Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 16 juillet 2024

Minute n° 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 16 Juillet 2024
__________________________________________


DEMANDEUR :

S.A. HARMONIE HABITAT 
anciennement dénommée LE HOME ATLANTIQUE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Mme [K] [T], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir

D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [J]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Non comparant 
D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Mai 2024
date des débats : 24 Mai 2024
délibéré au : 16 Juillet 2024

RG N° N° RG 24/01278 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M6GX

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à 
CCC à + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du 10 septembre 1999, prenant effet le 17 septembre 1999, pour une durée d’un an renouvelable, la société anonyme d’habitations à loyer modéré la société LE HOME ATLANTIQUE a donné à bail à M. [J] [S] un local à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 1], et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 1 814.06 francs soit 413.31 euros, outre une provision pour charges de 286.60 francs soit 64.24 euros et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant égal à celui du loyer. 
Le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 10 janvier 2024.
Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, la société HARMONIE HABITAT, anciennement dénommée LE HOMME ATLANTIQUE, a assigné M. [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes afin de voir : 
- déclarer la demande recevable et bien fondée
- constater la résiliation du bail signé le 22 septembre 1999 entre les parties ;
- à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 22 septembre 1999 entre les parties ;
- ordonner l'expulsion M. [J] [S] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
- condamner M. [J] [S] à payer à HARMONIE HABITAT :
-la somme de 13 854,24 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
-une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 440.44 € à compter du 21 février 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;
-la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;
- ordonner l’exécution provisoire.
L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mai 2024 au cours de laquelle elle a été examinée.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
A l’audience, la partie demanderesse, représentée par Madame [K] [T], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance tout en précisant que la dette s'élève désormais à la somme de 16 732.96 euros, selon décompte versé arrêté au 17 mai 2024.
Régulièrement assigné à étude, M. [J] [S] n’a pas comparu et personne pour le représenter.
L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique n’a pas été réalisée, le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
Le locataire n'a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 28 mars 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 
Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 18 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. 
Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.


En l'espèce, M. [J] [S] ne s'est pas présenté devant le tribunal et le rapport social n’a pu être réalisé en son absence, de sorte qu'aucune explication sur les conditions de la dette n'a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l'assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l'absence de l’intéressé. 
En l’espèce, le décompte fait apparaître un solde débiteur de 16 732.96 euros au 17 mai 2024. Le bailleur a appliqué un sur-loyer forfaitaire mensuel de 985,85 euros à compter de l’échéance de mai 2023, puis de 1 019.52 euros à compter de l’échéance de février 2024 soit la somme de 11 932.17 euros, quittancement d’avril 2024 inclus.
La bailleresse produit deux procès-verbaux de constat établis par un huissier de justice les 14 novembre 2022 et 15 novembre 2023 dans lesquels il est indiqué que l’officier ministériel a constaté que le contenu des enveloppes destinées à être envoyées aux locataires d’Harmonie Habitat, prélevées au hasard, était identique. Les enveloppes contrôlées en 2022 contiennent toutes un courrier ayant pour objet « Enquête Supplément de loyer de Solidarité » ainsi qu’une enveloppe destinée au retour de l’enquête. Les enveloppes contrôlées en 2023 contiennent elles aussi une enveloppe destinée au retour et un courrier ayant pour objet soit « Enquête Occupation Sociale et Supplément de loyer de Solidarité » soit « Enquête Occupation Sociale ».
Dans la liste des plis vérifiés, le nom de M. [J] [S] n’apparait pas. 
Ainsi, le bailleur ne produit pas la preuve de la réception par le locataire de la mise en demeure. Dès lors, en l’absence de respect des dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle, le bailleur ne peut prétendre au paiement de ces sommes, lesquelles seront déduites de la dette locative.

La créance étant justifiée pour un montant de 4 800.79 euros, il convient en conséquence de condamner M. [J] [S] au paiement de cette somme, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.



En l'espèce, le contrat signé par les parties, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement à leur échéance du loyer ou des charges, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Par acte d'huissier du 10 janvier 2024, HARMONIE HABITAT, venant aux droit de la société LE HOME ATLANTIQUE, a fait délivrer à M. [J] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 9 463,85 euros au titre des loyers et charges arrêté au 14 décembre 2023.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 mars 2024.
Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de M. [J] [S] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. 
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.
Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due par M. [J] [S]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 
Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 11 mars 2024, M. [J] [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle sera révisable dans les conditions du contrat, et de condamner M. [J] [S] à son paiement.
Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’avril 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 1er mai 2024.

 Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire
M. [J] [S], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le commandement de payer du 10 janvier 2024 uniquement, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.


Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par le bailleur, afin de recouvrer les sommes dues. M. [J] [S] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,
DECLARE l'action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 10 septembre 1999 entre la société LE HOME ATLANTIQUE et M. [J] [S] portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 1], sont réunies à la date du 11 mars 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [J] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE M. [J] [S] à verser à HARMONIE HABITAT, venant aux droits de la société LE HOME ATLANTIQUE, la somme de 4 800.79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 17 mai 2024, terme d’avril inclus ;
DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [J] [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions du contrat ;
CONDAMNE M. [J] [S] à son paiement à compter de l’échéance de mai 2024 ;
CONDAMNE M. [J] [S] à payer à HARMONIE HABITAT une indemnité de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;


RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
CONDAMNE M. [J] [S] aux dépens en ce compris le seul commandement de payer du 10 janvier 2024 ;
DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département ;
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
Le Greffière La Présidente
N. DEPIERROIS S. ZARIFFA