Tribunal Judiciaire · Expropriations — 25 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 25 JUILLET 2024

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N° RG 23/00027 - N° Portalis DB22-W-B7H-RXXM
Code NAC : 70Z
Opération : Préemption - Réalisation de 250 logements et 1.500 m² de commerces à [Localité 75]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’Expropriation au Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, désignée le 31 août 2022 par ordonnance n 391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel en conformité des dispositions des articles L211-1 et L220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier.

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé [Adresse 43] à [Localité 80], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
DEMANDEUR ET AUTORITÉ PRÉEMPTRICE
Représentée par Maître Jonathan AZOGUI, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Laura SANTANGELO, avocat au barreau de PARIS.

ET

Madame [D] [N]-[V], née le 22 août 1954 à [Localité 77], demeurant [Adresse 20] à [Localité 75].

Madame [L] [M] [V], née le 07 juin 1945 à [Localité 71] (MAROC), demeurant [Adresse 58] [Localité 75].

Madame [J] [V], née le 28 septembre 1980 à [Localité 77], demeurant [Adresse 62] à [Localité 85].

Monsieur [T] [V], né le 08 décembre 1981 à [Localité 77], demeurant [Adresse 60] à [Localité 74].

DEFENDEURS ET PROPRIETAIRES PRÉEMPTÉS
Représentés par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI, avocat au barreau de BORDEAUX.
DÉBATS
A l’audience du 31 mai 2024, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :
Monsieur [P] [X], Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement, empêché et substitué par Monsieur [S] [K].

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FAITS ET PROCÉDURE


Madame [D] [N]-[V], Madame [L] [B], Madame [J] [V], Monsieur [T] [V] sont propriétaires indivis de biens immobiliers situés aux [Adresse 49] et [Adresse 58] à [Localité 75], sur les parcelles AS n°[Cadastre 39] et n°[Cadastre 44].

Le 27 mars 2023, les consorts [V] ont adressé une déclaration d’intention d’aliéner du bien immobilier précité au prix de vente de 1.543.950 euros, hors frais et commissions.

Par décision du 12 mai 2023, le Président du Conseil communautaire de Grand Paris Seine et Oise a délégué l’exercice du droit de préemption urbain à l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF) s’agissant du bien précité. 

Le 14 septembre 2023, le service des Domaines a estimé la valeur vénale du bien à 1.100.000 euros hors taxes et hors charges.

Par décision en date du 29 septembre 2023, l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF) a décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur ce bien immobilier au prix de 954.775 euros, décision notifiée aux parties.

Par un courrier réceptionné par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF) le 20 novembre 2023, les consorts [V] ont indiqué ne pas accepter le prix proposé.

Par mémoire reçu au greffe le 08 décembre 2023, l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF) a saisi le juge de l'expropriation près du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir fixer le prix du bien préempté appartenant aux consorts [V].

L'ordonnance fixant la date du transport et de l'audience a été rendue le 22 janvier 2024.

Les conclusions du Commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 21 février 2024.

Le transport est intervenu le 07 mars 2024. 

L’affaire a été retenue à l’audience du 29 mars 2024 et renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 31 mai 2024 au cours de laquelle les parties et le Commissaire du gouvernement ont été entendus. 

Aux termes de son mémoire en réponse récapitulatif réceptionné le 22 mars 2024, l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF) demande au juge de l’expropriation de fixer le prix du bien préempté à la somme de 954.775 euros.

Aux termes de son mémoire récapitulatif réceptionné le 30 mai 2024, les consorts [V] demandent au juge de l’expropriation de :
Fixer à la somme de 1.543.950 euros le prix dû au titre de la préemption de l'ensemble immobilier dont ils sont propriétaires,Condamner l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF) à leur verser la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. 
Aux termes de ses conclusions réceptionnées le 21 février 2024, le Commissaire du gouvernement propose de fixer la valeur du bien à la somme de 956.000 euros.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L 'affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2024, par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article L.213-4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation.

SUR LE BIEN PRÉEMPTÉ
Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme
Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien
En application de l’article L. 213-4 du Code de l'urbanisme, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le PLUi, Plan local d’urbanisme intercommunal de la Communauté Urbaine Grand Paris Seine et Oise (GPSEO), entré en vigueur le 21 février 2020, a été dernièrement modifié le 24 octobre 2023. Les parties et le commissaire du gouvernement retiennent cette date. 

La date de référence est donc le 24 octobre 2023. 

À cette date, le bien était situé en zone UAb3 du PLUi de la commune de [Localité 75], soit une zone correspondant à des quartiers denses et multifonctionnels ou à des extensions récentes de centres anciens. 

 2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L. 322-1 du Code de l'expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.
En l’espèce, la consistance du bien doit donc être appréciée au jour de la décision en l’absence d’expropriation.

 3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.


B. La surface

Les parties ne s’accordent pas sur toutes les surfaces des biens à retenir pour l’évaluation. 

Elles s’accordent sur l’habitation de 140 m2 ce qui correspond au bâtiment A sans la boutique au rez-de-chaussée de 94 m2. De plus, elles s’accordent également sur la partie commerciale, qualifiée de boutique ou de bureaux, pour une surface de 196 m2 comprenant le rez-de chaussée du bâtiment A (94 m2) et le bâtiment C (102 m2). 

Le désaccord des parties porte sur la troisième catégorie de bâtiment appelée « locaux d’activité » par l’EPFIF pour 1.202 m2, « locaux à usage d’atelier et d’espace de stockage » pour les consorts pour 1.766 m2 et « locaux d’activité » selon le commissaire du gouvernement pour 1.296 m2. Néanmoins, elles classent de la même manière, dans cette catégorie, les ateliers des bâtiments B et E (434 m2), et les entrepôts des bâtiments D (150 m2), F (308 m2), et I (141 m2). 

Le commissaire du gouvernement et les consorts [V] retiennent également 60 m2 au titre du bâtiment G, certes en mauvais état mais présent au cadastre. Le hangar serait bien utilisé pour stocker des planches de bois et du matériel. L’EPFIF estime que le bâtiment G est un appentis dont il ne faut pas tenir compte au regard de l’état de délabrement du toit.

En l’espèce, les photographies produites par l’EPFIF montrent non seulement que la toiture du bâtiment G est très dégradée comme souligné dans le procès-verbal de transport, mais encore que le sol est recouvert de végétations. Aucune photographie de cet espace n’est présentée dans le rapport d’évaluation des consorts [V]. Néanmoins, il est relevé que le bien est présent au cadastre est sera ainsi pris en compte. Les conséquences de son état seront par la suite relevées. 

De plus, les propriétaires font valoir, selon le dessin du plan, que le bâtiment H, présent à 40% sur leur propriété et 60% sur la propriété de la S.C.I. LA SCIERIE, comprend plusieurs niveaux et non un seul comme prétendu par l’EPFIF. Ils se fondent sur l’évaluation faite par un géomètre pour dire que la surface du bien est de 673 m2 et que l’emprise au sol du bien est de 406 m2. Toutefois, le rapport d’expertise qu’ils produisent est différent. Concernant ce bâtiment H, l’EPFIF estime que les niveaux invoqués par les consorts ne sont que des racks de rangement. Il ne s’exprime pas expressément sur la proportion du bien présent sur la propriété des consorts [V]. Il retient 203 m2 pour le bâtiment H. Enfin, le commissaire du gouvernement évoque qu’il se trouve à 50% en partie sur la parcelle voisine. Il ne retient qu’un seul niveau pour le bâtiment de 370 m2 et, partant, note que les consorts sont propriétaires de 185 m2 au sein du bâtiment H.

S’agissant du bâtiment H, celui-ci se situe pour partie seulement sur la propriété des consorts [V] sans élément probant sur la proportion du bien présent sur leur propriété. Le rapport d’expertise produit par les consorts (pièce n°4) retient que le bâtiment H est d’une surface de 371 m2 sur trois niveaux, soit 1.113 m2. Le rapport de 50%, soutenu par le commissaire du gouvernement sera retenu, la surface au sol étant de 370 m2 partagé entre les deux propriétés. Le procès-verbal de transport mentionne bien deux niveaux avec un accès par une échelle pour le deuxième niveau. Par conséquent, il convient de retenir au moins deux niveaux soit 185 x 2 = 370 m2. 

Dès lors, il convient de retenir les surfaces suivantes : 
Habitation : 140 m2 (bâtiment A)Bureaux et boutique : 94 m2 (RDC bâtiment A) + 102 m2 (bâtiment C) = 196 m2Ateliers et espaces de stockage : 1.463 m2434 m2 (bâtiment B et E)150 m2 (bâtiment D) + 308 (bâtiment F) + 60 m2 (bâtiment G) + 370 m2 (bâtiment H) + 141 (bâtiment I) = 1.029 m2. 

 L’occupation du bien
La question de l’occupation du bien est un point de désaccord entre les parties. L’EPFIF demande l’application d’un abattement de 20 % pour vétusté et occupation par la société [V] sur les biens qualifiés de bureau (94 m²) et de boutique à usage de stockage (102 m²).

Les consorts [V] conteste l’abattement de 20% pour vétusté et occupation. Ils indiquent que le bien doit être considéré libre de toute occupation dès lors qu’il est occupé par ses propriétaires comme l’a jugé la Cour de cassation concernant une maison (Cass. 3e Civ. 9 juillet 1970, n°68-70.343). Concernant la partie occupée par la S.A.R.L. [V], la société s’est engagée par une attestation à résilier le bail conclu avec l’indivision [V] pour restituer le bien libre de toute occupation. 

Le commissaire du gouvernement n’applique pas d’abattement pour occupation. 

En l’espèce, la société [V] est étroitement liée à l’indivision [V] et l’attestation de résiliation de bail apparait ainsi suffisante pour considérer que le bien préempté sera évalué libre de toute occupation. 

 Les constats lors de la visite des lieux
Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes : 

Sur l’environnement

Les parcelles sont situées à 45 minutes en voiture de [Localité 84], à 01 heure en voiture de [Localité 79], à 15 minutes à pied de la gare de [Localité 76] desservie par la Ligne RER J.

Sur la visite de la parcelle AS n°[Cadastre 39]

L’accès à la parcelle s’effectue par un portail depuis le [Adresse 49]. 
Le portail est sis sur la parcelle AS n°[Cadastre 40].
Le terrain nu est recouvert d’herbes non entretenues.

Sur la visite de la parcelle AS n°[Cadastre 44]

L’accès à la parcelle s’effectue depuis le [Adresse 82], par un grand portail s’ouvrant sur toute la largeur d’environ 6 mètres, avec un chemin de gravillons.
Sur la droite se situe le bâtiment A tandis que sur la gauche se trouve le bâtiment C.

• Sur la visite du bâtiment A

Il s’agit d’un bâtiment sur deux étages comprenant l’accueil de la société [V] ET FILS au rez-de-chaussée.

La façade du bâtiment est peu entretenue. 
Une partie de la façade, située sur le côté de la maison donnant sur la chaufferie, est arboré.
Les murs sont en crépi blanc et la toiture est en tuiles. 
La cheminée est apparente.

Mention de Monsieur [T] [V], propriétaire préempté :
Un arrêté a interdit l’entretien des façades.

L’entrée s’effectue par une porte vitrée. 

À l’intérieur, l’accueil est bien entretenu, pourvu à l’entrée d’un sol en carrelage et d’un sol en parquet pour le reste de la pièce. 
La pièce est dotée de présentations des produits vendus (échantillons de bois) et un comptoir pour l’espace vente.

Un espace bureau, rénové est attenant à l’accueil avec parquet en chêne.

À l’arrière de l’accueil, une pièce sert de stockage et de remise à documents administratifs. Elle est dotée d’un évier.

Mention de Monsieur [T] [V], propriétaire préempté :
Il s’agit d’une ancienne cuisine.

Sur le côté gauche de l’accueil est situé un arrière bureau avec sol en parquet, mur en panneau décor en chêne et une porte donnant sur l’extérieur du bâtiment.
La pièce est meublée d’une table et de deux chaises, dont un coffre-fort d’époque.

Attenant à cette pièce, un WC puis une arrière cuisine équipée d’un lavabo et d’un sèche-linge. Le sol est en carrelage, ainsi que les murs.
L’arrière cuisine est dotée d’une porte donnant sur l’extérieur du bâtiment.

À droite du bureau, une pièce arrière sans fenêtre permet de se rendre à la cave située au sous-sol. 
La cave, comportant deux espaces, fait office de stockage. Les murs sont en pierre tandis que les sols sont en gravier dans le premier espace et en terre battue dans le second.
Le second espace est plus petit que le premier.

Un escalier en bois dessert l’étage. Il donne sur une grande salle à manger meublée d’une grande table rectangulaire et de huit chaises. Le sol est en parquet.
La pièce est bordée de trois grandes fenêtres à volets roulant électriques en bois, rendant l’espace lumineux. Les poutres sont apparentes.
Elle comporte également un espace surélevé avec sol en tomettes sur lequel se trouve une cheminée nichée dans un des recoins.

Attenant à la salle à manger, côté droit, un espace cuisine bien entretenu est équipé d’un four, de plaques de gaz, d’un micro-ondes et d’un frigo. Le sol et en carrelage. 
Une porte-fenêtre donne sur une terrasse carrelée de pierres de lavière.

Attenant à la salle à manger, côté gauche, un espace salon ajouré de parquet comprend trois fenêtres ainsi qu’une corniche et une rosace moulurés au plafond, et une salle d’eau avec WC, lavabo et sol carrelé.

Un escalier en bois débouche sur un deuxième étage dans lequel se situent une première chambre comprenant une fenêtre, un sol en parquet, des murs tapissés, des poutres apparentes et un radiateur, un WC à sol carrelé, une salle de bain dotée d’une baignoire, d’une douche, d’un lavabo, de sol et murs carrelés, d’une fenêtre velux et d’une reprise de charpente apparente, une deuxième chambre avec sol en parquet, murs tapissés, une fenêtre et un plafond en lambris peint, et une troisième chambre voisine avec la deuxième aux mêmes caractéristiques hormis les murs qui sont peints, la charpente apparente, la grande fenêtre et le velux. Une dernière pièce sert de lieu de stockage avec sol en moquette, murs et plafond en tapisserie, deux velux, donnant accès au grenier par une échelle de meunier en bois.

Mention de Maître Laura SANTANGELO, conseil de l’autorité préemptrice :
Bien entretenu mais date.

Mention de Monsieur [T] [V], propriétaire préempté :
Le grenier n’est pas aménagé et sert à stocker.
Il est isolé en laine de verre.

• Sur la visite du bâtiment B

Le bâtiment B est en bois, avec murs en briques rouges et bardots.
Il est doté de trois portes et contient une chaudière à gaz à condensation de cinq ans d’âge selon le propriétaire préempté.
La partie fermée du bâtiment renferme la chaufferie.
La partie ouverte est un ancien lieu de stockage de bois et sert actuellement de local à poubelles.

• Sur la visite du bâtiment C

Le bâtiment C est un local commercial (ou boutique). Les murs du bâtiment sont en ravalement ciment peint avec bardages bois sur la partie haute.

À l’arrière du bâtiment se trouve une partie à usage de stockage du matériel de l’entreprise. Le sol est en béton, les murs sont en briques peintes et les poutres sont apparentes.
Cette partie est dotée de trois baies vitrées ainsi que de deux grandes portes fenêtres.

Sur la partie avant du bâtiment, située côté rue, une vitrine donne sur la [Adresse 82]. 

L’accès au bâtiment s’effectue par une porte. Le sol est en dalles liège, les murs sont en panneau décor, les poutres sont apparentes et le plafond est en dalles plafond.
Elle est également dotée d’une grande baie vitrée.

Mention de Monsieur [T] [V], propriétaire préempté :
Il s’agit d’un ancien showroom cuisine.

• Sur la visite du bâtiment D

La bâtiment D est un hangar de stockage ouvert en façade.
Une partie a été fermée et faisait autrefois office de showroom.
Cette partie est désormais un lieu de stockage.
Le sol est en béton, les murs sont en lambris de bois et le plafond est en dalles plafond.

Mention de Monsieur [T] [V], propriétaire préempté :
C’est un bâtiment centenaire servant au séchage autrefois.

• Sur la visite du bâtiment E

Le bâtiment E est un atelier sur deux niveaux.

Le rez-de-chaussée comprend un atelier destiné au travail du bois, doté d’outillage comme une scie à ruban. Le sol est en béton, les murs sont en pierre et le plafond est métallique avec une verrière sur la partie latérale de l’atelier.

Un escalier en bois dessert l’étage et donne sur une pièce composée de sept fenêtres. 
Le sol est en béton, les murs sont en pierre et la toiture est en fibre ciment.
Cette pièce dessert une seconde partie comprenant des vestiaires, des sanitaires et un réfectoire, en état vétuste et inutilisé.

Au fond de cette seconde partie, une grande pièce de stockage est pourvue d’un sol en ciment, d’une toiture en fibre ciment, de murs en pierres et de cinq fenêtres.

• Sur la visite du bâtiment F

Le bâtiment F est une scierie ouverte avec toiture en tuiles et structure métallique, en état vétuste. Elle fait office de lieu de stockage du bois.

Mention de Monsieur [T] [V], propriétaire préempté :
Un TGVT alimente l’atelier avec accès côté [Adresse 83] et appartient à EDF.

• Sur l’emplacement situé entre les bâtiments F et G

Entourés d’herbes, une dalle béton de 20 centimètres avec un pont roulant, un stock de bois et un abri de jardin en bois trônent entre les bâtiments F et G.

• Sur la visite du bâtiment G

Le bâtiment G est un hangar ayant autrefois servi de lieu de stockage de chariots élévateurs.
La charpente en bois est de haute stature et la toiture est délabrée.

Mention de Maître Laura SANTANGELO, conseil de l’autorité préemptrice :
Ce n’est pas une surface utile.

• Sur la visite du bâtiment I

Le bâtiment I est accessible par une grande porte vitrée. 
Le sol est en béton, les murs en pierre, la structure en bois et le plafond en fibre ciment.
Il s’agit d’un lieu de stockage de panneaux en bois.

À l’arrière du bâtiment, le sol est en terre battue à la moitié de la partie I1 et sur la partie I2. Les murs sont en briques rouges.

• Sur la visite du bâtiment H (situé sur la parcelle AS n°[Cadastre 39] et AS n°[Cadastre 40])

Le bâtiment H sert au stock du bois et au stock de planches en bois. Il est ouvert sur la totalité.
La structure est en bois, la toiture est en fibre ciment, le sol est en béton.

Deux niveaux sont visibles. L’accès au deuxième niveau se fait via une échelle.

Mention de Maître Laura SANTANGELO, conseil de l’autorité préemptrice :
Ce n’est pas une surface utile.

Mention de Maître Maëlle MOUIND, conseil des propriétaires préemptés :
On peut se tenir debout à tous les niveaux.

II. SUR LA DETERMINATION DU PRIX

A. Sur la méthode utilisée

S’agissant de la méthode, les parties et le commissaire du gouvernement proposent tous la méthode de comparaison, laquelle consiste à fixer la valeur vénale à partie de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce la préemption à évaluer sur le marché immobilier local. 

Cependant, les propriétaires proposent de retenir la méthode par capitalisation à titre principal. Ils soulignent que cette méthode doit être privilégiée ou, au moins, croisée avec la méthode par comparaison. 

Le commissaire du gouvernement rappelle que la méthode par comparaison est privilégiée par la jurisprudence. Sur la méthode par capitalisation proposée par les propriétaires, le commissaire du gouvernement relève que les valeurs locatives sont issues de sites internet tels que « seloger » ou « guide Callon 2023 » et semblent correspondre au marché immobilier de [Localité 75]. Toutefois, les taux de capitalisation retenus correspondent au marché francilien et non au secteur de [Localité 75]. 

L’EPFIF demande le rejet de la méthode par capitalisation en faisant valoir que le bien est « globalement inoccupé depuis de nombreuses années ». Il rappelle que la jurisprudence l’écarte régulièrement car elle ne correspond pas au projet du titulaire du droit de préemption, lequel n’a pas de projet d’investissement (CA Paris. 11 octobre 2018, RG n°17/9605) et comporte un caractère trop incertain et imprécis en raison des coefficients à retenir (CA Paris. 16 mai 2019, RG n°18/5448) et trop complexe car le taux de capitalisation implique de déterminer deux valeurs (celle de la cession et celle du loyer) qui nécessite une connaissance très fine du marché immobilier local (CA Versailles. 19 mai 2020, RG n°19/2793).
La méthode par capitalisation consiste à appliquer au revenu de l’immeuble productif de revenus un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des immeubles loués. La méthode par capitalisation peut être utilisée s’agissant d’un bien destiné à l’investissement locatif. Des hésitations concernant les valeurs retenues faussent le résultat. En effet, la méthode par capitalisation n’est que peu retenue par la jurisprudence, car la détermination du taux de capitalisation reste difficile à établir, notamment au regard des contraintes économiques du marché (Cass. Civ 3e. 8 octobre 2013, n°12-24.995).

Le commissaire du gouvernement note que la méthode par comparaison se fonde sur des valeurs issues de la base d’informations économiques notariales (BIEN), récentes et cohérentes avec le marché. L’EPFIF critique les mutations des bases BIEN, PERVAL ou ETALAB indiquant que seule la production des actes de vente permet de s’assurer de la réalité du terme de comparaison.

La méthode de comparaison sera donc appliquée au présent litige. 


B. Sur l’évaluation du prix d’acquisition

 1) Sur les moyens de l’EPFIF

 a) Pour les locaux d’habitation

L’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF) soumet les termes de comparaison comprenant des maisons en R+1 avec jardin, à [Localité 75], cédés en 2020 : 
1- Cession du 23 mai 2020, [Adresse 26], [Localité 75] - Référence DVF : 2020P01705
Surface du bien : 201 m²
Prix de vente : 300.000 €
Prix au m² : 1.493 €

2- Cession du 19 octobre 2020, [Adresse 2], [Localité 75] - Référence DVF : 2020P04783
Surface du bien : 270 m²
Prix de vente : 470.504 €
Prix au m² : 1.741 €

3- Cession du 17 septembre 2021, [Adresse 41] - Référence DVF : 2021P23307
Surface du bien : 72 m²
Prix de vente : 90.000 €
Prix au m² : 1.250 €

Soit une valeur moyenne de 1 495 €/m² et propose alors de fixer le prix de la maison à 1.495 x 140 = 209.300€.

L’EPFIF critique les valeurs hautes présentées par les consorts [V] car correspondant à des pavillons bien entretenus disposant d’un grand jardin, d’une dépendance ce qui n’est pas le cas en l’espèce. 


b) Pour les locaux d’activité (atelier, entrepôt)

L’EPFIF fait valoir qu’il se base sur des termes situés à [Localité 75] ayant fait l’objet de cession récentes pour une valeur moyenne de 515 €/m² :
1- Cession du 5 février 2021, [Adresse 50], [Localité 75] - Référence DVF : 2021P00819
Surface du bien : 627 m²
Prix de vente : 310.000 €
Prix au m² : 494 €

2- Cession du 31 mars 2021, [Adresse 59], [Localité 75] - Référence DVF : 2021P03503
Surface du bien : 299 m²
Prix de vente : 160.000 €
Prix au m² : 535 €

En complément, il reprend les termes n°2 et n°9 du commissaire du gouvernement en faisant valoir la pertinence du premier qui correspond à un hangar de stockage ouvert en façade, comparable au bâtiment H. le second terme correspond à un entrepôt clos et entretenu. Ainsi, il retient une valeur moyenne de 374€/m² qu’il actualise à 300€/m². Soit 1.202 x 300 = 360.600 €. 

c) Pour les locaux à usage de bureau et stockage

L’EPFIF retient les termes suivants pour une valeur moyenne de 1 806,81 €/m² : 
1- Cession du 9 octobre 2017, [Adresse 31], [Localité 75] - Référence DVF : 2017P04393
Surface du bien : 134 m²
Prix de vente : 220.000 €
Prix au m² : 1.641,79 €

2- Cession du 10 février 2023, [Adresse 32], [Localité 75] - Référence DVF : 2023P05560
Surface du bien : 106,5 m²
Prix de vente : 210.000 €
Prix au m² : 1.971,83 €

L’EPFIF critique les termes proposés par les consorts [V] car ils correspondent à des locaux neufs pour ce qui est du terme ([Adresse 10] à [Localité 75]) ou qui sert également de lieu de stockage ([Adresse 24] à [Localité 75]).

Sur cette moyenne de 1.806,81 euros, l’EPFIF applique un abattement pour vétusté et pour occupation de 20% et retient une valeur moyenne de 1.445 €/m², soit 196 x 1.445 = 283.220 €. 

 2) Sur les moyens des consorts [V]

a) Pour les locaux à usage d’habitation

1- Cession d’octobre 2023, [Adresse 25], [Localité 75] 
Surface du terrain : 140 m²
Surface du bien : 92 m²
Prix de vente : 147.000 €
Prix au m² : 1.597 €

2- Cession du 21 septembre 2023, [Adresse 64], [Localité 75] (pièce n°12)
Surface du terrain : 681 m²
Surface du bien : 175 m²
Prix de vente : 295.850 €
Prix au m² : 1.690 €

3- Cession de juillet 2023, [Adresse 57] 
Surface du terrain : 411 m²
Surface du bien : 125 m²
Prix de vente : 225.000 €
Prix au m² : 1.800 €

4- Cession du 27 janvier 2023, [Adresse 21], [Localité 75] (pièce n°10)
Surface du terrain : 439 m²
Surface du bien : 100 m²
Prix de vente : 220.000 €
Prix au m² : 2.200 €

5- Cession d’août 2023, [Adresse 30], [Localité 75] 
Surface du terrain : 1.053 m²
Surface du bien : 152 m²
Prix de vente : 337.000 €
Prix au m² : 2.217 €

6- Cession de septembre 2023, [Adresse 65], [Localité 75] 
Surface du terrain : 98 m²
Surface du bien : 70 m²
Prix de vente : 163.000 €
Prix au m² : 2.328 €

7- Cession de septembre 2023, [Adresse 9], [Localité 75] 
Surface du terrain : 759 m²
Surface du bien : 120 m²
Prix de vente : 290.000 €
Prix au m² : 2.416€

8- Cession du 23 février 2023, [Adresse 18] [Localité 75] (Pièce n°16)
Surface du terrain : 500 m²
Surface du bien : 100 m²
Prix de vente : 245.000 €
Prix au m² : 2.450 €

9- Cession du 27 octobre 2023, [Adresse 42], [Localité 75] (Pièce n°15)
Surface du terrain : 417 m²
Surface du bien : 98 m²
Prix de vente : 249.000 €
Prix au m² : 2.540 €

10- Cession du 6 octobre 2023, [Adresse 37], [Localité 75] (Pièce n° 14)
Surface du terrain : 403 m²
Surface du bien : 116 m²
Prix de vente : 310.00 €
Prix au m² : 2.672 €

11- Cession du 13 mai 2023, [Adresse 61], [Localité 75] (Pièce n°8)
Surface du terrain : 159 m²
Surface du bien : 91 m²
Prix de vente : 256.740 €
Prix au m² : 2.821 €

Soit une valeur moyenne de 2.248 €/m². 

Ils contestent les termes présentés par le commissaire du gouvernement et l’EPFIF, estimant qu’ils ne sont pas comparables à leur bien. Ils font valoir que leurs termes correspondent à des bien plus proches et des ventes plus récentes. Ils critiquent les termes n°1, n°2 et n°3 de l’EPFIF car il s’agit de ventes plus anciennes (2020 et 2021), les deux premiers termes étant en zone UD pavillonnaire et le troisième était une maison mitoyenne sur les deux côtés avec une petite surface habitable. Ils déclarent que le prix par mètre carré à [Localité 75] est de 2.380 €/m² et proposent ; selon leur expert, de retenir la valeur de 2.200 €/m² soit 2.200 x 140 = 308.000 €. 

b) Pour les locaux à usage de bureaux et de commerce

1- Cession d’août 2023, [Adresse 27], [Localité 75] 
Surface du bien : 194 m²
Prix de vente : 185.000 €
Prix au m² : 953 €

2- Cession d’août 2023, [Adresse 45], [Localité 75] 
Surface du bien : 157 m²
Prix de vente : 200.000 €
Prix au m² : 1.273 €

3- Cession de janvier 2023, [Adresse 22], [Localité 75] 
Surface du bien : 62 m²
Prix de vente : 81.000 €
Prix au m² : 1.306 €

4- Cession d’octobre 2021,[Adresse 7], [Localité 75] 
Surface du bien : 59 m²
Prix de vente : 90.000 €
Prix au m² : 1.525 €

5- Cession de novembre 2021, [Adresse 70], [Localité 75] 70
Surface du bien : 109 m²
Prix de vente : 200.000 €
Prix au m² : 1.834 €

6- Cession de juin 2022, [Adresse 10], [Localité 75] 
Surface du bien : 190 m²
Prix de vente : 351.456 €
Prix au m² : 1.849 €

7- Cession de février 2023, [Adresse 32], [Localité 75] 
Surface du bien : 107 m²
Prix de vente : 200.000 €
Prix au m² : 1.869 €

8- Cession d’avril 2022, [Adresse 36], [Localité 75] 
Surface du bien : 41 m²
Prix de vente : 103.500 €
Prix au m² : 2.524 €

9- Cession de mars 2023, [Adresse 24], [Localité 75] 
Surface du bien : 200 m² (le commissaire du gouvernement indique qu’il s’agit de 240m2)
Prix de vente : 543.000 €
Prix au m² : 2.715 €

Au regard de ces éléments, ils font valoir que l’expert retient la valeur de 2.000 €/m² pour le rez-de-chaussée du bâtiment A et 1.800 €/m² pour le bâtiment C soit (2.000 x 94) + (1.800 x 102) = 371.600 €. 

c) Pour les locaux à usage d’atelier et d’espace de stockage

Les consorts [V] indiquent pour les bâtiments B et E, qu’ils s’alignent sur l’analyse du commissaire du gouvernement lequel fait ressortir des termes de comparaison pour une moyenne de 560€/m², soit 560 x 434 = 243.040€. 

Pour les autres bâtiments, ils notent leur accord avec l’EPFIF pour une moyenne de 300€/m², basée sur les termes suivants : 
1- Cession de juillet 2022, [Adresse 14], [Localité 75] 
Surface du bien : 493 m²
Prix de vente : 172.950 €
Prix au m² : 350 €

2- Cession de mars 2023, [Adresse 24], [Localité 75] 
Surface du bien : 1.500 m²
Prix de vente : 543.000 €
Prix au m² : 362 €

3- Cession du 5 février 2021, [Adresse 48], [Localité 75] (Pièce n°9)
Surface du bien : 376 m²
Prix de vente : 291.400 €
Prix au m² : 775 €

Soit 300 x 150 + 300 x 308 + 300 x 60 + 300 x 673 + 300 x 141 = 45.000€ + 92.400 + 18.000 + 201.900 + 42.300 = 521.500 €


 3) Sur les moyens du commissaire du gouvernement


a) Pour les maisons

1- Cession du 25 février 2022, [Adresse 19], [Localité 75] - Référence DVF 2022P08836
Surface du terrain : 160 m2
Surface du bien : 130 m²
Prix de vente : 225.000 €
Prix au m² : 1.730,77 €


2- Cession du 29 juillet 2022, [Adresse 5], [Localité 75] - Référence DVF : 2022P26821
Surface du terrain : 754 m2 
Surface du bien : 140 m²
Prix de vente : 372.000 €
Prix au m² : 2.657,14 €

3- Cession du 15 septembre 2021, [Adresse 29] - Référence DVF : 2021P23598
Surface du terrain : 1.953 m2 
Surface du bien : 148 m²
Prix de vente : 407.000 €
Prix au m² : 2.750 €

4- Cession du 29 juin 2022, [Adresse 56], [Localité 75] - Référence DVF : 2022P24561
Surface du terrain : 747 m2 
Surface du bien : 150 m²
Prix de vente : 375.000 €
Prix au m² : 2.500 €

5- Cession du 9 juillet 2021, [Adresse 46], [Localité 75] - Référence DVF : 2021P14863
Surface du terrain : 410 m2
Surface du bien : 201 m²
Prix de vente : 481.990 €
Prix au m² : 2.397,96 €

6- Cession du 9 mars 2022, [Adresse 47], [Localité 75] - Référence DVF : 2022P08350Surface du terrain : 1.236 m2 
Surface du bien : 180 m²
Prix de vente : 342.000 €
Prix au m² : 1.900 €

7- Cession du 10 janvier 2022, [Adresse 3], [Localité 75] - Référence DVF : 2022P02809
Surface du terrain : 477 m2
Surface du bien : 180 m²
Prix de vente : 407.000 €
Prix au m² : 2.261,11 €

8- Cession du 13 octobre 2023, [Adresse 25], [Localité 75] - Référence DVF : 2023P30753
Surface du terrain : 140 m2 
Surface du bien : 120 m²
Prix de vente : 147.000 €
Prix au m² : 1.225 €

Les termes de la base montrent un ratio moyen de 2.177,75 €/m². Le commissaire du gouvernement analyse que les termes de comparaison présentent des caractéristiques supérieures au bien de l’étude hormis les termes n°1 et n°8. Ce dernier est particulièrement bas et apparait inoccupé depuis longtemps et devra être écarté. Il ne retient que les termes n°1 et n°6, soit une valeur moyenne de 1.815 €/m². 

Ainsi, pour le logement, il retient 1.815 x 140 = 254.100 €

b) Pour le local commercial ou bureau

1- Cession du 13 juin 2019, [Adresse 23], [Localité 75] - Référence DVF : 2019P02615
Surface du bien : 214 m²
Prix de vente : 240.000 €
Prix au m² : 1.121,50 €

2- Cession du 8 février 2019, [Adresse 38], [Localité 75] - Référence DVF : 2019P00881 
Surface du bien : 61,5 m²
Prix de vente : 80.000 €
Prix au m² : 1.300,81 €

3- Cession du 31 janvier 2023, [Adresse 38], [Localité 75] - Référence DVF : 2023P5625
Surface du bien : 61,5 m²
Prix de vente : 81.000 €
Prix au m² : 1.317,07 €

4- Cession du 7 octobre 2020, [Adresse 11], [Localité 75] - Référence DVF : 2020P04219
Surface du bien : 82 m²
Prix de vente : 240.000 €
Prix au m² : 2.926,83 €

5- Cession du 9 octobre 2017, [Adresse 34], [Localité 75] - Référence DVF : 2017P04393
Surface du bien : 134 m²
Prix de vente : 220.000 €
Prix au m² : 1.641,79 €

6- Cession du 21 décembre 2015, [Adresse 55], [Localité 75] - Référence DVF : 2016P00069 
Surface du bien : 61 m²
Prix de vente : 100.000 €
Prix au m² : 1 639,34 €

7- Cession du 1er octobre 2021, [Adresse 17], [Localité 75] - Référence DVF : 2021P28158
Surface du bien : 58,5 m²
Prix de vente : 90.000 €
Prix au m² : 1.538,46 €

8- Cession du 23 août 2023, [Adresse 17], [Localité 75] – en cours d’enregistrement
Surface du bien : 157 m²
Prix de vente : 200.000 €
Prix au m² : 1.273,89 €

9- Cession du 5 octobre 2021, [Adresse 54], [Localité 75] - Référence DVF : 2021P28433
Surface du bien : 84,5 m²
Prix de vente : 140.000 €
Prix au m² : 1.656,80 €

10- Cession du 30 novembre 2021, [Adresse 66], [Localité 75] - Référence DVF : 2021P32684
Surface du bien : 172 m²
Prix de vente : 200.000 €
Prix au m² : 1.162,79 €
11- Cession du 16 décembre 2022, [Adresse 53], [Localité 75] - Référence DVF : 2023P01093
Surface du bien : 60 m²
Prix de vente : 99.000 €
Prix au m² : 1.650 €

12- Cession du 10 février 2023, [Adresse 32], [Localité 75] - Référence DVF : 2023P05560 
Surface du bien : 106,5 m²
Prix de vente : 210.000 €
Prix au m² : 1.971,83 €

Soit un ratio moyen de 1 600,09 €/m².

Le commissaire du gouvernement note que parmi ces termes, les termes n°5, n°7 et n°11 sont occupés sans pour avoir une incidence sur leurs valeurs. Certains termes font parties de la même copropriété. Il est remarqué une tendance stable parmi les termes. Le commissaire du gouvernement privilégie le terme n°5 car présentant des caractéristiques similaires (bureau en rez-de-chaussée d’une maison utilisée dans le cadre d’une activité bancaire). 

Soit une valeur de 1.650 €/m² pour le bureau et la boutique : 1.650 x 196 = 323.400 €


c) Pour les locaux d’activités (entrepôts, hangars, ateliers…)

1- Cession du 27 avril 2023, [Adresse 12], [Localité 73] - Référence DVF : 2023P12842
Surface du bien : 1.298 m²
Prix de vente : 875.000 €
Prix au m² : 674,11 €

2- Cession du 1er septembre 2022, [Adresse 33], [Localité 67] - Référence DVF : 2022P31815 
Surface du bien : 742 m²
Prix de vente : 180.000 €
Prix au m² : 242,59 €

3- Cession du 9 juin 2022, [Adresse 8], [Localité 72] - Référence DVF : 2022P20852
Surface du bien : 170 m²
Prix de vente : 100.000 €
Prix au m² : 588,24 €

4- Cession du 5 février 2021, [Adresse 28], [Localité 77] - Référence DVF : 2021P00824
Surface du bien : 802,3 m²
Prix de vente : 455.000 €
Prix au m² : 567,12 €

5- Cession du 6 juillet 2022, [Adresse 16], [Localité 77] - Référence DVF : 2022P26426
Surface du bien : 879 m²
Prix de vente : 500.000 €
Prix au m² : 568,83 €

6- Cession du 21 juillet 2022, [Adresse 1], [Localité 68] - Référence DVF : 2022P22148
Surface du bien : 109 m²
Prix de vente : 50.000 €
Prix au m² : 458,72 €

7- Cession du 11 septembre 2020, [Adresse 35], [Localité 69] - Référence DVF : 2020P07355
Surface du bien : 400 m²
Prix de vente : 210.000 €
Prix au m² : 525 €

8- Cession du 4 décembre 2018, [Adresse 51], [Localité 75] - Référence DVF : 2018P05526
Surface du bien : 515 m²
Prix de vente : 106.431 €
Prix au m² : 206,66 €

9- Cession du 12 février 2020, [Adresse 13], [Localité 75] - Référence DVF : 2020P01423
Surface du bien : 800 m²
Prix de vente : 180.000 €
Prix au m² : 225 €

10- Cession du 9 novembre 2018, [Adresse 63], [Localité 81] - Référence DVF : 2018P04966
Surface du bien : 392 m²
Prix de vente : 250.000 €
Prix au m² : 637,76 €

11- Cession du 12 janvier 2022, [Adresse 4], [Localité 76] - Référence DVF : 2022P03301
Surface du bien : 260 m²
Prix de vente : 183.000 €
Prix au m² : 703,85 €

12- Cession du 4 février 2021, [Adresse 15], [Localité 76] - Référence DVF : 2021P00895 
Surface du bien : 277 m²
Prix de vente : 241.375 €
Prix au m² : 871,39 €

13- Cession du 5 février 2021, [Adresse 28], [Localité 77] - Référence DVF : 2021P00824
Surface du bien : 802 m²
Prix de vente : 455.000 €
Prix au m² : 567,33 €
14- Cession du 31 octobre 2023, [Adresse 16], [Localité 77] - Référence DVF : 2023P32679
Surface du bien : 204 m²
Prix de vente : 170.000 €
Prix au m² : 833,33 €

15- Cession du 13 février 2021, [Adresse 52], [Localité 78] - Référence DVF : 2021P00925
Surface du bien : 520 m²
Prix de vente : 400.000 €
Prix au m² : 769,23 €

16- Cession du 23 avril 2020, [Adresse 6], [Localité 75] - Référence DVF : 2020P04219
Surface du bien : 1.247 m²
Prix de vente : 590.000 €
Prix au m² : 473,14 €

Soit un ratio moyen de 557,02 €/m².

Le commissaire du gouvernement évoque également les sources du Guide Callon 2023 à hauteur 910 €/m² pour les locaux industriels et 557 €/m² pour les entrepôts.

Il retient la valeur moyenne dès lors que l’entrepôt en l’espèce regroupe différentes activités. Il note que le terme se rapprochant le plus est le terme n°2 bien qu’il ne se situe pas dans la même commune. Soit pour les ateliers : 560 x 434 = 243.040 €. 

Néanmoins, pour les entrepôts de stockage et bâtiment à usage de scierie, il applique un abattement de 50% pour vétusté soit une valeur de 280€/m² : 280 x 862 = 241.360 €.

Le commissaire du gouvernement propose également la méthode par capitalisation pour apprécier l’ensemble immobilier à 1.023.000 euros mais rappelle qu’il privilégie la méthode par comparaison. Concernant les termes retenus par l’EPFIF, le commissaire du gouvernement relève une erreur dans le terme n°3 pour l’habitation, les références n’étant pas les bonnes dans le mémoire. 


4) Synthèse des moyens des parties


Les parties et le Commissaire du gouvernement proposent les prix moyens suivants :
Pour l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF): habitation : 1.485 €/m²bureau : 1.445 €/m²locaux d’activité (atelier, entrepôt) : 300 €/m²Pour Les consorts [V]: habitation : 2.200 €/m²bureau et boutique : 2.000 €/m² (bat A) et 1.800 €/m² (bat C) atelier et espace de stockage : 560€/m² (bat B et E) et 300 €/m² pour le resteD’après le Commissaire du gouvernement : logement : 1.815 €/m²bureau et boutique : 1.650 €/m²atelier : 434 €/m²entrepôts de stockage : 280 €/m².




*

En préambule, il sera rappelé que l’avis des Domaines et la déclaration d’intention d’aliéner ne lient pas le juge de l’expropriation quant au prix à fixer. Il en est de même des négociations passées entre les parties et des éventuelles réductions d’impôts discutées.

Sur l’habitation :

Le procès-verbal de transport indique qu’il s’agit d’une maison de deux étages dont l’extérieur n’a pas été entretenu. Il est relevé que l’intérieur a été rénové. Les parties proposent de nombreux termes de comparaison. Les consorts [V] font valoir qu’ils justifient des actes de vente concernant leurs termes de comparaison. Toutefois ils n’en justifient que pour les termes n°1, n°2, n°4, n°8, n°9, n°10, n°11. Pour le reste, ils ne précisent pas la date exacte de cession. Néanmoins, les termes proposés restent pour autant cohérents. Les photographies du terme n°5 des époux [V] montrent un pavillon à l’architecture particulière, très différente du bien à évaluer. De plus, leur terme n°1 correspond au terme n°8 du commissaire du gouvernement bien que les surfaces du bien ne correspondent pas. Or, le commissaire du gouvernement écarte ce terme car trop bas. Le prix au mètre carré étant incertain, le terme sera écarté. Il est relevé que l’EPFIF fait état de termes ancien de 2020 et 2021 alors que les propriétaires et le commissaire du gouvernement produisent des termes de 2022 et 2023, seuls ces derniers seront conservés. Les termes de 2021 du commissaire du gouvernement seront également écartés. Les termes n°2, n°7, n°9, n°10 des propriétaires et n°4 du commissaire du gouvernement seront écartés car n’étant pas à proximité immédiate du bien évalué. De plus, les termes n°6 et n°11 des consorts correspondent à des pavillons bien plus petits que le bien à évaluer et leur évaluation est très différentes. Enfin, les termes n° 8 des consorts et n°2 du commissaire font état d’un très grand jardin par rapport à l’habitation ce qui tend à valoriser particulièrement ces biens. 

Par conséquent il persiste les termes n°3 et 4 des consorts et n° 1, 6 et 7 du commissaire du gouvernement. Soit : 1.800 + 2.200 + 1.730,77 + 1.900 + 2.261,11 = 9.891,88 /5 = 1.978 €/m².

Ainsi le prix de l’habitation sera fixé à 140 x 1.978 = 276.920 arrondi à 277.000 €. 


Sur la boutique et les bureaux :

Les deux locaux visés par cette dénomination apparaissent entretenus et comportent de nombreuses vitrines et baies vitrées. Les consorts [V] prétendent produire les actes de vente des termes de comparaison proposés. Il n’en est rien ce qui ne permet pas de vérifier la cohérence des termes évoqués. Les photographies produites des termes n°6 et n°9 des consorts [V] montrent des bien très différents, correspondant à un entrepôt ou complètement neuf, contrairement au bien soumis à évaluation. Les termes n°2 de l’EPFIF et n°7 des propriétaires portent sur la même cession mais seul les montants (plus hauts) de l’EPFIF seront retenus, les références de la vente étant précisées. Les termes n°4, n°10 et n°11 du commissaire du gouvernement seront écartés, n’étant pas à proximité immédiate du bien à évaluer. 

Par conséquent, il persiste les termes n°1 et n°2 de l’EPFIF et n°1, n°2, n°3, n°5, n°6, n°7, n°8, n°9 et n°12 du commissaire du gouvernement. Soit : 1.641,79 + 1.971,83 + 1.121,5 + 1.300,81 + 1.317,07 + 1.641,79 + 1.639,34 + 1.538,46 + 1.273,89 + 1.656,8 + 1.971,83 = 17.075,11 / 11 = 1.552 €/m².

Ainsi le prix des espaces bureau et boutique sera fixé à 196 x 1.552 = 304.192 arrondi à 304.000 €. 

Sur les entrepôts :

Le procès-verbal de transport détaille l’état et l’utilisation des différents bâtiments qui correspondent à des entrepôt, atelier et lieu de stockage. Il sera rappelé que le bâtiment G est particulièrement en mauvais état, voit même inutilisable. Une nouvelle fois, les consorts [V] ne justifient pas des actes de vente des termes qu’ils visent. De plus, leur terme n°3 est particulièrement haut, correspondant sans doute à un bâtiment plus industriel et neuf selon la photographie présentée par l’EPFIF. Ils indiquent s’aligner sur la proposition de l’EPFIF sauf pour les bâtiments B et E pour lesquels ils font valoir les termes du commissaire du gouvernement alors même que ce dernier applique un coefficient de 50 % pour vétusté. Les propriétaires n’explicitent pas cette différence de traitement entre les bâtiments. Seul le commissaire du gouvernement fait valoir que les autres bâtiments, autre que B et E, sont vétustes. Tant l’EPFIF que le commissaire du gouvernement mettent en avant le terme n°2 présenté par ce dernier bien qu’il ne soit pas situé dans la même commune, il approche le plus les caractéristiques des différents biens composant le bien à évaluer. 

Par conséquent, il persiste les termes de comparaison n°1 et n°2 de l’EPFIF et les termes du commissaire du gouvernement qui font consensus. Soit 494 + 535 + 557,02 = 529 €/m².

Ainsi le prix des bâtiment B et E est fixé à 434 x 529 = 229.586 €. 

Pour les autres bâtiments, un abattement pour vétusté est nécessaire et, compte tenu de l’accord entre les parties, le prix sera fixé à 300 €/m², soit 1.029 x 300 = 308.700 €. 

Le prix total de ces bâtiments est de 538.286 euros. 


5) Sur l’abattement pour vente en bloc


L’EPFIF applique un abattement de 10 % pour vente en bloc d’un ensemble immobilier composé de plusieurs bâtiments de nature différente. Il indique que cet abattement est conforme à la jurisprudence habituelle. 

Les consorts [V] s’y opposent. 

Le commissaire du gouvernement applique de la même façon cet abattement.

Concernant un ensemble immobilier qui comprend plusieurs types de bâtiments de nature différente, l’abattement pour vente en bloc est usuel. 

Dès lors, le prix total du bien appartenant aux consorts [V] est fixé à (277.000 + 304.000 + 538.286) x 0,9 = 1.119.286 x 0,9 = 1.007.357,4 qui sera arrondi à 1.0007.000.

Ainsi, le prix s’établit à 1.007.000 euros.





III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF) par application de l'article L. 312-1 du Code de l'expropriation pour cause d’utilité publique.

Les consorts [V] se verront allouer une indemnité de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des expropriations des Yvelines, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 1.007.000 euros le prix d'acquisition (libre d’occupation) par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF) des biens immobiliers appartenant en indivision à Madame [D] [N]-[V], Madame [L] [B], Madame [J] [V] et à Monsieur [T] [V] situés aux [Adresse 49] et [Adresse 58] à [Localité 75], sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 39] et AS n°[Cadastre 44] ;

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF) à verser aux consorts [V] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que les dépens sont à la charge de l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF) par application de l’article L. 312-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Fait et mis à disposition à Versailles, le 25 Juillet 2024.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation
Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU