Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 8 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 08/07/2024
à : Me Olivier AUMONT


Copie exécutoire délivrée 
le : 08/07/2024
à : Maître Jérôme BENYOUNES 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/03723 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXCR

N° MINUTE : 
2/2024






JUGEMENT 
rendu le lundi 08 juillet 2024


DEMANDERESSE
Madame [Y] [T] veuve [D], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Olivier AUMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0628

DÉFENDERESSE
Madame [K] [X], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Jérôme BENYOUNES de la SELARL VINCI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0047

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 juillet 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier


Décision du 08 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/03723 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXCR

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 19 février 2008, Monsieur [L] [D], aux droits duquel se trouve Madame [Y] [T] veuve [D], a donné à bail à Madame [K] [X] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] [Localité 3] pour une durée de trois années à compter du 1er mars 2008, moyennant un loyer de 1170 euros outre 80 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2022, Madame [Y] [T] veuve [D] a délivré à Madame [K] [X] un congé pour vente à effet au 28 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2023, Madame [Y] [T] veuve [D] a assigné Madame [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
La validation du congé pour vente, L’expulsion sans délai de Madame [K] [X] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et avec séquestration des meubles,La suppression du délai de deux mois, prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Sa condamnation à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au dernier loyer contractuel, majoré de 100%, augmentée des charges, jusqu’à la libération des lieux,Sa condamnation à lui payer 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, en ce compris le coût du congé vente.
Après plusieurs renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 janvier 2024, avant de faire l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 6 mai 2024.

A cette audience, Madame [Y] [T] veuve [D], représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son assignation tels que développés oralement, outre qu’elle a sollicité le rejet des prétentions adverses et porté sa demande au titre des frais irrépétibles à 5000 euros.

Madame [K] [X] a également été représentée par son conseil à l’audience. Elle a fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles elle a sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Le rejet des prétentions en demande, Subsidiairement, L’octroi d’un délai de 24 mois pour quitter les lieux,La réduction du montant de l’indemnité d’occupation qui serait due à la valeur locative du logement sans majoration, La condamnation de la bailleresse à lui payer à titre de dommages et intérêts :10000 euros en réparation de ses préjudices de jouissance et moral,3533,72 euros à titre de prise en charge des frais de déménagement et de garde meuble,9217,32 euros en réparation du préjudice financier,Sa condamnation à lui payer 10533,60 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur le congé délivré par le bailleur 

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l'espèce, le bail consenti à Madame [K] [X] pour une durée de trois ans à compter du 1er mars 2008, a été tacitement reconduit le 1er mars 2011, et en dernier lieu le 1er mars 2020 pour expirer le 28 février 2023, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur a été régulièrement délivré, le 26 août 2022, plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II. 

Ce congé respecte ainsi les formes et délais légaux requis.

S’agissant du moyen invoqué par Madame [K] [X] relatif à son âge et à ses ressources, l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 pose que le congé est nul quand le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de ressources annuelles inférieures au plafond de ressources fixés par arrêté, s’il n’est pas accompagné d’une offre de logement. Toutefois, il convient de relever que le bailleur, personne physique, recouvre sa faculté de donner congé lorsqu’il est âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources (article 15 III, alinéa 2). L’âge et les ressources du bailleur s’apprécient dans les mêmes conditions que pour le locataire. 

En l’espèce, Madame [Y] [T] veuve [D] est née le 9 juillet 1947, cet élément n'étant pas contesté en défense.

Mais s’agissant de la réalité et de la sincérité du motif du congé pour vendre, Madame [Y] [T] veuve [D] ne produit aucun justificatif des dispositions prises en vue de la vente. Si elle communique des échanges de courriers électroniques avec son gestionnaire locatif, il apparaît que ceux-ci ont pour objet un dégât des eaux dans l’appartement donné à bail et les modalités d’un état des lieux de sortie, mais ne concernent aucunement un supposé mandat pour vendre l’appartement. De même, s’il est fait état dans les échanges de courriers électroniques d’un projet de travaux dans le logement après le départ de la locataire, Madame [Y] [T] veuve [D] n’en justifie pas et ne démontre pas en quoi ceux-ci nécessiteraient de retarder la mise en vente. Enfin, il n’est nullement justifié de visites effectives ou envisagées, ni même d’échanges avec la locataire sur les modalités d’organisation de ces visites éventuelles, alors que cette dernière avait pourtant rappelé les dispositions légales en ce sens dans son courrier du 6 février 2023 versé aux débats par Madame [Y] [T] veuve [D] elle-même, auquel elle n’établit pas qu’elle y aurait répondu.

En ces conditions, la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il convient en conséquence de déclarer le congé nul. Le bail a donc été reconduit tacitement le 1er mars 2023 pour trois ans, soit jusqu’au 28 février 2026 inclus. Il appartiendra dès lors aux parties de dresser le cas échéant un congé dans les conditions posées par la loi si l’une ou l’autre souhaite mettre un terme au bail en cours.


Sur la demande indemnitaire 

Aux termes de l‘article 1231-1 du code civil relatif à la responsabilité contractuelle, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

En l’espèce, Madame [K] [X] invoque un préjudice de jouissance et un préjudice moral, qui seraient générés par la délivrance même du congé pour vendre. Or, si le certificat médical du 26 décembre 2023 produit aux débats fait référence à « un choc émotionnel significatif » pour la locataire du fait d’être « actuellement contrainte de quitter son domicile », il sera relevé d’une part que cette « contrainte » n’était alors qu’hypothétique dans l’attente de la présente décision et, d’autre part à la lecture du certificat, que le choc émotionnel dont il est fait état est essentiellement lié tant à l’âge qu’à l’état de santé très dégradé de Madame [K] [X] et non au congé en lui-même. En délivrant un congé, Madame [Y] [T] veuve [D] n’a fait qu’user en effet d’une prérogative prévue par la loi et reprise dans le contrat de bail. La demande de la locataire au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral sera donc rejetée, faute d’être suffisamment caractérisée.

S’agissant des frais de déménagement et de garde meuble, ceux-ci seront inexistants en raison de la nullité du congé, ce qui ne saurait ouvrir droit à indemnité.

Enfin, le préjudice financier invoqué n’a pas à être supporté par Madame [Y] [T] veuve [D]. La réservation d’une chambre en établissement de retraite avec versement d’une caution avant la présente décision résulte du seul choix de Madame [K] [X].

En conséquence, la demande indemnitaire de Madame [K] [X] sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [T] veuve [D], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à Madame [K] [X] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est assorti de l'exécution provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [K] [X] par Madame [Y] [T] veuve [D] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 19 février 2008 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] [Localité 4], ne sont pas réunies ;

DIT en conséquence que le bail a été tacitement reconduit le 1er mars 2023 pour trois ans, soit jusqu’au 28 février 2026 inclus ;

CONDAMNE Madame [Y] [T] veuve [D] à verser à Madame [K] [X] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [Y] [T] veuve [D] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE