Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 8 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 8/07/2024
à : Me Julien BERBIGIER


Copie exécutoire délivrée 
le : 8/07/2024
à : Me Elsa RAITBERGER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/07149 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XFK

N° MINUTE : 
3/2024






JUGEMENT 
rendu le lundi 08 juillet 2024


DEMANDEUR
Monsieur [O] [C], demeurant [Adresse 6] - [Localité 3]
représenté par Me Julien BERBIGIER, avocat au barreau de TOURS, 

DÉFENDERESSE
S.A.R.L. GLOBAL MEDIA, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 1]
représentée par Me Elsa RAITBERGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0973



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 juillet 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier


Décision du 08 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/07149 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XFK
7

10

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 avril 2019 et au visa de la loi du 6 juillet 1989, Madame [U] a consenti à bail à La SARL GLOBAL MEDIA - XS MAGAZINE un appartement à usage d'habitation avec cave accessoire situés [Adresse 2] [Localité 5], pour un loyer mensuel de 3990 euros outre une provision sur charges de 110 euros. Un état des lieux d’entrée contradictoire a été dressé le 8 avril 2019 et un dépôt de garantie d’un montant de 3990 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

Par ordonnance du 13 juillet 2022, l’expulsion de la SARL GLOBAL MEDIA - XS MAGAZINE et des occupants de son chef a été ordonnée. La défenderesse a ensuite volontairement libéré les lieux le 5 octobre suivant.

Un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 28 octobre 2022.

Se plaignant de dégradations locatives, et par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2023, Monsieur [O] [C], venant aux droits de Madame [U], a fait assigner La SARL GLOBAL MEDIA - XS MAGAZINE devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes de :
41360,80 euros au titre des dégradations locatives,3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.
Après plusieurs renvois, l'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2024.

A l'audience, Monsieur [O] [C] été représenté par son conseil, a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles il a maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance, sauf à réduire sa demande au titre des dégradations locatives à la somme de 33460,80 euros, outre qu’il a sollicité le rejet des prétentions adverses. 

La SARL GLOBAL MEDIA - XS MAGAZINE, représentée par son conseil à l’audience utile, a déposé des conclusions qu’elle a développées oralement, par lesquelles elle a sollicité que la juridiction de céans se déclare incompétente, subsidiairement, le rejet des prétentions au fond de Monsieur [O] [C] et sa condamnation à lui payer 6000 euros de dommages et intérêts, outre 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur l’exception d’incompétence

Aux termes de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En l’espèce, l’action de Monsieur [O] [C] porte sur la réparation de dégradations locatives éventuelles. La juridiction de céans est en conséquence compétente, indépendamment du montant des demandes.


Sur les dégradations locatives et le défaut d'entretien des preneurs

En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l'espèce, il sera relevé que l’état des lieux d’entrée contradictoire du 8 avril 2019 passe sous silence l’état du salon / salle à manger et des chambres de l’appartement pris à bail mais se concentre uniquement sur la salle de bains, le couloir, la cuisine et les WC. Cet état des lieux d’entrée montre un appartement propre et composé d’équipements essentiellement neufs. Or, l’état des lieux de sortie du 28 octobre 2022 indique que la salle de bains est dans un état « poussiéreux et taché » dont « les deux vasques en émail sont entartrées et tachées », que le couloir a ses murs « en état d’usage, avec un trou de pointe », que la cuisine a un sol « poussiéreux, sale, maculé de gras et taché », et que les WC est une « pièce particulièrement poussiéreuse et sale ». Il ressort donc de l’étude comparative des deux états des lieux que la SARL GLOBAL MEDIA - XS MAGAZINE a commis des dégradations locatives et a manqué à son obligation d’entretien.

Sur le montant du préjudice subi par Monsieur [O] [C], d’une part sur le défaut d’entretien, il sera relevé que Monsieur [O] [C] ne produit aucun devis pour le nettoyage de l’appartement alors que l’état des lieux de sortie met en évidence son état sale et poussiéreux. D’autre part, sur le montant des réparations locatives, les postes de travaux du devis du 26 décembre 2022 relatifs au salon / salle à manger et aux chambres seront retirés de l’indemnité allouée car exclus de l’état des lieux d’entrée. Il en sera de même pour le remplacement de la chaudière et les travaux d’électricité car étant à la charge du bailleur, ce qui est a d’ailleurs été admis par Monsieur [O] [C] dans ses dernières écritures et à l’audience du 6 mai 2024. S’agissant de la salle de bains, du couloir, de la cuisine et des WC, seuls les postes de travaux qui correspondent à des dégradations effectives seront pris en compte, et non ceux constituants davantage une recherche d’embellissement du logement. Dès lors, il sera alloué à Monsieur [O] [C] la somme de 2985 euros correspondant aux postes de travaux suivants du devis : 1800 euros pour l’installation du chantier, 400 euros pour la réparation de la crédence de la cuisine, 630 euros pour la préparation des murs des pièces prises en compte et 155 euros (75+80) pour la mise en peinture de ces murs.


Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Le fait que le preneur ait accepté le logement en l'état ne décharge nullement pas le bailleur de son obligation de délivrance (Ccass civ 3ème 18 février 2014 n°12.13-271).

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. 

En matière d'indécence en particulier, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que le logement décent est d'abord un celui dont l'état satisfait à certaines conditions liées à la sécurité physique et à la santé des locataires. Ainsi, ne peut être considéré comme décent un logement qui comporte une installation électrique défectueuse ou dangereuse (CA Paris, pôle 4, 4e ch., 1er févr. 2011, n° 08/17463). Il a cependant été jugé que le locataire ne peut exiger la mise en conformité de l'installation électrique à des normes arrêtées plusieurs années après la prise à bail que s'il démontre la dangerosité de cette installation ou l'existence de troubles dans la jouissance de ses éléments d'équipement (CA Paris, 6e ch., sect. B, 27 mars 2003 : AJDI 2003, p. 503). Autrement dit, peu importe que l'installation électrique ne réponde pas aux normes en vigueur, dès lors qu'elle ne présente pas de caractère de dangerosité (CA Paris, 3e ch., 14 oct. 2010, n° 08/24062).

En cas d’indécence d’un logement, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.

En l'espèce, la SARL GLOBAL MEDIA - XS MAGAZINE fonde sa demande sur « la non-conformité de l’électricité » et renvoie pour l’étayer au devis produit en demande du 26 décembre 2022. Or ce devis ne fait nullement état d’une non-conformité de l’électricité pendant la durée du bail mais prévoit uniquement des travaux de « rallongement de l’ensemble de câbles d’alimentation afin de correspondre aux normes en vigueur » au moment dudit devis. En outre, la SARL GLOBAL MEDIA - XS MAGAZINE n’établit pas la dangerosité éventuelle de l’installation électrique à même de conclure à l’indécence du logement, ni même de quelconques troubles dans la jouissance des éléments d'équipement pendant la durée du bail. Dans ces conditions, le manquement invoqué à l’encontre du bailleur n’est pas établi.


Sur les comptes entre les parties au bail

Selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l'espèce, les comptes entre les parties s'établissent comme suit :
le locataire est redevable de la somme de 2985 euros au titre des dégradations et du manque d'entretien,le bailleur est redevable de la restitution du dépôt de garantie de 3990 euros.
Il en résulte que Monsieur [O] [C] sera tenu à verser à la SARL GLOBAL MEDIA - XS MAGAZINE la somme de 1005 euros (3990-2985). 


Sur les mesures accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses dépens de l'instance, par référence à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de n’allouer aucune somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

JUGE que la SARL GLOBAL MEDIA - XS MAGAZINE est redevable envers Monsieur [O] [C] de la somme de 2985 euros en réparation de ses dégradations locatives,

JUGE que Monsieur [O] [C] est redevable de la restitution du dépôt de garantie de 3990 euros envers son locataire,

CONDAMNE en conséquence Monsieur [O] [C] à verser à la SARL GLOBAL MEDIA - XS MAGAZINE la somme de 1005 euros,

REJETTE le surplus des demandes,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection