Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 18 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Sonia LASSOUANE


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Maria PINTO BONITO 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/00779 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZJY

N° MINUTE : 6 







JUGEMENT 
rendu le 18 juillet 2024


DEMANDEUR
S.C.I. SICAC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Maria PINTO BONITO de l’AARPI LE CARRÉ, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0154

DÉFENDERESSE
E.U.R.L. QL INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Sonia LASSOUANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0158

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier







Décision du 18 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00779 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZJY



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 août 2021, la S.C.I SICAC a consenti un bail d’habitation à l’E.U.R.L QL INVEST sur des locaux situés au [Adresse 1] (2ème étage), ainsi qu'une cave (lot n°7), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4 772 euros et d’une provision pour charges de 328 euros, afin de le mettre à disposition de M. [P] [S] en sa qualité de gérant de l’E.U.RL QL INVEST. 

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 26 152,56 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat (déduction faite du coût de l’acte) ainsi que d’avoir à justifier de l’assurance. 

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de l’ E.U.R.L QL INVEST le 31 janvier 2023.

Par assignation du 16 novembre 2023, la S.C.I SICAC a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire faute de paiement de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de l’E.U.R.L QL INVEST immédiatement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, suppression du délai de deux mois, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 5 061,18 euros, 73 772,67 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, terme d’octobre 2023 inclus, 235,87 euros au titre des frais engagés pour le commandement de payer, 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

Appelée à l’audience du 6 mars 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue le 16 mai 2024. 

À l'audience du 16 mai 2024, la S.C.I SICAC, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 mai 2024, s'élève désormais à 112 322,03 euros, terme de mai 2024 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de la dette proposé par le défendeur. Elle considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle précise que l’E.U.R.L QL INVEST a réglé les loyers du mois de mars, avril et mai 2024 par trois chèques. Par ailleurs, un échéancier de 19 000 euros par mois à compter du 30 juin 2024 a été négocié avec l’E.U.R.L QL INVEST. 

L’ E.U.R.L QL INVEST, représentée par son conseil, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 19 000 euros, pendant 6 mois, et ce, à partir du mois de juin 2024, en plus du loyer courant.

La société S.C.I SICAC sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.C.I SICAC justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 30 janvier 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 26 152,56 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et le justificatif d’assurance n’a pas été produit dans le délai d’un mois.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 février 2023.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En effet, la bailleresse et la locataire se sont mises d’accord sur un échéancier de 19 000 euros par mois à compter du 30 juin 2024, pendant six mois. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre l’E.U.R.L QL INVEST à quitter les lieux, il n'y aura pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.C.I SICAC verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 mai 2024, l’E.U.R.L QL INVEST lui devait la somme de 112 322,03 euros, terme de mai 2024 inclus. 

L’ E.U.R.L QL INVEST n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2023 sur la somme de 26 152,56 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 47 620,11 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant l’E.U.R.L QL INVEST à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 5 389,18 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 février 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.C.I SICAC ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’E.U.R.L QL INVEST, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprenne le coût du commandement de payer. 

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2 500 euros à la demande de la société S.C.I SICAC concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 août 2021 entre la société S.C.I SICAC, d’une part, et l’E.U.R.L QL INVEST, d’autre part, concernant les locaux et la cave n°7 situés au [Adresse 1] (2ème étage), est résilié depuis le 28 février 2023,

CONDAMNE l’E.U.R.L QL INVEST à payer à la société S.C.I SICAC la somme de 112 322,03 euros (cent douze mille trois cent vingt-deux euros et trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2023 sur la somme de 26 152,56 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 47620,11 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

REJETTE la demande de condamnation au paiement de la somme de 235,87 euros au titre du commandement de payer en ce que le coût de l’acte est déjà compris dans les dépens, 

AUTORISE l’E.U.R.L QL INVEST à se libérer de sa dette en réglant de manière mensuelle, pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 19 000 euros (dix-neuf mille euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, le 10 du mois,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à l’E.U.R.L QL INVEST,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 février 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de l’E.U.R.L QL INVEST et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
L’E.U.R.L QL INVEST sera condamnée à verser à la société S.C.I SICAC une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE l’E.U.R.L QL INVEST à payer à la société S.C.I SICAC la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l’E.U.R.L QL INVEST aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 janvier 2023 et celui de l'assignation du 16 novembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge