Tribunal Judiciaire · Expropriations — 25 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT AVANT-DIRE DROIT

le 25 JUILLET 2024

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N° RG 23/00019 - N° Portalis DB22-W-B7H-RO6G
Code NAC : 70Z

OPÉRATION : Délaissement - [Adresse 28] à [Localité 25]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’Expropriation au Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, désignée le 31 août 2022 par ordonnance n°391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de SarahTAKENINT, Greffier. 

S.A. IMMOBILIERE G. [R], société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 19] à [Localité 22], prise en la personne de Madame [B] [G], Présidente du Conseil d’administration et par Madame [Z] [R], Directrice Générale, domiciliées en leurs qualités respectives audit siège, toutes deux présentes lors du transport sur les lieux.

DEMANDERESSE AU DROIT DE DELAISSEMENT
Représentée par Maître Patrick CHABRUN de l’AARPI RATIO-LEGIS, avocat au barreau de PARIS.

ET

VILLE DE [Localité 25], représentée par son Maire domicilié en cette qualité en l’Hôtel de Ville de [Localité 25] sis [Adresse 24] à [Localité 25].

DEFENDERESSE
Représentée par Maître Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS.


ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE, établissement public foncier d’Etat à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé [Adresse 18] à [Localité 23], pris en la personne de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège.

DEFENDERESSE
Représenté par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître France CHARBONNEL des mêmes cabinet et barreau.
DÉBATS
À l’audience du 21 juin 2024, tenue en audience publique.


EN PRESENCE DE :
Monsieur [O] [L], Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.


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FAITS ET PROCÉDURE


La S.A. IMMOBILIERE G. [R] est propriétaire d’un ensemble de parcelles situées à [Localité 25], cadastrées AZ n°[Cadastre 20], AZ n°[Cadastre 3], AZ n°[Cadastre 8], AZ n°[Cadastre 9] et AZ n°[Cadastre 11] situées [Adresse 4], AZ n°[Cadastre 5], AZ n°[Cadastre 6], AZ n°[Cadastre 7], AZ n°[Cadastre 10], AZ n°[Cadastre 12], AZ n°[Cadastre 14], AZ n°[Cadastre 15] situées [Adresse 21], AZ n°[Cadastre 13] située [Adresse 17] et AZ n°[Cadastre 16] située [Adresse 27]. 

Par une lettre recommandée du 1er juillet 2022, la S.A. IMMOBILIERE G. [R] a fait valoir auprès de la mairie de [Localité 25] son intention de vendre l’ensemble de ses parcelles et de faire valoir son droit de délaissement. 

Le 7 mars 2023, le service des Domaines a estimé la valeur vénale du bien à 4.915.000 euros hors taxes et hors charges, avec une marge d’appréciation de 10%.

Par décision en date du 23 mai 2023, la VILLE DE [Localité 25] a proposé d’acquérir amiablement le bien pour un montant de 4.430.610 euros.

Cette proposition a été refusée par la société propriétaire.

Par mémoire reçu au greffe le 12 juillet 2023, la S.A. IMMOBILIERE G. [R] a attrait la VILLE DE [Localité 25] et l’EPFIF devant le juge de l'expropriation près du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir fixer le prix du bien. 

L'ordonnance fixant la date du transport et de l'audience a été rendue le 9 novembre 2023.

Les conclusions du Commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 14 mars 2024.

Le transport est intervenu le 21 mars 2024. 

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 avril 2024 et renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 21 juin 2024 au cours de laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendues sur des demandes avant-dire droit. 

Aux termes de son mémoire récapitulatif réceptionné le 21 juin 2024, la S.A. IMMOBILIERE G. [R] demande au juge de l’expropriation de :
Déclarer recevable et bien fondée la mise en demeure d’acquérir son bien dans le cadre de l’exercice de son droit au délaissement tel que prévu par les dispositions des articles L. 311-2 et L. 230-1 du Code de l’urbanisme,Avant dire droit : Ordonner la mise hors de cause de la VILLE DE [Localité 25] qui a conseillé l’EPFIF aux termes de la convention d’intervention foncière en date du 20 mai 2021 l’acquisition de l’ensemble des biens concernés par l’opération soit à l’amiable, soit par voie de préemption et d’expropriation,Débouter la VILLE DE [Localité 25] et l’EPFIF de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, Désigner un géomètre ayant pour mission de de déterminer la surface utile de ses biens immobilier,Fixer les indemnités devant lui revenir aux sommes suivantes : 13.094.110 euros au titre de l’indemnité principale,1.310.447 euros au titre de l’indemnité de remploi,219.440 euros au titre de la perte de revenus locatifs,10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Prononcer le transfert de propriété de l’ensemble des parcelles qui lui appartiennent au profit de l’EPFIF,Mettre les dépens à la charge de l’EPFIF. 
Selon son mémoire récapitulatif et en réplique n°1 réceptionné le 20 juin 2024, la VILLE DE [Localité 25] demande au juge de l’expropriation de :
Rejeter toutes les demandes fins et conclusions de la société [R],Avant dire droit,Désigner la société TTGE [Adresse 2] [Localité 26], pour procéder au mesurage des bâtiments délaissés,Dire que ce géomètre devra préciser les surfaces « hors œuvres » et « dans œuvre » des bâtiments,Dire qu’il devra aussi indiquer la superficie d’emprise de ces bâtiments telles qu’elles résultent des planches cadastrales,Dire qu’il devra également indiquer la superficie d’emprise des bâtiments cités par les parties comme termes de comparaison telles qu’elles résultent des planches cadastrales, Faire injonction à la société [R] de communiquer aux débats les pièces relatives à la réhabilitation de la parcelle cadastrée section AZ n°[Cadastre 11],Fixer le prix du bien préempté à la somme totale de 2.892.434 euros,Ordonner le transfert de propriété dans le cas où le jugement à intervenir sera postérieur à l’ordonnance d’expropriation des parcelles visées. 
Aux termes de son mémoire en défense et avant dire droit réceptionné le 19 juin 2024, l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) demande au juge de l’expropriation d’ordonner le mesurage de la SHON (Surface Hors Œuvre Nette), la SHOB (Surface Hors Œuvre Brute), la SHAB (Surface habitable) et la surface utile par le géomètre-expert convenu entre elles, pour les parcelles AZ n°[Cadastre 20], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14] et [Cadastre 15]. 

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L 'affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 20224, par mise à disposition au greffe. La société [R] a été autorisée à transmettre avant le 10 juillet 2024 les documents sollicités par la VILLE DE [Localité 25]. Cette dernière a été autorisée à indiquer si les documents lui convenaient avant le 12 juillet 2024. A ce jour aucune note n’est parvenue en ce sens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que le présent jugement n’a pour objet de ne statuer que sur les deux demandes avant dire droit de mise hors de cause de la VILLE DE [Localité 25] et d’expertise. La demande d’injonction de production de document ne doit être examinée qu’en l’absence de communication amiable. 


Sur la demande de mise hors de cause de la VILLE DE [Localité 25]

L’article 4 du Code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Selon l’article 122 du Code de procédure civile : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 395 du Code de procédure civile dispose que « Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. 
Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. »

L’article L.311-2 1° du Code de l’urbanisme dispose du droit de délaissement et prévoit qu’ « A compter de la publication de l'acte créant une zone d'aménagement concerté :
1° Les propriétaires des terrains compris dans cette zone peuvent mettre en demeure la collectivité publique ou l'établissement public qui a pris l'initiative de la création de la zone de procéder à l'acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus à l'article L. 230-1 ; »

La procédure de délaissement est développée par les articles L. 230-1 du Code de l’urbanisme.

La S.A. IMMOBILIERE G. [R] demande la mise hors de cause de la commune de [Localité 25]. Elle reconnait qu’elle a notifié son mémoire introductif d’instance à l’encontre, d’une part, de la VILLE DE [Localité 25] et, d’autre part, de l’EPFIF. Toutefois, selon elle, l’arrêté de cessibilité versé au débat par la VILLE DE [Localité 25] démontre qu’une convention d’action foncière a été signée le 02 juillet 2015 entre la VILLE DE [Localité 25] et l’EPFIF portant sur le périmètre de la ZAC. La commune n’est ainsi plus fondée à intervenir pour la fixation de la valeur du bien.

La VILLE DE [Localité 25] quant à elle demande le rejet de cette requête en rappelant que la société [R] est elle-même à l’origine de cette mise en cause. Selon la VILLE DE [Localité 25], la demande s’apparente à un désistement d’instance mais méconnait l’article 395 du Code de procédure civile dès lors que la VILLE DE [Localité 25] a présenté une défense au fond selon mémoire en date du 20 mars 2024. Partant, son accord au désistement est nécessaire. La VILLE DE [Localité 25] indique qu’elle refuse ce désistement. En outre, elle fait valoir qu’elle dispose d’un intérêt à agir concernant l’action de la société [R] fondé sur le droit de délaissement. En effet, la commune rappelle qu’elle est a l’initiative de la création de la ZAC et que les articles du Code de l’urbanisme précisent que la procédure de délaissement est menée contre la collectivité publique. Ainsi, la commune de [Localité 25] a intérêt à voir fixé le prix du bien délaissé conformément à ses offres, étant l’autorité concédante de la ZAC. Elle a intérêt à ce que ses deniers publics soient préservés par une juste fixation du prix. 

L’EPFIF et le commissaire du gouvernement ne se prononcent pas sur ce point. 


En l’espèce, la procédure a été initiée par la société [R] à l’encontre des deux entités publiques à savoir la VILLE DE [Localité 25] et l’EPFIF. Ces dernières ont conclu au fond sans se prononcer sur le titulaire du droit de délaissement. Or, l’absence de document produit ne permet pas de dire que la commune a transféré l’ensemble de ses prérogatives portant sur la ZAC à l’EPFIF. De plus, la décision du juge de l’expropriation des Yvelines du 9 novembre 2023 rejette la demande d’expropriation des parcelles litigieuses dès lors que le juge est déjà saisi d’une procédure de délaissement. Un pourvoi en cassation est en cours à l’encontre de cette ordonnance. 

Ainsi, l’état des procédures ne permet pas de connaitre la personne publique visée par la demande de délaissement. Par conséquent, la demande visant à mettre hors de cause la VILLE DE [Localité 25] sera rejetée. 


Sur la demande d’expertise 

Les parties s’entendent sur la nécessité de nommer un géomètre-expert afin de mesurer les surfaces des différentes parcelles et des biens qui y sont bâtis. La commune et l’EPFIF demandent que soit désignée en qualité d’expert, la société TECHNIQUES TOPO GEOMETRES EXPERTS (TTGE), représentée par Monsieur [U] [H] et située [Adresse 2] à [Localité 26]. Leur désaccord porte sur l’étendue de la mission de l’expert.

La société [R], rappelle que toutes les parties ont raisonné en surface utile réelles et en surfaces utiles pondérées. La jurisprudence rapportée par la société [R] privilégie la surface utile. Par un arrêt du 24 novembre 2022, le pôle 4 chambre 7 de la Cour d’appel de Paris rappelle « en matière d’expropriation, il convient de privilégier la surface utile définie par les dispositions du Code de la construction et de l’habitation ». Le tribunal judiciaire de Paris, le 26 mars 1992 énonce que « le Tribunal retiendra la méthode traditionnellement appliquée d’évaluation au m2 utile ». Le pôle 4 chambre 7 de la Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 12 janvier 2023 édicte que « en matière d’expropriation par principe, il est d’usage de privilégier la surface utile définie par l’article R.111-12 du Code la construction et de l’habitation ». 

Toutefois, la VILLE DE [Localité 25] et l’EPFIF ont proposé de calculer la SHOB, la SHON, la SHAB pour les habitations et les surfaces des annexes exprimées en surface utile habitable. La société [R] s’y oppose car cela serait source de difficulté pour le Juge qui devrait alors comparer avec des références qui seront exprimées en surface utile. Selon la commune de [Localité 25], la société [R] serait à l’origine des difficultés concernant le mesurage puisqu’elle n’aurait pas justifié ses modalités de calcul des surfaces, de nombreuses incohérences figureraient dans son mémoire, elle aurait même sciemment cherché à augmenter artificiellement les superficies. 

La commune rappelle que s’agissant des bâtiments en pleine propriété, à usage industriels ou d’habitation, la surface à prendre en considération peut être soit une surface « hors œuvre », soit une superficie « dans œuvre ». Cela permettrait au juge d’analyser les termes de comparaison qui donnent des valeurs unitaires calculés à partir des surfaces utiles ou à partir de surfaces hors œuvre. Cela permettrait aussi au Juge de s’assurer de l’exactitude des surfaces des termes cités par les parties. 

L’EPFIF rappelle que la méthode d’évaluation utilisée par les parties est la méthode par comparaison. Or, le seul mesurage de la surface utile conduirait le juge à devoir exclure les termes de comparaison exprimés en une autre surface. Concernant les pavillons d’habitation, le relevé de la seule surface utile serait un non-sens. Le Code de la construction et l’habitation dispose de la surface habitable d’un logement (article R. 156-1), de la surface utile (article D. 331-10). L’article 1 de l’arrêté du 9 mai 1995 dispose que pour déterminer la surface utile habitable imposerait de déterminer au préalable, la surface habitable de l’immeuble, puis, celles des annexes. Par conséquent, le relevé de la seule surface utile constituerait un non-sens. Il faudrait alors faire mesurer la SHON, la SHOB, la SHAB et la surface utile. 

Le commissaire du gouvernement indique qu’il prend en compte les surfaces habitables pondérées. Il souligne que certaines constructions ne figurent pas au cadastre. 

La limitation de la mission de l’expert n’est pas valablement justifiée par la société [R]. 

Par conséquent, une expertise sera ordonnée afin de mesurer les différentes surfaces des biens à évaluer et l’expert nommé pour exprimer cette surface de différentes manières pour permettre une parfaite information des parties et du juge : Surface Hors Œuvre Nette (SHON), Surface Hors Œuvre Brute (SHOB), Surface habitable (SHAB) et surface utile. 

En l’absence d’opposition, il convient de nommer la société TECHNIQUES TOPO GEOMETRES EXPERTS. 


PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, tatuant par mise à disposition au greffe, par jugement avant-dire droit, contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 143 et suivants du Code de procédure civile, 

REJETTE la demande de la S.A. IMMOBILIERE G. [R] visant à mettre hors de cause la VILLE DE [Localité 25] ; 

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

La société TECHNIQUES TOPO GEOMETRES EXPERTS (TTGE), 
Représentée par Monsieur [U] [H] 
[Adresse 2] - [Localité 26]
 Tel : [XXXXXXXX01].

Avec la mission de :

1/ se rendre sur les parcelles situées à [Localité 25] et cadastrées AZ n°[Cadastre 20], AZ n°[Cadastre 3], AZ n°[Cadastre 8], AZ n°[Cadastre 9] et AZ n°[Cadastre 11] situées [Adresse 4], AZ n°[Cadastre 5], AZ n°[Cadastre 6], AZ n°[Cadastre 7], AZ n°[Cadastre 10], AZ n°[Cadastre 12], AZ n°[Cadastre 14], AZ n°[Cadastre 15] situées [Adresse 21], AZ n°[Cadastre 13] située [Adresse 17] et AZ [Cadastre 16] située [Adresse 27] en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués ;

2/ décrire et photographier les biens (local et terrain), déterminer leurs surfaces de la manière la plus précise possible : Surface Hors Œuvre Nette (SHON), Surface Hors Œuvre Brute (SHOB), Surface habitable (SHAB) et surface utile, ou toutes autres informations qui lui semble nécessaires ;
    
           
3/ déposer son rapport avec une version papier comportant ses annexes ou via OPALEXE au greffe du tribunal judiciaire de Versailles - service du contrôle des expertises - dans un délai de 7 mois à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises ;

4/ en cas de conciliation des parties, constater que la mission est devenue sans objet et en dresser rapport dans les meilleurs délais ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d’expertise ;

DIT que l’expert commis devra :

1/ accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre et, lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent et faire mention de la suite qui leur aura été donnée ;

2/ soumettre, à l'issue de la première réunion d'expertise, au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquer aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier des opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, solliciter la consignation d'une provision complémentaire ;

3/ rendre compte au magistrat chargé du contrôle des expertises de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies ;

4/ impartir un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires ainsi que les documents que les parties jugeraient utiles et, à l’expiration de ce délai, aviser le juge chargé du contrôle des expertises de la carence des parties ;

5/ sauf accord contraire écrit des parties, adresser à celles-ci une note de synthèse de ses observations et constatations après chaque réunion ;

6/ communiquer aux parties la teneur de son rapport par un pré-rapport en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai d’un mois à l’expiration duquel l’expert achèvera son rapport en répondant aux observations des parties ; s’il n’a reçu aucune observation, il le précisera ;

7/ vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

SUBORDONNE l’exécution de la présente décision en ce qui concerne l’expertise à la consignation au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, régie d’avances et de recettes, par la VILLE DE [Localité 25], partie en demande, d’une avance de 2.000 euros, à titre de provision à valoir sur les honoraires de l’expert, dans un délai maximum de six semaines à compter du jugement, sans autre avis ;

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque en vertu de l’article 271 du Code de procédure civile ;



RESERVE les demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens ; 

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;
                                                              
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et mis à disposition à Versailles, le 25 Juillet 2024.

Le Greffier Le Président
Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU