lié aux tracas judiciaires et qu’il convient de réparer par l’allocation d’une somme de 5 000 euros.


Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Les demandes indemnitaires de Madame [G] ayant été accueillies, aucune faute pour procédure abusive ne saurait lui être reprochée.

La société Groupe IMMOSPHERE et Monsieur [S] [J] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts de ce chef.


Sur les demandes accessoires

La société Groupe IMMOSPHERE et Monsieur [S] [J], parties succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Ils seront également condamnés à payer à Madame [G] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et déboutés de leur demande de ce chef. 

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,


CONDAMNE in solidum la société Groupe IMMOSPHERE et Monsieur [S] [J] seront à payer à Madame [Z] [E] veuve [G] la somme de 35 820 euros au titre de la perte de chance. 

CONDAMNE Monsieur [S] [J] à payer à Madame [Z] [E] veuve [G] la somme de 7 000 euros , avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2017.

CONDAMNE in solidum la société Groupe IMMOSPHERE et Monsieur [S] [J] à payer à Madame [Z] [E] veuve [G] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral.

DEBOUTE la société Groupe IMMOSPHERE et Monsieur [S] [J] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

CONDAMNE in solidum la société Groupe IMMOSPHERE et Monsieur [S] [J] à payer à Madame [Z] [E] veuve [G] aux dépens.

CONDAMNE in solidum la société Groupe IMMOSPHERE et Monsieur [S] [J] à payer à Madame [Z] [E] veuve [G] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.


Fait et jugé à Paris le 10 Janvier 2024


La Greffière La Présidente