Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 25 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/11626 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZAY


N° MINUTE : 2

Assignation du :
04 Septembre 2023


Expert:
[O] [C]]

[1] 
[Adresse 2]
[XXXXXXXX01]





JUGEMENT 
rendu le 25 Juillet 2024





DEMANDERESSE

S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE
[Adresse 5]
[Localité 8]

représentée par Maître Alexandre LIMBOUR de la SELEURL SELARLU Alexandre LIMBOUR, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0064



DEFENDERESSE

Société FRUCTIPIERRE
[Adresse 7]
[Localité 9]/FRANCE

représentée par Maître Sabine CHASTAGNIER de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition 


DEBATS

A l’audience du 23 Mai 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 janvier 2010, la société FRUCTIPIERRE a donné à bail commercial sous conditions suspensives à la société ATAC SAS, aux droits de laquelle vient désormais la SAS AUCHAN SUPERMARCHE, des locaux à usage commerciale dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11], pour une durée de douze années à compter du 1er juillet 2010 pour se terminer le 30 juin 2022, moyennant un loyer annuel de 337.680 euros hors charges et hors taxes.

Par avenant du 18 octobre 2010, les parties ont rappelé la date à laquelle les conditions suspensives stipulées au bail ont été levées.

Par acte extrajudiciaire du 25 mai 2022, la société AUCHAN SUPERMARCHE a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022 aux mêmes charges et conditions que le bail précédent, et la fixation du loyer à la somme annuelle de 350.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2022, la société FRUCTIPIERRE a accepté le principe du renouvellement du bail pour une durée de douze années à compter du 1er juillet 2022, mais moyennant un loyer annuel à la somme de 450.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec avis de réception en date du 23 mars 2023, la société AUCHAN SUPERMARCHE a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 350.000 euros, à compter du 1er juillet 2022.

Par acte du 20 octobre 2023, la société AUCHAN SUPERMARCHE a assigné la société FRUCTIPIERRE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
« - CONSTATER l’accord des Parties pour que le Bail commercial portant sur les Locaux situés au [Adresse 3] soit renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2022 ;
- DIRE et JUGER que le loyer d’un bail renouvelé ne peut en aucun cas excéder la valeur locative des locaux pris à bail ;
- DIRE et JUGER que la valeur locative des locaux donnés à bail à la société AUCHAN SUPERMARCHE sis [Adresse 3] est inférieure au montant du dernier loyer contractuel et est égale à 350.000 euros ;
- En conséquence, FIXER le loyer des locaux susvisés à la somme 350.000 euros par an en principal HT HC, pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er juillet 2022, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sauf adaptation des dispositions d’ordre public de la loi n°2014- 626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel) ;
Subsidiairement :
- Si le Tribunal de céans ne pouvait statuer de plano, la société AUCHAN SUPERMARCHE sollicite la désignation de tel Expert qu’il lui plaira pour déterminer la valeur locative des locaux loués telle que définie par l'article L.145-33 du Code de Commerce ;
- Pour le cas où une telle mesure d’expertise serait ordonnée, FIXER le loyer provisionnel pendant la durée de la procédure au montant de 350.000 euros par an en principal HT HC correspondant à la valeur locative des Locaux en date du 1er juillet 2022 ;
En tout état de cause :
- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
- CONDAMNER la société bailleresse en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les éventuels frais d’expertise ».

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance que :
- d'une part, en application de l'article VI – 7° du bail, les parties ont convenus contractuellement qu'en cas de renouvellement du bail dans les termes et conditions du précédent bail, le loyer sera fixé à la valeur locative,
- d'autre part, la valeur locative étant inférieure au montant du loyer plafond et du dernier loyer contractuel, il y a lieu de fixer le loyer renouvelé à la valeur locative conformément à la jurisprudence et sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33 du code de commerce,
- enfin, que la valeur locative doit être fixée en application tant des critères contractuels définis dans l’article VI-7 du bail expiré qu’en application de l’article L. 145-33 alinéa 1 du code de commerce ; 
- que compte-tenu des transports en commun à proximité des locaux, de la fonctionnalité des locaux, de la présence d'un parking de 45 emplacements en sous-sol, de la forte concurrence de plusieurs supermarchés, du faible éclairement naturel des locaux et des nombreuses charges exorbitantes transférées au preneur telle que la taxe foncière, l'assurance de l'immeuble, les honoraires du syndic, il y a lieu de retenir une valeur locative de 350.000 euros, hors taxes et hors charges, inférieure au dernier loyer contractuel.

Aux termes de son mémoire en réponse n°2 notifié le 23 mai 2024, la société FRUCTIPIERRE demande au juge des loyers commerciaux de :
« - Fixer le montant du loyer du bail de renouvellement de la société AUCHAN SUPERMARCHE à la valeur locative de marché conformément aux stipulations contractuelles,
- Fixer ledit loyer en conséquence à la somme annuelle hors taxes de 466.000 €, valeur Indice publié par l’INSEE publié au 1er juillet 2022, pour un renouvellement de bail à compter du 1er juillet 2022,- Dire et juger que les intérêts de droit courront sur le différentiel entre le montant fixé et le montant acquitté, à chaque terme trimestriel, et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du Code civil, devenu l’article 1343-2 du Code civil,- Condamner la société AUCHAN SUPERMARCHE au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.Subsidiairement, − Si Madame ou Monsieur le Juge des Loyers Commerciaux estimait devoir ordonner une mesure d'instruction, fixer au montant du dernier loyer contractuel indexé, le loyer provisionnel que le preneur devra régler à la date d'effet du nouveau loyer ; − Voir, dans cette dernière hypothèse, réserver les dépens. »
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance que :
- d'une part, elle ne conteste pas la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative conformément aux dispositions contractuelles mentionnées à l'article VI – 7° du bail, étant précisé surabondamment que la durée contractuelle du bail expiré est supérieure à neuf années,
- d'autre part, concernant la détermination de la valeur locative, en application des critères que les parties ont contractuellement définis, il y a lieu de se référer notamment aux prix pratiqués pour des locaux comparables ayant des surfaces équivalentes à celle des locaux loués comme l'a fait l'expert amiable mandaté par la bailleresse, M. [Y] ; ce dernier a mentionné différents termes de comparaison relatifs à des exploitations de même nature situées dans Paris, il a également relevé qu'il n'y pas lieu d'effectuer une pondération sur les locaux et que seuls les prix unitaires des locaux seront retenus pour leur surface contractuelle conformément à ce qui a été convenu par les parties dans le bail ; qu'en ce sens, il y a lieu de retenir un prix unitaire de 215 euros/m² pour justifier la fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle en principal de 466.000 euros.

L'affaire a été appelée à l'audience du 23 mai 2024 et mise en délibéré au 25 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il ressort des mémoires respectifs des parties et des pièces produites qu’elles s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 11], à compter du 1er juillet 2022. En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé.


Par application des articles L. 145-33 et L.145-34, du code de commerce combinés, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque le bail expiré était conclu pour une durée supérieure à neuf ans, la règle du plafonnement étant alors écartée.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 26 janvier 2010 à effet au 1er juillet 2010 a une durée contractuelle supérieure à neuf ans, en l’espèce 12 ans.

En outre, les parties se sont accordées sur la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative de marché aux termes de l'article VI – 7° du bail stipule :
 « 7.1. Principe
A titre de condition essentielle et déterminante du présent bail, il est stipulé qu'en cas de renouvellement éventuel dans les termes et conditions découlant des présentes, le loyer de base sera fixé à la valeur locative de marché, telle que définie ci-après, à l'article VI-7.2. du Bail, et ce nonobstant les dispositions de l'article L. 145-34 du Code de commerce auxquelles les Parties entendent déroger. »

Selon l’article VI-7°, 7.2 « Détermination de la valeur locative de marché », « Pour la détermination de la valeur locative de marché, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 du Code de commerce, les Parties déclarent se soumettre aux dispositions expresses suivantes : 
La valeur locative sera déterminée par référence aux prix pratiqués pour des locaux comparables, et ce, de préférence en référence à des surfaces équivalentes à celle des Locaux, et dans les mêmes secteurs géographique et d'activité sauf à les corriger si des références venaient à manquer par des références dans d'autres surfaces, zones et/ou activités.
La valeur locative de marché sera, dans tous les cas, déterminée en prenant pour éléments de référence exclusivement les loyers des baux librement débattus entre bailleurs et locataires, soit lors de la prise à bail des nouveaux locaux, soit à l'occasion de modifications locatives, soit encore à l'occasion de renouvellements amiables de baux, à l'exclusion de toute référence aux loyers fixés judiciairement. 
Les loyers en capital constitués des droits d'entrée et des prix de cession de droit au bail devront être, en sus, pris en compte pour la détermination de la valeur locative. 
Lesdits loyers périodiques augmentés des loyers en capital seront ceux consentis contractuellement, au titre des trois années précédant la date d'effet du renouvellement du bail, outre ceux de l'année en cours. 
Il est expressément convenu entre les Parties que les prix unitaires des locaux seront retenus pour leur surface contractuelle, sans qu'aucune pondération ne soit effectuée, sauf pour les mezzanines et les réserves qui ne seraient pas attenantes au local principal, objet du bail. 
Cet article constitue une condition déterminante du présent bail sans laquelle le Bailleur n'aurait pas contracté, ce qui est expressément accepté par le Preneur. »

En conséquence, il convient de dire que le prix du loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché en application de l'article VI-7° du bail liant les parties.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas d’éléments suffisants pour déterminer le montant du loyer renouvelé. Il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne pouvant résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais avancés par la locataire, demanderesse à l’instance.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce.

Il convient de réserver les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société FRUCTIPIERRE et la société AUCHAN SUPERMARCHE et portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 11], à compter du 1er juillet 2022 ;
Dit que le prix du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative de marché, en application de l'article VI-7° du bail du 26 janvier 2010 liant les parties,

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, ordonne une mesure d'expertise ;

Désigne pour y procéder :

Mme [D] [X]
[Adresse 2]
[Courriel 10]
expert près la cour d'appel de Paris,

avec mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 3] à [Localité 11], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2022 en application de l'article VI-7° du bail du 26 janvier 2010,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 juillet 2025 ;

Fixe à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SAS AUCHAN SUPERMARCHE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 10 octobre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 17 octobre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à Paris le 25 Juillet 2024

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL D. SANTOS-CHAVES