Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 16 juillet 2024

Minute n° 





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Juillet 2024
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DEMANDEUR :

Société HARMONIE HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Mme [X] [P], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir

D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [U]
[Adresse 1]
[Localité 2] 

Comparant en personne

Madame [O] [V]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Mr [Z] [U], muni d’un pouvoir

D'autre part,



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS






PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Mai 2024

date des débats : 24 Mai 2024

délibéré au : 16 Juillet 2024


RG N° N° RG 24/01239 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M55N

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à 
CCC à + préfecture
Copie dossier


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 30 septembre 2022, pour une durée d’un an renouvelable, HARMONIE HABITAT a donné à bail à Madame [O] [V] et Monsieur [Z] [U] un local à usage d'habitation numéro 445 au rez-de-chaussée sis [Adresse 1] à [Localité 2] et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel de 418.47 euros, outre une provision pour charges de 111.20 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer. 

Les locataires n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré le 10 janvier 2024.

Par actes séparés de commissaires de justice du 4 mars 2024, HARMONIE HABITAT a assigné Mme [O] [V] et M. [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir :
- déclarer la demande recevable et bien fondée
- constater la résiliation du bail signé le 30 septembre 2022 entre les parties ;
- à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 30 septembre 2022 entre les parties ;
- ordonner l'expulsion Mme [O] [V] et M. [Z] [U] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
- condamner solidairement Mme [O] [V] et M. [Z] [U] à payer à HARMONIE HABITAT :
- la somme de 3 202.13 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 22 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
- une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 593.47 € à compter du 21 février 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;
- la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;
- ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 24 mai 2024.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par Mme. [X] [P], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance indiquant que sa créance s'élève à la somme de 3 647.54 euros arrêtée au 21 mai 2024. Elle a expressément accepté des délais de paiement aux fins de suspension de la clause résolutoire malgré l’absence de reprise des paiements. Elle a précisé que le montant du loyer est désormais de 593.47 euros et que l’aide au logement est suspendue depuis le mois d’avril 2024.
Régulièrement assigné à étude, M. [Z] [U] a comparu. Régulièrement assignée à étude, Mme. [O] [V] n'a pas comparu mais s’est faite représenter par M. [Z] [U], muni d’un mandat régulier en ce sens. Ce dernier a reconnu la dette pour laquelle il a sollicité des délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 80 euros en plus du loyer résiduel. Il a déclaré des revenus de 1 300 euros outre 400 euros au titre de la prime d’activité et d’allocations. Il a indiqué avoir, avec Mme [V], deux enfants à charge et que cette dernière est actuellement en arrêt de travail pour cause de grossesse gémellaire. Il a justifié, via son téléphone portable, un virement de 600 euros le 16 mai 2024.

L'enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 7 mars 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales le 25 janvier 2023 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
Il résulte des pièces produites que Mme [O] [V] et M. [Z] [U] n'ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d'occupation du local d'habitation, de sorte qu’ils restent redevables de la somme de 3 647.54 euros arrêtée au 21 mai 2024, terme d’avril inclus.
Lors de l’audience, M. [Z] [U] justifie avoir effectué un virement de 600 euros le 16 mai 2024. Cette somme n’apparaît pas au décompte du 21 mai 2024. Il conviendra alors de rappeler que toutes les sommes versées devront nécessairement être déduite du décompte versé à l’audience.
La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Mme [O] [V] et M. [Z] [U] au paiement de cette somme, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous. Cette condamnation sera prononcée solidairement conformément à la clause de solidarité insérée au bail à l’article 7.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 202.13 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
En application de l’article 24- I de la loi suscitée « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le contrat signé par les parties, en son article 4.7.1, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme du loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéances, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, HARMONIE HABITAT a fait délivrer à Mme [O] [V] et M. [Z] [U] un commandement de payer, régulier en la forme, visant la clause résolutoire pour un montant principal de 2 885.08 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté à la date du 18 décembre 2023.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 mars 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due par Mme [O] [V] et M. [Z] [U]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 
Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 11 mars 2024, Mme [O] [V] et M. [Z] [U] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée selon les conditions contractuelles et de condamner Mme [O] [V] et M. [Z] [U] à son paiement. 

La solidarité ne sera pas prononcée en l’absence de clause prévoyant expressément la solidarité pour les indemnités d'occupation. Toutefois, il convient de rendre cette obligation indivisible et de condamner les locataires in solidum.

Cette indemnité se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’avril 2024 inclus. 

Sur des délais de paiement aux fins de suspension de la clause résolutoire 
L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) ».
L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »
M. [Z] [U] et Mme [O] [V] sollicitent des délais de paiement proposant de verser la somme de 80 euros par mois en sus du loyer et des charges afin de voir suspendre la clause résolutoire. Le bailleur accepte expressément les délais de paiement malgré l’absence de reprise du paiement des loyers.

Le diagnostic social et financier indique que M. [Z] [U] travaille en contrat à durée indéterminée à temps complet et que Mme [O] [V] est en arrêt de travail pour cause de grossesse gémellaire. Elle perçoit à ce titre de faibles indemnités journalières. Malgré l’absence de régularité des paiements, le couple s’efforce de payer tous les mois son loyer. Le couple entrevoie une résorption de la dette grâce à la prime de naissance à hauteur de 2 000 euros, à un crédit d’impôt d’un montant de 1 000 euros et à un versement d’une participation aux bénéfices de l’entreprise déblocable fin 2024 d’environ 1 500 euros. Il est enfin indiqué qu’un plan d’apurement a été signé entre les parties à hauteur de 90 euros par mois en plus du loyer courant.


Au vu de l’augmentation des ressources du couple, il semble en capacité de régler sa dette locative.

Il ressort du décompte que les locataires réalisent régulièrement des virements ponctuels afin d’apurer leur dette.
Malgré l’absence de reprise des paiements, il convient de retenir les éléments ci-dessus et l’accord exprès du bailleur et ainsi de les autoriser à se libérer de leur dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous. Il convient de rappeler à Mme [O] [V] et M. [Z] [U] la nécessité de régler en priorité leur loyer et la mensualité prévue afin de ne pas risquer l'expulsion de leur logement. 

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Mme [O] [V] et M. [Z] [U] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. 
Dans le cas contraire :
– la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,
– les locataires seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, 
– la clause résolutoire reprendra son plein effet,
– il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Mme [O] [V] et M. [Z] [U], qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la société anonyme HARMONIE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
CONSTATE l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail du 30 septembre 2022 entre HARMONIE HABITAT et Mme [O] [V] et M. [Z] [U] portant sur un local à usage d'habitation numéro 445 au rez-de-chaussée sis [Adresse 1] à [Localité 2] et ses accessoires, à compter du 11 mars 2024 ;
CONDAMNE solidairement Mme [O] [V] et M. [Z] [U] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 3 647.54 euros au titre des loyers et charges échus et impayé arrêtée 21 mai 2024, terme d’avril inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024 sur la somme de 3 202.13 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
RAPPELLE que tout paiement intervenu avant l’audience et dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative ;
AUTORISE Mme [O] [V] et M. [Z] [U] à s’acquitter de leur dette par 35 mensualités de 80 euros (QUATRE VINGT EUROS) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [O] [V] et M. [Z] [U] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;
DIT qu'à défaut d'un seul paiement non honoré par Mme [O] [V] et M. [Z] [U] à son échéance et non régularisé suite à l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;
Dans cette seule dernière hypothèse :
AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, HARMONIE HABITAT à procéder à l’expulsion de Mme [O] [V] et M. [Z] [U] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [O] [V] et M. [Z] [U] à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelle, et CONDAMNE in solidum Mme [O] [V] et M. [Z] [U] à son paiement à compter de la défaillance et jusqu'à leur départ effectif des lieux caractérisé soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;
 
DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Mme [O] [V] et M. [Z] [U] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE
N. DEPIERROIS S. ZARIFFA