Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 4 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre civile
 
N° RG 21/14258 - 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVMYX

N° MINUTE : 

Assignation du :
29 Octobre 2021



JUGEMENT 
rendu le 04 Avril 2024 
DEMANDERESSE

S.C.I. MAGENTA 16
[Adresse 2]
[Localité 9]

Représentée par Maître Emily OHAYON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1606,




DÉFENDERESSES

La Fondation FONDS DE DOTATION [I]
[Adresse 6]
[Localité 10]

Représentée par Maître Alexis DEJEAN DE LA BATIE de la SELARL FIACRE LA BATIE HOFFMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0206


S.A.R.L. SUSHI JAPO, intervenante volontaire
[Adresse 7]
[Localité 8]

Représentée par Maître François VITERBO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1412








Décision du 04 Avril 2024
2ème chambre civile
N° RG 21/14258 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVMYX



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 05 Février 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 04 Avril 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe 
Contradictoire et en premier ressort


_______________________________


EXPOSE DU LITIGE ET ED LA PROCEDURE

M. [L] [I] était propriétaire des lots n° 2, 5, 6 et 12 d’un bien immobilier en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 11]. 

Par acte sous seing privé du 4 décembre 2017, M. [L] [I] a consenti à la société CLICHY MILAN, société en formation, une première promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives, portant sur les lots n° 2, 5, 6 et 12 d’un bien immobilier en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 11], au prix de 780 000 euros. 

Par exploit d’huissier du 27 décembre 2017, M. [L] [I] a fait notifier à la société SUSHI JAPO, locataire commercial du lot n°5, une offre de vente portant sur ce lot au prix de 280 000 euros en application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. 

Par acte sous seing privé en date du 19 novembre 2018, M. [L] [I] et la SCI MAGENTA 16 ont conclu un compromis de vente portant sur ce lot n°5, moyennant un prix de 280 000 euros, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire par l’acquéreur. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 5 août 2019, la SCI MAGENTA 16 a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure M. [L] [I] d’avoir à signer l’acte authentique de vente au plus tard le 5 septembre 2019.


Par courrier du 2 octobre 2019, le conseil de M. [L] [I] a répondu à la SCI MAGENTA 16 que le locataire a manifesté son souhait d’acquérir le lot n°5 et qu’il ne pourrait être fait obstacle à ce droit de préemption d’ordre public. 

M. [L] [I] est décédé le 6 juillet 2020, ayant préalablement désigné par testament le FONDS DE DOTATION [I] en qualité légataire universel.


Par jugement en date du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a déclaré parfaite la vente du lot n°5 au profit de la société SUSHI JAPO. Le jugement a fait l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière le 8 septembre 2021.


Par exploit d’huissier du 29 octobre 2021, la SCI MAGENTA 16 a fait assigner le FONDS DE DOTATION [I] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de le voir condamner à régulariser la vente du bien immobilier.


Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 avril 2022, la SCI MAGENTA 16 demande désormais au tribunal de :

- CONDAMNER le FONDS DE DOTATION [I] à verser à la SCI MAGENTA 16 la somme de 67 400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, 
- CONDAMNER le FONDS DE DOTATION [I] à verser à la SCI MAGENTA 16 une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens, 
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 


Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 avril 2022, le FONDS DE DOTATION [I] demande au tribunal de :

- DÉBOUTER MAGENTA 16 de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions, 
- CONDAMNER MAGENTA 16 au paiement au concluant de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER SUSHI JAPO au paiement de la somme de 280 000 euros au profit du concluant en application du jugement du 25 janvier 2021 ; 
- CONDAMNER SUSHI JAPO au paiement au concluant de la somme de 1 735 euros par mois à compter du 25 janvier 2021 et jusqu’à complet paiement du prix d’acquisition du lot de copropriété n°5 de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 11] et cadastré Section AJ n°[Cadastre 3] ; 
- CONDAMNER SUSHI JAPO au paiement au concluant de l’intégralité des frais afférents au lot de copropriété n°5 de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 11] et cadastré Section AJ n°[Cadastre 3], arrêté à la somme à parfaite de 3000 euros ; 
- CONDAMNER SUSHI JAPO au paiement au concluant de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER SOLIDAIREMENT MAGENTA 16 et SUSHI JAPO aux entiers dépens.


Par conclusions signifiées par voie électronique le 20 juin 2022, la société SUSHI JAPO est intervenue volontairement à l’instance et demande au tribunal de :

- DEBOUTER le FONDS DE DOTATION [I] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la Société SUSHI JAPO, 

À titre reconventionnel :

- CONDAMNER le FONDS DE DOTATION [I] à verser à la société SUSHI JAPO la somme de 10 319,42 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2021, 
- CONDAMNER le FONDS DE DOTATION [I] à verser à la Société SUSHI JAPO la somme de 4 153,36 euros au titre des loyers indus sur le 1er trimestre 2021 compte tenu de la vente intervenue par suite du jugement rendu le 25 janvier 2021, 
- CONDAMNER le FONDS DE DOTATION [I] à faire supprimer la mention de la propriété du lot n°5 de l’attestation après décès publiée au SPF de [Localité 12], sous astreinte de 300 euros par jour de retard commençant à courir à l’issue d’un délai de 15 jours suivant la signification du présent jugement et ce durant une durée de 4 mois,

En toute hypothèse : 

- DEBOUTER la Société MAGENTA 16 et le FONDS DE DOTATION [I] de toutes demandes à l’encontre de la Sarl SUSHI JAPO, 
- CONDAMNER le FONDS DE DOTATION [I] à verser à la Société SUSHI JAPO la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.


L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 mars 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 5 février 2024.



MOTIFS DE LA DECISION


Sur les demandes indemnitaires de la SCI MAGENTA 16

La SCI MAGENTA 16 demande la condamnation du FONDS DE DOTATION [I], en sa qualité de légataire universel de M. [L] [I], sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à lui verser la somme de 67 400 euros en réparation du préjudice subi par elle du fait de la dissimulation par M. [L] [I] de l’acceptation par la société SUSHI JAPO de l’offre de vente du 27 décembre 2017. 

Elle fait valoir que : 

- M. [L] [I], qui n’a jamais informé la SCI MAGENTA 16 de l’acceptation de l’offre du 27 décembre 2017 par la société SUSHI JAPO, a volontairement gardé le silence sur cette information et signé un compromis de vente avec elle, alors même que la vente était parfaite au profit du locataire, 
- Cette information ne lui a été transmise par le notaire du vendeur qu’au moment où elle sollicité la signature de l’acte authentique de vente, sans qu’aucun justificatif de la notification de l’acceptation de l’offre de vente par le locataire ni de la signature d’une promesse de vente ne lui aient été communiqués, 
- Ce n’est que dans le cadre de la présente instance qu’elle a appris l’existence du jugement du 25 janvier 2021, 
- M. [L] [I], directement et par l’intermédiaire de ses conseils et notaires, lui a causé un préjudice dès lors que, dans l’ignorance de la vente au profit de la société SUSHI JAPO, elle a entrepris pendant des mois les démarches nécessaires à la levée des conditions suspensives prévues par le compromis de vente, et notamment la condition suspensive de prêt et qu’une fois le financement obtenu, face au refus de M. [I] de régulariser la vente, elle a dû engager des frais importants afin d’assurer la défense de ses intérêts, notamment des frais d’avocat d’un montant de 14 400 euros TTC, 
- Elle a dû bloquer les fonds prêtés par la banque, soit la somme de 278 500 euros, diminuant ainsi sa capacité d’investissement et a dû séquestrer en vain la somme de 10000 euros pendant des mois, en exécution du compromis du 19 novembre 2018, subissant ainsi un préjudice équivalent au manque à gagner sur les investissements qu’elle aurait pu réaliser, qu’elle évalue à la somme de 25 000 euros, 
- Elle a en outre subi un préjudice lié à la perte de temps et d’énergie pour résoudre le litige, évalué à la somme de 28 000 euros, soit une somme équivalente à l’utilisation par le vendeur de la faculté de dédit. 

Le FONDS DE DOTATION [I] s’oppose à cette demande, faisant valoir que la SCI MAGENTA 16 est sans droit ni titre. Il soutient que l’acte du 4 décembre 2017 est nul et de nul effet, dès lors que :

- L’acquéreur, la société CLICHY MILAN, était une société en cours de constitution et dépourvue de personnalité morale ;
- L’acte comporte une condition suspensive qui ne sera jamais levée, la SCI MAGENTA 16 ne peut donc se prévaloir de cet acte, 
- L’acte porte sur la cession de trois restaurants et des bureaux, il s’agit donc d’une « cession unique de locaux commerciaux distincts » selon les termes de l’article L. 145-46-1 alinéa 6 du code de commerce, n’ouvrant pas droit à une préemption du preneur, 
- Or, c’est pourtant sur la base de cet acte que le vendeur a fait signifier à la société SUSHI JAPO une offre de vente, 
- La société SUSHI JAPO disposait d’un délai de 4 mois à compter de la signification de l’offre de vente pour réaliser la vente, soit jusqu’au 27 avril 2018, or, aucune disposition n’a été prise par celle-ci pour réaliser la vente avant cette date, 
- Le tribunal a déclaré la vente parfaite par jugement du 25 janvier 2021, sur la base des seuls arguments développés par la société SUSHI JAPO, 
- Il n’est pas à exclure que soit ouverte la voie d’une opposition au profit du FONDS DE DOTATION [I] ou d’une tierce opposition, le jugement mentionnant être réputé contradictoire alors qu’il a été prononcé postérieurement au décès de M. [I] et qu’il n’a pas été signifié au FONDS DE DOTATION [I] venant à ses droits.

Il soutient en outre que le compromis de vente du 19 novembre 2018 est en toute hypothèse, caduc, dès lors que :

- Il aurait dû, à peine de nullité, être notifié à la société SUSHI JAPO locataire, M. [L] [I] ignorant que la société SUSHI JAPO avait accepté la première offre et obtenu son prêt, toute vente qui serait intervenue au profit de la SCI MAGENTA 16 sans que le preneur ait été mis en mesure d’exercer son droit de préemption aurait été immanquablement frappée de nullité, 
- Au demeurant, la SCI MAGENTA 16 n’a jamais notifié dans le délai contractuellement prévu la levée de la condition suspensive de prêt.


Il fait valoir qu’en toute hypothèse, la SCI MAGENTA 16 ne justifie d’aucun préjudice indemnisable, aux motifs que :

- La SCI MAGENTA 16 n’a jamais demandé à ce que le compromis de vente du 4 décembre 2017 reçoive exécution, à tout le moins pour les lots autres que ceux revendiqués par la société SUSHI JAPO, 
- Elle n’a jamais justifié avoir obtenu le prêt ou renoncé à la condition suspensive de prêt dans le délai contractuel prévu s’agissant du compromis du 19 novembre 2018, 
- Elle ne justifie pas de la date à laquelle son notaire a pris attache avec M. [I] pour réaliser la vente, le courrier versé aux débats indiquant que son conseil a pris attache avec le vendeur le 27 juin 2019, soit postérieurement au délai de réalisation de la condition suspensive de prêt, 
- Elle ne pouvait ignorer que cette seconde vente était conditionnée par le non exercice du droit de préemption du locataire commercial, 
- Or, il ressort de ses écritures que le notaire du vendeur l’a informée de l’exercice du droit de préemption du locataire dès lors qu’elle l’a sollicité, 
- Ce n’est que neuf mois après la signature du compromis de vente du 19 novembre 2018 qu’elle a relancé le conseil de M. [I], qui a confirmé que la société SUSHI JAPO avait exercé son droit de préférence, 
- Elle produit, au soutien de son assignation du 29 octobre 2021, un état hypothécaire vieux de deux ans (22 novembre 2019) alors que le jugement constatant la vente au profit de la société SUSHI JAPO a été publié le 8 septembre 2021 et l’assignation elle-même a été publiée le 4 décembre 2019.


Il fait enfin valoir que les préjudices allégués ne sont pas démontrés, et qu’ils n’ont pour cause que l’inertie et l’aveuglement de la SCI MAGENTA 16, qui savait au plus tard depuis le 27 juin 2019 que la société SUSHI JAPO avait exercé son droit de préemption.


Sur ce 

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 

En l’espèce, par jugement du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a déclaré parfaite la vente du lot n°5 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à Paris 9ème au profit de la société SUSHI JAPO. Le FONDS DE DOTATION [I] ne peut se prévaloir de l’éventuelle possibilité de former opposition ou tierce opposition à ce jugement, pour contester dans la présente instance la vente au profit de la société SUSHI JAPO alors que le jugement du 25 janvier 2021 a autorité de chose jugée. 

Il ressort des motifs de ce jugement et des pièces versées aux débats dans la présente instance par la société SUSHI JAPO que par lettre recommandée avec avis de réception adressée à M. [L] [I] le 16 janvier 2018, soit dans le délai d’un mois suivant l’offre de vente du 27 décembre 2017, le société SUSHI JAPO a accepté l’offre et a déclaré avoir l’intention de recourir à un prêt et que par courriel du 15 avril 2018, la société SUSHI JAPO a informé le notaire du vendeur, la SCP SEDILLOT ET DUMAS, de l’obtention du prêt bancaire finançant l’acquisition et confirmé son intention d’acquérir le bien. 

Il en résulte qu’au jour de la signature du compromis de vente du 19 novembre 2018, dont seul se prévaut la SCI MAGENTA 16 au soutien de sa demande de dommages et intérêts, M. [L] [I] avait parfaitement connaissance de l’exercice par la société SUSHI JAPO de son droit de préemption. 

Pour autant, il a conclu avec la SCI MAGENTA 16 un compromis de vente portant sur le même bien, sans faire état de l’acceptation de la société SUSHI JAPO. 

En effet, si la SCI MAGENTA 16 ne pouvait ignorer que le droit de préemption du locataire devait être purgé pour que la vente se réalise, la situation locative du bien n’ayant pas été dissimulée et le bail étant annexé à l’acte, elle ignorait néanmoins légitimement que la vente s’était déjà réalisée dès lors que le locataire avait déjà exercé son droit de préemption et M. [L] [I] lui a dissimulé ces informations qui lui étaient connues. 

Ainsi, M. [L] [I] a contraint la SCI MAGENTA 16 à effectuer des démarches en vue de l’obtention d’un prêt et lui a laissé vainement espérer la réalisation de la vente, laquelle devait intervenir au plus tard le 1er mars 2019, aux termes du compromis. 

Ce comportement est constitutif d’une faute, susceptible d’entraîner la responsabilité de M. [L] [I] et partant de son légataire universel. 

Toutefois, il appartient à la SCI MAGENTA 16 qui se prévaut de cette faute de démontrer l’existence d’un préjudice en lien de causalité avec le comportement de M. [I]. 

Or, la SCI MAGENTA 16 soutient tout d’abord qu’elle a été contrainte d’exposer d’importants frais d’avocat pour faire valoir ses droits, d’un montant de 14 000 euros TTC, depuis la fin de l’année 2019. Elle n’en justifie nullement dès lors que la pièce qu’elle verse aux débats correspond à une facture d’honoraires d’avocat d’un montant de 3 500 euros TTC daté du 1er septembre 2019. Sa demande de dommages et intérêts ne saurait dès lors être accueillie à ce titre. 

Ensuite, elle soutient avoir dû « bloquer » les fonds prêtés par la banque lui ayant accordé un financement pour l’acquisition du bien objet du compromis, d’un montant de 278 500 euros et qu’elle a en vain séquestré la somme de 10 000 euros pendant plusieurs mois en exécution du compromis du 19 novembre 2018. 

Il est exact que complètement informée de l’exercice par le locataire de son droit de préemption, la SCI MAGENTA 16 n’aurait pas signé le compromis de vente et ainsi, n’aurait pas sollicité un prêt bancaire et n’aurait pas séquestré la somme de 10 000 euros dont il n’est pas contesté qu’elle a effectivement été versée à l’agent immobilier. 

Toutefois, la SCI MAGENTA 16 ne justifie ni de l’obtention de son prêt, ni du blocage de la somme prêtée par la banque, ni surtout de la perte de chance invoquée de procéder à d’autres investissements au moyen des fonds prêtés et de la somme indument séquestrée, se contentant d’affirmer de façon très évasive et au moyen d’une évaluation forfaitaire qu’elle ne justifie pas, qu’elle aurait pu gagner 25 000 euros en investissant autrement ces sommes. 

Elle ne saurait dès lors obtenir réparation d’un préjudice éventuel ou hypothétique dont elle ne justifie pas, étant observé au surplus que le compromis stipulant que la signature de l’acte authentique de vente devait intervenir le 1er mars 2019 et dès lors qu’elle soutient avoir obtenu son prêt bancaire dans les délais prévus au contrat, il lui appartenait de s’enquérir de la réalisation de la vente dès le 1er mars 2019 et le cas échéant de réclamer la restitution de la somme versée, de sorte que la somme de 10 000 euros a été indument séquestrée pour une durée se limitant à 3 mois et 9 jours. 

La demande indemnitaire de la SCI MAGENTA 16 en réparation de son préjudice de « manque à gagner sur les investissements qu’elle aurait pu réaliser » doit donc être également rejetée. 

Il est en revanche exact que la faute de M. [L] [I] qui a conduit à la signature du compromis de vente alors que la vente était déjà intervenue au profit de la société SUSHI JAPO, a causé à la SCI MAGENTA 16 un préjudice résultant du temps et de l’énergie dépensés pour accomplir les différentes démarches en vue de la réalisation de la vente. S’il ressort des pièces produites et des écritures de la SCI MAGENTA 16 qu’elle a été informée le 27 juin 2017 par le notaire du vendeur puis par courrier de son conseil le 2 octobre 2019, de l’exercice du droit de préemption par le locataire, aucune précision n’était apportée sur le moment de cette préemption et notamment à aucun moment il ne lui a été indiqué que la société SUSHI JAPO avait déclaré son intention d’acquérir le bien avant même la signature du compromis le 19 novembre 2018. Aucune réponse n’a été apportée à la demande du conseil de la SCI MAGENTA 16 de communication de la justification de la notification par la société SUSHI JAPO de son intention d’acquérir, de sorte que la SCI MAGENTA 16 ne pouvait être convaincue de la perfection de la vente intervenue au profit du locataire et ne disposait pas de l’ensemble des éléments, en tous cas avant la publication de l’assignation de la société SUSHI JAPO le 4 décembre 2019. 

Dès lors, le préjudice consistant en l’ensemble des démarches effectuées vainement par la SCI MAGENTA 16 depuis la signature du compromis le 19 novembre 2018 et jusqu’au 4 décembre 2019, qui ne saurait être évalué comme le soutient la demanderesse à la somme de 28 000 euros correspondant à la clause pénale, sera justement indemnisé par une somme de 4 000 euros de dommages et intérêts. 

Le FONDS DE DOTATION [I] sera donc condamné à verser cette somme de 4 000 euros à la SCI MAGENTA 16. 


Sur les demandes du FONDS DE DOTATION [I]

Le FONDS DE DOTATION [I] fait valoir que la société SUSHI JAPO n’a pas payé le prix de vente et qu’elle s’est abstenue de faire séquestrer le prix de vente lorsqu’elle a fait assigner M. [L] [I] en réalisation forcée de la vente, celui-ci n’étant ni présent ni représenté lors de l’audience et n’ayant pu faire valoir ses droits. Il sollicite la condamnation de la société SUSHI JAPO au paiement du prix de vente de 280 000 euros, en conséquence du jugement du 25 janvier 2021, le transfert de propriété étant intervenu à cette date. 

Il sollicite en outre la condamnation de la société SUSHI JAPO à l’indemniser du préjudice subi en l’absence de paiement du prix, qu’il considère comme équivalent au montant des loyers qu’il aurait dû percevoir depuis la date du jugement et aux charges qu’il a supportées depuis cette date. Il demande en conséquence la condamnation de la société SUSHI JAPO à lui payer la somme de 1 735,34 euros par mois à compter rétroactivement du 25 janvier 2021 et jusqu’au complet paiement du prix de vente, outre la somme de 3 000 euros au titre des charges payées par le FONDS DE DOTATION [I].


La société SUSHI JAPO s’oppose à ces demandes. S’agissant du paiement du prix de vente, elle fait valoir que :

- En raison de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 25 janvier 2021, le FONDS DE DOTATION [I] ne peut formuler à l’occasion d’une nouvelle instance une demande qu’il lui appartenait de formuler soit dans le cadre de cette instance, soit dans le cadre d’un recours contre cette décision, 
- La société SUSHI JAPO n’a eu de cesse de solliciter l’organisation du paiement du prix, lequel doit être versé par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL qui a prêté les fonds devant financer l’acquisition en totalité, 
- Il appartient au FONDS DE DOTATION [I] de se rapprocher de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL afin d’obtenir le versement des fonds, objets du contrat de prêt.


S’agissant de la demande en condamnation au paiement de ce qu’elle qualifie d’indemnité d’occupation, elle fait valoir que :

- Le FONDS DE DOTATION [I] s’est refusé à percevoir le prix de vente, 
- Selon les termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une somme d’argent ne peuvent consister qu’en paiement d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. 
Sur ce 

Il résulte des articles 1650 à 1652 du code civil, que l’acheteur s’oblige à payer le prix de vente au jour et au lieu réglés par la vente. Si la vente ne règle pas le lieu et le jour du paiement du prix, il doit le payer au jour de la délivrance de la chose vendue. 

Il doit l’intérêt du prix de vente jusqu'au paiement du capital, dans les trois cas suivants :
- S'il a été ainsi convenu lors de la vente ;
- Si la chose vendue et livrée produit des fruits ou autres revenus;
- Si l'acheteur a été sommé de payer.

Dans ce dernier cas, l'intérêt ne court que depuis la sommation.

En l’espèce, la société SUSHI JAPO a acquis le bien de M. [L] [I], la perfection de la vente au prix de 280 000 euros ayant été constatée par le tribunal judiciaire de Paris le 25 janvier 2021. 

Le jugement du 25 janvier 2021 ne règle pas le jour et le lieu du paiement du prix, mais emportait nécessairement obligation pour l’acheteuse de payer le prix, au plus tard au jour de la délivrance de la chose vendue. Or, il est constant que la société SUSHI JAPO s’est vue délivrer le lot objet de la vente dès le prononcé du jugement du 25 janvier 2021, dès lors qu’elle occupait déjà ce bien et qu’elle n’allègue aucun manquement du vendeur à son obligation de délivrance. 

Elle avait donc l’obligation de payer le prix de vente dès le 25 janvier 2021. Or, il n’est pas contesté par la société SUSHI JAPO que le prix de vente n’a pas été réglé, de sorte que le FONDS DE DOTATION [I], ayant droit du vendeur, est fondé à demander la condamnation de l’acheteuse à lui verser le prix de vente, cette demande étant distincte des demandes formées dans l’instance ayant donné lieu au jugement du 25 janvier 2021 et ne se heurtant nullement à l’autorité de chose jugée de cette décision qui a constaté la perfection de la vente et justement fait naître l’obligation de payer le prix à la charge de la société SUSHI JAPO. 

Il n’incombe pas au vendeur de solliciter le paiement du prix auprès du prêteur de l’acheteur mais à l’acheteur de payer le prix au vendeur, l’acheteur étant seul obligé, et non l’établissement de crédit, contrairement à ce qu’indique la société SUSHI JAPO. 

La société SUSHI JAPO sera donc condamnée à verser au FONDS DE DOTATION [I] la somme de 280 000 euros au titre du prix de vente du lot n°5 de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 11], cadastré Section AJ n°[Cadastre 3]. 

Le FONDS DE DOTATION [I] demande en outre la condamnation de la société SUSHI JAPO à lui verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du retard dans le prix de vente. 

En application des dispositions de l’article 1231-6, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. 

Le FONDS DE DOTATION [I] ne saurait dès lors réclamer un montant équivalant aux loyers qui auraient été dus pour la période écoulée depuis le jugement du 25 janvier 2021. 

En outre, il ne démontre pas que les conditions prévues par les dispositions précitées de l’article 1652 du code civil sont réunies et ont fait courir l’intérêt du prix de vente, dès lors que le jugement du 25 janvier 2021 n’a pas prévu l’intérêt du prix de vente, qu’il n’est pas allégué par le FONDS DE DOTATION [I] que le bien produit des fruits et enfin il n’est justifié d’aucune mise en demeure ou sommation de payer le prix de vente. 

La demande de dommages et intérêts au titre du retard dans le paiement du prix de vente sera donc rejetée. 

Le FONDS DE DOTATION [I] soutient enfin qu’il a continué de payer les charges de copropriété afférentes au bien vendu depuis le jugement du 25 janvier 2021 mais ne verse aucune pièce au soutien de cette demande. 

Dès lors, à défaut de rapporter la preuve d’un quelconque paiement, il sera également débouté de cette demande. 


Sur les demandes de la société SUSHI JAPO

A titre reconventionnel, la société SUSHI JAPO demande la condamnation du FONDS DE DOTATION [I] à lui restituer le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 10 319, 42 euros, avec intérêts au taux légal depuis le 10 novembre 2021. 

Elle demande en outre la restitution de la somme de 4 153, 36 euros correspondant au surplus des loyers versés pour le 1er trimestre 2021. 

Elle sollicite enfin la condamnation sous astreinte du FONDS DE DOTATION [I] « à faire supprimer la mention de la propriété du lot n°5 de l’attestation après décès publiée au service de la publicité foncière », indiquant que le lot n° 5 est compris dans la succession de M. [L] [I], alors qu’il lui a été vendu avant le décès de ce dernier. 

Elle fait valoir qu’une telle mention fait obstacle à l’inscription d’une hypothèque conventionnelle sur le bien et à sa revente.

Le FONDS DE DOTATION [I] n’a pas conclu en réponse sur ces demandes. 

Sur ce

Sur la restitution du dépôt de garantie 

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du bail du 1er janvier 2010 au profit de la société SUSHI JAPO, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application des dispositions de l’article 1315 ancien du même code devenu 1353, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Il appartient donc à la société SUSHI JAPO de prouver qu’elle a versé la somme de 10 319,42 euros au titre du dépôt de garantie en exécution du contrat de bail qui la liait à M. [L] [I]. 

La société SUSHI JAPO verse aux débats le contrat de bail du 4 septembre 2000 liant Mme [F] [C] à M. [L] [I] et portant sur le lot n°5 objet du présent litige, lequel stipule que le dépôt de garantie correspondant à six mois de loyer sera restitué au preneur à l’expiration du bail.

Elle indique venir aux droits de Mme [O] [S] de laquelle elle a acquis le fonds de commerce, elle-même venant aux droits de Mme [F] [C] et verse aux débats un document qui semble porter renouvellement du bail et qui précise qu’en plus de la somme de 8 736,52 euros déjà versée, la société SUSHI JAPO a versé au propriétaire qui lui donne quittance la somme de 377,64 euros, ce qui forme un total de 9 114,16 euros constituant dépôt de garantie. 

Toutefois ce document n’est pas daté et est signé de la société SUSHI JAPO seule et non de M. [V] [X], mandataire des consorts [I], les bailleurs, de sorte qu’il ne peut seul prouver le versement du dépôt de garantie. 

Par ailleurs la société SUSHI JAPO ne verse aux débats aucune pièce de nature à prouver la réalité de son paiement et la somme réclamée de 10 319,42 euros ne correspond pas à la somme figurant dans le document précité, la mise en demeure du 10 novembre 2021 n’étant pas davantage accompagnée d’une pièce justificative de la somme réclamée. 

Dans ces conditions, la demande de restitution du dépôt de garantie formée par la société SUSHI JAPO sera rejetée. 


Sur la répétition des sommes indument versées au titre des loyers

En application des articles 1302 et 1302-1 du code civil, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution par celui a reçu par erreur ou sciemment ce qui ne lui était pas dû, à celui de qui il l’a indûment reçu. 

Il incombe à la société SUSHI JAPO de prouver qu’elle, comme elle le soutient, indûment payé au FONDS DE DOTATION [I] les loyers correspondant au premier trimestre 2021, soit la somme de 4 153,60 euros. 

La société SUSHI JAPO fonde sa demande sur une unique pièce, le décompte du FONDS DE DOTATION [I] annexé à la lettre du 5 novembre 2021, la mettant en demeure de verser la somme de 17 089,72 euros au titre des loyers impayés. 

Il ressort en effet de ce décompte que la société SUSHI JAPO a versé la somme de 5 750,80 euros le 26 janvier 2021. Toutefois, il résulte du contrat de bail du 4 septembre 2000 que le loyer devait être versé en quatre termes égaux, à terme échu, de sorte que le versement effectué en janvier correspond au loyer dû pour le dernier trimestre 2020, l’échéance du premier trimestre 2021 d’un montant de 5 750,80 euros apparaissant par ailleurs dans le décompte au 1er avril 2021 comme impayée et étant comprise dans les sommes initialement réclamées par l’administrateur de la succession de [L] [I]. 

La demande de la société SUSHI JAPO de restitution de la somme de 4 153,36 euros au titre des loyers sera donc rejetée. 


Sur la suppression de la mention de l’attestation immobilière après décès

Aucun texte ne permet au tribunal d’ordonner la suppression ou la modification d’un acte publié au service de la publicité foncière, seule la publication d’un nouvel acte contraire est prévue par les textes et notamment d’une attestation rectificative comme prévu par l'article 29 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. 

La demande de la société SUSHI JAPO sera donc rejetée. 


Sur les demandes accessoires


Le FONDS DE DOTATION [I] et la société SUSHI JAPO, parties succombant principalement à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens. 

Le FONDS DE DOTATION [I] sera condamné à verser à la SCI MAGENTA 16 la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société SUSHI JAPO sera condamnée à verser au FONDS DE DOTATION [I] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.


Les autres demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées. 

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Condamne le FONDS DE DOTATION [I] à verser à la SCI MAGENTA 16 la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice résultant des démarches entreprises pour obtenir la réalisation de la vente, 

Rejette le surplus des demandes indemnitaires formées par la SCI MAGENTA 16 à l’encontre du FONDS DE DOTATION [I], 

Condamne la société SUSHI JAPO à payer au FONDS DE DOTATION [I] la somme de 280 000 euros au titre du prix de vente du lot n°5 de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 11], cadastré Section AJ n°[Cadastre 3], 

Rejette les demandes indemnitaires formées par le FONDS DE DOTATION [I] à l’encontre de la société SUSHI JAPO, 

Rejette la demande de la société SUSHI JAPO tendant à condamner le FONDS DE DOTATION [I] à lui restituer la somme de 10 319, 42 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal depuis le 10 novembre 2021, 

Rejette la demande de la société SUSHI JAPO tendant à condamner le FONDS DE DOTATION [I] à lui restituer la somme de 4 153, 36 euros au titre des loyers versés pour le 1er trimestre 2021, 

Rejette la demande de la société SUSHI JAPO tendant à condamner le FONDS DE DOTATION [I] sous astreinte « à faire supprimer la mention de la propriété du lot n°5 de l’attestation après décès publiée au service de la publicité foncière », 

Condamne le FONDS DE DOTATION [I] et la société SUSHI JAPO, in solidum aux dépens. 

Condamne le FONDS DE DOTATION [I] à payer à la SCI MAGENTA 16 la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 

Condamne la société SUSHI JAPO à payer au FONDS DE DOTATION [I] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 

Rejette les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Fait et jugé à Paris le 04 Avril 2024


La Greffière La Présidente