Cour d'Appel · 2ème Chambre — 25 juillet 2024

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



2ème CHAMBRE CIVILE



ARRET N° 422 DU 25 JUILLET 2024





N° RG 23/00723 - 

N° Portalis DBV7-V-B7H-DSZJ



Décision attaquée: jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 19 juin 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 22/02015



APPELANTE :



S.A.R.L. Central Retail

Immeuble Simcar 

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Augusta Hureaux, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART





INTIMEE :



S.A.S. Société Immobilière de la Caraïbe (SIMCAR)

[Adresse 2] 

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Max Bessin, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 décembre 2023, en audience publique, devant Monsieur Frank Robail, président de chambre chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposé.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Frank Robail, président de chambre,

Mme Annabelle Clédat, conseillère,

M. Thomas Habu Groud, conseiller.





Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 21 mars 2024. Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré, in fine, à ce jour, en raison de l'absence d'un greffier et la surcharge des magistrats. 





GREFFIER,



Lors des débats et du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière.





ARRÊT : 



- contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



- signé par M. Frank Robail, président de chambre, et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

 



FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé en date du 27 avril 2016, la société Immobilière de la Caraïbe (ci-après Simcar), bailleur, a conclu un contrat de bail avec la société SCR Gestion (par la suite dénommée SCR Central Retail), locataire, ayant pour objet un local d'une superficie de 420 m2 à usage professionnel situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel HT et hors charges de 4.000 euros, pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2016.



Par acte en date du 9 novembre 2021, la bailleresse a fait délivrer à son locataire un commandement de payer la somme de 29.054,96 euros en principal selon décompte arrêté au 10 octobre 2021, visant la clause résolutoire.



Par acte en date du 12 janvier 2022, la société Simcar a assigné la société SCR Central Retail devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins de voir:



- constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 décembre 2021 et la résiliation du bail conclu le 27 avril 2016 entre la société SCR Central Retail et elle-même ;

- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

- dire qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités de loyer à l'échéance fixée, et 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception :

* le tout deviendra immédiatement exigible ;

* les effets de la clause résolutoire seront acquis ;

* il sera procédé à l'expulsion de la société SCR Central Retail ;

* la société SCR Central Retail devra payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 4.763,74 euros jusqu'à libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou son expulsion ;

* le sort des meubles se trouvant les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamner par provision la société SCR Central Retail à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y inclus la somme de 501,18 euros relative aux frais de commandement.



Par ordonnance en date du 1er juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a :



- renvoyé les parties à se pourvoir quant au fond mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse ;

- condamné la société SCR Central Retail à payer à la société Simcar, en deniers ou quittances valables, la somme de 5.142,57 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté à mai 2022 (loyer du mois de mai 2022 inclus) ;

- suspendu les effets de la clause résolutoire contenue au bail du 27 avril 2016 et visée dans le commandement de payer délivré le 9 novembre 2021 ;

- accordé à la société SCR Central Retail un délai de paiement en une seule mensualité pour s'acquitter de sa dette ;

- dit que l'arriéré locatif pour les loyers impayés arrêté à mai 2022 (loyer du mois de mai inclus), soit la somme de 5.142,57 euros, sera payable à la société Simcar en une seule mensualité dans le mois de la signification de l'ordonnance ;

- dit qu'à défaut de paiement de l'échéance précitée ou du loyer en cours, la clause résolutoire sera acquise de plein droit et qu'il sera procédé à l'expulsion de la société SCR Central Retail et à celle de tous occupants de son chef des locaux qu'elle occupe, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- dit que la société SCR Central Retail sera, en outre, condamnée à payer une indemnité mensuelle d'occupation, laquelle sera égale au montant du loyer qui serait perçu si le bail n'avait pas été résilié, les charges en sus, ce, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés ;

- condamné la société SCR Central Retail à payer à la société Simcar la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté toutes les autres demandes ;

- condamné la société SCR Central Retail aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 novembre 2021.



Le 25 juillet 2022, cette ordonnance a été signifiée à la SCR Central Retail.



Le 12 septembre suivant, la Simcar a fait signifier à la société SCR Central Retail un commandement de quitter les lieux.



Par acte en date du 17 octobre 2022, la société SCR Central Retail a fait assigner la Simcar devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins de voir  :



- la recevoir en ses demandes et l'y dire bien fondée ;

- annuler le commandement de quitter les lieux qui lui a été signifié par huissier de justice le 12 septembre 2022 ;

- condamner la Simcar à lui payer la somme de 3.000 euros pour le préjudice subi ;

- condamner la Simcar à une amende civile de 3.000 euros ;

- condamner la Simcar à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au remboursement des entiers dépens.



Par jugement du 19 juin 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a :



- rejeté la demande d'annulation du commandement de quitter les lieux signifié le 12 septembre 2022 à la société SCR Central Retail à la requête de la société Immobilière de la Caraïbe ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- laissé la charge des dépens à la société SCR Central Retail.



La société SCR Central Retail a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 10 juillet 2023, en visant expressément chacun des chefs de son dispositif. 



La procédure a fait l'objet d'une orientation à bref délai avec fixation de l'affaire à l'audience du 11 décembre 2023.



Le 6 août 2023, la Simcar a remis au greffe sa constitution d'intimée par voie électronique.



A l'audience du 11 décembre 2023, la décision a été mise en délibéré au 21 mars 2024 ; les parties ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe, en raison de l'absence d'un greffier et de la surcharge des magistrats. 



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



1/ La SARL Central Retail, appelante :



Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 4 décembre 2023, par lesquelles la société Central Retail demande à la cour de :



- infirmer le jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre le 19 juin 2023 en ce qu'il a :

* rejeté la demande d'annulation du commandement de quitter les lieux qui lui a été signifié le 12 septembre 2022 à la requête de la SAS Immobilière de la Caraïbe ;

* dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

* laissé à sa charge les dépens.

Statuant à nouveau,

- la recevoir en ses demandes et l'y dire bien fondée ;

- annuler le commandement de quitter les lieux signifié par huissier de justice le 12 septembre 2022 ;

- condamner la société Simcar à lui payer la somme de 3.000 euros pour le préjudice subi ;

- condamner la société Simcar à une amende civile de 3.000 euros ;

- débouter la société Simcar de toutes ses demandes ;

- condamner la société Simcar à payer à la société Central Retail la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au remboursement des entiers dépens.



2/ la SAS Immobilière de la Caraïbe, intimée :



Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 21 septembre 2023 par lesquelles la société immobilière de la Caraïbe demande à la cour de :



- confirmer le jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre le 19 juin 2023 en ce qu'il a :

* rejeté la demande d'annulation du commandement de quitter les lieux signifié le 12 septembre 2022 à la société Central Retail à sa requête ;

* laissé la charge des dépens à la société Central Retail.

- débouter la société SCR Central Retail de l'ensemble de ses demandes ;

Et, y ajoutant :

- condamner la société SCR Central Retail à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société SCR Central Retail aux entiers dépens de l'instance.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.



MOTIFS DE L'ARRET



Sur la recevabilité de l'appel



Aucun élément ne permettant d'établir que le jugement rendu le 19 juin 2023 aurait été notifié à la société SCR Central Retail avant qu'elle n'en interjetât appel le 10 juillet 2023, cet appel doit être déclaré recevable quant au délai pour agir.



Sur la nullité du commandement de quitter les lieux



Pour rejeter la demande de la société SCR Central Retail, le juge de l'exécution a rappelé que l'ordonnance du 1er juillet 2022 avait accordé des délais de paiement à la locataire, qui devait payer sa dette locative de 5 412,57 euros en une seule mensualité dans le mois de la signification de la décision. Il a retenu que cette société n'avait pas respecté le délai de paiement ainsi octroyé par le juge des référés pour suspendre provisoirement les effets de la clause résolutoire. Le premier juge a relevé qu'il résultait du décompte des loyers et charges arrêté au 13 janvier 2023 produit par la société Simcar, que dans le mois de la signification de la décision, le compte de la locataire présentait un solde débiteur et que seul le virement de 446,31 euros effectué le 13 septembre 2023, soit le lendemain du commandement de quitter les lieux, avait permis d'apurer la dette. Il en a conclu que la clause résolutoire était acquise au jour de la délivrance du commandement litigieux conformément aux termes de l'ordonnance de référé précitée.



En appel, la société Central Retail conteste la validité du commandement de quitter les lieux qui lui a été signifié le 12 septembre 2022 en faisant valoir que la clause résolutoire du bail litigieux n'avait pas pu être acquise au profit de la Simcar dès lors qu'elle avait réglé l'arriéré des loyers arrêté au mois de mai 2022, ainsi que le loyer en cours, lequel, si l'on considère qu'il correspond au mois de juillet, avait été payé le 18 juillet 2022, et, si l'on estime que c'est celui dû pour le mois d'août, avait été réglé le 11 août 2022.



Aux termes de l'article de l'article R 121-1 du code des procédures civiles d'exécution, « le juge de l'exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l'exécution ».



En l'espèce, il est constant que le 12 septembre 2022, la Simcar a fait signifier à la société SCR Central Retail un commandement de quitter les lieux fondé sur l'ordonnance de référé du 1er juillet 2022, elle-même signifiée le 25 juillet 2022, laquelle ordonnance a notamment :



- condamné la société SCR Central Retail à payer à la Simcar, en deniers ou quittances valables, la somme de 5.142,57 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté à mai 2022 (loyer du mois de mai 2022 inclus) ;

- suspendu les effets de la clause résolutoire contenue au bail du 27 avril 2016 et visée dans le commandement de payer délivré le 9 novembre 2021 ;

- accordé à la société SCR Central Retail un délai de paiement en une seule mensualité pour s'acquitter de sa dette ;

- dit que l'arriéré locatif pour les loyers impayés arrêté à mai 2022 (loyer du mois de mai inclus), soit la somme de 5.142,57 euros, sera payable à la Simcar en une seule mensualité dans le mois de la signification de l'ordonnance ;

- dit qu'à défaut de paiement de l'échéance précitée ou du loyer en cours, la clause résolutoire sera acquise de plein droit et qu'il sera procédé à l'expulsion de la société SCR Central Retail et à celle de tous occupants de son chef des locaux qu'elle occupe, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier.



La société appelante affirme qu'au 18 juillet 2022, elle ne devait plus rien au bailleur ; le décompte des loyers au 12 septembre 2023 versé aux débats par ce dernier confirme qu'à cette date, le compte de la société locataire présentait un solde nul.



Il s'ensuit qu'à la date de la signification de l'ordonnance de référé du 1er juillet 2022, l'appelante avait payé la somme de 5.142,57 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté à mai 2022 (loyer du mois de mai 2022 inclus).



En outre, il résulte du même décompte que le loyer en cours dans le mois de la signification de l'ordonnance précitée, soit le mois d'août 2022, avait été payé le 10 août et non le 1er comme le prévoit le contrat de bail, mais que le bailleur avait accepté ce paiement tardif. De même, ce dernier avait accepté le paiement tardif du loyer du mois de septembre effectué le 7 septembre 2022.



Si, la veille du commandement de quitter les lieux litigieux, la société locataire était débitrice de la somme 446,31 euros, ainsi que cela ressort du décompte précité du bailleur, ce même décompte précise que cette dette correspondait aux dépens dus au titre de l'ordonnance susvisée. 



Or, comme le souligne la société intimée, cette dette n'est pas une dette de loyer dont le non-paiement devait entraîner, en vertu de l'ordonnance de référé du 1er juillet 2022, l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire.



Il en résulte que les conditions prévues par l'ordonnance de référé pour l'acquisition de cette clause n'étaient pas réunies au jour de la délivrance du commandement de quitter les lieux.



Par conséquent, il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il y a été statué en sens contraire.



A défaut d'acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu de faire droit à la demande de la société SCR Central Retail en annulation du commandement de quitter les lieux signifié par huissier de justice le 12 septembre 2022.



Sur la demande de dommages et intérêts 



La société SCR Central Retail sollicite la condamnation de la Simcar à lui payer la somme de 3 000 euros en alléguant que le bailleur a fait preuve d'un acharnement à son égard en ne répondant pas à la demande de paiement échelonnée, puis en ne se désistant pas de sa procédure alors que l'arriéré de loyer était de 150 euros environ une semaine avant l'audience de plaidoirie et en maintenant une demande d'expulsion sans fondement. Elle conclut que le bailleur a exécuté le contrat de bail de mauvaise foi, lui causant un préjudice découlant de la difficulté de projection professionnelle, la mobilisation des équipes gérantes pour des questions étrangères à la bonne marche du commerce et le stress pour le personnel gérant.



Cette demande ne peut cependant pas prospérer puisqu'un bailleur n'est nullement tenu de répondre à une demande de paiement échelonnée émanant de son locataire, d'autant plus lorsque ce dernier, comme c'est le cas en l'espèce, paie systématiquement le loyer avec retard. Aucune faute ne pouvant être reprochée au bailleur, sa responsabilité ne saurait donc être engagée.



En outre, il convient de relever que la société appelante ne produit aucune preuve au soutien du préjudice allégué.



La demande de dommages et intérêts de la société SCR Central Retail sera donc rejetée.



Sur la demande de condamnation à une amende civile



Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.



Au cas présent, la société SCR Central Retail prétend que le comportement de la Simcar est inadmissible et constitue une tentative de pression sur sa locataire pour qu'elle quitte les locaux loués. Elle demande sa condamnation au paiement d'une amende civile de la somme de 3 000 euros.



Cependant, la société appelante ne démontre pas en quoi la Simcar aurait agi en justice de manière dilatoire ou abusive.



Sa demande sera donc rejetée.





Sur les dépens et les frais irrépétibles



La société Simcar, qui succombe dans toutes ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance d'appel et le jugement entrepris sera infirmé du chef des dépens de première instance, qui seront également mis à sa charge.



En outre, l'équite commande de condamner la société Simcar à payer à la société Central Retail la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Déclare recevable l'appel de la SARL Central Retail,



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions déférées,



Statuant à nouveauet y ajoutant,



Prononce la nullité du commandement de quitter les lieux signifié le 12 septembre 2022,



Condamne la SAS Société Immobilière de la Caraïbe aux entiers dépens de l'instance d'appel et de première instance,



Condamne la SAS Société Immobilière de la Caraïbe à payer à la SARL Central Retail la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Et ont signé,





La greffière, Le président