Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 25 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M. et Mme [R]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/01716 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AFJ

N° MINUTE : 8/2024




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 25 juillet 2024

DEMANDEUR
E.P.I.C. PARIS HABITAT - OPH
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de Paris


DÉFENDEURS
Monsieur [T] [R]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [G] [R]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Juge des contentieux de la protection : Hélène BODIN
Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 mai 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition le 25 juillet 2024 par Hélène BODIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 25 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01716 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AFJ


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2006, l’EPIC PARIS HABITAT - OPH a consenti un bail d’habitation à M. [T] [R] et Mme [G] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] (Hall 6, escalier 6, 5ème étage, porte 67), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 417,29 euros.

Par actes de commissaire de justice du 15 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 577,36 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [R] et Mme [G] [R] le 19 septembre 2023.

Par assignations du 23 janvier 2024, l’EPIC PARIS HABITAT - OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [R] et Mme [G] [R] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 2 063,63 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, terme de novembre 2023 inclus,
- 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 17 mai 2024, l’EPIC PARIS HABITAT - OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 mai 2024, s’élève désormais à 2 586,26 euros, terme d’avril 2024 inclus. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. L’EPIC PARIS HABITAT - OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Régulièrement assignée à étude, Mme [G] [R] comparait en personne et reconnait le montant de la dette locative mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros par mois, pendant 36 mois, en plus du loyer courant et le solde le 36ème mois.

Mme [G] [R] expose qu’elle est suivie par une assistante sociale et qu’elle a deux enfants avec qui elle habite. Ses deux enfants sont étudiants. Elle ajoute qu’elle a effectué une demande de FSL. 

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [T] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’EPIC PARIS HABITAT - OPH sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [G] [R] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC PARIS HABITAT - OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 15 septembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 577,36 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 novembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC PARIS HABITAT - OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 mai 2024, M. [T] [R] et Mme [G] [R] lui devait la somme de 2 323,48 euros, soustraction faite des frais de procédure (2 586,26 euros - 156,81 euros - 105,97 euros), terme d’avril 2024 inclus.

M. [T] [R] et Mme [G] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023 conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [T] [R] et Mme [G] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 682,50 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC PARIS HABITAT - OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [R] et Mme [G] [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique et de l’accord trouvé avec le bailleur, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier resort :

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 octobre 2006 entre l’EPIC PARIS HABITAT - OPH, d’une part, et M. [T] [R] et Mme [G] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (Hall 6, escalier 6, 5ème étage, porte 67) est résilié depuis le 16 novembre 2023,

CONDAMNE solidairement M. [T] [R] et Mme [G] [R] à payer à l’EPIC PARIS HABITAT - OPH la somme de 2323,48 euros (deux mille trois cent vingt-trois euros et quarante-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023,

AUTORISE M. [T] [R] et Mme [G] [R] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [T] [R] et Mme [G] [R],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 novembre 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [T] [R] et Mme [G] [R] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [T] [R] et Mme [G] [R] seront solidairement condamnés à verser à l’EPIC PARIS HABITAT - OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’EPIC PARIS HABITAT - OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [T] [R] et Mme [G] [R] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 septembre 2023 et celui des assignations du 23 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,