Cour d'Appel · Chambre sociale — 25 juillet 2024

ARRET N° .



N° RG 23/00859 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BIQNA







AFFAIRE :



G.F.A. DE [Adresse 4]



C/



S.A.S. SAULNIER - PONROY es qualité de mandataire judiciaire du SCEA DES REBIERES., S.C.E.A. SCEA DES REBIERES RCS GUERET (23)





TPBR





VC/MS





Autres demandes relatives à un bail rural









Grosse délivrée à Me Richard LAURENT, Me Florian DE MASCUREAU, le 25-07-2024.









COUR D'APPEL DE LIMOGES



CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE



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ARRÊT DU 25 JUILLET 2024



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TRIBUNAL PARITAIRE DE BAUX RURAUX

 

Le vingt cinq Juillet deux mille vingt quatre la Chambre économique et sociale de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :



G.F.A. DE [Adresse 4], demeurant [Adresse 4] - [Localité 2]

représentée par Me Florian DE MASCUREAU de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés - DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Camille CROYERE, avocat au barreau de BORDEAUX









APPELANTE d'une décision rendue le 30 OCTOBRE 2023 par le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE GUERET



ET :



S.A.S. SAULNIER - PONROY es qualité de mandataire judiciaire du SCEA DES REBIERES., demeurant [Adresse 3]

non comparante, régulièrement convoquée par LRAR.





S.C.E.A. SCEA DES REBIERES RCS GUERET (23), demeurant [Adresse 4] - [Localité 2]

représentée par Me Richard LAURENT de la SCP S.C.P. LAURENT - ANCIENNEMENT PEKLE-LAURENT, avocat au barreau de CREUSE









INTIMEES









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Suivant avis de fixation du Président de chambre, l'affaire a été fixée à l'audience du 03 Juin 2024.



Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, magistrat rapporteur, et Madame Géraldine VOISIN,Conseiller, assistés de Mme Sophie MAILLANT, Greffier, ont tenu l'audience au cours de laquelle Monsieur Pierre-Louis PUGNET a été entendu en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus oralement au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure.



Après quoi, Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 25 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.



Au cours de ce délibéré, Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, de Madame Valérie CHAUMOND, Conseiller, et de lui même. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.





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LA COUR



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EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 15 mai 1991, le groupement foncier agricole (dit GFA) DE [Adresse 4], géré depuis le 17 mars 2015 par M. [K] [R], a consenti un bail rural à long terme d'une durée de 18 ans à la société civile d'exploitation agricole (dite SCEA) DES REBIÈRES, elle-même gérée par M. [V] [R], portant sur des bâtiments et des terres agricoles pour une contenance totale de 150 hectares, 14 ares et 82 centiares. 



À la suite d'une opération de fusion-absorption intervenue par décision de l'assemblée générale extraordinaire du 03 juin 1995, l'EARL [E] a été absorbée par la SCEA DES REBIÈRES, dont M. [F] [E] et Mme [M] [E] sont devenus associés et cogérants. 



Par jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Guéret du 04 novembre 2013, confirmé par arrêt de la cour d'appel de Limoges du 10 mars 2015, la SCEA DES REBIÈRES a notamment été déboutée de sa demande d'autorisation de créer une stabulation et condamnée à régler au GFA DE [Adresse 4] la somme de 125 347,11 euros au titre des arriérés de fermage arrêtés au 31 décembre 2009 ; le fermage a, par ailleurs, été fixé à 21 789,43 euros annuels. 



Le 26 septembre 2018, puis à nouveau le 24 mars 2021, le GFA DE [Adresse 4] a mis la SCEA DES REBIÈRES en demeure de lui régler la somme de 107 762,80 euros au titre de fermages échus et impayés pour la période de 2013 à 2017. 



Puis le 27 juillet 2021, le GFA DE [Adresse 4] a saisi le tribunal partiaire des baux ruraux de Guéret d'une demande de résiliation du bail rural consenti à la SCEA DES REBIÈRES, d'expulsion de cette dernière et de condamnation à payer les arriérés de fermage dûs pour les années 2013 à 2020. 



Enfin, par jugement du 02 août 2021 du tribunal judiciaire de Guéret, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au profit de la SCEA DES REBIÈRES, et la SAS SAULNIER-PONROY nommée en qualité de mandataire.



Le tribunal paritaire des baux ruraux de Guéret a quant à lui, par jugement du 30 octobre 2023 :

- déclaré irrecevable la demande en résiliation du bail rural consenti à la SCEA DES REBIÈRES pour défaut de pouvoir à agir du gérant du GFA DE [Adresse 4] ;

- déclaré recevable l'action en paiement des arriérés de fermages ;

- dit que les intérêts courus sur les sommes auxquelles la SCEA DES REBIÈRES a été condamnée par jugement du 04 novembre 2013 sont couverts par la prescription ;

- dit que les fermages échus entre le 31 décembre 2013 et le 31 décembre 2015 inclus sont couverts par la prescription ;

- fixé à la somme de 111 940,26 euros la créance du GFA DE [Adresse 4] dans le cadre de la procédure collective au bénéfice de la SCEA DES REBIÈRES au titre des fermages échus du 31 décembre 2016 au 31 décembre 2020 inclus, augmentée des intérêts au taux légal ayant courus du 21 juillet 2021 au 02 août 2021, date du jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire ; 

- constaté que le GFA DE [Adresse 4], en sa qualité de bailleur, bénéficie d'un privilège sur les deux dernières années de fermage précédent le jugement d'ouverture de la procédure collective en faveur de la SCEA DES REBIÈRES ;

- débouté le GFA DE [Adresse 4] de sa demande d'anatocisme ;

- condamné le GFA DE [Adresse 4] à réaliser les travaux urgents de sécurisation et de conservation du patrimoine lui incombant, savoir :

' les travaux urgents de sécurisation du bâtiment numéro (sic) s'agissant de la grange auvergnate sur le mur côté cour et recouverte du bas de la toiture, fourniture de gouttières et des descentes sur la base des devis produits dans le cadre de l'expertise de 2013 pour un montant total de 41 505, 50 euros TTC à réactualiser à ce jour,

' les travaux urgents de conservation du patrimoine pour un montant total de 45 914,32 euros TTC selon devis de l'expertise à réactualiser suivant :

' reprise de la toiture (mise hors d'eau) du bâtiment numéro 5 - grange traditionnelle en pierre,

' réfection de la toiture et mise en place de gouttières sur le petit toit reliant la grange numéro 8 et la maison d'habitation,

' réfection des rives ardoises dans les angles et mise en place de gouttières sur l'appentis en pignon côté sud-ouest du bâtiment numéro 10,

' réfection toiture face arrière et face avant, et mise en place de gouttières sur le bâtiment numéro 11,

' réfection toiture entière, changement du linteau de l'entrée et mise en place de gouttières sur le bâtiment numéro 12 à usage de grange à bois ;

- débouté pour toutes les demandes plus amples ou contraires ;

- débouté le GFA DE [Adresse 4] de sa demande au titre des frais irrépétibles et dit qu'il supportera les entiers dépens de l'instance.



Par déclaration en date du 22 novembre 2023, le GFA DE [Adresse 4] a interjeté appel de la décision rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Guéret.



Aux termes de ses conclusions signifiées par voie électronique le 27 février 2024, le GFA DE [Adresse 4] demande à la cour, au visa des articles L. 411-27 et L. 411-31 du code rural, 1343-3, L. 1344-1 et 1766 du code civil et L. 622-16 du code de commerce, de : 

- infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Guéret du 30 octobre 2023 en ce qu'il a : 

' déclaré irrecevable la demande en résiliation judiciaire du bail rural consenti à la SCEA DES REBIÈRES pour défaut de pouvoir à agir du gérant du GFA DE [Adresse 4],

' dit que les intérêts courus sur les sommes auxquelles la SCEA DES REBIÈRES a été condamnée par jugement du 04 novembre 2013 étaient couvertes par la prescription,

' dit que les fermages échus entre le 31 décembre 2013 et le 31 décembre 2015 étaient couverts par la prescription, 

' constaté en conséquence que sa créance s'élevait à la somme de 111.940,26 euros au titre des fermages échus du 31 décembre 2016 au 31 décembre 2020 inclus augmentée des intérêts au taux légal ayant couru du 21 juillet 2021 au 02 août 2021, date du jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la SCEA DES REBIÈRES,

' fixé à la somme de 111.940,26 euros sa créance dans le cadre de la procédure collective ouverte au bénéfice de la SCEA DES REBIÈRES au titre des fermages échus du 31 décembre 2016 au 31 décembre 2020 inclus, augmentée des intérêts au taux légal ayant couru du 21 juillet 2021 au 02 août 2021,

' l'a débouté de sa demande d'anatocisme,

' l'a condamné à réaliser divers travaux de sécurisation et de conservation du patrimoine, savoir : 

' les travaux urgents de sécurisation du bâtiment s'agissant de la grange auvergnate sur le mur côté cour et réouverture du bas de la toiture, fourniture de gouttières et des descentes sur la base des devis produits dans le cadre de l'expertise de 2013 pour un montant total de 41.505,50 euros TTC à réactualiser à ce jour ; 

' les travaux de conservation du patrimoine pour un montant total de 45.914,32 euros TTC selon devis de l'expertise à réactualiser suivants : 

' Reprise de la toiture (mise hors d'eau) du bâtiment 5 ' grange traditionnelle en pierre,

' Réfection de la toiture et mise en place de gouttières sur le petit toit reliant la grange numéro 8 et la maison d'habitation, 

' Réfection des rives ardoises dans les angles et mise en place de gouttières sur l'appentis en pignon côté sud-ouest du bâtiment 10, 

' Réfection toiture face arrière et face avant et mise en place de gouttières sur le bâtiment numéro 11,

' Réfection toiture entière, changement du linteau de l'entrée et mise en place de gouttières sur le bâtiment numéro 12 à usage de grange à bois ; 



' débouté pour toutes demandes plus amples ou contraires, 

' l'a débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles et dit qu'il supporterait les dépens de l'instance ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'action en paiement des arriérés de fermages ; 

 Statuant à nouveau, 

 - le déclarer recevable et bien fondé en toutes ses demandes ; 

 

A titre principal, 

 - ordonner la résiliation du bail rural consenti le 15 mai 1991 à la SCEA DES REBIÈRES;

- ordonner en conséquence l'expulsion de la SCEA DES REBIÈRES et de tout occupant de son chef des parcelles visées au dispositif des conclusions, au besoin avec le concours de la force publique, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

- débouter la SCEA DES REBIÈRES de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

- fixer sa créance à l'encontre de la SCEA DES REBIÈRES à hauteur de 195.410,69 euros, correspondant aux intérêts des arriérés de fermages arrêtés au 31 décembre 2009 et aux arriérés de fermages de 2013 à 2020 augmentés des intérêts ; 

- dire et juger qu'il détient un droit privilégié sur cette somme à hauteur des fermages dus pour les années 2019 et 2020, soit pour la somme de 46.663,65 €, principal et intérêts compris ; 



A titre subsidiaire : 

 - admettre au titre de sa créance à l'encontre de la SCEA DES REBIÈRES les intérêts légaux ayant commencé à courir à compter des mises en demeure délivrées sur les fermages échus du 31 décembre 2016 au 31 décembre 2020, soit la somme de 1.222,80 € ; 

 

En tout état de cause : 

 - condamner la SCEA DES REBIÈRES à lui verser la somme de 4 000 euros ; 

 - fixer sa créance à l'encontre de la SCEA DES REBIÈRES au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4 000 euros ; 

- condamner la SCEA DES REBIÈRES aux entiers dépens. 

 

Il soutient que :

- son gérant est habilité à solliciter la résiliation du bail rural : au visa de l'article 1849 du code civil, les clauses de ses statuts limitant le pouvoir du gérant ne sont pas opposables aux tiers ni susceptibles d'être invoquées par la SCEA ; dans tous les cas, même dans les rapports entre associés, la limitation de ces pouvoirs n'est applicable que pour un acte de résiliation, et n'empêche pas le gérant de demander la résiliation judiciaire du bail pour sauvegarder les biens du GFA ;

- la demande de résiliation judiciaire du bail est justifiée en premier lieu par le défaut d'entretien et la dégradation des lieux loués depuis plusieurs années, qui compromet la bonne exploitation du fonds ;

- cet état de dégradation voire de ruine a été constaté dans le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux critiqué qui l'a, de façon erronée, attribué au seul bailleur, sans rechercher la responsabilité du preneur qui occupait pourtant les lieux depuis plus de 30 ans ;

- cet état a perduré : il avait déjà été constaté sur les bâtiments et terres loués, par constat d'huissier des 09 avril et 10 juin 2021, et ne pouvait être que le fait du preneur au regard de la nature des détériorations ; le jugement critiqué a ainsi admis que certains dommages relevaient de la responsabilité de la SCEA DES REBIÈRES, sans pour autant tirer aucune conséquence de ces constatations ;

- il est recevable à demander la résiliation du bail rural en raison de l'abandon des lieux loués, révélé par les constats d'huissiers précités, démontrant l'absence de tout matériel ou personnel sur les parcelles et bâtiments loués, lesdits bâtiments étant envahis par la végétation ;

- l'absence de la SCEA DES REBIÈRES sur les lieux perdure depuis 2019, cette dernière n'étant même plus connue des services postaux à l'adresse louée ;

- l'arrêt des poursuites individuelles découlant de l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire ne fait pas échec à une demande de résiliation du bail fondée non pas sur des défauts de paiement mais sur des agissements dolosifs du preneur ;

- il n'est pas justifié que soit mis à sa charge les travaux de réparation des bâtiments loués : ces derniers ne sont devenus nécessaires qu'en conséquence de la carence de la SCEA DES REBIÈRES à exécuter ses obligations d'entretien et de sa dégradation active des bâtiments: ces travaux auraient donc dû être mis intégralement à la charge du preneur ;

- il est recevable à réclamer les intérêts légaux de la condamnation du 10 mars 2015, en ce qu'un acte d'huissier de justice du 25 octobre 2018 a interrompu la prescription de ces sommes en décomptant 'pour mémoire' ces intérêts légaux ;

- le montant des fermages échus entre le 31 décembre 2013 et le 31 décembre 2015 n'a pas été prescrit, car deux mises en demeure avaient été adressées à la SCEA DES REBIÈRES le 24 septembre 2018 et 24 mars 2021, ayant pour effet d'interrompre la prescription de ces sommes.



Le 14 mai 2024, la SCEA DES REBIÈRES a déposé des conclusions d'incident aux fins de radiation de l'affaire du rôle en l'absence d'exécution provisoire, par le GFA DE [Adresse 4] du jugement dont elle a interjeté appel. 



Aux termes de ses écritures signifiées par voie électronique le 14 mai 2024, la SCEA DES REBIÈRES demande à la cour, au visa des articles 1719 2°, 1720, 1755 et 2224 du code civil, L. 622-22 et L. 622-28 du code de commerce et concordants, et L. 415-3 et concordants du code rural et de la pêche, de : 

- confirmer le jugement du 30 octobre 2023 du tribunal paritaire des baux ruraux de la CREUSE en toutes ses dispositions ; 

- débouter le GFA DE [Adresse 4] de ses demandes en appel ;

 - en tout état de cause, débouter le GFA DE [Adresse 4] de toute autre demande plus ample ou contraire ;

- condamner en cause d'appel le GFA DE [Adresse 4] à lui payer une indemnité de 3 000 euros par application de l'article 700 du code procédure civile. 

- le condamner aux entiers dépens d'appel. 



Elle soutient que :

- la saisine par le GFA DE [Adresse 4] du tribunal paritaire des baux ruraux est affectée d'un vice de fond, les statuts du GFA stipulant que la résiliation de tout bail exige l'accord préalable de la collectivité des associés, accord qui n'a pas été recueilli en l'espèce ; 

- il n'est pas fait de différences, dans ces statuts, entre une résiliation amiable ou judiciaire, et une résiliation de bail n'est pas qualifiable d'acte d'administration entrant dans l'objet social du GFA ;

- elle n'est pas un tiers aux statuts du GFA DE [Adresse 4], puisqu'un associé de la SCEA DES REBIÈRES, M. [V] [R], est également associé du GFA ;

- les clauses limitant les pouvoirs statutaires vis à vis des tiers jouent uniquement en faveur des dits tiers, et donc en tout état de cause, qu'elle peut se prévaloir de la limitation dans les statuts des pouvoirs du gérant du GFA ;

- les intérêts des loyers arriérés dûs au 31 décembre 2009 ne sont pas dûs puisque prescrits et non caractérisés dans leur principe et montant ; 

- au titre du paiement des fermages de 2013 à 2020, les mises en demeure envoyées par le GFA DE [Adresse 4] n'étaient pas interruptives de prescription, qu'elle ne pouvait, en vertu de l'article L. 622-28 du code de commerce, être condamnée à des intérêts légaux après l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire, et qu'elle n'a pas manqué à l'exécution du plan d'apurement de ses dettes ;

- elle a toujours entretenu le bien loué, et que le GFA DE [Adresse 4] n'a, en revanche, pas effectué les travaux de grosse réparation lui incombant et demandés verbalement par la SCEA DES REBIÈRES : elle présente une attestation du 15 novembre 2010 de la chambre d'agriculture de la Creuse qui a fait un état des lieux des biens loués, indiquant que les époux [E] de la SCEA ont constaté, début 1992, une forte dégradation de l'outil de travail dû à un manque total d'entretien, et que le GFA devait construire des bâtiments neufs. 

- au visa d'un procès verbal de constat du 19 octobre 2010 qu'elle exploite correctement l'ensemble du bien loué ;

- elle occupe bien les lieux, et présente des factures EDF à cet effet. 



La SCEA DES REBIÈRES a fait délivrer le 22 mai 2024 par commissaire de justice une signification de ses conclusions d'intimé et d'incident à la SAS SAULNIER-PONROY, qui ne s'est pas constituée, lui rappelant son délai de 03 mois à compter de la signification pour remettre ses conclusions au greffe. 



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées.



 

MOTIFS DE LA DÉCISION



- Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail rural :



L'article 1849 du code civil dispose que 'Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social. [...]

Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers'.



Par ailleurs, aux termes de l'article 15 des statuts mis à jour du GFA DE [Adresse 4], 'dans les rapports avec les tiers, la gérance engage le groupement par les actes entrant dans l'objet social.

Dans les rapports entre associés, la gérance peut accomplir tous les actes de gestion que commande l'intérêt du groupement [...]. Les actes et opérations suivants exigent l'accord préalable de la collectivité des associés donné par décision ordinaire :

- la conclusion, la modification, le renouvellement et la résiliation de tout bail'. 



Au cas d'espèce, la SCEA DES REBIÈRES soutient que le GFA DE [Adresse 4] n'est pas recevable à résilier le bail rural, ladite résiliation exigeant l'accord préalable de la collectivité des associés, qui n'a pas été recueilli en l'espèce.  



Or, l'objet social du GFA DE [Adresse 4], défini à l'article 2 des statuts, consiste dans 'la propriété et l'administration de tous les immeubles et droits immobiliers à destination agricole composant son patrimoine' ; il est précisé à l'extrait Kbis comme étant 'la propriété et l'administration par bail à long terme de propriétés agricoles'.



Dès lors que la SCEA DES REBIÈRES est un tiers au GFA DE [Adresse 4] et que le bail rural entre dans l'objet social de ce dernier, il apparaît que la gérance engage le groupement. 

En effet, même si les deux entités ont un associé commun, il n'en demeure pas moins que chacune constitue une entité unique et autonome, bénéficiant de tous les attributs de la personne morale.

 

Par ailleurs, la recevabilité de la demande ne s'analyse pas au regard de la capacité du GFA DE [Adresse 4] à résilier le bail, mais de sa capacité, par la voix de son gérant, à saisir la juridiction compétente d'une action en résiliation de bail rural.



En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement rendu le 30 octobre 2023 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Guéret en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande en résiliation judiciaire du bail rural consenti à la SCEA DES REBIÈRES pour défaut de pouvoir à agir du gérant du GFA DE [Adresse 4].



- Sur le bien-fondé la demande en résiliation du bail rural :



Aux termes de l'article L. 411-31, I du code rural et de la pêche maritime, 'sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation.[...]

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes'.



L'article L. 622-21 du code de commerce dispose quant à lui que 'I.-Le jugement d'ouverture [de la procédure collective] interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ;

2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.



II.-Sans préjudice des droits des créanciers dont la créance est mentionnée au I de l'article L. 622-17, le jugement d'ouverture arrête ou interdit toute procédure d'exécution tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n'ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d'ouverture.



III.-Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus'. 



Au cas d'espèce, le GFA DE [Adresse 4] s'est fondé sur le non-paiement des fermages dûs pour les années 2013 à 2020 pour solliciter du tribunal partiaire des baux ruraux de Guéret la résiliation du bail rural consenti à la SCEA DES REBIÈRES, et son expulsion ; l'ouverture d'une procédure collective au profit de cette dernière a cependant rendu ce moyen inopérant. 

C'est donc désormais sur le moyen tiré du 2° de l'article L. 411-31, I du code rural et de la pêche maritime que se fonde le GFA DE [Adresse 4] pour solliciter la résiliation judiciaire du bail rural, au regard des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fond qu'il impute à la SCEA DES REBIÈRES. 



Ce changement de fondement ne constitue pas une demande nouvelle.



' Sur le défaut d'entretien des biens loués :



Au soutien de sa demande, le GFA DE [Adresse 4] fait valoir le défaut d'entretien des lieux loués par la SCEA DES REBIÈRES, dont résulte leur dégradation qui lui a, à tort, été imputée par le tribunal paritaire des baux ruraux.



L'article 1720 du code civil dispose que 'le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives'.



L'article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime prévoit enfin que le paiement des grosses réparations est à la charge exclusive du propriétaire.



Au cas d'espèce, le paragraphe consacré aux 'Charges et conditions' du contrat de bail à long terme conclu le 15 mai 1991 prévoit, s'agissant de l'entretien des bâtiments, que 'le preneur entretiendra les bâtiments de la ferme en bon état de réparations locatives et de menu entretien, et supportera toutes les réparations qui deviendraient nécessaires par sa faute. Toutes les autres réparations incomberont au bailleur'. 



Le GFA DE [Adresse 4] argue des dispositions de l'article 1731 du code civil aux termes desquelles 's'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire'. 



Cependant, la SCEA DES REBIÈRES verse aux débats un état des lieux dressé le 01 février 1991, soit trois mois et demi avant la conclusion du bail litigieux, par M. [S] [G], expert agricole et foncier.

Il en ressort pour l'essentiel que les différentes parcelles comprises dans le bail sont en état moyen voire médiocre et même mauvais ; sont en bon état des prairies temporaires en production, quelques prairies naturelles et quelques parcelles ensemencées en céréales.

Cet état des lieux ne dit rien, en revanche, de l'état des bâtiments et des clôtures. 



Toutefois, une attestation établie le 15 novembre 2010 par M. [L] [C], président de la chambre d'agriculture de la Creuse, précise que les différents techniciens-ingénieurs de productions sont parvenus à des conclusions similaires : ils ont constaté que l'outil de travail était très fortement dégradé par manque total d'entretien et ont été alertés par l'urgence de la situation. Une étude prévisionnelle d'installation de M. et Mme [E] a permis de fixer le fermage à 500 francs par hectare ; par ailleurs, le GFA DE [Adresse 4] devait mettre à disposition des bâtiments nécessaires au bon fonctionnement de l'exploitation.



Enfin, la fiche signalétique d'exploitation de la SCEA DES REBIÈRES rendant compte d'un état au 01 janvier 1993 mentionne quant à elle des clôtures pour l'essentiel à refaire, des haies mal entretenues, un grand nombre de prairies dégradées, des sols présentant un bon potentiel mais hydromorphes sur 70 % de leur surface et demandant des drainages sur certaines parties.

Ce document fait également état d'un matériel usagé et demandant un important renouvellement, de bâtiments anciens pour la plupart et demandant des aménagements, et des stabulations insuffisantes pour assurer l'hivernage de la totalité des animaux.



Le GFA DE [Adresse 4] verse quant à lui, au soutien de sa demande, deux procès-verbaux de constat du 09 avril 2021 et un du 10 juin 2021, tous dressés par Maître [P] [Z], huissier de justice, desquels il ressort que, tant les différents bâtiments situés sur l'exploitation que les différentes parcelles données à bail sont en très mauvais état et non entretenus.



Mais la SCEA DES REBIÈRES verse à son tour un constat dressé le 19 octobre 2021 par Maître [D] [I], huissier de justice, lequel fait état de l'effondrement du toit d'un des bâtiments autour de la cour de ferme, survenu en 2015, de la dégradation de la toiture du bâtiment situé sur la parcelle [Cadastre 1].

Pour le surplus, les terres sont entretenues, de même que les clôtures.



Il apparaît donc que la charge d'entretien incombant aux preneurs a été correctement assumée par les intimés ; en revanche, il n'est pas établi par les appelants que les effondrements et dégradations de toitures et autres mauvais états des bâtis soient le fait des preneurs, aucune preuve n'étant rapportée en ce sens. 

Or, il est constant que l'entretien des toitures et du gros oeuvre en général incombe au bailleur qui n'établit pas avoir fait quelque réparation que ce soit depuis le début du bail à ferme, alors même que, déjà lors de la conclusion dudit bail, l'état de certains bâtiments laissait à désirer. 

Enfin, si le GFA DE [Adresse 4] relève que le jugement critiqué a admis que certains dommages relevaient de la responsabilité de la SCEA DES REBIÈRES mais n'en a tiré aucune conséquence, il ne fait pas davantage la part des choses entre ce qui, selon lui, relèverait de la responsabilité de l'un ou de l'autre.



C'est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu le manquement du GFA DE [Adresse 4] à son obligation de réaliser les grosses réparations, sa carence ne faisant qu'accélérer la dégradation des bâtiments. 



- Sur les conséquences du manquement :



Elles sont doubles.



En premier lieu, il convient de constater que les biens objets du contrat de bail à ferme se sont dégradés, non du fait du preneur mais de celui du bailleur qui ne les a pas entretenus en faisant réaliser les grosses réparations qui s'avéraient nécessaires.



Dès lors, il convient de débouter le GFA DE [Adresse 4] de sa demande en résiliation du bail à ferme fondée sur le 2° de l'article L. 411-31, I du code rural et de la pêche maritime et de sa demande d'expulsion subséquente.



Par ailleurs, dès lors que les réparations incombent au bailleur, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné le GFA DE [Adresse 4] à effectuer les travaux urgents de sécurisation et de conservation du patrimoine, à savoir : 

' les travaux urgents de sécurisation du bâtiment s'agissant de la grange auvergnate sur le mur côté cour et réouverture du bas de la toiture, fourniture de gouttières et des descentes sur la base des devis produits dans le cadre de l'expertise de 2013 pour un montant total de 41.505,50 euros TTC à réactualiser à ce jour ; 

 ' les travaux de conservation du patrimoine pour un montant total de 45.914,32 euros TTC selon devis de l'expertise à réactualiser suivants : 

' Reprise de la toiture (mise hors d'eau) du bâtiment 5 ' grange traditionnelle en pierre,

' Réfection de la toiture et mise en place de gouttières sur le petit toit reliant la grange numéro 8 et la maison d'habitation, 

' Réfection des rives ardoises dans les angles et mise en place de gouttières sur l'appentis en pignon côté sud-ouest du bâtiment 10, 

' Réfection toiture face arrière et face avant et mise en place de gouttières sur le bâtiment numéro 11,

' Réfection toiture entière, changement du linteau de l'entrée et mise en place de gouttières sur le bâtiment numéro 12 à usage de grange à bois.



- Sur la dette de fermage :



' Sur la prescription :



- des intérêts dûs sur les sommes admises par le jugement du 04 novembre 2013 : 



Le premier alinéa de l'article 1231-7 du code civil prévoit que, 'en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement'.



Par ailleurs, la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile a, dans son article 23, réduit le délai de prescription des titres exécutoires, en ce compris les jugements, à dix ans.



Au cas d'espèce, le jugement rendu le 04 novembre 2013, condamnant la SCEA DES REBIÈRES à payer à Maître [X], alors administrateur du GFA DE [Adresse 4], la somme de 125 347,11 euros au titre des fermages restant dûs au 31 décembre 2009, en deniers ou quittances a été confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Limoges en date du 10 mars 2015. La prescription sera donc acquise le 10 mars 2025.



S'agissant des intérêts moratoires, qui ont commencé à courir à compter de l'arrêt de confirmation, ils ont été atteints par la prescription cinq ans plus tard en application des dispositions de l'article 2224 du code civil, soit le 10 mars 2020.



Cependant, cette prescription a été interrompue d'abord par un commandement aux fins de saisie-vente du 25 octobre 2018 puis par une saisie-attribution du 15 janvier 2019 et par une saisie-attribution du 18 mars 2021 sans qu'aucune de ces procédures ne permette à la SCEA DES REBIÈRES d'éteindre sa dette.



Or, s'ils sont mentionnés 'pour mémoire', en ce que leur montant évolue au fil du temps, ils n'en restent pas moins certains, liquides et exigibles.



Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef et la cour, statuant à nouveau dit que la SCEA DES REBIÈRES est redevable des intérêts échus jusqu'à la date à laquelle la dette principale a été soldée. 

C'est donc à bon droit que le GFA DE [Adresse 4] a déclaré à ce titre une créance de 21 191,29 euros dans la procédure de redressement judiciaire dont la SCEA DES REBIÈRES fait l'objet.



- des fermages échus entre le 31 décembre 2013 et le 31 décembre 2015 :



Aux termes de l'article 2224 du code civil, 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'.



Lorsque la dette est périodique, la prescription quinquennale de droit commun, est applicable à partir de chaque échéance de la dette considérée en application des dispositions de l'article 2233 du code civil.



Enfin, il convient de rappeler que les mises en demeure ne sont pas interruptives de prescription.

En revanche, par application des dispositions de l'article 2241 du code civil, la demande en justice interrompt le délai de prescription.



Au cas d'espèce, le GFA DE [Adresse 4] a cité la SCEA DES REBIÈRES à comparaître devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Guéret par acte du 17 décembre 2021 et le contrat de bail à ferme prévoit un versement du fermage en un seul terme au 31 décembre de chaque année.



En conséquence, seuls les fermages dûs à compter du 31 décembre 2016 n'étaient pas prescrits au moment de l'assignation en justice.



Le jugement attaqué sera donc confirmé en ce qu'il a dit prescrite les demandes au titre des fermages des années 2013 à 2015.



- Sur le montant de la dette :



Dès lors que seuls les fermages échus du 31 décembre 2016 au 31 décembre 2020 sont dûs, soit : 24 274, 71 + 23 541,53 + 22 826,07 + 23 204,85 + 23 331,10 = 117 178,26 euros.

Il convient toutefois de retirer de cette somme celle de 5 238 euros dont la SCEA DES REBIÈRES s'est acquittée au titre de la taxe foncière dont le GFA DE [Adresse 4] était redevable, soit 117 178,26 - 5 238 = 111 940,26 euros. 



La décision critiquée sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions relatives au montant de la créance du GFA DE [Adresse 4] au titre des fermages impayés et des intérêts afférents ainsi sur le privilège, dont bénéficie le GFA DE [Adresse 4] dans le cadre de la procédure collective dont bénéficie la SCEA DES REBIÈRES, sur les fermages des années 2019 et 2020 en sa qualité de bailleur soit sur la somme de 49 535,95 euros.



En outre, il y a lieu de constater que le GFA DE [Adresse 4] ne réitère pas sa demande d'anatocisme.



- Sur les demandes accessoires :



Le GFA DE [Adresse 4] supportera les entiers dépens de la procédure d'appel.



Le GFA DE [Adresse 4] sera en outre condamné à payer à la SCEA DES REBIÈRES, en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles qu'elle a dû engager pour les besoins de la procédure, une somme que la cour fixe à 3 000 euros.





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PAR CES MOTIFS



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La Cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en dernier ressort, rendu par mise à disposition et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



DIT l'appel interjeté par le groupement foncier agricole (dit GFA) DE [Adresse 4] recevable; 



CONFIRME le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Guéret en date du 30 octobre 2023 en ce qu'il a : 

- déclaré recevable l'action en paiement des arriérés de fermages ;

- dit que les fermages échus entre le 31 décembre 2013 et le 31 décembre 2015 inclus sont couverts par la prescription ;

- fixé à la somme de 111 940,26 euros la créance du GFA DE [Adresse 4] dans le cadre de la procédure collective au bénéfice de la SCEA DES REBIÈRES au titre des fermages échus du 31 décembre 2016 au 31 décembre 2020 inclus, augmentée des intérêts au taux légal ayant courus du 21 juillet 2021 au 02 août 2021, date du jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire ; 

- constaté que le GFA DE [Adresse 4], en sa qualité de bailleur, bénéficie d'un privilège sur les deux dernières années de fermage précédent le jugement d'ouverture de la procédure collective en faveur de la SCEA DES REBIÈRES ;



CONSTATE que le GFA DE [Adresse 4] ne réitère pas sa demande d'anatocisme ;



INFIRME le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Guéret en date du 30 octobre 2023 en ce qu'il a :



- dit irrecevable la demande en résiliation judiciaire du bail rural consenti à la SCEA DES REBIÈRES ;



- dit que les intérêts courus sur les sommes auxquelles la SCEA DES REBIÈRES a été condamnée par jugement du 04 novembre 2013 sont couverts par la prescription ;



Statuant à nouveau :



DÉBOUTE le GFA DE [Adresse 4] de sa demande de résiliation du bail à ferme le liant à la SCEA DES REBIÈRES et d'expulsion subséquente ;



CONDAMNE le GFA DE [Adresse 4] à réaliser les travaux urgents de sécurisation et de conservation du patrimoine lui incombant, savoir :



' les travaux urgents de sécurisation du bâtiment s'agissant de la grange auvergnate sur le mur côté cour et recouverte du bas de la toiture, fourniture de gouttières et des descentes sur la base des devis produits dans le cadre de l'expertise de 2013 pour un montant total de 41 505, 50 euros TTC à réactualiser à ce jour,

' les travaux urgents de conservation du patrimoine pour un montant total de 45 914,32 euros TTC selon devis de l'expertise à réactualiser suivant :

' reprise de la toiture (mise hors d'eau) du bâtiment numéro 5 - grange traditionnelle en pierre,

' réfection de la toiture et mise en place de gouttières sur le petit toit reliant la grange numéro 8 et la maison d'habitation,

' réfection des rives ardoises dans les angles et mise en place de gouttières sur l'appentis en pignon côté sud-ouest du bâtiment numéro 10,

' réfection toiture face arrière et face avant, et mise en place de gouttières sur le bâtiment numéro 11,

' réfection toiture entière, changement du linteau de l'entrée et mise en place de gouttières sur le bâtiment numéro 12 à usage de grange à bois ;



FIXE à la somme de 21 191,29 euros, au titre des intérêts de retard en exécution de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Limoges le 10 mars 2015, la créance du GFA DE [Adresse 4] dans le cadre de la procédure collective au bénéfice de la SCEA DES REBIÈRES ;



Y ajoutant :



CONDAMNE le GFA DE [Adresse 4] aux entiers dépens de la procédure d'appel ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE le GFA DE [Adresse 4] à payer à la SCEA DES REBIÈRES, en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles qu'elle a dû engager pour les besoins de la procédure, une somme que la cour fixe à 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

 









LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,











Sophie MAILLANT. Pierre-Louis PUGNET.