Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 16 juillet 2024

Minute n° 




AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 16 Juillet 2024
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DEMANDEUR :

[Localité 3] METROPOLE HABITAT
Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES

D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [D]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Non comparant D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Mai 2024
date des débats : 24 Mai 2024
délibéré au : 16 Juillet 2024

RG N° N° RG 24/01031 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4S7

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à 
CCC à + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 5 février 1996, pour une durée d’un an renouvelable, [Localité 3] Habitat, Office public de l'habitat de la métropole nantaise a donné à bail à M. [P] [D] un local à usage d'habitation numéro 4 au premier étage sis [Adresse 2] à [Localité 3] et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel de 282.41 euros (1260 francs).
Par acte du 19 octobre 2023, le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, [Localité 3] Métropole Habitat a assigné M. [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater la résiliation du bail en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ; 
Ordonner, en conséquence, l'expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
Condamner le locataire au paiement de :la somme de 414.83€, représentant les loyers et charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 03 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 284.90 euros, augmentée des charges locatives en cours, à compter du 30 novembre 2023 et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;la somme de 300 €, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification à la Préfecture. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mai 2024.



En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance actualisant sa créance à la somme de 894.57 euros arrêtée au 20 mai 2024. Elle s’est opposée à la suspension de la clause résolutoire, le locataire ne réglant plus son loyer depuis plus d’un an. Elle a en outre souligné que ce dernier dégradait les parties communes et a versé des pièces en ce sens, à titre d’informations.
Bien que régulièrement assigné à étude, M. [P] [D] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L'enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
En cours de délibéré, le juge a sollicité les pièces justifiant la qualité à agir du bailleur, le contrat de bail étant conclu par [Localité 3] Habitat tandis que l’assignation est au nom de [Localité 3] Métropole Habitat. Les pièces justificatives ont été versées.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. 
M. [P] [D] n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 01 février 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales le 31 juillet 2023 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de [Localité 3] Métropole Habitat aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.





Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2023, [Localité 3] Métropole Habitat a fait délivrer à M. [P] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 319.63 euros au titre des loyers et charges.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 20 décembre 2023.
Dès lors, M. [P] [D], étant occupant sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la demande en paiement

 Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. 
En l'espèce, M. [P] [D] ne s'est pas présenté devant le tribunal et le rapport social n’a pu être réalisé en son absence, de sorte qu'aucune explication sur les conditions de la dette n'a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l'assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l'absence de l’intéressé. 

Il résulte des pièces produites et en particulier du décompte en date du 22 mai 2024 que les loyers et des charges du local d'habitation et de ses accessoires n’ont pas été régulièrement réglés, de sorte que le compte locataire est débiteur de la somme de 679,02 euros, terme d’avril inclus, frais de contentieux déduits (215.55 euros).

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner M. [P] [D] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 414.83 euros et à compter de la présente décision pour le surplus

Le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues ainsi que toutes sommes versées.

Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 20 décembre 2023, M. [P] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat et de condamner M. [P] [D] à son paiement.
Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’avril 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 1er mai 2024.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

M. [P] [D], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par le bailleur afin de recouvrer les sommes dues. M. [P] [D] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 
La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :


DECLARE recevable la demande de la société [Localité 3] Métropole Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
CONSTATE l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 5 février 1996, entre [Localité 3] Habitat, Office public de l'habitat de la métropole nantaise, et M. [P] [D] portant sur un local à usage d'habitation numéro 4 au premier étage sis [Adresse 2] à [Localité 3] et ses accessoires, à compter du 20 décembre 2023 ;
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [P] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [P] [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et CONDAMNE M. [P] [D] à son paiement à compter de l’échéance de mai 2024 ;
CONDAMNE M. [P] [D] à payer à [Localité 3] Métropole Habitat la somme de 679,02 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation arrêtés au 22 mai 2024, terme d’avril inclus ; 

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 414.83 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
RAPPELLE que toute somme versée sera déduite du décompte ; 
RAPPELLE que le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues par les locataires lors de la libération complète des lieux ;
CONDAMNE M. [P] [D] à verser à [Localité 3] Métropole Habitat une indemnité de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
CONDAMNE M. [P] [D] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification à la Préfecture ;


DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
N. DEPIERROIS S. ZARIFFA