Tribunal Judiciaire · 3ème Chambre civile — 25 juillet 2024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)


JUGEMENT : S.A.S. AL DENTE RIVIERA c/ [E] [H] 

MINUTE N° 24/
Du 25 Juillet 2024 

3ème Chambre civile
N° RG 22/04189 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OQTO 
 



Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du vingt cinq Juillet deux mil vingt quatre


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia LABEAUME, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;


DÉBATS

A l'audience publique du 07 Mai 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 25 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;


PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Juillet 2024 , signé par Patricia LABEAUME, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 

Grosse délivrée à

la SELAS AJIS AVOCATS
, Me Céline CECCANTINI


expédition délivrée à



le

mentions diverses











DEMANDERESSE: 


S.A.S. AL DENTE RIVIERA prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Aurore JEANCLOS-PERROT de la SELAS AJIS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant




DEFENDERESSE:


Madame [E] [H]
domiciliée : chez [Adresse 1]
SAS HUISSIERS 06
[Localité 4]
représentée par Me Céline CECCANTINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



































EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [H] et la société AL DENTE RIVIERA représentée par M. [I] [G] sont liées par un bail commercial en date du 8 novembre 2017 à usage exclusif de « restauration rapide», pour des locaux situés à [Localité 4], [Adresse 2], [Adresse 3].
La durée du bail est fixée à 9 années, commençant à courir le 15 novembre 2017 pour expirer le 14 novembre 2026.
Le loyer annuel initial a été fixé à la somme de 9.120 euros payable mensuellement et d’avance, soit 760 euros H.T. et hors charges par mois, outre une provision sur charges annuelle de 1.500 euros soit 125 euros par mois.
Monsieur [C] [L] a acquis la totalité des titres de la société AL DENTE RIVIERA par acte de cession de parts sociales du 2 février 2022 et en est devenu le Président à la même date.
Par correspondance du 14 février 2022, le CABINET DE GESTION DRAGO a adressé un courrier à la société AL DENTE RIVIERA assorti des justificatifs des appels de fonds concernant le ravalement de façade terminé et lui a précisé porter à son débit la somme due au titre des travaux de ravalement et de zinguerie adoptés lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2018 pour un montant total de 10 120,62 euros.
Les appels de fonds reçus du syndic étaient les suivants :
- appel de fonds « RAVALT FACADES + ZINGUERIE 1/4 » du 21 décembre 2018 pour une somme de 2530,16 euros
- appel de fonds « RAVALT FACADES + ZINGUERIE 2/4 » du 27 mars 2019 pour une somme de 2530,15 euros
- appel de fonds « RAVAL FACADES + ZINGUERIE 3/4 » du 24 juin 2019 pour une somme de 2530,16 euros
- appel de fonds « RAVALT FACADES + ZINGUERIE 4/4/ » du 19 septembre 2019 pour une somme de 2530,15 euros
- appel de fonds « Ravalement de façade + Pignon 1/4 » du 20 décembre 2021 pour une somme de 2924,99 euros.
Le cabinet mandataire a informé également la société AL DENTE RIVIERA que s’agissant des travaux en cours, ils seraient appelés en 4 fois, en fonction des appels de fonds du syndic. Au 1er mars 2022, la société AL DENTE RIVIERA était redevable d’une somme de 14 913,81 euros au titre de ces appels de fonds.

Le 14 mars 2022, Madame [H] par l’intermédiaire du CABINET GESTION DRAGO a adressé une relance de paiement à la société preneuse en l’état d’une position débitrice de son compte de 14 913,81 euros.
La société AL DENTE RIVIERA n’a procédé à aucun règlement suite à ce courrier, se limitant à s’acquitter des loyers et de la provision sur charge mensuelle courante.
Madame [H] a alors fait délivrer à la société AL DENTE RIVIERA un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 21 septembre 2022 pour un montant en principal de 16 116,99 euros au titre des loyers et charges impayés, en sus d’une somme de 193,08 euros correspondant aux frais du commandement, soit au total un montant de 16 310,07 euros. 

Par acte d’huissier de justice du 20 octobre 2022, la SAS AL DENTE RIVIERA a formé opposition à commandement de payer valant assignation devant le tribunal judiciaire de Nice à l’encontre de Madame [E] [H].

Par jugement du 18 décembre 2023, le tribunal a rouvert les débats et renvoyé l’affaire à l’audience dématérialisée de mise en état du 8 janvier 2024. Il était demandé au demandeur de communiquer au tribunal les pièces visées dans son bordereau de communication de pièces et à la partie défenderesse de produire aux débats, au soutien de sa demande reconventionnelle, le contrat de bail commercial du 8 novembre 2017 qui lie les parties ainsi que le commandement de payer délivré le 21 septembre 2022.

Par conclusions signifiées le 20 avril 2023, la société AL DENTE RIVIERA demande au tribunal de :
A titre principal, 
DEBOUTER purement et simplement Madame [E] [H] de l’ensemble de ses 
demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société AL DENTE RIVIERA, 
CONSTATER que les travaux de réfection de la zinguerie ne sont pas assimilés à des travaux 
de ravalement de façade et ne peuvent être mis à la charge du locataire au visa des dispositions du contrat de bail, 
CONSTATER que la demande de régularisation des charges relatives aux travaux votés par l’assemblée générale de copropriété du 22 novembre 2018 pour une somme de 10 120,62 euros est brutale, déloyale et constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat de bail, 
CONSTATER que la société AL DENTE RIVIERA est bien fondée à s’opposer au commandement de payer délivré le 21 septembre 2022, 
En conséquence, 
JUGER nul et de nul effet, le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par 
Madame [E] [H], en date du 21 septembre 2022, 
EXCLURE, du coût des travaux de ravalement de façade, le coût des travaux de réfection de l’ensemble de la zinguerie tant pour la tranche de travaux de 2019 que celle de 2022, 
DIRE ET JUGER que Madame [E] [H], représentée par son mandataire le CABINET DE GESTION DRAGO, a délibérément omis de procéder à la régularisation de charges relatives aux travaux votés par l’assemblée générale de copropriété du 22 novembre 2018 pour une somme de 10 120,62 euros, causant ainsi un préjudice à la société AL DENTE 
RIVIERA, 
CONDAMNER Madame [E] [H], représentée par le CABINET DE GESTION DRAGO, au paiement de dommages et intérêts au profit de la société AL DENTE RIVIERA pour un montant de 10 120,62 euros, 
A titre subsidiaire, 
CONSTATER la parfaite bonne foi de la société AL DENTE RIVIERA, 
En conséquence, 
ACCORDER à la société AL DENTE RIVIERA, un échéancier de paiement sur 24 mois, à compter de la signification de la décision à intervenir, sur l’éventuelle condamnation retenue à son encontre, 
En tout état de cause, 
CONDAMNER Madame [E] [H], représentée par le CABINET DRAGO, au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 
CONDAMNER Madame [E] [H], représentée par le CABINET DRAGO, aux entiers dépens, 
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 



Par dernières conclusions notifiées le 22 avril 2024, Madame [E] [H] demande au tribunal de :
DEBOUTER la société AL DENTE RIVIERA de l’ensemble de ses demandes à son encontre ; étant précisé que la bailleresse à d’ores et déjà déduits des appels de fonds intéressants les travaux de ravalement et de zinguerie les postes correspondant aux grosses réparations de l’article 606 du Code civil.
A TITRE RECONVENTIONNEL :
A TITRE PRINCIPAL: sur la demande de condamnation de la société AL DENTE RIVIERA à la dette locative lui incombant
CONDAMNER la société AL DENTE RIVIERA à payer à Madame [E] [H] la somme de 21.035,88 euros selon décompte arrêté au 22 avril 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21/09/2022, date de délivrance du commandement de payer ;
VOIR CONFIRMER la demande de renonciation de Mme [H] à solliciter l’acquisition de la clause resolutoire du bail nonobstant l’absence d’apurement des impayés à la date butoir du commandement de payer intervenue le 21 octobre 2022
A TITRE SUBSIDIAIRE : Sur la demande de délais de paiement
Si le Tribunal devait faire droit à la demande de delais de paiement sollicitée par la société AL DENTE RIVIERA :
FIXER à une durée de 6 mois au maximum à compter de la signification de la décision à intervenir, le delai accordé à la société AL DENTE RIVIERA pour s’acquitter de sa dette locative s’établissant à la somme de 21.035,88 euros à la date du 22 avril 2024, sans préjudice du paiement de ses loyers et charge courants ;
DIRE qu’à défaut du strict respect de cet échelonnement, la totalité de la somme deviendrait immédiatement exigible ;
CONDAMNER la société AL DENTE RIVIERA au paiement d’une somme de 2 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procedure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ceux compris le coût du commandement de payer à hauteur de 193,08 euros.

La clôture de l’affaire a été fixée au 23 avril 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du 8 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par Madame [E] [H] le 21 septembre 2022

Vu l’article L145-41 du code de commerce,

Il résulte du paragraphe VI - CHARGES ET TAXES du bail commercial qui lie les parties que « le preneur devra rembourser au bailleur, on sus du loyer, la quote-part afférente aux locaux loués, des charges communes de l’immeuble, même incombant normalement au bailleur, y compris les frais de ravalement, à la seule exception des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil »

La SAS AL DENTE RIVIERA fait valoir qu’elle s’est toujours acquittée de son loyer outre la provision sur charges mensuelle.
Elle conteste le commandement de payer délivré à l’initiative de la bailleresse le 21 septembre 2022 et qui porte sur des impayés relatifs à des travaux de ravalement et zinguerie votés lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2018, des travaux « divers » qui correspondent à des travaux de ravalement de façade et pignon dans les décomptes produits.
Elle indique que ces travaux réalisés en façade peuvent constituer des travaux mentionnés à l’article 606 du Code civil à la charge du bailleur.
Elle expose que des régularisations ont été répercutées dans les décomptes de la bailleresse en avril 2023 mais que cependant n’ont pas été exclus les travaux de zinguerie qui selon elle sent des travaux relatifs à la structure de l’immeuble est donc relevant de l’article 606.
Elle relève qu’il y a donc lieu d’exclure le coût des travaux de réfection de l’ensemble de la zinguerie relatif à la tranche des travaux de 2019 évaluées à une somme de 6057,50 € et à une somme de 5540 €pour la tranche de travaux de 2022 selon les décomptes produits par la défenderesse (en sa pièce n° 11).
Pour cela, la SAS AL DENTE RIVIERA sollicite la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Madame [E] [H] justifie de la teneur des travaux de ravalement réalisés par la production des procès-verbaux des assemblées générales de 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021.
Elle explique que depuis 2019, le cabinet de GESTION DRAGO, son mandataire, a sollicité du syndic de l’ensemble immobilier au sein duquel se trouve les locaux commerciaux, un état de répartition des dépenses lié à l’ensemble des travaux.
Elle expose qu’elle a été contrainte de répercuter le coût de ces travaux de ravalement à la société preneuse conformément au bail alors que cette répartition n’était toujours pas intervenue et alors que les appels de fonds avaient été réalisés.
Elle indique et justifie par la production d’un compte du 22 avril 2024 que la régularisation a été opérée dans les comptes de la société preneuse.

S’agissant des travaux de réfection de l’ensemble de la zinguerie que la société AL DENTE RIVIERA conteste, il apparaît que ces travaux portant sur la zinguerie, la réfection des bandeaux et bavettes ne sont pas compris dans l’énumération de l’article 606 du Code civil et restent donc à la charge de la société preneuse dès lors qu’ils n’intéressent pas l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Pour le surplus, il apparaît qu’un commandement de payer imprécis ou erroné, qui ne met pas le preneur en mesure de déterminer les causes qui lui sont réclamées et de s’assurer de l’exigibilité des sommes qui lui sont réclamées, est susceptible d’être considéré comme nul et ne peut servir de fondement à une demande d’acquisition de la clause résolutoire. Cependant un commandement de payer délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement dues.
En l’occurrence, l’intégralité des causes visées à l’acte sont prévues au bail, à savoir, les loyers contractuellement fixés, les charges ainsi que les travaux qui ne relèvent pas de l’article 606 du Code civil.
Il n’est par ailleurs pas contesté que des régularisations ont été répercutées dans les décomptes de la bailleresse en avril 2023.

Les moyens afférents à la nullité du commandement de payer seront écartés.

Sur le jeu de la clause résolutoire

Le bailleur verse notamment aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Il est acquis que les parties sont liées par un bail portant sur un local à usage commercial. Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer, signifié à la requête du bailleur par acte d’huissier de justice le 21 septembre 2022, est effectivement demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance. Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvent ainsi réunies.


Toutefois il convient de prendre acte que Madame [E] [H] renonce à solliciter l’acquisition de la clause resolutoire du bail nonobstant l’absence d’apurement des impayés à la date butoir du commandement de payer intervenue le 21 octobre 2022.

Sur les sommes dues à la bailleuresse et la demande de délais de paiement

La réalité des loyers impayés n'est pas contestable et résulte des pièces produites à savoir le relevé de compte du 22 avril 2024 pour la somme de 21.035,88 euros.

La créance porte intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées dans celui-ci et , pour le surplus, à compter de l’assignation, valant sommation de payer au sens de l’article 1153 du code civil.

L’article 1343-5 alinéa 1 du code civil autorise le juge à reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

La SAS AL DENTE RIVIERA sollicite un échéancier de paiement sur 24 mois à compter de la signification de la décision à intervenir. Elle fait valoir qu’elle est de bonne foi s’étant toujours acquittée des loyers et charges courantes. Elle explique qu’elle s’est vue réclamer une régularisation brutale sans que ne lui soit proposé un quelconque étalement amiable.

Madame [E] [H] s’oppose à cette demande alors même que depuis le commandement de payer l’arriéré locatif ne cesse d’augmenter.

En l’espèce il ressort du relevé de compte actualisé qu’effectivement la dette locative a augmenté depuis le commandement de payer du 21 septembre 2022 ; que la société AL DENTE RIVIERA n’a pas commencé à régler le coût des travaux mis à sa charge et ne verse aucune pièce comptable permettant de savoir si elle serait en mesure de supporter un échéancier. 

Compte tenu de ces éléments, il convient de débouter la SAS AL DENTE RIVIERA de sa demande d’échéancier de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SAS AL DENTE RIVIERA

La SAS AL DENTE RIVIERA sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 10 120,62 euros.

Elle demande que soit considéré comme brutale, déloyale et constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat, la régularisation tardive formulée le 14 février 2022 par le mandataire du bailleur pour une somme de 10 120,62 € .

Selon elle le bailleur a manqué à l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi.

Toutefois il ne peut être reproché à Madame [E] [H] la régularisation tardive des charges mises à la charge de son preneur alors même que l’absence de la régularisation des charges par le syndic en est la cause ne lui permettant pas d’en répercuter le coût à son locataire.

Par ailleurs il apparaît qu’avant de délivrer commandement de payer le 21 septembre 2022, une relance simple a été adressée à la société AL DENTE RIVIERA le 14 mars 2022 qui est restée sans réponse dès lors que la société preneuse n’a pas pris attache avec le mandataire de sa bailleresse soit pour contester les sommes dues ou en demander explication soit pour solliciter un échéancier.

Il convient en conséquence de débouter la SAS AL DENTE RIVIERA de sa demande de dommages-intérêts dès lors que n’est pas rapportée la preuve que Madame [E] [H] ait manqué à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SAS AL DENTE RIVIERA, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 193,08 euros.

Il n’est pas inéquitable de condamner la SAS AL DENTE RIVIERA à payer à Madame [E] [H] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, par mise à disposition greffe,

Déboute la SAS AL DENTE RIVIERA de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 septembre 2022 ainsi que de sa demande de dommages et intérêts .

Donne acte à Madame [E] [H] qu’elle renonce à se prévaloir de la clause résolutoire du bail commercial en date du 8 novembre 2017 à usage exclusif de « restauration rapide», pour des locaux situés à [Localité 4], [Adresse 2], [Adresse 3] conclu avec la SAS AL DENTE RIVIERA ;

Condamne la SAS AL DENTE RIVIERA à payer à Madame [E] [H] la somme de 21.035,88 euros selon décompte arrêté au 22 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées dans celui-ci et , pour le surplus, à compter de l’assignation ;

Déboute la SAS AL DENTE RIVIERA de sa demande d’échéancier de paiement ; 

Condamne la SAS AL DENTE RIVIERA aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 21 septembre 2022 à hauteur de 193,08 euros ;

Condamne la SAS AL DENTE RIVIERA à payer à Madame [E] [H] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Et la présidente a signé avec la greffière

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE