Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 16 juillet 2024

Minute n° 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 16 Juillet 2024
__________________________________________

DEMANDEUR :

[Localité 3] METROPOLE HABITAT
Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Mme [R] [F], Chargée Contentieux, munie d’un pouvoir

D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [B]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Madame [S] [W] épouse [B]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Non comparants D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Mai 2024
date des débats : 24 Mai 2024
délibéré au : 16 Juillet 2024

RG N° N° RG 24/01036 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4TJ

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à 
CCC à + préfecture
Copie dossier



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 19 juin 2014, pour une durée d’un an renouvelable, [Localité 3] Habitat, Office public de l'habitat de la métropole nantaise, a donné à bail à M. [I] [B] et Mme [S] [W] épouse [B] un local à usage d'habitation numéro 18 au troisième étage sis [Adresse 1] à [Localité 3] et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel de 296.35 euros, outre une provision sur charges de 94.22 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 296 euros. 
Par actes du 26 octobre 2023, les locataires n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.
Par actes séparés de commissaire de justice du 24 janvier 2024, [Localité 3] Métropole Habitat a assigné les consorts [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
 - Constater la résiliation du bail en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

- A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ; 

- Ordonner, en conséquence, l'expulsion des locataires des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
 - Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
- Condamner solidairement les locataires au paiement de : 
 - la somme de 3934.69€, représentant les loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 316.85€, augmentée des charges locatives en cours, à compter du 7 décembre 2023 et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;
- Condamner in solidum M. [I] [B] et Mme [S] [W] épouse [B] à payer la somme de 300 €, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification à la Préfecture. 


L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mai 2024.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
A l’audience, la partie demanderesse, représentée par Madame [F] [R], munie d'un pouvoir régulier, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance actualisant sa créance à la somme de 5 107.19 euros arrêtée au 21 mai 2024. 
Bien que régulièrement assignés à étude, M. [I] [B] et Mme [S] [W] épouse [B] n’ont pas comparu et personne pour les représenter. 

L'enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
En cours de délibéré, le juge a sollicité les pièces justifiant la qualité à agir du bailleur, le contrat de bail étant conclu par [Localité 3] Habitat tandis que l’assignation est au nom de [Localité 3] Métropole Habitat. Les pièces justificatives ont été versées.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. M. [I] [B] et Mme [S] [W] épouse [B] n’ont pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

 Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 25 janvier 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, [Localité 3] Métropole Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.




Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le contrat signé par les parties, en son article 4.7.1, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Par actes séparés de commissaire de justice du 26 octobre 2023, [Localité 3] Métropole Habitat a fait délivrer à M. [I] [B] et Mme [S] [W] épouse [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 2 643.13 euros au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort des pièces du dossier, et en particulier le décompte, que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 27 décembre 2023.
Dès lors, M. [I] [B] et Mme [S] [W] épouse [B], étant occupants sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur fait, en application des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.





En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 27 décembre 2023, M. [I] [B] et Mme [S] [W] épouse [B] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat.

M. [I] [B] et Mme [S] [W] épouse [B] étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de l'indemnité d'occupation.

Sur la demande en paiement

 Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. 
En l’espèce, M. [I] [B] et Mme [S] [W] épouse [B] ne se sont pas présentés devant le Tribunal ni au diagnostic social et financier, de sorte qu'aucune explication sur les conditions de la dette n'a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Toutefois, l’assignation mentionne expressément la condamnation à une indemnité d’occupation dans les mêmes conditions que celles du contrat, de sorte que la créance sera actualisée.
Il résulte des pièces produites, et en particulier le décompte locatif, que les loyers et des charges du local d'habitation et de ses accessoires n’ont pas été régulièrement réglés, de sorte que le compte locataire est débiteur de la somme de 5 054,94 euros arrêtée au 21 mai 2024, terme d’avril inclus, frais de contentieux déduits (289.71 euros) et coût de l’assurance souscrite pour le compte des locataires en l’absence de pièces conformément à l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 (52.25 euros).

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement M. [I] [B] et Mme [S] [W] épouse [B], conformément à l'article 220 du code civil et en l’absence d’élément contraire, au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 934.69 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

M. [I] [B] et Mme [S] [W] épouse [B], qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par le bailleur afin de recouvrer les sommes dues. M. [I] [B] et Mme [S] [W] épouse [B] seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 
La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la société [Localité 3] Métropole Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
CONSTATE l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 19 juin 2014 entre [Localité 3] Habitat, Office public de l'habitat de la métropole nantaise, et M. [I] [B] et Mme [S] [W] épouse [B] portant sur un local à usage d'habitation numéro 18 au troisième étage sis [Adresse 1] à [Localité 3] et ses accessoires, à compter du 27 décembre 2023 ;
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [I] [B] et Mme [S] [W] épouse [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [I] [B] et Mme [S] [W] épouse [B] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;
ET CONDAMNE solidairement M. [I] [B] et Mme [S] [W] épouse [B] à son paiement à compter de l’échéance de mai 2024 ; 
CONDAMNE solidairement M. [I] [B] et Mme [S] [W] épouse [B] à payer à la société [Localité 3] Métropole Habitat la somme 5 054,94 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés, arrêtée au 21 mai 2024, terme d’avril inclus ;
DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 934.69 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;


CONDAMNE 1in solidum M. [I] [B] et Mme [S] [W] épouse [B] à payer à la société [Localité 3] Métropole Habitat une somme de 200 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum M. [I] [B] et Mme [S] [W] épouse [B] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la Préfecture ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,
DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente
N. DEPIERROIS S. ZARIFFA