Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 25 juillet 2024

LB/CS



Numéro 24/2444 





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 

 





ARRÊT DU 25/07/2024 







Dossier : N° RG 21/03646 - N° Portalis DBVV-V-B7F-IBAS 





Nature affaire :



Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion







Affaire :



[N] [O]



C/



S.C.I. [Adresse 7] IMMOBILIERS























Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 25 Juillet 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 4 avril 2024, devant :



Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,



assisté de Mme DENIS, greffier présent à l'appel des causes,





Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère





qui en ont délibéré conformément à la loi.



















dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



Madame [N] [O]

née le 06 Octobre 1955 à [Localité 6] (40)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentée par Me Jean-henri CHANCY, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN











INTIMEE :



S.C.I. [Adresse 7] IMMOBILIERS

[Adresse 7]

[Localité 3]



Représentée par Me Sophie DARSAUT-DARROZE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN



























































sur appel de la décision 

en date du 05 OCTOBRE 2021

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONT DE MARSAN







EXPOSE DU LITIGE :



Par acte sous seing privé du 25 janvier 2019, la SCI [Adresse 7] immobilier a donné à bail à Mme [N] [O] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5] sections AL [Cadastre 1] pour une maison et AL[Cadastre 2] pour un garage de 24 m2 à compter du 1er février 2019 moyennant un loyer mensuel de 750 euros outre une provision sur charges de 24 euros par mois.



Par acte d'huissier du 24 février 2021, la SCI [Adresse 7] immobilier a fait délivrer à Mme [N] [O] un commandement de payer les loyers visant la somme principale de 3.150 euros (échéance de février 2021 incluse), et la clause résolutoire insérée dans le bail.



Par acte d'huissier du 3 mai 2021, la SCI [Adresse 7] immobilier a attrait Mme [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont de Marsan aux fins de voir notamment constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, à défaut prononcer sa résiliation, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif outre une indemnité d'occupation jusqu'à l'entière libération des lieux.



Suivant jugement contradictoire du 5 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a :




Constaté que la demande de sursis à statuer présentée par Mme [N] [O] est sans objet,

Déclaré la SCI [Adresse 7] immobilier recevable en sa demande de résiliation de bail,

Constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties,

Ordonné la libération des lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification de cette décision,

A défaut d'exécution spontanée, ordonné l'expulsion de Mme [N] [O], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, par l'huissier le premier requis, en tant que de besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

Autorisé la SCI [Adresse 7] immobilier, le cas échéant, à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls exclusifs de Mme [N] [O],

Rejeté l'exception d'inexécution soulevée par Mme [N] [O],

Condamné Mme [N] [O] à payer à la SCI [Adresse 7] immobilier, au titre de sa dette locative arrêtée au 30 juin 2021, une somme de 4.384,64 euros abondée des intérêts au taux légal à compter du 24 février 2021 sur celle de 3.150 euros, du 3 mai 2021 sur celle de 4.067,32 euros et de cette décision pour le surplus,

Condamné Mme [N] [O] à payer à la SCI [Adresse 7] immobilier, à compter du 1er juillet 2021 et jusqu'à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle de 758,66 euros,

Condamné Mme [N] [O] à payer à la SCI [Adresse 7] immobilier une somme de 800 euros fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [N] [O] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 24 février 2021 et celui de sa dénonciation à la CCAPEX,

Rappelé que l'exécution provisoire de cette décision est de droit,

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet des Landes en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan d'action pour le logement des personnes défavorisées.




Par déclaration en date du 12 novembre 2021, Mme [N] [O] a relevé appel de ce jugement. 







L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2024. 



***



Vu les dernières conclusions de Mme [N] [O] notifiées le 5 mars 2024 aux termes desquelles elle demande à la Cour de :



Réformant le jugement entrepris, l'infirmant en toutes ses dispositions. 

 

La dire recevable et bien fondée. 

 

Débouter la SCI [Adresse 7] de toutes ses demandes, fins et conclusions. 

 

Condamner la SCI [Adresse 7] à lui payer pour troubles de jouissance une indemnité mensuelle de 250 € courant de mai 2021 à mai 2022 inclus, soit 3250 €. 

 

Condamner la SCI [Adresse 7] à lui verser la somme de 12.500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC tant pour ses frais de première instance que d'appel que d'exécution illégitimes, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Vu les conclusions de la SCI [Adresse 7] immobilier notifiées le 3 mai 2022 aux termes desquelles elle demande à la Cour de :



Confirmer en tous points le jugement rendu le 05 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan. 

 

Y rajoutant, condamner Madame [N] [O] à lui payer une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC. 

 

La condamner en tous les dépens.



***



MOTIFS :



A titre liminaire, il est observé que Mme [O] a relevé appel total du jugement déféré.



Toutefois postérieurement à ses premières écritures elle est partie le 1er juin 2022 des lieux alors que le bailleur poursuivait son expulsion prononcée par la décision de première instance avec exécution provisoire. Elle a provisoirement réglé les condamnations prononcées par le jugement du 5 octobre 2021. 



Certaines demandes formulées par les parties dans le cadre de la première instance sont devenues sans objet du fait du départ de l'appelante des lieux précédemment loués.



Comme Mme [O] l'indique dans ses dernières conclusions, ses demandes tendant à la remise en conformité du logement loué, à la réduction provisoire du loyer le temps que le bailleur remette le logement en conformité et à l'octroi de délais de grâce sont devenues sans objet.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion



La SCI [Adresse 7] immobilier demande la confirmation en tous points du jugement rendu le 5 octobre 2021 par le juge des contentions de la protection du tribunal judiciaire de Mont de Marsan. Elle sollicite ainsi le débouté de l'appelante de sa demande de suspension du jeu de la clause résolutoire et de délai de grâce.



Dans le dispositif de ses dernières écritures, Mme [O] demande toujours le débouté de la SCI [Adresse 7] immobilier de toutes ses demandes. 







L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais selon l'article 24 V et VII de cette même loi, "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".



En l'espèce le contrat de bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 février 2021, pour la somme en principal de 3.150 €.



Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 avril 2021. 



Il résulte des décomptes produits qu'au 30 juin 2021, sa dette locative s'élevait à la somme de 4.384,64 euros.



Madame [O] échoue à démontrer l'accord des parties sur une diminution du loyer à 600 euros qu'elle invoque. En effet aucun contrat n'est venu entériner un tel accord contesté par le bailleur. Elle ne produit aucun commencement de preuve par écrit émanant du bailleur auquel elle l'oppose. Elle produit les attestations de Mme [S] et M. [G] qui ne sont pas irrecevables pour défaut de justificatif des pièces d'identité des témoins ainsi que le soulève la partie intimée à tort, la photocopie de leur carte d'identité étant au contraire jointe. Ces attestations relatant des propos qui auraient été tenus par téléphone, ne sont pas précises ; elles sont insuffisantes pour prouver l'existence d'un accord des parties pour réviser le loyer.



Les demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de grâce sont devenues sans objet et ne sont pas maintenues par Mme [O] dans ses dernières écritures. 



La clause résolutoire était donc acquise au 25 avril 2021.



Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail et a ordonné l'expulsion de Mme [N] [O]. Il est constaté qu'elle a quitté les lieux définitivement le 1er juin 2022 (procès-verbal de reprise des lieux du 1er juin 2022).



La décision de première instance sera également confirmée en ce qu'elle a condamné Mme [N] [O] à payer à la SCI [Adresse 7] immobilier la somme de 4.384,64 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 30 juin 2021 ainsi qu'aux intérêts légaux et au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 758,66 euros à compter du 1er juillet 2021 jusqu'à la complète libération des lieux.



Il convient de constater que Mme [N] [O] a provisoirement réglé cette condamnation ainsi que cela résulte du courrier de la Selasu Zavoli Séverine, commissaire de justice, en date du 12 septembre 2022.



Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts



Mme [N] [O] sollicite la condamnation de la SCI [Adresse 7] immobilier à lui payer pour troubles de jouissance la somme totale de 3.250 euros.











Au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil elle demande la réparation des troubles de jouissance liés aux faits suivants :




Le logement était indécent et présentait des non conformités en ce qui concerne l'installation électrique, le chauffage (en raison d'une chaudière au fioul située dans le séjour présentant des émanations dans l'atmosphère intérieure) et des infiltrations dans le cellier et la buanderie,

Le gérant de la SCI [Adresse 7] immobilier a laissé dans une partie du garage qu'il lui louait une partie de ses effets personnels et y venait sans prévenir,

Au mois de mai 2021, les toilettes du voisin se sont déversées via un regard sur la terrasse située à l'arrière de la maison louée, 

Les voisins garaient régulièrement leurs véhicules devant la porte de son garage en interdisant l'utilisation pour un véhicule ou en compliquant l'accès, et usant de violences à son encontre ou à l'encontre des personnes lui rendant visite,

Elle était en droit de solliciter la réduction du montant de son loyer le temps que le bailleur le mette en conformité et sollicitait sa réduction à la somme de 500 euros par mois (150 euros de moins pour l'indisponibilité du garage et 100 euros pour les défauts de conformité et infiltrations) ainsi que la condamnation du bailleur à mettre le local en conformité sous astreinte. Ses demandes étant devenues sans objet suite à son départ des lieux loués, elle sollicite pour les troubles de jouissance subis une indemnité mensuelle de 250 euros de mai 2021 à mai 2022, correspondant à la période allant de l'assignation de première instance à la vidange du local.




La SCI [Adresse 7] immobilier répond que :




elle a répondu point par point aux manquements relevés par Soliha en son absence, apportant la démonstration de ce qu'en aucun cas le logement loué par Mme [O] pouvait être qualifié « d'indigne »,

bien que disposée à procéder aux quelques adaptations électriques recommandées, elle ne pourra réaliser quelque intervention que ce soit car Mme [O] n'a pas donné suite à ses sollicitations,

madame [O] s'est gardée de solliciter une expertise telle que préconisée par les services préfectoraux qui aurait permis d'établir l'origine des désordres qu'elle dénonçait,

son argumentation n'a que pour but de justifier les impayés qu'elle a cumulés,

les pièces nouvelles produites par Mme [O] devant la cour ne sont pas de nature à remettre en cause le jugement contesté en ce qu'il n'a pas retenu un manque de décence du logement,

madame [O] n'apporte pas la moindre preuve qu'elle lui aurait causé des troubles de jouissance.




Il résulte des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu notamment de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.



En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est notamment obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, ainsi que d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. 



En l'espèce, par courrier du 27 juillet 2021, la Direction départementale des territoires et de la mer (ci-après DDTM) de la Préfecture des Landes a informé la SCI [Adresse 7] immobilier que les manquements suivants à la décence et au règlement sanitaire départemental avaient été répertoriés :



« - Désordres liés à l'installation électrique



présence d'équipement dangereux avec risques de contacts directs avec des éléments sous tension :

présence de douilles des chantiers sur les points lumineux ;

prises électriques sans puits ;

l'enveloppe est manquante ou détériorée pour au moins un matériel.



NOTA : Présence du dispositif de protection différentielle de haute sensibilité : 30 Ma


Dispositif de coupure d'urgence difficile d'accès :


Hauteur supérieure à 1,80 m






Désordres liés à l'installation d'un appareil à combustion


Appareil de chauffage présentant des risques d'émanations situé dans la pièce à vivre :

Chaudière fioul située dans le séjour présentant des émanations et rejets de gaz dans l'atmosphère intérieure.





NOTA : selon locataire, émanations non constatées lors de la visite ;




Désordres liés à la présence d'humidité


Infiltration des eaux de ruissellements en bas des murs, planchers et aux sols ;

Inondations du cellier et de la buanderie par des infiltrations des eaux de ruissellements,






Traces d'humidité et de moisissures en bas des murs dues aux infiltrations.




(')



J'attire votre attention sur le fait que le document établi à cette occasion, constitue uniquement un relevé d'informations. Ces dernières sont assimilées à des manquements plus ou moins importants selon leur nature, sans pour autant en déterminer l'origine. Seule une expertise réalisée par une personne habilitée le permettra.



Il convient de procéder aux travaux relevant de votre responsabilité afin de respecter les normes de décence définies dans le décret 2002-120 du 30 janvier 2002. (') »



La visite du service de la Préfecture a eu lieu hors la présence de la SCI [Adresse 7] immobilier qui n'aurait pas été convoquée en dépit de sa demande. Dans sa réponse à la DDTM du 9 août 2021, la SCI [Adresse 7] immobilier s'engage à effectuer certains travaux électriques dès qu'elle accèdera au logement. Elle indique que la chaudière fonctionne bien dans une maison aérée, dotée d'une VMC, d'un système de climatisation réversible, de radiateurs électriques, d'un cumulus électrique pour l'eau chaude et d'une cheminée de sorte que la locataire n'avait pas souhaité qu'elle soit retirée ne s'en servant plus. Elle ajoute être d'accord pour retirer cette chaudière inactive dès qu'elle en aura la possibilité. Elle précise que l'humidité ne concerne pas la partie habitation mais seulement les parties non surélevées de la maison que sont le cellier et la buanderie. Elle impute leur inondation lors de violents orages en décembre 2020 au manque d'entretien des caniveaux par la locataire et à l'encombrement des lieux de son fait. 



La pièce numérotée 7 produite par l'appelante est dépourvue de force probante alors qu'elle ne comporte aucune signature de l'entreprise dénommée « solution idéale » qui est censée l'avoir établie.



Madame [O] échoue à démontrer les préjudices qu'elle invoque au titre des non conformités résultant du courrier de Soliha. Elle n'a pas permis l'intervention du bailleur pour remédier aux non conformités électriques ainsi que cela résulte du courrier du 7 septembre 2021 qu'il lui a adressé dans le but de préparer l'intervention électrique auquel elle n'allègue ni ne justifie avoir répondu. Elle n'a pas déclaré les dégâts causés par les infiltrations d'eau à son assureur et n'a sollicité ni d'expertise amiable ni d'expertise judiciaire pour constater les préjudices qu'elle invoque. 



S'agissant de la chaudière au fioul, le service Soliha a bien précisé qu'il n'a pas constaté les émanations invoquées. En l'absence d'expertise permettant de constater l'utilisation effective de cette chaudière dans une habitation disposant d'autres systèmes de chauffage la réalité du préjudice subi en lien avec la présence de la dite chaudière n'est pas démontrée. 

Le préjudice subi en lien avec les infiltrations et les non conformités électriques ne peut davantage être évalué au vu des seules pièces produites, alors qu'aucune expertise contradictoire n'a été diligentée.



Si Mme [O] a eu des différends avec ses voisins sur les places de parking dans une allée dont la jouissance est partagée avec le propriétaire voisin (parcelle cadastrée AL2140), il n'est pas démontré au regard de la configuration des lieux telle qu'elle résulte des seules photographies produites, que cette situation soit imputable au bailleur. 



Enfin l'occupation d'une partie du garage de 24 m2 loué à Mme [O] par le bailleur n'est pas démontré par les pièces qu'elle produit, notamment par le procès-verbal de constat d'huissier du 2 décembre 2021.



Si un regard présent sur le terrain de la maison qu'elle louait a pu déborder sur sa terrasse, entrainant la venue du propriétaire voisin, et si elle a fait intervenir une société pour déboucher une canalisation, rien ne démontre que cette situation est due à un manquement du bailleur à une de ses obligations. 



Enfin le comportement possiblement inadapté d'un propriétaire voisin ne peut être imputable au bailleur.



Dès lors faute de démontrer les préjudices qu'elle invoque ou leur lien avec un manquement du bailleur, Mme [O] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [N] [O] aux dépens et au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [O] est donc déboutée de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la procédure de première instance.



Mme [O], partie perdante, sera également condamnée aux dépens d'appel, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.



Il convient de débouter les parties de leurs demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. 



PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Déboute Mme [N] [O] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;



Condamne Mme [N] [O] aux dépens d'appel ;



Rejette les demandes formulées par Mme [N] [O] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en appel ;











Rejette la demande de la SCI [Adresse 7] immobilier sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;



Le présent arrêt a été signé par Madame BAYLAUCQ, Conseillère, suite de l'empêchement de Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.





Le Greffier Le Président