Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 16 juillet 2024

Minute n° 





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Juillet 2024
__________________________________________


DEMANDEUR :

Société HARMONIE HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Mme [Z] [W], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir

D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [P]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Madame [S] [V] épouse [P]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Non comparants 
D'autre part,



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS





PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Mai 2024

date des débats : 24 Mai 2024

délibéré au : 16 Juillet 2024


RG N° N° RG 24/01279 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M6J7


COPIES AUX PARTIES LE : 

CE + CCC à 
CCC à + préfecture
Copie dossier



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 29 avril 2021, prenant effet le même jour, pour une durée d'un an renouvelable, HARMONIE HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [P] et Madame [S] [V] épouse [P] (ci-après les époux [P]) un local à usage d'habitation numéro 78 au 3ème étage sis [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer de 465,24 euros, outre une provision de charges de 114,35 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal au loyer initial.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, le bailleur leur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par actes séparés de commissaire de justice du 26 mars 2024, la société anonyme HARMONIE HABITAT a assigné Monsieur [T] [P] et Madame [S] [V] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir :

 - déclarer la demande recevable et bien fondée ;

- constater la résiliation du bail signé le 29 avril 2021 entre les parties ;

- à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 29 avril 2021 entre les parties ;

- ordonner l'expulsion des locataires des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier et selon les modalités prévues par la loi ;

- autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi

- condamner solidairement les locataires à lui payer :

- 7 562,18 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience

- une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 660,31 euros à compter du 21 février 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

- 1 000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

- ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 24 mai 2024.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par Madame [Z] [W], munie d’un mandat en ce sens, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance tout en précisant que sa créance s'élève désormais à la somme de 11 166,54 euros selon le décompte arrêté au 17 mai 2024 et qu’aucune reprise des paiements des loyers n’a eu lieu. 

Régulièrement assignés à étude, les époux [P] n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

L’enquête sociale n’a pu être réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, du fait de l’absence des locataires aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
Les locataires n'ont pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 28 mars 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 5 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. 
Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.
En l'espèce, Les époux [P] ne se sont pas présentés devant le tribunal et aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal, de sorte qu'aucune explication sur les conditions de la dette n'a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l'assignation mentionne expressément la condamnation des locataires à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer en principal et des charges jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l'absence des intéressés.

Il ressort du décompte que le solde est débiteur de la somme de 11 166,54 euros arrêtée au 17 mai 2024, terme d’avril inclus et que le bailleur a appliqué un sur-loyer forfaitaire mensuel de 1 141,87 euros à compter de l’échéance de janvier 2024, soit la somme de 4 567.48 euros, ainsi qu’une pénalité d’enquête relative à l’occupation du parc social d’un montant de 25 euros.
La bailleresse produit un procès-verbal de constat établis par un huissier de justice le 15 novembre 2023 dans lequel il est indiqué que l’officier ministériel a constaté que le contenu des enveloppes destinées à être envoyées aux locataires d’Harmonie Habitat, prélevées au hasard, était identique. Elles contiennent toutes un courrier ayant pour objet soit « Enquête Occupation Sociale et Supplément de loyer de Solidarité » soit « Enquête Occupation Sociale » ainsi qu’une enveloppe destinée au retour de l’enquête. Dans la liste des plis vérifiés, le nom des époux [P] n’apparait pas. 

Ainsi, le bailleur ne produit pas la preuve de la réception par les locataires de la mise en demeure. Dès lors, en l’absence de respect des dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle, le bailleur ne peut prétendre au paiement de ces sommes, lesquelles seront déduites de la dette locative.

Il résulte des pièces versées et notamment du décompte actualisé que les époux [P] n'ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d'habitation, de sorte qu'à ce titre, reste due la somme de 6 574,06 euros arrêtée au 17 mai 2024, terme d’avril inclus.

La créance étant justifiée, pour un montant de 6 574,06 euros, il convient en conséquence de condamner les époux [P] au paiement de cette somme selon les modalités prévues au dispositif ci-dessous. La solidarité sera prononcée, en l’absence d’éléments contraires, conformément à l’article 220 du code civil.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5 278.44 euros (déduction ayant été faite su supplément loyer solidarité) et à compter du présent jugement pour le surplus.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire du local d'habitation

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le contrat signé par les parties, article 4.7.1, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par actes séparés de commissaire de justice du 10 janvier 2024, La société HARMONIE HABITAT a fait délivrer aux époux [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 3 289,14 euros, régulier en la forme, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 20 décembre 2023.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois par les locataires, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 mars 2024.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion des époux [P] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due par les époux [P]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 11 mars 2024, les époux [P] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles et de condamner les époux [P] à son paiement. 

La solidarité sera prononcée, en l’absence d’élément contraire, en application de l’article 220 du code civil. 
Cette indemnité se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’avril 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 1er mai 2024.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Les époux [P], qui succombent, supporteront, in solidum, les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser intégralement à la charge du bailleur les frais irrépétibles qu’il a engagés et il y a lieu de condamner in solidum les époux [P] au paiement d'une indemnité de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté.


PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE l’action recevable
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 29 avril 2021 entre la société HARMONIE HABITAT Monsieur [T] [P] et Madame [S] [V] épouse [P], portant sur un local à usage d'habitation numéro 78 au 3ème étage sis [Adresse 4], à [Localité 3], sont réunies à compter du 11 mars 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [T] [P] et Madame [S] [V] épouse [P] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [P] et Madame [S] [V] épouse [P] à payer à la société HARMONIE HABITAT la somme de 6 574,06 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation arrêtée au 17 mai 2024, terme d’avril inclus ;
DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5 278.44 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [T] [P] et Madame [S] [V] épouse [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [P] et Madame [S] [V] épouse [P] à son paiement à compter de l’échéance de mai 2024 ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [P] et Madame [S] [V] épouse [P] à une indemnité de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [P] et Madame [S] [V] épouse [P] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;
DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
 LA GREFFIERE                                                               LA PRÉSIDENTE
 N. DEPIERROIS                                                              S. ZARIFFA