Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 16 juillet 2024

Minute n° 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Juillet 2024
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DEMANDEUR :

S.A. HARMONIE HABITAT
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Mme [X] [V], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir
 
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [D] [G]
[Adresse 1]
[Localité 2]

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Mai 2024
date des débats : 24 Mai 2024
délibéré au : 16 Juillet 2024

RG N° N° RG 24/01277 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M6GW

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à 
CCC à + préfecture
Copie dossier



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 1er mai 2021, prenant effet le même jour, pour une durée d'un an renouvelable, HARMONIE HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [D] [G], un local à usage d'habitation numéro 4 au rez-de-chaussée, sis [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 387.50 euros, outre une provision sur charges de 29,31 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 374.48 euros. 

Par acte du 10 janvier 2024, n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, la société anonyme à loyer modéré HARMONIE HABITAT a assigné M. [N] [D] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir : 

- déclarer la demande recevable et bien fondée
- constater la résiliation du bail signé le 1er mai 2021 entre les parties ;
- à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 1er mai 2021 entre les parties ;
- ordonner l'expulsion de M. [N] [D] [G] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
- condamner M. [N] [D] [G] à payer à HARMONIE HABITAT :
- la somme de 1 349.08 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 22 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
- une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 460.37 € à compter du 21 février 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;
- la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;
- ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 24 mai 2024.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La bailleresse, représentée par Madame [X] [V], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a actualisé sa créance à la somme de 1 525.42 euros au 21 mai 2024, précisant que le plan d’apurement mis en place à hauteur de 72.84 euros par mois est respecté par le locataire. Des délais de paiement tendant à la suspension de la clause résolutoire ont été accepté selon ces conditions.

Régulièrement assigné à étude, M. [N] [D] [G] a comparu et a reconnu le principe de la dette, précisant avoir effectué un versement de 450 euros le 22 mai 2024. Il a sollicité des délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 72.84 euros. Il a déclaré percevoir entre 1 300 et 1 500 euros, composés de l’allocation adulte handicapé, d’un emploi en contrat à durée déterminée dans le domaine de la sécurité et des droits de pôle emplois. Il a en outre indiqué reprendre le travail le 1er juin.
L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été transmise au Tribunal le 17 mai 2024.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 1er mars 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales le 20 juillet 2023 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.



Il résulte des pièces produites que M. [N] [D] [G] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d'occupation du local d'habitation. Le décompte actualité versé au débat lors de l’audience fait apparaître un solde débiteur de 1 525.42 euros au 17 mai 2024. Il convient de déduire de cette somme les frais appliqués par le bailleur au titre des pénalités de non réponse à l’enquête sociale d’un montant de 7.62 euros par mois sur une période allant de février à décembre 2022 puis de février 2024 à avril 2024, le bailleur ne rapportant pas de justificatif. 
Lors de l’audience, M. [N] [D] [G] a indiqué avoir effectué un paiement par carte de 450 euros le 22 mai 2024. Toutefois, en l’absence de justificatif et cette somme n’apparaissant pas sur le décompte, elle ne sera pas déduite. Cependant, il sera rappelé que toute somme versée sera automatiquement déduite par le bailleur. 
La créance étant justifiée pour un montant de 1 418.74 euros, il convient en conséquence de condamner M. [N] [D] [G] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 349.08 euros et à compter du présent jugement pour le surplus. 
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [N] [D] [G] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 735.87 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 décembre 2023.




Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 mars 2024.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.
Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due par M. [D] [G]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 
Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 11 mars 2024, M. [N] [D] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles et de condamner M. [N] [D] [G] à son paiement.
Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’avril 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 1er mai 2024.

Sur les délais de paiement
L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »
L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être 




suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »
M. [N] [D] [G] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 72.84 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur accepte cette proposition.
Il ressort du diagnostic social et financier que la dette de loyer est consécutive à un contexte familial notamment une séparation, M. [D] [G] ayant des difficultés à gérer le budget et à effectuer les démarches administratives. 
Il ressort du décompte que depuis janvier 2024, M. [N] [D] [G] a repris le paiement intégral de ses loyers, versant en outre un complément afin d’apurer sa dette. 
Lors de l’audience, les parties indiquent qu’un plan d’apurement, mis en place à hauteur de 72.84 euros par mois, est respecté par le locataire. La bailleresse accepte les délais de paiement.
Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser M. [N] [D] [G] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous. 
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires. 

Sur la suspension de la clause résolutoire
Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si M. [D] [G] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire 

M. [D] [G], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 1er mai 2021 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT et M. [N] [D] [G] portant sur un local à usage d'habitation numéro 4 au rez-de-chaussée, sis [Adresse 1] à [Localité 2], sont réunies à la date du 11 mars 2024 ;
CONDAMNE M. [N] [D] [G] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT la somme de 1 418.74 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 17 mai 2024, terme d’avril inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 349.08 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ; 

AUTORISE M. [N] [D] [G] à s’acquitter de sa dette par 18 mensualités de 72.84 euros (SOIXANTE-DOUZE EUROS ET QUATRE-VINGT-QUATRE CENTIMES) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 19ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [N] [D] [G] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,
DIT qu'à défaut d'un seul paiement non honoré par M. [N] [D] [G] à son échéance et non régularisé suite à l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec 

intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :
AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT à procéder à l’expulsion de M. [N] [D] [G] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE dans ce cas M. [N] [D] [G] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE M. [N] [D] [G] aux dépens en ce compris le commandement de payer de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE
N. DEPIERROIS S. ZARIFFA