Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 25 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 20/00077
N° Portalis 352J-W-B7E-CRMRC


N° MINUTE :3


Assignation du :
19 Décembre 2019


Jugement de fixation


[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 25 Juillet 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GENIA 
[Adresse 6]
[Localité 7]

représentée par Maître Israël BOUTBOUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #184



DEFENDEURS

Madame [W] [Z] épouse [O] venant aux droits de Madame Madame [N] [C] épouse [Z], décédée
[Adresse 4]
[Localité 5]

Madame [K] [Z] EPOUSE [D] venant aux droits de Madame Madame [N] [C] épouse [Z], décédée
[Adresse 3]
[Localité 8]

Madame [F] [Z] venant aux droits de Madame Madame [N] [C] épouse [Z], décédée
[Adresse 2]
[Localité 8]

Monsieur [I] [Z] venant aux droits de Madame Madame [N] [C] épouse [Z], décédée
[Adresse 1]
[Localité 8]

tous représentés par Maître Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1024


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 23 Mai 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 avril 1983, Mme [N] [C] épouse [Z], agissant en son nom et en qualité de gérante de l'indivision successorale de M. [C], a donné à bail commercial à la société Clogeodenic, aux droits de laquelle se trouve la SARL Genia, un local dépendant de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7] pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel en principal de 42.000 francs hors charges et hors taxes aux fins d'exploitation d'un restaurant.

Mme [Z] est devenue l'unique propriétaire de l'immeuble abritant les locaux donnés à bail à la suite d'un partage successoral du 27 janvier 1987. Ce bail a été renouvelé à plusieurs reprises puis s'est prolongé tacitement à partir du 1er décembre 2015, étant précisé que par avenant du 6 septembre 2009, le loyer a été fixé à la somme de 22.867,86 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er décembre 2009.

Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2017, la société Genia a notifié à Mme [Z] une demande de renouvellement du bail à effet au 1er octobre 2017, moyennant un loyer annuel en principal de 27.500 euros hors charges et hors taxes.

Par mémoire préalable notifié le 23 mai 2019, la société Genia a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2017 à la somme de 24.000 euros.

Aucun accord n'étant intervenu sur le prix du loyer du bail renouvelé, par acte d'huissier de justice du 19 décembre 2019, la société Genia a assigné Mme [Z] devant le juge des loyers en se prévalant du bénéfice des conclusions de son mémoire préalable.

Par mémoire du 14 mai 2020, Mme [Z] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2017 à la somme de 42.600 euros, invoquant une modification des facteurs locaux de commercialité, et à titre subsidiaire la désignation d'un expert.

Par mémoire en réponse du 11 juin 2021, la société Genia a sollicité la fixation du bail renouvelé en application des règles de plafonnement et en application de l'indice des loyers commerciaux, au montant annuel de 22.822 euros HT et HC.

Par jugement du 14 septembre 2021, le juge des loyers commerciaux a notamment :

- constaté que, par l'effet de la demande de renouvellement délivrée le 28 septembre 2017 par la société Genia, le bail liant les parties s'est renouvelé à compter du 1er octobre 2017,
- désigné M. [S] [B] en qualité d'expert avec mission de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties et de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er octobre 2017 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce et de donner son avis sur le loyer plafonné à la même date,
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

[N] [Z] est décédée le 25 avril 2022. 

L'expert a déposé son rapport le 28 septembre 2023 concluant que, au 1er octobre 2017 :

- le loyer annuel plafonné est de 22.964,51 euros HT et HC,
- la valeur locative est de 33.500 euros,
- " Cette étude ne met pas, selon nous, en évidence une modification notable des facteurs locaux de commercialité, au sens de l'article R. 145-6 du Code de commerce, ayant eu une incidence favorable sur la crêperie considérée. "

Les parties ont été invitées à échanger leurs mémoires en ouverture de rapport.

Par actes extrajudiciaires des 24 janvier, 29 janvier,7 février 2024, la société Genia a assigné en intervention forcée M. [I] [Z], Mme [K] [Z] épouse [D], Mme [F] [Z] veuve [T], Mme [W] [Z] épouse [O] (ci-après ensemble les " consorts [Z] ") en leur qualité d'ayants droits de [N] [Z] et propriétaires indivis des locaux objets du bail. 

Le 29 février 2024 les affaires ont été jointes sous le seul numéro RG 20/0077.

Dans son mémoire n° 3 du 18 mars 2024, régulièrement les 19, 20, 21 mars 2024, la société Genia demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-2 du code de commerce, de :

- Dire la société GENIA recevable en son action à l'encontre des consorts [Z].
- Débouter les consorts [Z] de leur demande de déplafonnement du fait de la durée du bail.
- Dire qu'il n'y a pas lieu à déplafonnement.
- Dire que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé en application de l'indice des loyers commerciaux.
- Fixer le prix du loyer du bail renouvelé pour les locaux occupés par la société GENIA sis [Adresse 6], [Localité 7] au montant annuel en principal de 23.000 € hors taxes et hors charges à effet du 1er octobre 2017.
- Dire que le jugement à venir vaut bail.
- Débouter les consorts [Z] de leurs demandes.
- Débouter les consorts [Z] de leurs demandes au titre des frais et dépens.
- Condamner in solidum Monsieur [I] [Z], Madame [F] [Z] veuve [T], Madame [W] [Z] épouse [O], Madame [K] [Z], épouse [D] à payer à la société GENIA la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
- Condamner in solidum Monsieur [I] [Z], Madame [F] [Z] veuve [T], Madame [W] [Z] épouse [O], Madame [K] [Z], épouse [D] aux entiers dépens y compris les frais d'expertise.
- Ordonner l'exécution provisoire.


Dans le mémoire daté du 1er février 2024, régulièrement notifié le 10 mai 2024, les consorts [Z] demandent au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, de :

- DECLARER les consorts [Z] recevables en leurs demandes, 

Et à titre principal, 
- PRONONCER le déplafonnement du loyer du bail sur le fondement de la durée du bail poursuivit par tacite reconduction. 

Et en conséquence, 
- FIXER le loyer annuel de base du bail à compter du 1er octobre 2017 à la valeur locative telle qu'estimée par l'expert, à savoir à la somme annuelle de 33.500 (trente-trois mille cinq cents) euros HT/ HC. 

Et à titre subsidiaire, 
- PRONONCER le déplafonnement du loyer du bail sur le fondement d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité en cours de bail 


Et en conséquence, 
- FIXER le loyer annuel de base du bail à compter du 1er octobre 2017 à la valeur locative telle qu'estimée par l'expert, à savoir à la somme annuelle de 33.500 (trente-trois mille cinq cents) euros HT/ HC. 

En tout état de cause,
- CONDAMNER la société GENIA au paiement des intérêts au taux légal sur l'arriéré de loyer le cas échéant conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d'un an. 
- CONDAMNER la société GENIA au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la société GENIA aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise. 

L'affaire a été plaidée à l'audience du 23 mai 2024 et mise en délibéré au 25 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


A titre liminaire il sera rappelé que par jugement du 14 septembre 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties au 1er octobre 2017.
 
Au soutien de sa demande de déplafonnement du loyer renouvelé les consorts [Z] se prévalent d'abord d'une durée de bail supérieure à douze ans et, à titre subsidiaire, d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité.


Sur la recevabilité de l'action contre les héritiers de [N] [Z]

[N] [Z] est décédée en cours d'expertise, le 25 avril 2022. Elle a laissé pour lui succéder :

- M. [I] [Z], 
- Mme [K] [Z] épouse [D], 
- Mme [F] [Z] veuve [T], 
- Mme [W] [Z] épouse [O].

Ses quatre héritiers sont propriétaires indivis des locaux commerciaux situés [Adresse 6] à [Localité 7].

La société Génia est, en conséquence, recevable à agir contre les consorts [Z], héritiers et propriétaires indivis des locaux qui lui ont été donnés à bail.


Sur les caractéristiques des locaux, leur destination et les facteurs locaux de commercialité

Selon le rapport d'expertise, non contesté par les parties sur ces points, les locaux sont situés dans le [Localité 7], dans un quartier touristique pittoresque très animé en journée comme en soirée, où réside une population disposant d'un pouvoir d'achat élevé. Ce quartier présente une offre diversifiée de restaurants avec un large panel de cuisines de toutes origines attirant une clientèle essentiellement composée de touristes et d'étudiants qui recherchent une grande variété de choix associée à des prix abordables. La [Adresse 12] où se trouvent les lieux loués est une voie secondaire étroite semi-piétonne, s'étendant sur plus de 200 mètres de la [Adresse 13] au [Adresse 9], où les commerces de restauration sont bien représentés dans l'environnement des locaux loués. L'emplacement est desservi par la station de métro "Saint-Michel" (ligne 4) et la gare RER "Saint-Michel Notre-Dame" (lignes B-C) à environ 100 mètres, la station de métro "Cluny La Sorbonne" (ligne 10) disposant d'une entrée-sortie à environ 200 mètres, face à la [Adresse 12]. L'expert estime qu'il existe une très bonne adéquation entre la commercialité de l'emplacement et l'activité de crêperie exercée.

Il ressort du rapport d'expertise non contesté par les parties que les locaux litigieux dépendent d'un immeuble ancien de catégorie ordinaire, élevé sur caves de cinq étages droits et d'un 6ème mansardé. La construction est en maçonnerie à façade plate enduite, le garde-corps en ferronnerie légèrement ouvragée et la couverture en zinc. 

Les locaux se composent :

- Au rez de chaussée : une salle de restaurant avec un linéaire de façade d'environ 2,60 mètres sur la [Adresse 12], avec porte d'accès vitrée à battant unique située sur le côté droit, un comptoir sur le côté gauche, un escalier en maçonnerie desservant le 1er étage, un dégagement sur la gauche de l'escalier qui distribue une cuisine avec un escalier en maçonnerie sous trappe desservant le sous-sol. L'ensemble est à l'état d'usage.
- Au sous-sol : une réserve aménagée dans un voûtain de cave avec une chambre froide hors service, une deuxième réserve en contrebas de trois marches aménagées dans un voûtain de cave. L'ensemble est à l'état d'usage.
- Au premier étage : reliée par un escalier carrelé large d'environ 0,85 mètres, une salle éclairée sur la [Adresse 12] par deux fenêtres avec une capacité d'environ 44 places, un dégagement avec une porte d'accès aux parties communes de l'immeuble et des placards, desservant un vestibule avec lavabo et deux cabines de WC. L'ensemble est à l'état d'usage.

L'expert relève comme facteur de valorisation le quartier touristique pittoresque, très animé, avec une population disposant d'un pouvoir d'achat élevé et un quartier très animé sur le plan commercial et avec une bonne desserte de transport. Ces éléments positifs sont nuancés par la catégorie ordinaire de l'immeuble, la faible visibilité de l'enseigne en raison d'un linéaire de façade réduit, une très faible capacité d'accueil au rez-de-chaussée, l'essentiel de la capacité étant à l'étage, le caractère modeste des aménagements et l'absence de climatisation.

Les parties ne discutent pas la surface réelle et la surface pondérée retenues par l'expert. En conséquence, en l'absence de contestation, le tribunal retiendra la surface pondérée proposée par l'expert de 37,25 m²B. 




Sur le déplafonnement en raison de la durée du bail

Les consorts [Z] exposent que les parties ont signé un renouvellement de bail le 6 septembre 2009 à effet du 1er décembre 2006, qu'il s'est prolongé par tacite prolongation à compter de son échéance le 1er décembre 2015 et que le bailleur n'a jamais accepté de renouvellement depuis, de sorte que le bail a duré plus de 12 ans.

La société Genia fait valoir qu'elle a demandé le renouvellement du bail par exploit du 28 septembre 2017 à effet du 1er octobre 2017, que le bailleur ne s'est pas opposé à cette demande de sorte que le renouvellement est intervenu au 1er octobre 2017, ainsi que cela ressort de la présente procédure, de sorte que le bail n'a pas duré plus de 12 ans.

Par application des articles L.145-33 et L.145-34, du code de commerce combinés, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque le bail expiré était conclu pour une durée supérieure à neuf ans, la règle du plafonnement étant alors écartée.

En l'espèce, comme relevé dans le jugement du 14 septembre 2021, par acte sous seing privé du 6 septembre 2009, les parties ont conclu un renouvellement de bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2006. A son échéance le 30 novembre 2015, il s'est poursuivi par tacite prolongation. 

Le jugement du 14 septembre 2021 a d'ores et déjà constaté que par l'effet de la demande de renouvellement signifiée le 28 septembre 2017 par la société Genia, à effet du 1er octobre 2017, en l'absence d'opposition du bailleur, le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2017. Il en résulte une durée de bail expiré de 10 ans et 10 mois.

Le bail n'ayant pas duré plus de douze ans, les consorts [Z] seront déboutés de leur demande de déplafonnement pour ce motif.


Sur le déplafonnement en raison d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité

Au soutien de leur demande de déplafonnement du loyer, les consorts [Z] font valoir qu'il y a lieu de retenir une modification notable des facteurs locaux de commercialité en raison d'un accroissement de la population résidente, d'une hausse de fréquentation des transports en commun, du nombre de constructions neuves réalisées au cours du bail expiré, d'une hausse de la fréquentation des sites touristiques notamment du quartier Saint-Michel et du musée [11] et d'une évolution des enseignes sur le [Adresse 10]. Ils estiment qu'il convient de retenir la valeur locative proposée par l'expert.

En réplique, la société Genia expose que les conclusions de l'expert relatives à l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité doivent être retenues et que les consorts [Z] ne rapportent pas la preuve d'une telle modification notable.

Il résulte des articles L. 145-33, L.145-34 et R.145-6 du code de commerce qu'une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur.

Selon l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Pour que l'évolution des facteurs locaux de commercialité soit retenue, il faut qu'au cours du bail expiré, soit, au cas présent, entre le 1er décembre 2006 et le 30 septembre 2017, soient intervenues des modifications ayant entraîné l'apparition d'un flux de chalands complémentaire. Ce flux de chalands doit présenter un intérêt pour le commerce considéré.

En l'espèce, l'expert judiciaire a relevé que le nombre de résidents du quartier a sensiblement diminué sur la période et que le nombre de " cadres et professions intellectuelles supérieures " a légèrement diminué alors qu'il a augmenté dans le reste de la capitale.

Concernant l'évolution de la fréquentation des transports, l'expert relève une légère baisse de fréquentation sur la période de chacune des stations de métro et RER situées à proximité. 

La commercialité de la [Adresse 12] n'a pratiquement pas évolué, la rue restant dominée à 70% par les commerces de restauration et la faible présence d'enseignes nationales (15%).

L'expert relève enfin une stabilité de la fréquentation de l'hôtellerie parisienne.

Au terme de cette étude, l'expert conclu que " Cette étude ne met pas, selon nous, en évidence une modification notable des facteurs locaux de commercialité, au sens de l'article R. 145-6 du Code de commerce, ayant eu une incidence favorable sur la crêperie considérée. "

Il ressort de l'étude réalisée par l'expert judiciaire sur les éléments visés à l'article L. 145-33 du code de commerce que l'évolution des facteurs locaux de commercialité a été très faible sur la période du bail expiré et que cette évolution a été dans un sens légèrement défavorable. Les consorts [Z] qui contestent les conclusions du rapport d'expertise sur ce point ne produisent aucun élément de nature à contredire les conclusions de l'expert et à étayer leur demande.

Dans ces conditions, il ressort de l'ensemble de ces éléments que les évolutions des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ont été dans un sens sensiblement défavorable et qu'aucune des évolutions constatées ne met en évidence une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur par un apport notable de chalands.

Faute d'une telle démonstration, il n'y a pas lieu à déplafonnement du loyer du bail pour ce motif.


Sur le loyer plafond

L'expert fixe le montant du loyer plafonné au 1er octobre 2017, sur la base de l'évolution de l'indice des loyers commerciaux (ci-après ILC) devenu l'indice de référence depuis la loi du 18 juin 2014 dite " loi PINEL " sur la durée du bail échu du 1er décembre 2006 au 1er octobre 2017, appliqué au loyer fixé au 1er décembre 2006, soit le calcul suivant :

20.000 € (loyer initial) x 110 (ILC du 2ème trimestre 2017) = 22.964,51 euros
95,80 (ILC du 3ème trimestre 2006)

En l'absence de contestation des parties, le tribunal retiendra le loyer plafonné au 1er octobre 2017 calculé par l'expert au montant de 22.964,51 euros. 


Sur la valeur locative

Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Au titre des références locatives, l'expert judiciaire cite :

- 4 fixations judiciaires, aux dates d'effet entre octobre 2012 et janvier 2018, aux surfaces pondérées de 58 m²B à 96,38 m²B, aux prix unitaires de 470 à 1.200 euros/m²B ;
- 4 renouvellements amiables aux dates d'effet entre juin 2010 et juillet 2018, pour des locaux de 37 m²B à 126 m²B, aux prix unitaires de 541 à 989 euros/m²B ;
- 3 nouvelles locations aux dates d'effet entre février 2010 et septembre 2013, avec des surfaces pondérées comprises entre 26,55 et 88,26 m²B, et des prix unitaires compris entre 1.020 et 1.200 euros/m²B. 

L'ensemble des références se situent dans un périmètre restreint, la plupart dans la même rue que le local considéré.

L'expert propose un prix unitaire de 900 euros/m²B. 

Les parties ne contestent pas la valeur locative proposée par l'expert et ne produisent aucune autre référence locative.

Au vu des caractéristiques des locaux, en particulier leur très bonne situation géographique dans un quartier touristique pittoresque très animé, dans un tronçon de rue très animé sur le plan commercial où les restaurants sont bien représentés, de la très bonne desserte par les transports en commun, mais au regard également de la faible visibilité de l'enseigne en raison d'un linéaire de façade réduit, de la catégorie ordinaire de l'immeuble, de la faible capacité d'accueil des locaux au rez-de-chaussée, des modestes aménagements et de l'absence de climatisation, il sera retenu un prix unitaire de 900 euros/m²B, soit 33.500 euros (900 € x 37,25 m2B).

La valeur locative à la date du renouvellement est donc de 33.500 euros.

La valeur locative étant supérieure au loyer plafonné applicable en l'espèce, le loyer du bail à effet du 1er octobre 2017 sera donc fixé, à compter de cette date, au loyer plafond, soit la somme annuelle de 22.964,51 euros en principal, arrondie à 23.000 euros.

Conformément à l'article 1231-6 du code civil et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer sont dus par la société Genia depuis le 1er octobre 2017, à compter de la date de l'assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation. Les intérêts dus au moins pour une année seront capitalisés. 


Sur les demandes accessoires

La procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d'expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire étant de droit, il n'y a pas lieu de l'ordonner.


PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 
Vu le jugement du juge des loyers commerciaux du 14 septembre 2021,

Vu le rapport d'expertise de M. [S] [B] déposé le 28 septembre 2023,

Dit que la SARL Genia est recevable en son action contre M. [I] [Z], Mme [K] [Z] épouse [D], Mme [F] [Z] veuve [T], Mme [W] [Z] épouse [O], ayants droits de [N] [Z] et propriétaires indivis des locaux situés [Adresse 6], [Localité 7],

Dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer du fait de la durée du bail,

Dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer du fait d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité,

Fixe à la somme annuelle de 23.000 euros en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2017 entre les consorts [Z] et la SARL Genia pour les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 7], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer depuis le 1er octobre 2017, à compter du 19 décembre 2019, date de l'assignation, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation,

Dit que les intérêts échus dus au moins pour une année seront capitalisés,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire,

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à PARIS, le 25 juillet 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER D. SANTOS CHAVES