Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 16 juillet 2024

Minute n° 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 16 Juillet 2024
__________________________________________


DEMANDEUR :

Société HARMONIE HABITAT
venant aux droits de CIF HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Mme [B] [Z], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir
 
D'une part,

DÉFENDEUR :

Madame [E] [L]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Comparante en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Mai 2024
date des débats : 24 Mai 2024
délibéré au : 16 Juillet 2024

RG N° N° RG 24/01280 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M6KF

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à 
CCC à + préfecture
Copie dossier



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 15 novembre 2004, prenant effet le même jour, pour une durée d'un an renouvelable, la société d’HLM CIF HABITAT a donné à bail à Mme [E] [L] un local à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 3], et ses accessoires, moyennant le paiement d’un loyer de 441.96 euros outre une provision de charges de 25.49 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 419.86 euros.

Par acte du 10 janvier 2024, la locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, la société anonyme d’HLM HARMONIE HABITAT, aux droits et obligations de CIF HABITAT lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024, la SA d’HLM HARMONIE HABITAT, anciennement dénommée CIF HABITAT, a assigné Mme [E] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :
- déclarer la demande recevable et bien fondée ;

- constater la résiliation du bail signé le 15 novembre 2004 entre les parties ;

- à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 15 novembre 2004 entre les parties ;

- ordonner l'expulsion de Mme [E] [L] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

- autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

- condamner Mme [E] [L] à payer à HARMONIE HABITAT :
-la somme de 5 149.31 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 23 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
-une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 569.64 € et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;
-la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

- ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience 24 mai 2024.




En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par Mme [B] [Z], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance précisant que sa créance doit désormais être fixée à la somme de 4 106.23 euros au 17 mai 2024. Elle a accepté le principe de la suspension de la clause résolutoire, tenant compte de la reprise du paiement des loyers. 

Régulièrement assignée à étude, Mme [E] [L] a comparu et a reconnu le principe de la dette, précisant avoir effectué un paiement 1 000 euros. Elle a sollicité des délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 500 euros en sus du loyer courant. Elle a indiqué qu’une somme totale de 2 400 euros devrait être versée par sa famille. Elle a déclaré ne pas avoir d’autres dettes et bénéficier d’une pension de retraite de 1300 euros environ. 

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 22 mars 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 
Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 18 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.
Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. 
En l'espèce, Mme [E] reconnaît la dette.

Il résulte des relevés de compte que Mme [E] [L] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d'habitation, de sorte qu'à ce titre, reste due la somme de 4 106.23 euros arrêtée au 17 mai 2024, terme d’avril inclus, dont il convient de déduire la somme de 25 euros correspondant à des frais de dossier sur l’enquête relative à l’occupation du parc social, non justifiés par le bailleur.

Lors de l’audience, Mme [E] [L] a indiqué avoir effectué un paiement de 1 000 euros. Toutefois, en l’absence de justificatif et cette somme n’apparaissant pas encore au titre des opérations de crédit sur le décompte du 17 mai, il convient de rappeler que tout paiement intervenu avant l’audience et dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

La créance étant justifiée pour un montant de 4 081,23 euros, il convient en conséquence de condamner Mme [E] [L] au paiement de cette somme, selon les modalités prévues au dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire du local d'habitation

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, l’article 4.6.1 des conditions particulières du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, HARMONIE HABITAT a fait délivrer à Mme [E] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 4 679,67 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 14 décembre 2023.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois par la locataire, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 mars 2024.




Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due par Mme [E] [L]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 
Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 11 mars 2024, Mme [E] [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions contratuelles et de condamner Mme [E] [L] à son paiement.
Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’avril 2024 inclus. 

Sur les délais de paiement

L'article 24-V de la loi 6 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) " 
L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »
A l’audience, Mme [E] [L] sollicite des délais de paiement proposant de verser la somme de 500 euros en sus du loyer et des charges afin de voir suspendre la clause résolutoire. Le bailleur accepte cette proposition, au regard de la reprise du paiement des loyers depuis mars 2024.
Il ressort du diagnostic social et financier que les difficultés financières de Mme [E] [L] sont nées lors de l’arrivée dans le logement de ses petits-enfants et de sa fille, cette dernière ne percevant aucun revenu. Il est néanmoins précisé que sa fille a désormais retrouvé un emploi. Actuellement, vivent dans le logement avec la locataire, ses deux enfants et ses deux petits enfants. Les enfants de cette dernière, étant désormais avertis de la situation financière de leur mère, souhaitent participer à la mise en place du plan d’apurement. 


Au vu de ces éléments, il convient d'autoriser Mme [E] [L] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous. Le nombre de mensualité est fixée au regard du décompte du 17 mai ; toutefois, il devra être adapté en fonction des sommes versées entre temps et notamment de la somme de 1000 euros évoquée par Mme [L].

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Mme [E] [L] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. 

Dans le cas contraire :

– la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,
– la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,
– la clause résolutoire reprendra son plein effet,
– il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Mme [E] [L], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 10 janvier 2024, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 15 novembre 2004 entre CIF HABITAT et Mme [E] [L] portant sur un local à usage d'habitation [Adresse 1] à [Localité 3], et ses accessoires, sont réunies à la date du 11 mars 2024 ;

CONDAMNE Mme [E] [L] à payer à la SA d’HLM HARMONIE HABITAT, anciennement dénommée CIF HABITAT, la somme de 4 081.23 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 17 mai 2024, terme d’avril inclus ;




DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

RAPPELLE que tout paiement intervenu avant l’audience et dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative ;

AUTORISE Mme [E] [L] à s’acquitter de sa dette par 7 mensualités de 500 euros (CINQ CENT EUROS) le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 8ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement ; 

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [E] [L] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ; 

DIT qu'à défaut d'un seul paiement non honoré par Mme [E] [L] à son échéance et non régularisé suite à l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, HARMONIE HABITAT à procéder à l’expulsion de Mme [E] [L] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE dans ce cas Mme [E] [L] à payer à HARMONIE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables et taxes normalement dus comme si le bail s’était poursuivi, laquelle suivra les conditions contractuelles, à compter de la date de défaillance et jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;


RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [E] [L] aux dépens en ce compris le commandement de payer du 10 janvier 2024, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
N. DEPIERROIS S. ZARIFFA