Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■

2ème chambre civile
 
N° RG 22/07593 - 
N° Portalis 352J-W-B7G-CXBX7

N° MINUTE : 

Assignation du :
01 Juin 2022

JUGEMENT 
rendu le 25 Avril 2024 
DEMANDERESSE

S.A.S. GROUPE SDZ
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Maître Sandra OHANA, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1050 et par Maître Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant,




DÉFENDEURS

Monsieur [F] [C]
[Adresse 1]
[Localité 6]

Madame [H] [P] épouse [C]
[Adresse 3]
[Localité 6]

Madame [W] [C] épouse [B]
[Adresse 5]
[Localité 7] 

S.C. BOISSY AJJA
[Adresse 3]
[Localité 6]

S.C. DALAS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Tous les quatre représentés ensemble par Maître Morgan GIZARDIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0116



Décision du 25 Avril 2024
2ème chambre civile
N° RG 22/07593 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXBX7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président
Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente,
Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente

Assistés lors de l’audeince de plaidoiries, de Madame Sylvie CAVALIE, Greffière et lors de la mise à disposition, de Madame Audrey HALLOT; Grefiière,

DEBATS

A l’audience collégiale du 01 Février 2024, présidée par M. HAYEM et tenue en audience publique, rapport a été fait par Mme ROSIO, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024. Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe, 
Contradictoire et en premier ressort,






FAITS ET PROCÉDURE

Madame [H] [P] épouse [C] a hérité en 1979 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6], cadastré section BR n°[Cadastre 4] lieudit [Adresse 3]. 

Suivant procès-verbal d'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble en date du 23 juin 2021, Madame [H] [P] épouse [C], ses deux enfants Madame [W] [C] épouse [B] et Monsieur [F] [C], ainsi que la société DALAS et la société BOISSY AJJA, dont Madame [H] [C] est la gérante, sont copropriétaires de l’ensemble immobilier divisé en 23 lots :

- Madame [H] [C] est propriétaire des lots n°13, 15, 18, 21, 22 et 23.
- Sa fille Madame [W] [B] est nue-propriétaire des 
lots n°4 et 19, et propriétaire des lots n°2 et 20,
- Son fils Monsieur [F] [C] est nu-propriétaire des lots n°5 et propriétaire des lots n°6 et 17
- La société DALAS, dont est gérante Madame [H] [C], est propriétaire des lots n°1, 3, 7 à 12 et 16 et usufruitière des lots n°4, 5 et 19
- La société BOISSY AJJA, dont est gérante Madame [H] [C], est propriétaire du lot n°14.


Le 28 juin 2021, Madame [H] [P] épouse [C], Madame [W] [B] et Monsieur [F] [C], agissant en qualité de copropriétaires et de gérant de la société DALAS et BOISSY AJJA, ont donné mandat de vente sans exclusivité à la société PHILIPPE MESSAGER SARL de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] au prix de 30.000.000 euros.

Le 4 février 2022, la société GROUPE SDZ a fait une offre d’achat sans engagement de l’ensemble immobilier.

Par courrier électronique du 9 mars 2022, Maître [V], notaire des copropriétaires, a indiqué à Maître [K], notaire de la société GROUPE SDZ, qu’une data room était mise en place, rassemblant la documentation sur l’ensemble immobilier afin de permettre à la société GROUPE SDZ de formuler une offre d’acquisition.

Suivant offre d'achat du 31 mars 2022, la société GROUPE SDZ a confirmé son intérêt pour l'achat de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] s'est porté acquéreur au prix de 27.300.000 euros, honoraires d'agence inclus. Cette offre d'achat a été contresignée avec la mention «lu et approuvé, bon pour accord» par Madame [H] [C].

La promesse de vente n'a pas été signée.

Par actes d’huissier des 31 mai, 1er juin 2022, la société GROUPE SDZ a assigné Madame [H] [P] épouse [C], Madame [W] [B], Monsieur [F] [C], la société DALAS et la société BOISSY AJJA devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 28 mars 2023, au visa des articles 1113, 1582, 1583 et 1156 du code civil, de:

- Juger que le jugement à intervenir vaudra vente par Madame [H] [P] épouse [C], Madame [W] [B], Monsieur [F] [C], la société DALAS et la société BOISSY AJJA au profit de la Société GROUPE SDZ de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant le prix de 27.800.000 euros, honoraires d’agence inclus,
- Condamner in solidum Madame [H] [P] épouse [C], Madame [W] [B], Monsieur [F] [C], la société DALAS et la société BOISSY AJJA à payer à la SAS GROUPE SDZ la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral

A titre subsidiaire :
- Condamner Madame [H] [P] épouse [C] à relever et garantir la SAS GROUPE SDZ de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre et la condamner à lui payer la somme de 12.800.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices : perte de chance d’avoir pu réaliser l’opération immobilière envisagée (pour une marge évaluée à 18.000.000 euros, soit une perte de chance ramenée à 12.600.000 euros soit 70 % de la marge escomptée) et préjudice moral

En tout état de cause :

- Débouter Madame [H] [P] épouse [P] épouse [C], Madame [W] [B], Monsieur [F] [C], la société DALAS et la société BOISSY AJJA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;
- Condamner in solidum Madame [H] [P] épouse [C], Madame [W] [B], Monsieur [F] [C], la société DALAS et la société BOISSY AJJA ou tous succombants, à payer la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile
- Condamner in solidum Madame [H] [P] épouse [C], Madame [W] [B], Monsieur [F] [C], la société DALAS et la société BOISSY AJJA, ou tous succombants, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sandra OHANA ZERHAT, avocat.


Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2022, Madame [H] [P] épouse [C], Madame [W] [B], Monsieur [F] [C], la société DALAS et la société BOISSY AJJA (les consorts [C]) ont requis, au visa des articles 32-1, 64 et 700 du Code de procédure civile, au visa des articles 815 et suivants, 1240, 1353, 1366, 1369, 1583, 1599 et 1984 du Code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 de bien vouloir :

- Débouter la société Groupe SDZ de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;
- Ordonner la radiation du registre de la publicité foncière de la publication de l’assignation délivrée à Madame [H] [P] épouse [C], sous la formalité B214P01 2022P19252 en date du 13 juillet 2022 ;
- Constater que la responsabilité délictuelle de la société GROUPE SDZ est engagée du fait des agissements abusifs au titre de l’article 1240 du code civil;
- Condamner la société Groupe SDZ à payer 300.000 euros, à parfaire, à Madame [H] [P] épouse [C], Madame [W] [B], Monsieur [F] [C], la société DALAS et la société BOISSY AJJA au titre des préjudices résultant de l’abus de droit commis par la société Groupe SDZ au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile;
- Condamner la société Groupe SDZ à régler à Madame [H] [P] épouse [C], Madame [W] [B], Monsieur [F] [C], la société DALAS et la société BOISSY AJJA la somme de 30.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner la société Groupe SDZ aux entiers dépens.


Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 mars 2023 et l’audience de plaidoiries fixée au 1er février 2024.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 mars 2024. La décision a été prorogée au 25 avril suivant.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions notifiées par la société GROUPE SDZ le 28 mars 2023 ;

Vu les conclusions notifiées par les consorts [C] le 22 novembre 2022;


1) Sur la vente parfaite

La société GROUPE SDZ sollicite que soit ordonnée la vente à leur profit par les consorts [C] du bien situé [Adresse 3] à [Localité 6] et soutient que:

- l'offre d'achat du 31 mars 2022 vaut vente parfaite en raison de l'accord sur la chose et le prix en application des articles 1113, 1582 et 1583 du code civil,
- Madame [H] [C] avait un mandat apparent pour représenter ses enfants et les sociétés civiles, l'ensemble immobilier étant détenu en intégralité par une même famille


Les consorts [C] soutiennent que la prétendue conclusion d'un accord de vente concernant l'ensemble immobilier n'a jamais eu lieu. Ils font valoir que :

- Madame [H] [P] épouse [C] n'est pas seule propriétaire de l'ensemble immobilier,
- Madame [H] [P] épouse [C] ne pouvait procéder seule à la vente du bien immobilier en vertu des dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
- Madame [H] [P] épouse [C] ne disposait d'aucun mandat des copropriétaires pour conclure la vente
- le courrier électronique envoyé par le notaire des copropriétaires au notaire de la société GROUPE SDZ n'est pas de nature à engager les copropriétaires à vendre l'ensemble immobilier.


Sur ce :

L'article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. En application de l'article 1114 du même code, une offre d'achat se définit comme l'acte par lequel une personne se déclare prête à acheter un bien à des conditions déterminées et elle doit être précise et fixer les éléments essentiels du contrat projeté, ce qui la différencie de la simple invitation à entrer en pourparlers.

En l'espèce, la société GROUPE SDZ verse aux débats l’offre d’achat du 4 février 2022 et du 31 mars 2022.

La lecture de l’offre d’achat du 31 mars 2022 montre que Monsieur [R] [X] a manifesté son intention d'acquérir, au nom de la société GROUPE SDZ, le bien situé [Adresse 3] à [Localité 6] que Madame [H] [P] épouse [C] se présentant comme mandatée par la copropriété, a accepté le 8 avril 2022 de considérer la possibilité de vendre au prix de 27.300.000 euros mais que plusieurs questions restaient en suspens, comme la renonciation formelle de la commune à son droit de préemption, le certificat d’urbanisme qui ne devait pas révéler des servitudes sur le bien, le résultat de l’analyse de la fiche de révision foncière de 1970, l’absence d’inscription hypothécaire et la signature d’une promesse de vente suivant les termes approuvés entre l’acquéreur et le vendeur, ce dont il résulte que les parties se sont seulement mises d'accord pour enclencher un processus devant aboutir à la signature d'une promesse de vente.

Aucun accord complet, clair et précis sur la chose et le prix n'est donc intervenu entre les parties, les échanges en restant au stade des pourparlers. Les développement des parties sur le défaut de pouvoir de Madame [H] [P] épouse [C] d'engager l'indivision et sur le mandat apparent sont donc inopérants, aucune offre nette et précise émanant de la société GROUPE SDZ n'ayant été acceptée par Madame [H] [P] épouse [C].

La demande de la société GROUPE SDZ tendant à voir prononcer l'exécution forcée de la vente intervenue à son profit du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] au prix de 27.300.00 euros sera donc rejetée, comme sa demande subséquente de condamnation in solidum de Madame [H] [P] épouse [C], Madame [W] [B], Monsieur [F] [C], la société DALAS et la société BOISSY AJJA à lui verser la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, dès lors que le refus des consorts [C] à signer un acte authentique de vente ne saurait constituer une faute en l’absence de rencontre des volontés.


2) Sur les demandes indemnitaires à l'encontre de Madame [H] [P] épouse [C]

La société GROUPE SDZ sollicite, si elle était déboutée de ses demandes, de:

- Voir condamner Madame [H] [P] épouse [C] à lui payer la somme de 12.600.000 euros au titre de sa perte de chance d'avoir pu réaliser l'opération, soit une perte de chance de 7% en considération prise d'une marge évaluée à 18.000.000 euros, et 200.000 euros au titre de son préjudice moral.

Les consorts [C] s’opposent à sa demande.


Sur ce :

En l’absence d’offre nette et précise, la demande formée par la société GROUPE SDZ à l’encontre de Madame [H] [P] épouse [C] en réparation de son préjudice moral seront rejetées en l’absence de perte de chance pour la société GROUPE SDZ d’avoir pu réaliser l’opération.


3) Sur la radiation du registre de la publicité foncière de la publication de l’assignation


La mainlevée d’une inscription à la publicité foncière est réalisée par la mention de sa radiation en marge de l’inscription originaire. Or une telle radiation n’est possible qu’en matière d’inscription d’un privilège ou d’une hypothèque à la publicité foncière au visa des articles 2435 et suivants du code civil.

La demande des consorts [C] tendant à ordonner la radiation de l’assignation au service de la publicité foncière sera donc rejetée.


4) Sur l'abus de droit

Les consorts [C] sollicitent la condamnation de la société GROUPE SDZ à leur verser la somme de 300.000 euros au titre des préjudices résultant de l’abus de droit commis par la société Groupe SDZ sur le fondement de l‘article 1240 du code civil et de l‘article 32-1 du Code de procédure civile.

Eu égard à sa qualité de professionnelle de l'immobilier et à la teneur de son offre du 31 mars 2022, la demanderesse ne pouvait se méprendre sur l'étendue de ses droits et avait nécessairement conscience qu'aucune vente parfaite ne s'était formée. Dès lors, la demande formée, par voie d'assignation, tendant à ce que le tribunal juge que le jugement à intervenir vaudra vente sont constitutives d'un abus du droit d'ester en justice.
 
Dès lors, il convient de condamner la société GROUPE SDZ à payer au Trésor Public la somme de 10 000 euros à titre d’amende civile.

En outre, la délivrance de cette assignation et sa publication ont compliqué la vente du bien détenu par les consorts [C] à un tiers et visait à les forcer à vendre le bien à la société GROUPE SDZ sans aucune offre valable.

Il conviendra en outre de condamner la société GROUPE SDZ à verser aux consorts [C] la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.


5) Sur la demande en garantie à l'encontre de Madame [H] [P] épouse [C]


La société GROUPE SDZ sollicite de voir Madame [H] [P] épouse [C] condamnée à la garantir de toutes condamnations qui serait prononcée à son encontre car cette dernière s'est toujours comportée comme mandataire des autres copropriétaires

Les consorts [C] s’opposent à sa demande.


Sur ce :


En l’absence de faute de Madame [H] [P] épouse [C], la demande en garantie formée par la société GROUPE SDZ sera rejetée, en particulier en ce qui concerne les sommes pour lesquelles la société GROUPE SDZ a été condamnée pour abus de droit.


6) Sur les autres demandes

La société GROUPE SDZ sollicite la condamnation dees consorts [C] à lui verser la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [C] sollicitent la condamnation de la société GROUPE SDZ à lui verser la somme de 30.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur ce:

La société GROUPE SDZ qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance et à payer la somme de 4.000 euros aux consorts [C] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu'il y ait lieu d'écarter l'exécution provisoire en l'espèce.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort ,


Rejette les demandes formées par la société GROUPE SDZ tendant à:
- Juger que le jugement à intervenir vaudra vente par Madame [H] [P] épouse [C], Madame [W] [B], Monsieur [F] [C], la société DALAS et la société BOISSY AJJA au profit de la Société GROUPE SDZ de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant le prix de 27.800.000 euros, honoraires d’agence inclus,
- Condamner in solidum Madame [H] [P] épouse [C], Madame [W] [B], Monsieur [F] [C], la société DALAS et la société BOISSY AJJA à payer à la SAS GROUPE SDZ la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.


A titre subsidiaire :

- Condamner Madame [H] [P] épouse [C] à relever et garantir la SAS GROUPE SDZ de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre et la condamner à lui payer la somme de 12.800.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices : perte de chance d’avoir pu réaliser l’opération immobilière envisagée (pour une marge évaluée à 18.000.000 euros, soit une perte de chance ramenée à 12.600.000 euros soit 70 % de la marge escomptée) et préjudice moral,

Rejette la demande tendant à ordonner la radiation du registre de la publicité foncière de la publication de l’assignation délivrée à Madame [H] [P] épouse [C], sous la formalité B214P01 2022P19252 en date du 13 juillet 2022 ;

Condamne la société Groupe SDZ à payer 40.000 euros, à Madame [H] [P] épouse [C], Madame [W] [B], Monsieur [F] [C], la société DALAS et la société BOISSY AJJA au titre des préjudices résultant de l’abus de droit commis par la société Groupe SDZ;

Condamne la société GROUPE SDZ à payer au Trésor Public à titre d’amende civile la somme de 10.000 euros pour procédure abusive sur le fondement de l‘article 32-1 du code de procédure civile;

Condamne la société GROUPE SDZ aux dépens;

Condamne la société GROUPE SDZ à verser à Madame [H] [P] épouse [C], Madame [W] [B], Monsieur [F] [C], la société DALAS et la société BOISSY AJJA une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Constate l’exécution provisoire du présent jugement;


Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024


La Greffière Le Président