Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 25 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M. [E] [F] et Mme [Z] [L] [R]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : SCP MENARD - WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/01444 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36AS

N° MINUTE : 5/2024





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 25 juillet 2024


DEMANDEUR
E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT- OPH 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de Paris


DÉFENDEURS
Monsieur [E] [F]
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Madame [Z] [L] [R]
demeurant [Adresse 3]
comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Juge des contentieux de la protection : Hélène BODIN
Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 mai 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition le 25 juillet 2024 par Hélène BODIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 25 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01444 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36AS


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 mars 2021, l’EPIC [Localité 4] HABITAT - OPH a consenti un bail d’habitation à M. [E] [F] et Mme [Z] [L] [R] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] (escalier A, 2ème étage, porte 08), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 705,07 euros.

Par actes de commissaire de justice du 11 août 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 15281,94 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [F] et Mme [Z] [L] [R] le 15 août 2023.

Par assignations du 23 janvier 2024, l’EPIC [Localité 4] HABITAT - OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [F] et Mme [Z] [L] [R] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 20100,78 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024,
- 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 17 mai 2024, l’EPIC [Localité 4] HABITAT - OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 avril 2024, s’élève désormais à 21539,90 euros, terme d’avril 2024 inclus. [Localité 4] HABITAT - OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où le dernier versement effectué le 12 avril 2024 ne couvre pas l’entièreté du loyer. De plus, le bailleur affirme qu’un versement aurait été effectué par carte bancaire le jour de l’audience mais aucun justificatif n’est apporté afin de prouver ce versement.

M. [E] [F] et Mme [Z] [L] [R] exposent qu’ils vont quitter les lieux. Ils affirment qu’un préavis de 2 mois a été demandé et qu’ils disposent déjà d’une nouvelle adresse à laquelle ils logent déjà. Ils indiquent également percevoir respectivement des revenus mensuels de 1600 euros et 1700 euros et avoir 2 enfants à charge. Ils sollicitent enfin l’octroi de délais de paiement moyennant le versement d’une mensualité de 347 euros en plus du loyer et des charges courants sur 60 mois. 

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [E] [F] et Mme [Z] [L] [R] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Le Tribunal autorise la transmission d’une note en délibéré concernant la réception du préavis mentionné par les locataires sous un délai de 15 jours.

Par courrier en date du 29 mai 2024, le bailleur indique que seule Mme [Z] [L] [R] a donné congé et precise maintenir l’ensemble de ses demandes.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.



MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 4] HABITAT - OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.



1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 11 août 2023 et que la somme de 15281,94 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur, conformément à l’article 2 du code civil. Le juge des référé n’a pas compétence pour apprécier la volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n’y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du commandement de payer litigieux mais par l’effet de la clause résolutoire figurant au bail prévoyant un délai de 2 mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 octobre 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [E] [F] et Mme [Z] [L] [R] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 600 euros par mois en plus du loyer courant du jusqu’à libération des lieux afin de régler leur dette, avec règlement du solde le 24ème mois.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En revanche, M. [E] [F] et Mme [Z] [L] [R] n’ont pas repris le paiement integral du loyer avant l’audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT - OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 avril 2024, M. [E] [F] et Mme [Z] [L] [R] lui devaient la somme de 21539,90 euros, soustraction faite des frais de procédure et terme d’avril 2024 inclus.

M. [E] [F] et Mme [Z] [L] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 946,84 euros, sans qu’il n’y ait lieu à majoration.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT - OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [F] et Mme [Z] [L] [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de [Localité 4] HABITAT - OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier resort :

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 août 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 mars 2021 entre [Localité 4] HABITAT - OPH, d’une part, et M. [E] [F] et Mme [Z] [L] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] (escalier A, 2ème étage, porte 08) est résilié depuis le 12 octobre 2023,

CONDAMNE solidairement M. [E] [F] et Mme [Z] [L] [R] à payer à [Localité 4] HABITAT - OPH la somme de 21539,90 euros (vingt et un mille cinq cent trente-neuf euros et quatre-vingt-dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024,

AUTORISE M. [E] [F] et Mme [Z] [L] [R] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 600 euros (six-cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à M. [E] [F] et Mme [Z] [L] [R] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] (escalier A, 2ème étage, porte 08) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [E] [F] et Mme [Z] [L] [R] à payer à [Localité 4] HABITAT - OPH la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [E] [F] et Mme [Z] [L] [R] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 août 2023 et celui des assignations du 23 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge,