Tribunal Judiciaire · Expropriations — 25 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉ

DU 25 JUILLET 2024

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N° RG 23/00028 - N° Portalis DB22-W-B7H-RXYA
Code NAC : 70Z
Opération : Préemption - Réalisation de 250 logements et 1.500 m² de commerces à [Localité 43]


Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’Expropriation au Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, désignée le 31 août 2022 par ordonnance n 391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel en conformité des dispositions des articles L211-1 et L220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier.


ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé [Adresse 30] à [Localité 46], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
DEMANDEUR ET AUTORITÉ PRÉEMPTRICE
Représentée par Maître Jonathan AZOGUI, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Laura SANTANGELO, avocat au barreau de PARIS.

ET

S.C.I. LA SCIERIE, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 452 039 936, dont le siège social est situé [Adresse 40] à [Localité 43], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

DEFENDERESSE ET PROPRIÉTAIRES PRÉEMPTÉE
Représentés par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI, avocat au barreau de BORDEAUX.



DÉBATS
A l’audience du 31 mai 2024, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :
Monsieur Boris LARZILLIERE, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement, empêché et substitué par Monsieur Michel GUIAS.


***

FAITS ET PROCÉDURE


La S.C.I. LA SCIERIE est propriétaire d’un bien immobilier situé au [Adresse 40] à [Localité 43], sur la parcelle AS n°[Cadastre 27].

Le 27 mars 2023, la S.C.I. LA SCIERIE a adressé une déclaration d’intention d’aliéner du bien immobilier précité au prix de vente de 281.700 euros, hors frais et commissions.

Par décision du 12 mai 2023, le Président du Conseil communautaire de Grand [Localité 45] Seine et Oise a délégué l’exercice du droit de préemption urbain à l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF) s’agissant du bien précité. 

Le 14 septembre 2023, le service des Domaines a estimé la valeur vénale du bien à 200.000 euros hors taxes et hors charges.

Par décision en date du 29 septembre 2023, l’EPFIF a décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur ce bien immobilier au prix de 145.225 euros, décision notifiée aux parties.

Par un courrier réceptionné par l’EPFIF le 20 novembre 2023, la S.C.I. LA SCIERIE a indiqué par le biais de son notaire ne pas accepter le prix proposé.

Par mémoire reçu au greffe le 08 décembre 2023, l’EPFIF a saisi le juge de l'expropriation près du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir fixer le prix du bien préempté appartenant à la S.C.I. LA SCIERIE.

L'ordonnance fixant la date du transport et de l'audience a été rendue le 22 janvier 2024.

Les conclusions du Commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 21 février 2024.

Le transport est intervenu le 07 mars 2024. 

L’affaire a été retenue à l’audience du 29 mars 2024 et renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 31 mai 2024 au cours de laquelle les parties et le Commissaire du gouvernement ont été entendus. 

Aux termes de son mémoire en réponse et récapitulatif réceptionné le 22 mars 2024, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de fixer le prix du bien préempté à la somme de 145.225 euros,




Aux termes de son mémoire réceptionné le 30 mai 2024, la société LA SCIERIE demande au juge de l’expropriation de :
Fixer à la somme de 464.456 euros le prix dû au titre de l’acquisition de sa parcelle,Condamner l’EPFIF à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. 
Aux termes de ses conclusions réceptionnées le 21 février 2024, le Commissaire du gouvernement propose de fixer la valeur du bien à la somme de 225.000 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L 'affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2024 par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DÉCISION


En application de l’article L. 213-4 du Code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation.


SUR LE BIEN PRÉEMPTÉ
Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme
Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien
En application de l’article L. 213-4 du Code de l'urbanisme, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le PLUi, Plan local d’urbanisme intercommunal de la Communauté Urbaine Grand Paris Seine et Oise (GPSEO) entrée en vigueur le 21 février 2020 a été dernièrement modifié le 24 octobre 2023. Les parties et le commissaire du gouvernement retiennent cette date. 

La date de référence est donc le 24 octobre 2023. 

À cette date, le bien était situé en zone UAb3 du PLUi de la commune de [Localité 43], soit une zone correspondant à des quartiers denses et multifonctionnels ou à des extensions récentes de centres anciens. 




2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien 

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, la consistance du bien doit donc être appréciée au jour de la décision en l’absence d’expropriation.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.


B. La surface

Les parties ne s’accordent pas sur les surfaces des biens à retenir pour l’évaluation. 

L’EPFIF fait état d’une superficie totale de la parcelle de 626 m2 sur laquelle se trouve un entrepôt (bâtiment H) de 185 m2, un corps de ferme ancien comprenant une maison sur deux niveaux et un grenier (bâtiment K) de 125 m2, et d’anciennes écuries en mauvais état (bâtiment J) de 128 m2.

La S.C.I. LA SCIERIE retient une surface totale des bâtiments présents sur la parcelle à hauteur de 810 m2. Elle indique que le bâtiment H lui appartient à 60 % et est d’une surface de 673 m2 s’étalant sur trois niveaux, soit 404 m2 dont elle est propriétaire. Le bâtiment J est de 256 m2 sur deux niveaux. Enfin, le bâtiment K est de 150 m2 sur trois niveaux

Le commissaire du gouvernement estime que la surface totale de la parcelle est égale de 626 m2. Concernant les biens construits, il retient l’existence d’une maison de 125 m2, et d’entrepôts de 313 m2 ce qui correspond aux surfaces énoncées par l’EPFIF. 

S’agissant du bâtiment H, celui-ci se situe pour partie seulement sur la propriété de la S.C.I. LA SCIERIE sans élément probant sur la proportion du bien présent sur leur propriété. Le rapport d’expertise produit par la société (pièce n°4) retient que le bâtiment H est d’une surface de 371 m2 sur trois niveaux, soit 1.113 m2. Le rapport de 50%, soutenu par le commissaire du gouvernement sera retenu, la surface au sol étant de 370 m2 partagé entre les deux propriétés. Le procès-verbal de transport mentionne bien deux niveaux avec un accès par une échelle pour le deuxième niveau. Par conséquent, il convient de retenir au moins deux niveaux soit 185 x 2 = 370 m2. 

Le bâtiment J est décrit dans le procès-verbal de transport comme un ancien corps de ferme en état très vétuste. Le juge mentionne l’absence d’escalier et le fils de la gérante de la société a pu indiquer que l’accès à un étage se faisait par une échelle. La société fait valoir la présence de fenêtres pour mettre en avant l’existence d’un second niveau. Toutefois, les photographies ne permettent pas de constater la réalité de cet accès. Par conséquent, il apparait que le bien ne comporte qu’un seul niveau pour une surface au sol de 128 m2.
 
S’agissant du bâtiment K correspondant à un ancien logement locatif, la S.C.I. LA SCIERIE retient une surface de 150 m2. Le commissaire du gouvernement et l’EPFIF retiennent une surface de 125 m2 conformément au cadastre. Il conviendra donc de retenir une surface de 125 m2.

Dès lors, il convient de retenir les surfaces suivantes :
Bâtiment H : 370 m2Bâtiment J : 128 Bâtiment K : 125 m2

C. L’occupation du bien 

Il n’est pas contesté que le bien préempté est évalué libre de toute occupation. 


 D. Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes : 

Sur l’environnement

La parcelle est située à 45 minutes en voiture de [Localité 47], à une heure en voiture de [Localité 45], à 15 minutes à pied de la gare de [Localité 44] desservie par la Ligne RER J.

• Sur la visite du bâtiment H (situé sur la parcelle AS n°[Cadastre 26] et AS n°[Cadastre 27])

Le bâtiment H sert au stock du bois et au stock de planches en bois.
Il est ouvert sur la totalité.
La structure est en bois, la toiture est en fibre ciment, le sol est en béton.

Deux niveaux sont visibles. L’accès au deuxième niveau se fait via une échelle.

Mention de Maître Laura SANTANGELO, conseil de l’autorité préemptrice :
Ce n’est pas une surface utile.

Mention de Maître Maëlle MOUIND, conseil de la propriétaire préemptée :
On peut se tenir debout à tous les niveaux.

• Sur la visite du bâtiment J (situé sur la parcelle AS n°[Cadastre 27])

Le bâtiment J est un ancien corps de ferme en état très vétuste, non entretenu. 
Des fissures et démolitions par endroits sont visibles.


Mention de Monsieur [C] [I], fils de la gérante de la S.C.I. LA SCIERIE :
Le bâtiment a été barricadé au niveau des accès et fenêtres en raison de squattages.

On accède au bâtiment par une porte en bois. Il se compose d’une partie qui fut autrefois une écurie avec rigoles au sol servant à l’évacuation des urines de chevaux.
Elle sert désormais au stockage de bois.
Le plafond est d’origine, à poutres apparentes.

Mention de Monsieur [C] [I], fils de la gérante de la S.C.I. LA SCIERIE :
Du bois est stocké à l’étage, sur la longueur du bâtiment.

Au rez-de-chaussée se trouve un espace de stockage à tomettes au sol, à accès surélevé à environ 1,20 mètres, sans escalier.

Mention de Monsieur [C] [I], fils de la gérante de la S.C.I. LA SCIERIE :
On accède à l’étage par une échelle.

Une cave est située en sous-sol.

• Sur la visite du bâtiment K (situé sur la parcelle AS n°[Cadastre 27])

Le bâtiment K est une ancienne maison bourgeoise en état très vétuste sur trois niveaux.
Les fenêtres sont barricadées, de même pour la porte-fenêtre à l’entrée.

Sur le côté avant de la maison, une porte en fer donne directement sur la rue.

À l’arrière, une partie attenante à la maison est à usage de stock et se trouve dans le même état de vétusté. 

On accède à la cave par un escalier en pierre puis par une porte en bois. La cave est voûtée et le sol est en terre battue.

Mention de Monsieur [C] [I], fils de la gérante de la S.C.I. LA SCIERIE :
La cave servait au stock de charbon.

Le rez-de-chaussée de la maison comprend une cuisine et une salle à manger, le tout en état d’abandon, non entretenu et inhabitable.
De même pour les deux chambres et la salle de bain du premier étage, ainsi que pour les trois chambres situées au deuxième étage.

II. SUR LA DETERMINATION DU PRIX 

Sur la méthode utilisée
S’agissant de la méthode, les parties et le commissaire du gouvernement proposent tous la méthode de comparaison, laquelle consiste à fixer la valeur vénale à partie de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce la préemption à évaluer sur le marché immobilier local. 

Cependant, la S.C.I. LA SCIERIE propose de retenir la méthode par capitalisation à titre principal. Elle souligne que cette méthode doit être privilégiée ou, au moins, croisée avec la méthode par comparaison. 
Le commissaire du gouvernement rappelle que la méthode par comparaison est privilégiée par la jurisprudence. Sur la méthode par capitalisation proposée par la S.C.I. LA SCIERIE, le commissaire du gouvernement relève que les valeurs locatives sont issues de sites internet tels que « seloger » ou « guide Callon 2023 », mais ne correspondent pas à la valeur locative du marché en raison de la vétusté du bien. En outre, les taux de capitalisation retenus correspondent au marché francilien et non au secteur de [Localité 43]. 

L’EPFIF demande le rejet de la méthode par capitalisation en faisant valoir que le bien est « inoccupé depuis de nombreuses années ». Il rappelle que la jurisprudence l’écarte régulièrement car elle ne correspond pas au projet du titulaire du droit de préemption, lequel n’a pas de projet d’investissement (CA Paris. 11 octobre 2018, n°17/9605) et comporte un caractère trop incertain et imprécis en raison des coefficients à retenir (CA Paris. 16 mai 2019, n°18/5448) et trop complexe car le taux de capitalisation implique de déterminer deux valeurs (celle de la cession et celle du loyer) qui nécessite une connaissance très fine du marché immobilier local (CA Versailles. 19 mai 2020, n°19/2793).

La méthode par capitalisation consiste à appliquer au revenu de l’immeuble productif de revenus un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des immeubles loués. La méthode par capitalisation peut être utilisée s’agissant d’un bien destiné à l’investissement locatif. Des hésitations concernant les valeurs retenues faussent le résultat. En effet, la méthode par capitalisation n’est que peu retenue par la jurisprudence, car la détermination du taux de capitalisation reste difficile à établir, notamment au regard des contraintes économiques du marché (Cass. Civ 3e. 8 octobre 2013, n°12-24.995).

Le commissaire du gouvernement note que la méthode par comparaison se fonde sur des valeurs issues de la base d’informations économiques notariales (BIEN), récentes et cohérentes avec le marché. L’EPFIF critique les mutations des bases BIEN, PERVAL ou ETALAB indiquant que seule la production des actes de vente permet de s’assurer de la réalité du terme de comparaison.

La méthode de comparaison sera donc appliquée au présent litige.

B. Sur l’évaluation du prix d’acquisition

Sur les moyens de l’EPFIF

a) Pour les locaux d’habitation

L’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF) soumet les termes de comparaison comprenant des maisons en R+1 avec jardin, correspondant à des biens récents et situés à proximité. Il précise que l’état des termes n’est pas comparable avec celui du bien préempté en raison de son état de vétusté très important.

1- Cession du 23 mai 2020 situé au [Adresse 19] - Référence DVF : 2020P01705
Surface du bien : 201 m²
Prix de vente : 300.000 €
Prix au m² : 1.493 €

2- Cession du 19 octobre 2020 situé au [Adresse 2] - Référence DVF : 2020P04783
Surface du bien : 270 m²
Prix de vente : 470.504 €
Prix au m² : 1.741 €

3- Cession du 17 septembre 2021 situé au [Adresse 28] - Référence DVF : 2021P23307
Surface du bien : 72 m²
Prix de vente : 90.000 €
Prix au m² : 1.250 €

Soit une valeur moyenne de 1.495 €/m² et propose alors de retenir une valeur de 1.495 €/m2 avec un abattement de 60% compte tenu des coûts de rénovation importants pour une réhabilitation, soit 600 €/m2. L’EPFIF propose de fixer le prix de la maison à 125 x 600 = 75.000 €. 

L’EPFIF critique la valeur retenue par le Commissaire du gouvernement car elle ne tiendrait pas suffisamment compte de l’état de délabrement du bien. 

b) Pour l’entrepôt

1- Cession du 5 février 2021 situé au [Adresse 32] - Référence
DVF : 2021P00819
Surface du bien : 627 m²
Prix de vente : 310.000 €
Prix au m² : 494 €

2- Cession du 31 mars 2021 situé au [Adresse 36] - Référence
DVF : 2021P03503
Surface du bien : 299 m²
Prix de vente : 160.000 €
Prix au m² : 535 €

En complément, il reprend les termes n°2 et n°9 du commissaire du gouvernement en faisant valoir la pertinence du premier qui correspond à un hangar de stockage ouvert en façade, comparable au bâtiment H. le second terme correspond à un entrepôt clos et entretenu. Ainsi, il retient une valeur moyenne de 374€/m² qu’il actualise à 280€/m². Soit 313 x 280 = 87.640 €. 

Sur les moyens de la S.C.I. LA SCIERIE
a) Pour les locaux à usage d’habitation

La société présente des valeurs choisies dans la base BIEN, Base d’Informations Economiques Notariales : 

1- Cession d’octobre 2023 situé au [Adresse 18] (pièce n°12)
Surface du terrain : 140 m²
Surface du bien : 92 m²
Prix de vente : 147.000 €
Prix au m² : 1.597 €

2- Cession de septembre 2023 situé au [Adresse 41], [Localité 43] (pièce n°11)
Surface du terrain : 681 m²
Surface du bien : 175 m²
Prix de vente : 295.850 €
Prix au m² : 1.690 €

3- Cession de juillet 2023 situé au [Adresse 35] 
Surface du terrain : 411 m²
Surface du bien : 125 m²
Prix de vente : 225.000 €
Prix au m² : 1.800 €

4- Cession de janvier 2023 situé au [Adresse 16] (pièce n°9)
Surface du terrain : 439 m²
Surface du bien : 100 m²
Prix de vente : 220.000 €
Prix au m² : 2.200 €

5- Cession d’août 2023 situé au [Adresse 22] (pièce n°10)
Surface du terrain : 1.053 m²
Surface du bien : 152 m²
Prix de vente : 337.000 €
Prix au m² : 2.217 €

6- Cession de septembre 2023 situé au [Adresse 42] 
Surface du terrain : 98 m²
Surface du bien : 70 m²
Prix de vente : 163.000 €
Prix au m² : 2.328 €

7- Cession de septembre 2023 situé au [Adresse 6] 
Surface du terrain : 759 m²
Surface du bien : 120 m²
Prix de vente : 290.000 €
Prix au m² : 2.416€

8- Cession de février 2023 situé au [Adresse 14] (pièce n°15)
Surface du terrain : 500 m²
Surface du bien : 100 m²
Prix de vente : 245.000 €
Prix au m² : 2.450 €

9- Cession d’octobre 2023 situé au [Adresse 29] (pièce n°14)
Surface du terrain : 417 m²
Surface du bien : 98 m²
Prix de vente : 249.000 €
Prix au m² : 2.540 €

10- Cession d’octobre 2023 situé au [Adresse 25] (pièce n°13)
Surface du terrain : 403 m²
Surface du bien : 116 m²
Prix de vente : 310.000 €
Prix au m² : 2.672 €

11- Cession de mai 2023 situé au [Adresse 37] (pièce n°7)
Surface du terrain : 159 m²
Surface du bien : 91 m²
Prix de vente : 256.740 €
Prix au m² : 2.821 €

Soit une valeur moyenne de 2.248 €/m². Compte de la situation du local, de ses caractéristiques, de sa vétusté, la société LA SCIERIE retient la valeur de 1.100€/m². Soit 1.100 x 150 = 165.000 €.

La S.C.I. LA SCIERIE conteste les termes présentés par l’EPFIF compte tenu de l’éloignement signification des termes proposés par rapport à sa parcelle et de leur ancienneté.

b) Pour les locaux à usage d’atelier et d’espace de stockage

1- Cession de juillet 2022 situé au [Adresse 10] 
Surface du bien : 493 m²
Prix de vente : 172.950 €
Prix au m² : 350 €

2- Cession de mars 2023 situé au [Adresse 17] (pièce n°6)
Surface du bien : 1.500 m²
Prix de vente : 543.000 €
Prix au m² : 362 €

3- Cession de février 2021 situé au [Adresse 31] (pièce n°8)
Surface du bien : 376 m²
Prix de vente : 291.400 €
Prix au m² : 775 €

Il retient ainsi la valeur de 300 €/m² pour le bâtiment H et J, pour un total de 128.740 €. 


Sur les moyens du commissaire du gouvernement
a) Pour les maisons

1- Cession du 25 juillet 2023 situé au [Adresse 13] - Référence DVF : 2023P25174
Surface du terrain 351 m2
Surface du bien : 95 m²
Prix de vente : 190.000 €
Prix au m² : 2.000 €

2- Cession du 17 septembre 2021 situé au [Adresse 28] - Référence DVF : 2021P23307
Surface du terrain : 73 m2
Surface du bien : 72 m²
Prix de vente : 90.000 €
Prix au m² : 1.250 €


3- Cession du 22 décembre 2023 situé au [Adresse 9] - Référence DVF : 2024P00433
Surface du terrain : 337 m2
Surface du bien : 140 m²
Prix de vente : 271.000 €
Prix au m² : 1.935,71 €

4- Cession du 25 février 2022 situé au [Adresse 15] - Référence DVF : 2022P08836
Surface du terrain : 160 m2
Surface du bien : 130 m²
Prix de vente : 225.000 €
Prix au m² : 1.730,77 €

5- Cession du 21 juillet 2022 situé au [Adresse 21] - Référence DVF : 2022P25449
Surface du terrain : 418 m2
Surface du bien : 73 m²
Prix de vente : 100.000 €
Prix au m² : 1.369,86 €

6- Cession du 28 septembre 2023 situé au [Adresse 39] - Référence DVF : 2023P30458
Surface du terrain : 293 m2
Surface du bien : 72 m²
Prix de vente : 70.000 €
Prix au m² : 972,22 €

7- Cession du 13 octobre 2023 situé au [Adresse 18] - Référence DVF : 2023P30753
Surface du terrain : 140 m2 
Surface du bien : 120 m²
Prix de vente : 147.000 €
Prix au m² : 1.225,00 € 

Le commissaire du gouvernement constate que les termes n°6 et n°7 présentent des caractéristiques similaires au bien, soit une valeur moyenne de 1.100 €/m2. 

Ainsi, pour le logement, il retient 1.100 x 125 = 137.500 €

Il critique le faible nombre de termes retenus par l’EPFIF, ceux-ci étant peu récent et avec des valeurs particulièrement basses. Il relève une erreur dans le ter n°3 sur la référence cadastrale et la parcelle. Concernant les termes produit par la société propriétaire, le commissaire du gouvernement analyse qu’ils sont récents et cohérents avec le marché. 

b) Pour les locaux d’activités (entrepôts, hangars, ateliers…)

1- Cession du 27 avril 2023 situé au [Adresse 7] - Référence DVF : 2023P12842
Surface du bien : 1.298 m²
Prix de vente : 875.000 €
Prix au m² : 674,11 €

2- Cession du 1er septembre 2022 situé au [Adresse 23] - Référence DVF : 2022P31815 
Surface du bien : 742 m²
Prix de vente : 180.000 €
Prix au m² : 242,59 €

3- Cession du 9 juin 2022 situé au [Adresse 5] - Référence DVF : 2022P20852
Surface du bien : 170 m²
Prix de vente : 100.000 €
Prix au m² : 588,24 €

4- Cession du 5 février 2021 situé au [Adresse 20] - Référence DVF : 2021P00824
Surface du bien : 802,3 m²
Prix de vente : 455.000 €
Prix au m² : 567,12 €

5- Cession du 6 juillet 2022 situé au [Adresse 12] - Référence DVF : 2022P26426
Surface du bien : 879 m²
Prix de vente : 500.000 €
Prix au m² : 568,83 €

6- Cession du 21 juin 2022 situé au [Adresse 1] - Référence DVF : 2022P22148
Surface du bien : 109 m²
Prix de vente : 50.000 €
Prix au m² : 458,72 €

7- Cession du 11 septembre 2020 situé au [Adresse 24] - Référence DVF : 2020P07355
Surface du bien : 400 m²
Prix de vente : 210.000 €
Prix au m² : 525 €

8- Cession du 4 décembre 2018 situé au [Adresse 33] - Référence DVF : 2018P05526
Surface du bien : 515 m²
Prix de vente : 106.431 €
Prix au m² : 206,66 €

9- Cession du 19 février 2020 situé au [Adresse 8] - Référence DVF : 2020P01423
Surface du bien : 800 m²
Prix de vente : 180.000 €
Prix au m² : 225 €

10- Cession du 9 novembre 2018 situé au [Adresse 38] - Référence DVF : 2018P04966
Surface du bien : 392 m²
Prix de vente : 250.000 €
Prix au m² : 637,76 €
11- Cession du 12 janvier 2022 situé au [Adresse 3] - Référence DVF : 2022P03301
Surface du bien : 260 m²
Prix de vente : 183.000 €
Prix au m² : 703,85 €

12- Cession du 4 février 2021 situé au [Adresse 11] - Référence DVF : 2021P00895 
Surface du bien : 277 m²
Prix de vente : 241.375 €
Prix au m² : 871,39 €

13- Cession du 5 février 2021 situé au [Adresse 20] - Référence DVF : 2021P00824
Surface du bien : 802 m²
Prix de vente : 455.000 €
Prix au m² : 567,33 €

14- Cession du 31 octobre 2023 situé au [Adresse 12] - Référence DVF : 2023P32679
Surface du bien : 204 m²
Prix de vente : 170.000 €
Prix au m² : 833,33 €

15- Cession du 13 février 2022 situé au [Adresse 34] - Référence DVF : 2021P00925
Surface du bien : 520 m²
Prix de vente : 400.000 €
Prix au m² : 769,23 €

16- Cession du 23 avril 2020 situé au [Adresse 4] - Référence DVF : 2020P04219
Surface du bien : 1247 m²
Prix de vente : 590.000 €
Prix au m² : 473,14 €

Soit un ratio moyen de 557,02 €/m².

Le commissaire du gouvernement évoque également les sources du Guide Callon 2023 à hauteur 910€/m² pour les locaux industriels et 557€/m² pour les entrepôts.

Il retient la valeur moyenne dès lors que l’entrepôt en l’espèce regroupe différentes activités. Il note que le terme se rapprochant le plus est le terme n°2 bien qu’il ne se situe pas dans la même commune. Il retient donc la valeur de 560 €/m2. Néanmoins, il applique un abattement de 50% pour vétusté soit une valeur de 280€/m² : 280 x 313 = 87.640 €.

Le commissaire du gouvernement critique le faible nombre de termes de comparaison présentés par l’EPFIF, ceux-ci datant de 2021. Toutefois, il souligne la pertinence du second terme au vu de sa situation géographique. Il précise que les deux premiers termes apportés par la S.C.I LA SCIERIE correspondent à la superficie du terrain et non à la superficie du bâtiment. 


Synthèse des moyens des parties
Les parties et le Commissaire du gouvernement proposent les prix moyens suivants :
Pour l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF): habitation : 600 €/m²entrepôt : 280 €/m²Pour la S.C.I. LA SCIERIE : habitation : 1.100 €/m²atelier et espace de stockage : 300€/m² D’après le Commissaire du gouvernement : logement : 1.100 €/m²entrepôts de stockage : 280 €/m².

*


En préambule, il sera rappelé que l’avis des Domaines et la déclaration d’intention d’aliéner ne lient pas le juge de l’expropriation quant au prix à fixer. Il en est de même des négociations passées entre les parties et des éventuelles réductions d’impôts discutées.

Sur l’habitation :

Le procès-verbal de transport indique qu’il s’agit d’une maison en état très vétuste. Les parties proposent de nombreux termes de comparaison. La S.C.I. LA SCIERIE fait valoir qu’elle justifie des actes de vente concernant ses termes de comparaison. Toutefois elle n’en justifie que pour les termes n°1, n°2, n°4, n°5, n°8, n°9, n°10, n°11. Pour les termes n°3, n°6 et n°7, ils ne précisent pas la date exacte de cession. 

Il est relevé que l’EPFIF fait état de termes ancien de 2020 et 2021 alors que la S.C.I LA SCIERIE et le commissaire du gouvernement produisent des termes de 2022 et 2023, seuls ces derniers seront conservés. Le terme n°3 de l’EPFIF et n°2 du commissaire du gouvernement sont similaires mais datent de 2021. D’ailleurs ce dernier, ne retient pour sa part que ses termes n°6 et n°7, lesquels seront seuls retenus car ils sont dans un état similaire au bien à évaluer.

Les photographies produites par l’EPFIF du terme n°5 de la S.C.I. LA SCIERIE montrent un pavillon à l’architecture particulière, très différente du bien à évaluer. De plus le terme n°1 de LA SCIERIE correspond au terme n°7 du commissaire du gouvernement bien que les surfaces du bien ne correspondent pas. Le commissaire du gouvernement étant le plus précis dans ses références, sont terme sera retenu. Les termes n°2, n°7, n°9, n°10 du propriétaire seront écartés car n’étant pas à proximité immédiate du bien évalué. De plus, son terme n°6 comporte un pavillon bien plus petit que le bien à évaluer dont l’évaluation est ainsi très différente. 

Par conséquent il persiste les termes n°3, n°4, n°8 et n°11 de la société propriétaire et n°6 et n°7 du commissaire du gouvernement. Soit : 2.200 + 2.450 + 2.821 + 972,22 + 1.225 = 9.668,22/5 = 1.934 €/m². Un coefficient de vétusté de 50% sera appliqué sur cette moyenne pour retenir une valeur de 967€/m².

Ainsi le prix de l’habitation sera fixé à 125 x 967 = 120.875 €. 



Sur les entrepôts :

Le procès-verbal de transport détaille l’état et l’utilisation des bâtiments H et J qui correspondent à des entrepôts et lieux de stockage. Il sera rappelé que le bâtiment J est particulièrement en mauvais état. 

Concernant ses termes, la S.C.I. LA SCIERIE ne justifie pas de l’acte de vente de son premier terme. De plus, son terme n°3 est particulièrement haut, correspondant sans doute à un bâtiment plus industriel et neuf selon la photographie présentée par l’EPFIF. Le commissaire du gouvernement relève des erreurs dans le calcul des deux premiers termes de LA SCIERIE qui ne permette pas de les prendre en compte. Tant l’EPFIF que le commissaire du gouvernement mette en avant le terme n°2 présenté par ce dernier bien qu’il ne soit pas situé dans la même commune, il approche le plus les caractéristiques des différents biens composant le bien à évaluer. 

Par conséquent il persiste les termes de l’EPFIF et les termes du commissaire du gouvernement qui font consensus. Les parties reconnaissent la nécessité de prendre en compte la vétusté du bien. Par conséquent, le raisonnement commun de l’EPFIF et du commissaire du gouvernement sera repris pour retenir une valeur de 280€/m².

Le prix total des entrepôts est de : (370 x 280) + (128 x 280) = 103.600 + 35.840 = 139.440 euros. 

Pour conclure le prix des bâtiments appartenant à la S.C.I. LA SCIERIE sera fixé à la somme de 120.875 + 139.440 = 260.315 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES 

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’EPFIF par application de l'article L.312-1 du Code de l'expropriation pour cause d’utilité publique.

La S.C.I. LA SCIERIE se verra allouer une indemnité de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des expropriations des Yvelines, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 260.315 euros le prix d'acquisition (libre d’occupation) par l’EPFIF du bien immobilier appartenant à la S.C.I. LA SCIERIE au [Adresse 40] à [Localité 43], sur la parcelle AS n°[Cadastre 27] ;

CONDAMNE l’EPFIF à verser à la S.C.I. LA SCIERIE la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que les dépens sont à la charge de l’EPFIF par application de l’article L.312-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Fait et mis à disposition à Versailles, le 25 Juillet 2024.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation
Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU