Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 25 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [H] [R]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/01714 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AEO

N° MINUTE : 7/2024





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 25 juillet 2024


DEMANDEUR
E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT - OPH
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de Paris


DÉFENDERESSE
Madame [H] [R]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Juge des contentieux de la protection : Hélène BODIN
Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 mai 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition le 25 juillet 2024 par Hélène BODIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.


Décision du 25 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01714 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AEO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2021, l’EPIC [Localité 3] HABITAT - OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] (escalier 1, 10ème étage, porte 56), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 999,83 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3079,86 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [R] le 11 mai 2023.

Par assignation du 25 janvier 2024, PARIS HABITAT - OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 11022,24 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 17 mai 2024, l’EPIC [Localité 3] HABITAT - OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 mai 2024, s’élève désormais à 15420,98 euros, terme d’avril 2024 inlcus. [Localité 3] HABITAT - OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le dernier règlement est intervenu en 2022. 

Mme [H] [R] indique que ses revenus ont diminué en raison de problèmes de santé, entrainant des difficultés de paiement. Elle expose percevoir un revenu mensuel de 1000 euros et reprendre prochainement un emploi lui permettant de percevoir un revenu mensuel net de 3500 euros à compter de juillet 2024, en tant que responsable d’agence. Elle déclare avoir trois enfants à charge et avoir effectué une demande de logement social. Enfin, elle énonce qu’un rappel des APL doit intervenir et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité de 450 euros par mois en plus du loyer et des charges courants à partir du 1er juillet 2024. 

Mme [H] [R] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [H] [R] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 3] HABITAT - OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 10 mai 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3079,86 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 juillet 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que Madame [H] [R] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience. Elle n’a effectué aucun règlement depuis 2022 et les revenus de son foyer ne lui permettent pas, en l’état, d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette à hauteur de 450 euros par mois en plus du loyer et des charges courants.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à la demande de délais de paiement qui sera rejetée, la condition de la reprise du règlement du loyer fixée par la loi n’étant pas remplie.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT - OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 mai 2024, Mme [H] [R] lui devait la somme de 15158,71 euros, soustraction faite des frais de procédure et terme d’avril 2024 inclus.

Mme [H] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023 sur la somme de 3079,86 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 7942,38 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1069,30 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 juillet 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT - OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande de [Localité 3] HABITAT - OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : 

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 octobre 2021 entre [Localité 3] HABITAT - OPH, d’une part, et Mme [H] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] (escalier 1, 10ème étage, porte 56) est résilié depuis le 11 juillet 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [H] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [H] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] (escalier 1, 10ème étage, porte 56) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [H] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1069,30 euros (mille soixante-neuf euros et trente centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [H] [R] à payer à [Localité 3] HABITAT - OPH la somme de 15158,71 euros (quinze mille cent cinquante huit euros et soixante-et-onze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023 sur la somme de 3079,86 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 7942,38 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE la demande de [Localité 3] HABITAT - OPH formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [H] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 mai 2023 et celui de l’assignation du 25 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,