Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 16 juillet 2024

Minute n° 





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Juillet 2024
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DEMANDEUR :

Société NANTES METROPOLE HABITAT
Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Mme [F] [T], Chargée Contentieux, muni d’un pouvoir

D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [X]
Chez Mr et Mme [X] [D]
[Adresse 1]
[Localité 4]

comparant en personne

Madame [H] [E] épouse [X]
[Adresse 3]
[Localité 4]

assistée de Me Anne-Lise LE BRUN, avocat au barreau de Nantes, aide juridictionnelle totale n°C-44109-2024-001420 du 01 Mars 2024

 D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS





PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Mai 2024

date des débats : 24 Mai 2024

délibéré au : 16 Juillet 2024

RG N° N° RG 24/01029 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4S3


COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à 
CCC à + préfecture
Copie dossier


EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing-privé en date du 6 mars 2019, pour une durée d’un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat, Office public de l'habitat de la métropole nantaise, a donné à bail à M. [J] [X] un local à usage d'habitation numéro 12 au deuxième étage sis [Adresse 3] à [Localité 4] et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel de 406.71 euros, outre une provision sur charges de 53.99 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 406 euros. Le bail a été signée par Mme [S] [X] suivant mandat de M. [J] [X] en date du 6 mars 2019.

Le mariage célébré le 10 octobre 2019 entre M. [J] [X] et Mme [H] [E] a été retranscrit sur les registres de l’état civil le 26 février 2020.

Par ordonnance du 26 mai 2023, le Juge aux affaires familiales a attribué à Mme [H] [E] la jouissance du logement familial et du mobilier à charge pour elle de s’acquitter de l’intégralité des loyers et charges courantes dudit logement et a fixé la résidence habituelle de l’enfant [N], née le 18 mai 2022, chez la mère.
Par actes du 14 novembre 2023, les locataires n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.
Par actes séparés de commissaire de justice du 30 janvier 2024, Nantes Métropole Habitat a assigné les consorts [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater la résiliation du bail en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;
A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ; 
Ordonner, en conséquence, l'expulsion des locataires des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
Condamner solidairement les locataires au paiement de :la somme de 2 940.22€, représentant les loyers et charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 10 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soir la somme de 382 euros, augmentée des charges locatives en cours, à compter du 26 décembre 2023 et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;
-condamner in solidum les consorts [X] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 300 €, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification à la Préfecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mai 2024.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par Madame [T] [F], munie d'un pouvoir régulier, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance actualisant sa créance à la somme de 2 817.69 euros arrêtée au 16 mai 2024. Elle a souligné la reprise du paiement des loyers depuis février 2024 et a, en conséquence, accepté la suspension de la clause résolutoire.
Régulièrement assignée, Mme [H] [E] a comparu, assistée de son conseil, et a soutenu oralement ses conclusions aux termes desquelles elle a sollicité de voir débouter le bailleur de ses demandes, accorder des délais de paiement, suspendre les effets de la clause résolutoire, débouter Nantes Métropole Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle a reconnu le montant de la dette et a expliqué sa situation familiale et professionnelle expliquant bénéficier depuis décembre 2023 d’un titre de séjour lui permettant de travailler. Elle verse son contrat de travail au titre duquel elle perçoit la somme de 546 euros mensuels, outre la contribution à l’entretien et à l’éducation de l’enfant et la pension au titre du devoir de secours. Elle a confirmé vivre dans le logement seule avec son enfant et verser 100 euros par mois, le loyer résiduel étant de 60 euros. Une demande de fonds de solidarité logement serait en cours. Elle a confirmé que M. [J] [X] a quitté le logement il y a environ deux ans.
Régulièrement assigné, M. [J] [X] a justifié de sa situation familiale et financière attestant de son handicap et de son hébergement chez ses parents. Il a déclaré avoir des dettes et être en arrêt de travail.

L'enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

 Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 01 février 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, Nantes Métropole Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Nantes Métropole Habitat aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le contrat signé par les parties, en son article 4.7.1, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Par actes séparés de commissaire de justice du 14 novembre 2023, Nantes Métropole Habitat a fait délivrer à chaque époux un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 2 157.30 euros au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 janvier 2024.
Dès lors, M. [J] [X] et Mme [H] [E] épouse [X], étant occupants sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.


Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.
Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. 
Lors de l’audience, M. [J] [X] et Mme [H] [E] épouse [X] reconnaissent le principe et le montant de la dette. 

Il résulte des pièces produites que les loyers et des charges du local d'habitation et de ses accessoires n’ont pas été régulièrement réglés, de sorte que le compte locataire est débiteur de la somme de 3 147.33 euros au 15 janvier 2024, date de la résiliation du bail, quittancement de décembre 2023 inclus, dont il convient de déduire la somme de 134.57 euros correspondant aux frais de contentieux relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour un montant de 3 012.76 euros, il convient en conséquence de condamner les locataires à son paiement, selon les modalités décrites dans le dispositif.

Sur la solidarité demandée

L'article 1310 nouveau du code civil dispose : "La solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas."
Il résulte de l'article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants.
Entrent ainsi dans le champ d'application de cet article, les obligations résultant du paiement des loyers et charges même lorsque l’un des époux a quitté le domicile jusqu'à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l'état civil.
En l’espèce, il n’est pas contesté que le couple est séparé et que, par ordonnance du 26 mai 2023, le Juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de Nantes a attribué à Mme [H] [E] la jouissance du logement familial et du mobilier à charge pour elle de s’acquitter de l’intégralité des loyers et charges courantes dudit logement et a fixé la résidence habituelle de l’enfant [N], née le 18 mai 2022, chez elle.

Il ne ressort cependant nullement des débats que M. [J] [X] et Mme [H] [E] épouse [X] sont divorcés.

Dès lors, l'époux reste tenu, solidairement avec son épouse, de la dette locative en vertu des dispositions de l'article 220 du code civil, peu important que M. [J] [X] n'habite plus les lieux.

Après la résiliation du bail, l'indemnité due pour l'occupation des lieux par un seul époux présente un caractère ménager dès lors que leur enfant, [N], y réside, selon la décision du Juge aux affaires familiales, ce que M. [J] [X] ne conteste pas. 

En conséquence, en l’absence d’élément contraire, la solidarité sera prononcée tant pour la dette principale que les indemnités d'occupation, en application de l’article 220 du code civil, la reddition des comptes pouvant se faire lors de la liquidation du régime matrimonial.

Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 15 janvier 2024 et le Juge aux affaires familiales ayant attribué la jouissance du domicile conjugal à Mme [H] [E] épouse [X], cette dernière est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat.

Sur les délais de paiement sollicités par Mme [H] [E] épouse [X] 

L'article 24-V de la loi précitée dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) "

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

En l’espèce, Mme [H] [E] épouse [X] sollicite des délais de paiement proposant de verser la somme de 40 euros en sus du loyer et des charges. Le bailleur accepte cette proposition visant la suspension de la clause résolutoire.

Il ressort des déclarations de Mme [H] [E] épouse [X] qu’elle perçoit un salaire dans le cadre d’un contrat à durée déterminée à temps partiel, la PAJE et l’aide personnalisée au logement ; que M. [J] [X] perçoit actuellement des indemnités journalières sachant que la reprise de son travail est prévue le 23 juin 2024.

Il ressort du décompte actualité en date du 16 mai 2024, versé aux débats, que la locataire a repris le paiement partiel de ses loyers à hauteur de 100 euros par mois et ce, depuis l’échéance de février.

Tenant compte de l’accord expresse de la bailleresse alors que seul le loyer partiel est réglé, Mme [H] [E] épouse [X] sera autorisée à se libérer de sa dette locative, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
M. [J] [X] n’a pas sollicité de délais de paiement qui ne pourraient être accordés que sur le fondement du droit commun puisqu’il n’occupe plus le logement suite à la décision du Juge aux affaires familiales. Cependant, il convient de rappeler que la condamnation étant solidaire, et pour une bonne exécution de la présente, il profite des délais prévus par la loi du 6 juillet 1989.
Sur la suspension de la clause résolutoire
Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si M. [J] [X] et Mme [H] [E] épouse [X] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,M. [J] [X] et Mme [H] [E] épouse [X] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de M. [J] [X] et Mme [H] [E] épouse [X] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

M. [J] [X] et Mme [H] [E] épouse [X], qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :


DECLARE recevable la demande de la société Nantes Métropole Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
CONSTATE l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 6 mars 2019 entre Nantes Métropole Habitat, Office public de l'habitat de la métropole nantaise et M. [J] [X] portant sur un local à usage d'habitation numéro 12 au deuxième étage sis [Adresse 3] à [Localité 4] et ses accessoires, à compter du 15 janvier 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

RAPPELLE que M. [J] [X] a quitté les lieux loués par suite de la décision du Juge aux affaires familiales en date du 26 mai 2023 ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [X] et Mme [H] [E] épouse [X] à payer à Nantes Métropole Habitat, Office public de l'habitat de la métropole nantaise, la somme de 3 012.76 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 940.22€, et de la présente décision sur le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ; 

AUTORISE Mme [H] [E] épouse [X] à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de 40 euros (QUARANTE EUROS) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement ;

DIT que M. [J] [X] bénéficiera des mêmes délais ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [H] [E] épouse [X] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,
DIT qu'à défaut d'un seul paiement non honoré à son échéance et non régularisé suite à l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :
AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, Nantes Métropole Habitat, Office public de l'habitat de la métropole nantaise, à procéder à l’expulsion de Mme [H] [E] épouse [X] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE dans ce cas solidairement M. [J] [X] et Mme [H] [E] épouse [X] à payer à Nantes Métropole Habitat, Office public de l'habitat de la métropole nantaise, une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE in solidum M. [J] [X] et Mme [H] [E] épouse [X] aux dépens en ce compris le commandement de payer de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE
N. DEPIERROIS S. ZARIFFA