Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 18 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [S] [D]
Madame [C] [L]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Stéphanie HOCHART

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/03196 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MGX

N° MINUTE :15 







JUGEMENT 
rendu le 18 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.A. D’HLM RATP HABITAT ANCIENNEMENT DENOMMEE LOGIS TRANSPORTS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Stéphanie HOCHART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L279

DÉFENDEURS
Monsieur [S] [D], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [C] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 18 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03196 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MGX



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2020, la société D'HLM RATP HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [S] [D] et Mme [C] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1] [Localité 3](bât 1, escalier 5, 5ème étage), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1040,31 euros et d’une provision pour charges de 207,14 euros.

Par actes de commissaire de justice du 11 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4282,30 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [D] et Mme [C] [L] le 12 octobre 2023.

Par assignations du 8 mars 2024, la société D'HLM RATP HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [D] et Mme [C] [L] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 6773.90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 octobre 2023,
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 16 mai 2024, la société D'HLM RATP HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er mai 2024, s'élève désormais à 6543,87 euros, terme de mai 2024 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société D'HLM RATP HABITAT considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [S] [D] expose que la dette s’élève en réalité à 5893,87 euros dans la mesure où il a effectué un virement en date du 9 mai 2024. Il explique qu’il verse une partie du loyer entre le 1er et le 16 du mois et qu’il règle l’autre partie ensuite. Il indique être travailleur indépendant, avoir perdu deux emplois et qu’il s’est retrouvé sans revenu durant 7 mois. Il affirme également avoir effectué une demande FSL et avoir repris le paiement du loyer depuis le mois de décembre 2023. Il demande enfin à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le remboursement de sa dette locative par l’établissement d’un échéancier de 4 mois. 

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [C] [L] n’a pas comparue.

M. [S] [D] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [S] [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société D'HLM RATP HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 11 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4282,30 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 décembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, à l’audience du 16 mai 2024, la société D'HLM RATP HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mai 2024, M. [S] [D] et Mme [C] [L] lui devaient la somme de 6543,87 euros terme d’avril 2024 inclus. 

Par note en délibéré du 16 mai 2024 également, le bailleur transmet un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 9 mai 2024, M. [S] [D] et Mme [C] [L] lui devaient la somme de 5532,12 euros, soustraction faite des frais de procédure et terme de mai 2024 inclus.

M. [S] [D] et Mme [C] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] [D] et Mme [C] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1334, 59euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société D'HLM RATP HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [D] et Mme [C] [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société D'HLM RATP HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.











PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 octobre 2020 entre la société D'HLM RATP HABITAT, d’une part, et M. [S] [D] et Mme [C] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] [Localité 3](bât 1, escalier 5, 5ème étage) est résilié depuis le 12 décembre 2023,

CONDAMNE solidairement M. [S] [D] et Mme [C] [L] à payer à la société SA D'HLM RATP HABITAT la somme de 5532,12 euros (cinq mille cinq cent trente-deux euros et douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 mai 2024, terme de mai 2024 inclus,

AUTORISE M. [S] [D] et Mme [C] [L] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 4 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 1900 euros (mille neuf cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [S] [D] et Mme [C] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 décembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [S] [D] et Mme [C] [L] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [S] [D] et Mme [S] [L] seront solidairement condamnés à verser à la société D'HLM RATP HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [S] [D] et Mme [C] [L] à payer à la société SA D'HLM RATP HABITAT la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [S] [D] et Mme [C] [L] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 octobre 2023 et celui des assignations du 8 mars 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge