Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 25 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Isabelle DUQUESNE-CLERC
 Me Thomas GUYON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/09561 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3P4M

N° MINUTE : 3/2024





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 25 juillet 2024


DEMANDERESSE
Madame [W] [R]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne, assistée de Me Isabelle DUQUESNE-CLERC, avocate au barreau de Paris

DÉFENDEUR
Monsieur [O] [J] [L]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Thomas GUYON, avocat au barreau de Paris

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°C-75056-2024-001557 du 16/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Juge des contentieux de la protection : Hélène BODIN
Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 mai 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition le 25 juillet 2024 par Hélène BODIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.


Décision du 25 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09561 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3P4M

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2012, Mme [W] [R] a consenti un bail d’habitation à M. [O] [J] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1340 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [J] [L] le 25 mai 2023.

Par assignation du 30 novembre 2023, Mme [W] [R] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [J] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1910 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 17 mai 2024, Mme [W] [R] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au mois de juillet 2023, s’élève désormais à 2800 euros.

Elle sollicite, se référant à ses conclusions déposées à l’audience, de voir :
débouter M. [L] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;condamner M. [L] à verser à Mme [R] la somme provisionnelle de 2.480 euros au titre des loyers et charges impayés au taux d’intérêt légal ;constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 23 juillet 2023 ;


En conséquence,
condamner M. [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au triple du loyer et charges soit à la somme de 1.710,00 euros par mois à compter du 23 juillet 2023 jusqu’à la remise des clés ;le condamner à payer 10.260 à titre de provision pour la période de juillet 2023 à décembre 2023, à parfaire ;ordonner l’expulsion de M. [L] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, dans le mois à compter de la signification de la décision à intervenir, ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;condamner M. [L] au paiement d’une indemnité égale à 20% de la totalité des sommes dues au bailleur soit la somme provisionnelle de 382,00 euros au titre de la clause pénale ;
A titre subsidiaire,
réduire à de plus justes proportions la durée des délais de paiement ;réduire à de plus justes proportions la durée du délai pour quitter les lieux ;
En tout état de cause,
condamner M. [L] à verser à Mme [R] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ordonner l’exécution provisoire ;condamner M. [L] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissier d’un montant de 133,44 euros.
M. [O] [J] [L] demande au juge, se référant à ses conclusions déposées à l’audience, de :

A titre principal :

ORDONNER une expertise judiciaire et commettre tel expert qui lui plaira qui aura pour mission de :
se rendre sur les lieux sis [Adresse 1] au domicile de M. [L] en présence des parties et après les avoir convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;entendre tout sachant ;examiner l’ensemble des désordres invoqués, les décrire, les qualifier, en indiquer la nature, l’importance et la date d’apparition, en rechercher la cause ;relever et décrire les désordres affectant le logement de M. [L] et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant la même cause mais révélées postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;indiquer les moyens d’y remédier et chiffrer les travaux nécessaires à la réfection des lieux ;donner son avis sur le trouble de jouissance subi par M. [L] ;fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, vices et/ou malfaçons notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;donner plus généralement tous éléments permettant au juge du fond, le cas échéant, de déterminer les responsabilités, et d’évaluer les dédommagements susceptibles d’être fixés ;dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres, vices et/ou malfaçons et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;indiquer le délai dans lequel, sauf prorogation dûment sollicitée en temps utile auprès du juge, l’expert devra déposer son rapport ;
A titre subsidiaire :
juger qu’il existe des contestations sérieuses ;faire injonction à Mme [R] de réaliser les travaux de remise en état ci-après listés, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir :exécuter tous travaux nécessaires pour chasser l’humidité du logement ;exécuter tous travaux nécessaires pour refaire le revêtement de l’ensemble du parquet et des murs du logement pris à bail et dégradés par l’humidité :combler les fissures et trous ;exécuter tous travaux nécessaires pour que le système de ventilation soit adapté et efficace ;autoriser M. [L] à consigner les loyers auprès de la CARPA via son Conseil jusqu’à la réception intégrale des travaux tels que listés ci-avant dans le dispositif ;
A titre très subsidiaire :
Si par impossible, le Tribunal de céans devait estimer que M. [L] était redevable d’une dette de loyers et charges,
accorder à M. [L] des délais de paiement sur 36 mois aux fins d’apurer la dette locative existante ;suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais de paiement ;A titre infiment subsidiaire :
Si par impossible, le Tribunal de céans devait prononcer l’expulsion de M. [L],
accorder à M. [L] un délai d’un an, pour quitter les lieux afin de pouvoir de reloger dans un logement décent et correspondant à ses capacités financières ;
En tout état de cause :
débouter purement et simplement la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;condamner la demanderesse au paiement de la somme de 1.5000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux entiers dépens ;écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir en raison des conséquences manifestement excessives que pourrait avoir une décision d’expulsion. 
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l’audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [O] [J] [L] n’a pas indiqué faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

Mme [W] [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’existence de contestations sérieuses relatives à la résiliation du bail et aux demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 23 mai 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1340 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juillet 2023.

En défense, M. [O] [J] [L] soulève plusieurs contestations tant s’agissant de la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes que s’agissant de la demande en paiement et forme des demandes reconventionnelles.
Il fait notamment valoir que l’appartement est affecté de nombreux désordres notamment des problèmes d’humidité avec développement de moisissures et des fenêtres, murs et sols dégradés, justifiant que le bien ne répond pas aux critères de décence tels que définit par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Il conteste aussi la validité du commandement de payer en ce qu’il ne comporte pas de décompte détaillant les sommes dues. Il se prévaut également de l’absence de régularisation des charges.

Or, il est de jurisprudence constante que l’exception d’inexécution fondée sur le manquement du bailleur à réaliser les travaux d’entretien nécessaires est constitutive d’une difficulté sérieuse (Civ. 3ème, 30 mai 2007). Au regard des contestations soulevées par M. [L] notamment sur l’exception d’inexécution, corroborées par les courriels de Mme [U], inspectrice de Salubrité de la direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 3] et les photos jointes, il y a lieu de constater l’existence de contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de les trancher.

Dans ces conditions, l’acquisition de la clause résolutoire ne saurait être déclarée acquise en référé. Il appartiendra aux bailleurs d’agir au fond et de solliciter le cas échéant le prononcé judiciaire de la résiliation du bail pour manquement contractuel.

En conséquence, les parties seront déboutées de l’ensemble de leurs demandes. Les parties sont invitées à mieux se pourvoir devant le juge du fond et invitées préalablement à participer à une conciliation.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Aux termes de l’article 146 du même code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. 

En l’espèce, les éléments produits au dossier, qu’il s’agisse des échanges entre M. [L] et la direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 3] ou des photographies permettant de constater la dégradation des murs et du plafond du logement dont les peintures sont intégralement écaillées, des fenêtres en mauvaise état ou des traces de moisissures sous l’évier suffisent à établir l’existence et la nature des désordres sans qu’il n’y ait lieu à ordonner une expertise. 
Il convient de rappeler que l’expertise judiciaire est une mesure longue et couteuse qui ne doit être ordonnée que si elle est necessaire à la résolution du litige. En l’espèce, Mme [R] ne conteste pas la nécessité de remise en état du logement et fait valoir ne jamais avoir été sollicitée pour y procéder préalablement à la délivrance du congé pour vendre faite à M. [L] le 14 mars 2023, produisant un courriel envoyé à M. [L] le 13 avril 2023 aux termes duquel elle lui propose un rendez-vous pour évaluer l’état du logement et envisager le cas échéant des travaux de réfection auquel il ne donnait pas suite et l’avis de la commission de conciliation de [Localité 3] établissant que M. [L] ne s’est pas présenté lors du rendez-vous programmé pour une conciliation par la mairie de [Localité 3].

La nécessité et la nature des travaux de réfection à effectuer étant établies, il convient de constater qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire. La demande de M. [L] sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de dire que chacune des parties supportera la charge de ses dépens et qu’il n’y a pas lieu à condamnation de l'une ou l'autre des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. En l’espèce, il n’y a pas lieu de statuer.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier resort,

REJETTE la demande d’expertise judiciaire formée par M. [O] [J] [L] ;

DIT n’y avoir lieu à référé tant sur les demandes de Mme [W] [R] que sur les demandes reconventionnelles de M. [O] [J] [L] ;

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond sur l’ensemble des demandes ;

INVITE préalablement les parties à participer à une conciliation ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

DIT que chacune des parties supportera la charge de ses dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,