Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 25 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M et Mme [R]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Pierre-Ingvar MOUGENOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/02021 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4B5T

N° MINUTE : 3/2024





JUGEMENT 
rendu le 25 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.C.I. [Adresse 2]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Ingvar MOUGENOT, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEURS
Monsieur [W] [R]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [Y] [J] épouse [R]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Juge des contentieux de la protection : Hélène BODIN
Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juillet 2024 par Hélène BODIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.


Décision du 25 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02021 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4B5T

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2016, la société [Adresse 2] a consenti un bail d’habitation à M. [W] [R] et Mme [Y] [J] épouse [R] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4108,40 euros, hors charges.

Par actes de commissaire de justice du 16 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8964,78 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [R] et Mme [Y] [J] épouse [R] le 17 novembre 2023.

Par assignations du 30 janvier 2024, la société [Adresse 2] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [R] et Mme [Y] [J] épouse [R] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 9577,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2024,
- 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 17 mai 2024, la société [Adresse 2] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société [Adresse 2] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à domicile et à personne, M. [W] [R] et Mme [Y] [J] épouse [R] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La société [Adresse 2] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société [Adresse 2] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [W] [R] et Mme [Y] [J] épouse [R].

La société [Adresse 2] a été autorisée à produire une note en délibéré afin de justifier d’un décompte actualisé de la dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Adresse 2] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 16 novembre 2023 et que la somme de 8964,78 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur, conformément à l’article 2 du Code civil. En l’absence d’autre élément permettant d’établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n’y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du commandement de payer dans un délai de six semaines. Il sera fait application du délai de deux mois conformément aux dispositions du bail.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 janvier 2024. S’il est établi par la production du décompte actualisé que les locataires ont repris le paiement du loyer courant, force est de constater qu’aucune partie ne forme de demande de suspension de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société [Adresse 2] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [Adresse 2] joint à son assignation un décompte démontrant qu’à la date du 8 janvier 2024, M. [W] [R] et Mme [Y] [J] épouse [R] lui devaient la somme de 9577,94 euros, soustraction faite des frais de procédure. Il n’y a pas lieu d’actualiser la dette, en l’absence des défendeurs à l’audience, le solde des sommes dues le sera au titre de l’indemnité d’occupation.

M. [W] [R] et Mme [Y] [J] épouse [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.



3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 5554,40 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Adresse 2] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [R] et Mme [Y] [J] épouse [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de la société [Adresse 2] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier resort :

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 décembre 2016 entre la société [Adresse 2], d’une part, et M. [W] [R] et Mme [Y] [J] épouse [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 17 janvier 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [W] [R] et Mme [Y] [J] épouse [R], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [W] [R] et Mme [Y] [J] épouse [R] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [W] [R] et Mme [Y] [J] épouse [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 5554,40 euros (cinq mille cinq cent cinquante quatre euros et quarante centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [W] [R] et Mme [Y] [J] épouse [R] à payer à la société [Adresse 2] la somme de 9577,94 euros (neuf mille cinq cent soixante-dix-sept euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2024, échéance de janvier incluse,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [W] [R] et Mme [Y] [J] épouse [R] à payer à la société [Adresse 2] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [W] [R] et Mme [Y] [J] épouse [R] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 16 novembre 2023 et celui des assignations du 30 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,