Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:
-Me Sophie BILSKI CERVIER

Copie certifiée conforme à:
-Me Stéphane DUMAINE-MARTIN

délivrées le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 22/06666 
N° Portalis 352J-W-B7G-CW7L2 

N° MINUTE : 

Assignation du :
30 Mai 2022





JUGEMENT 
rendu le 04 Juillet 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le CABINET DE WARREN & ASSOCIES
[Adresse 5]
[Localité 4]

représenté par Me Sophie BILSKI CERVIER de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093


DÉFENDEUR

Maître [H] [X], Administrateur Judiciaire, prise en sa qualité de mandataire successoral chargé d’administrer provisoirement la succession de Monsieur [F] [K]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0062


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Olivier PERRIN, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/06666 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW7L2


DÉBATS

A l’audience publique du 06 Juin 2024

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSÉ DU LITIGE


[F] [K], propriétaire du lot n°40 dans un immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 1], est décédé le 1er mars 2014 au Maroc.

Il laisse pour lui succéder sa veuve et ses enfants ainsi que des petits enfants qui résident au Maroc, à l’exception de Monsieur [Y] [K] qui réside en France.

Ainsi, selon acte notarié de succession et de dévolution établi par Messieurs [G] [J] et [P] [V], notaires près le tribunal de grande instance de Tiznit (Maroc) le 2 mars 2019, il a été établi que ses héritiers sont : Madame [S] [R] veuve [K], Messsieurs [C] [K], [T] [K], [P] [U] [K], [I] [K], [F] [K], [D] [K], [Y] [K], Mesdames [M] [K] et [E] [K], Messieurs [O] [N], [P] [N], [W] [N], [A] [N], [B] [N] et Madame [Z] [N].


***


Par acte d’huissier de justice du 10 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] a assigné Monsieur [Y] [K] devant le tribunal de céans, aux fins d’obtenir notamment le paiement des charges impayées et frais de recouvrement arrêtés à la somme de 27.974,75 euros au 17 juillet 2017.

Par actes du 12 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires a assigné les autres héritiers susvisés devant le tribunal en paiement des sommes de 32.053,37 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtés au 20 février 2018, de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts, de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les affaires portant les numéros de RG 17/14661 et 18/12353 ont fait l’objet d’une jonction le 10 janvier 2019.

Par jugement du 14 janvier 2020, le tribunal a :

- condamné Madame [S] [R] veuve [K], Messieurs [C] [K], [T] [K], [P] [U] [K], [I] [K], [F] [K], [D] [K], [Y] [K], Mesdames [M] [K] et [E] [K], Messieurs [O] [N], [P] [N], [W] [N], [A] [N], [B] [N] et Madame [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] :

- la somme de 22.552,06 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arrêtées au 20 février 2018, comprenant le premier appel trimestriel de charges de l’année 2018, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 octobre 2018 ;

- la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

- condamné Madame [S] [R] veuve [K], Messieurs [C] [K], [T] [K], [P] [U] [K], [I] [K], [F] [K], [D] [K], [Y] [K], Mesdames [M] [K] et [E] [K], Messieurs [O] [N], [P] [N], [W] [N], [A] [N], [B] [N] et Madame [Z] [N], aux dépens ;

- ordonné l’exécution provisoire.

***

Par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 4 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a désigné Maître [H] [X], administrateur judiciaire, en qualité de mandataire provisoire à la succession de [F] [K].

Suivant jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 16 mars 2023, Maître [H] [X] a été à nouveau désignée en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer provisoirement la succession de [F] [K] pour une durée de douze mois à compter du 16 mars 2023.

***

Par acte d’huissier de justice du 30 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] a assigné Madame [H] [X] en sa qualité de mandataire provisoire à la succession de Monsieur [F] [K].

***

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 13 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] a demandé au tribunal :

« * Condamner Maître [H] [X] ès qualité de mandataire provisoire à la succession de Monsieur [F] [K], désigné par jugement en date du 4 novembre 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris, à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

- 70.582,93 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023, se décomposant comme suit : 

▪ 56.220,46 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01/10/2023 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2017,

▪ 14.361,81 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
 
• A titre subsidiaire, pour le cas où le Tribunal estimerait que la période de charges couverte par le jugement du 14 janvier 2020 est déjà utilement jugée à l’encontre de la succession désormais représentée Maître [X] :

Déclarer opposable ledit jugement à Maître [X] ès qualité, 

Condamner Maître [H] [X] ès qualité de mandataire provisoire à la succession de Monsieur [F] [K], désigné par jugement en date du 4 novembre 2021 puis du 16 mars 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris, à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : 

- 37.929,27 euros au titre des charges de copropriété comprises entre le 21 février 20218 et le 1er octobre 2023, se décomposant comme suit :

▪ 27.983,65 euros au titre des charges de copropriété comprises entre le 21 février 20218 et le 1er octobre 2023 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2017,

▪ 9.945,62 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* En tout état de cause,

- 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

- 7.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

* Condamner Maître [H] [X] ès qualité de mandataire provisoire à la succession de Monsieur [F] [K], désigné par jugement en date du 4 novembre 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris, aux entiers dépens. 

* Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

***

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 06 décembre 2023, Madame [H] [X], en sa qualité de mandataire provisoire à la succession de [F] [K], a demandé au tribunal :

« Donner acte à Maître [H] [X] ès-qualités de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur le mérite de la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 4] - sis [Adresse 1]., à hauteur de la somme de 15.729,21 euros.


Réduire à de plus juste proportion l'indemnité de procédure qui pourrait être allouée au syndicat des copropriétaires au visa de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Accorder à Maître [H] [X] ès qualités un report de dette de 9 mois en application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil du Code Civil dans l'attente de la vente des biens immobiliers sis à [Localité 4] - sis [Adresse 1].

Déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes en paiement portant sur des sommes de 22.552,06 euros au titre de l’arriéré de charges et 16.344,72 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour cause de force jugée.

Débouter, pour le surplus, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 4] - sis [Adresse 1], de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Statuer ce que de droit quant aux dépens dont distraction au profit de Maître Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, qui pourra en poursuivre directement le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

***

L’ordonnance de clôture a été signée le 14 décembre 2023.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 juin 2024.

La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, en ce qui concerne leurs moyens, le juge de la mise en état renvoie les parties à leurs conclusions régulièrement notifiées.


MOTIFS DE LA DECISION


1.- Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Par message électronique du 22 décembre 2023, l’avocat de Madame [H] [X] a demandé au juge de la mise en état de révoquer l’ordonnance de clôture du 14 décembre 2023 au motif que l’avocat du demandeur avait conclu le 13 décembre 2023 et qu’elle n’avait pas eu la possibilité de répliquer.

En l’occurrence, les conclusions notifiées le 13 décembre 2023 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] tendaient, d’une part à actualiser la créance du syndicat pour tenir compte des charges du 4e trimestre 2023, et d’autre part à la production de nouvelles pièces.

Ces pièces consistaient en un décompte du 20 février 2018 au 1er décembre 2023, un décompte arrêté au 1er décembre 2023, un procès-verbal d’assemblée générale de décembre 2023 et le jugement du 16 mars 2023 du tribunal judiciaire de Paris désignant Maître [H] [X] en qualité de mandataire provisoire de la succession de [F] [K].

Il est rappelé que le principe de l’appel des charges ainsi que le calcul des charges n’ont jamais été contestés.

Le premier décompte général sur la période du 20/02/2018 au 01/12/2023 ainsi que le décompte synthétique arrêté au 1er décembre 2023 sont des éléments factuels difficilement contestables. Il en est de même du jugement du 16 mars 2023 du tribunal judiciaire de Paris, ainsi que du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 décembre 2023

Les conclusions se contentant d’actualiser la créance, au demeurant non contestée, et de produire des pièces de pur calcul et de procédure, il n’y avait pas lieu de révoquer l’ordonnance de clôture.


2.- Sur le principe de la demande de paiement des charges de copropriété

Il convient de faire application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires a produit les procès-verbaux des assemblées générales des 26 mars 2014, 5 octobre 2015, 25 mai 2016, 21 mars 2017, 25 juin 2018, 20 décembre 2018, 06 novembre 2019, 10 décembre 2020, 9 décembre 2021, 30 novembre 2022 et 06 décembre 2023, dont il ressort que les comptes ont été approuvés et votés les travaux et budgets prévisionnels.

Le principe de la demande en paiement des charges de copropriété formulée par le syndicat des copropriétaires n’a pas été contesté.


3.- Sur le calcul des sommes dues en principal

Au préalable, il convient de souligner que l’actualisation des sommes demandées par le syndicat des copropriétaires entre les conclusions du 27 septembre 2023 et celles du 13 décembre 2023 s’élève très exactement à la somme de 3.000 euros (somme de 53.220,93 euros réclamée le 27 septembre 2023 et somme de 56.220,93 euros réclamée le 13 décembre 2023).

Il s’agit d’une part d’une somme de 1.000 euros engagée le 26 novembre 2021 au titre de frais de procédure, et d’une somme de 2.000 euros engagée le 16 avril 2023 au titre de frais de procédure.

Ces sommes doivent figurer au titre des frais de procédure et non pas au titre des frais de gestion normaux de la copropriété. Elles seront donc intégrées à la somme due au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal retient la somme de 53.220,93 euros réclamée le 27 septembre 2023 au titre de la période du 21 février 2018 au 1er octobre 2023.

***

S’agissant du calcul de la somme due en principal, celui-ci n’a pas été sérieusement contesté par les cohéritiers.

Le tribunal n’a relevé aucune erreur flagrante dans le décompte communiqué.

Ce décompte apparaissant régulier, le tribunal doit condamner l’indivision à payer la somme due.


Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/06666 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW7L2


Toutefois, comme le fait observer à juste titre Maître [H] [X] en qualité de mandataire provisoire de la succession de [F] [K], les ayants droit ne sauraient être condamnés à devoir payer des sommes identiques dans deux jugements distincts, alors même qu’ils ont déjà été condamnés par jugement du 14 janvier 2020 à payer la somme de 22.552,06 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arrêtés au 20 février 2018.

Les parties sont les mêmes, l’objet et la cause du litige du litige sont identiques. Le jugement du 14 janvier 2020 a autorité de la chose jugée.

Maître [X] n’est pas une partie au procès au sens où elle n’est pas attraite en son nom propre mais en qualité de mandataire provisoire de la succession de [F] [K]. Il n’y a pas lieu de reprendre l’intégralité de la dette déjà fixée à l’égard des héritiers, Maître [X] n’étant qu’un simple organe de la procédure comme peut l’être, par exemple, un avocat ou un tuteur. Toutefois, en tant que fait juridique, le jugement du 14 janvier 2020 lui est évidemment opposable.

La somme à payer par les défendeurs s’élève donc :

53.220,93 euros – 22.552,06 = 30.668,87 euros

au titre de la période du 21 février 2018 au 1er octobre 2023.

Cette somme porte intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2023 (date de l’avant-dernier décompte produit).


4.- Sur le calcul des frais de recouvrement (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965)

Comme cela a été précisé plus haut, il n’y a lieu d’examiner dans ce jugement que les frais de recouvrement pour la période postérieure au 20 février 2018, puisque la période antérieure a déjà été examinée par le tribunal dans son jugement du 14 janvier 2020.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas versé aux débats le contrat de syndic qui doit répondre à des exigences définies par arrêté ministériel.

Le tribunal est dans l’impossibilité de vérifier que les actes dont le syndicat demande le paiement correspond au tarif tel que fixé dans le contrat de syndic.

Par ailleurs, certaines pièces de procédure qui sont facturées ne sont pas versées aux débats.

Le tribunal ne peut pas liquider la somme due par les héritiers au titre des frais de recouvrement.

La demande en ce sens formulée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 14.361 euros doit être rejetée.

En revanche, le tribunal peut, dans le cadre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamner les héritiers à payer une somme globale au titre des frais de procédure exposés (frais d’avocat, frais de mandataire [3.000 euros], frais de procédure du syndic).

Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/06666 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW7L2


5.- Sur la demande de paiement de dommages-intérêts

Il est constant que les héritiers sont restés inertes et mutiques pendant plusieurs années quant à la liquidation de l’appartement dont il est question.

On ignore s’ils ont accepté ou refusé la succession.

Ils n’ont fait aucune démarche positive pour vendre l’appartement et payer les charges. La démarche concrète a été faite à la demande et à l’initiative du syndicat des copropriétaires.

Concernant les charges, depuis plusieurs années ce sont les autres copropriétaires qui doivent payer les charges, et ceci met en péril le fonctionnement de la copropriété.

Sachant que ne pas agir, c’est tout de même agir, le tribunal estime que le comportement évoqué ci-dessus constitue une faute civile délictuelle au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil.

Le préjudice peut être raisonnablement liquidé à la somme de 9.000 euros.


6.- Sur la demande de délais

Maître [X] sollicite un délai de 9 mois pour faire vendre l’immeuble.

Ce délai est raisonnable et correspond à l’intérêt du syndicat des copropriétaires.

Sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le tribunal, qui constate que la présente décision sera notifiée par le greffe au cours de l’été 2024 et avant fin août, considère que ce délai de 9 mois court approximativement à compter du 1er septembre 2024. Il y a donc lieu de dire que le délai de grâce débutera lors de la notification du présent jugement et se terminera à la date exacte du 31 mai 2025 à 24 h.

Toute mesure d’exécution forcée est donc interdite jusqu’au 31 mai 2025 à 24 h ; néanmoins les intérêts moratoires restent dus pendant cette période.


7.- Sur les demandes accessoires

« Partie perdante » au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [H] [X], en sa qualité de mandataire provisoire à la succession de [F] [K], devra supporter les dépens de l’instance.

Compte tenu de l’équité, Madame [H] [X], en sa qualité de mandataire provisoire à la succession de [F] [K], devra verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compatible avec l'ancienneté et la nature du litige, l'exécution provisoire est ordonnée conformément aux dispositions de l'article 515 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de l’écarter.



PAR CES MOTIFS,


Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DIT n’y avoir pas lieu de révoquer l’ordonnance de clôture ni d’ordonner la réouverture des débats ;

DÉCLARE opposable le jugement du 14 janvier 2020 à Maître [H] [X], en sa qualité de mandataire provisoire de la succession de [F] [K] ;

CONDAMNE Madame [H] [X], en sa qualité de mandataire provisoire à la succession de [F] [K], à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] :

- la somme de 30.668,87 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux pour la période du 21 février 2018 au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2023 ;

- la somme de 9.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

- la somme de 7.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile (frais d’avocat, frais de mandataire judiciaire, frais de procédure du syndic) ;

ACCORDE à Madame [H] [X], en sa qualité de mandataire provisoire à la succession de [F] [K], un délai de grâce pour payer les sommes précitées et INTERDIT toute mesure d’exécution forcée jusqu’au 31 mai 2025 à 24 h ; PRÉCISE que les intérêts moratoires restent dus pendant cette période ;

CONDAMNE Madame [H] [X], en sa qualité de mandataire provisoire à la succession de [F] [K], à supporter les dépens de l’instance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] de l’intégralité de ses autres prétentions, y compris celle relative à la demande en paiement des frais de recouvrement (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir pas lieu d’écarter l'exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024


La Greffière Le Président