Cour d'Appel · 4ème Chambre — 25 juillet 2024

4ème Chambre





ARRÊT N° 168





N° RG 23/00610 



N° Portalis DBVL-V-B7H-TO2M



















Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 JUILLET 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,



GREFFIER :



Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :

A l'audience publique du 02 Avril 2024, devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, entendue en son rapport, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 

Contradictoire, prononcé publiquement le 04 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l'issue des débats : 06 Juin 2024, prorogée au 04 juillet 2024 puis au 25 Juillet 2024



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APPELANT :



Monsieur [I] [J]

né le 03 Mai 1952 à [Localité 5] (29)

[Adresse 1]



Représenté par Me Anaïs DAUMONT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES







INTIMÉE :



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble RESIDENCE DU PORT, sis [Adresse 2], prise en la personne de Maître [Z] [H] désigné en qualité de Mandataire Ad Hoc suivant ordonnance rendue par Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de QUIMPER du 26 mai 2021 et demeurant [Adresse 4], et de son syndic en exercice, la SARL ELORN IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], désigné à ce titre par l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2021



Représentée par Me Lucie BREMOND de la SELARL SELARL AVOCATS DE L ODET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER







FAITS ET PROCÉDURE



M. [I] [J] est propriétaire du lot n°5 dans un immeuble en copropriété dénommé résidence du Port, situé [Adresse 2].



La société Elorn Immobilier a été désignée par l'assemblée générale du 24 mars 2018, syndic de la copropriété pour trois ans, en remplacement de M. [J], syndic bénévole depuis 2010.



Par acte d'huissier du 28 mai 2021, M. [J] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble afin d'obtenir à titre principal l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2021 et, à titre subsidiaire, celle des résolutions n°11, 12, 13, 18, 17, 4, 5 et 14.



Par un jugement en date du 15 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Quimper a débouté M. [J] de l'intégralité de ses prétentions et l'a condamné à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure.



M. [J] a interjeté appel de cette décision le 26 janvier 2023.



L'instruction a été clôturée le 5 mars 2024.



En cours de délibéré, la cour, au visa de l'article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965, a soulevé d'office la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de la demande d'annulation de l'assemblée générale du 23 mars 2021 en son entier alors que M. [J] n'apparait pas avoir été opposant lors du vote des résolutions 15 et 16 puisqu'il a voté contre l'adoption de ces résolutions qui ont été rejetées et a invité les parties à présenter leurs observations sur la fin de non-recevoir sauf à solliciter une réouverture des débats.



Le syndicat a notifié par RPVA une note en délibéré le 9 juillet 2024 et M. [J] le 11 juillet 2024.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions en date du 31 janvier 2024, M. [J] demande à la cour de :



- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Quimper du 15 novembre 2022 en ce qu'il a débouté M. [J] de ses demandes d'annulation de l'assemblée générale du 23 mars 2021 et l'a condamné à verser la somme de 3 500 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence du Port et aux dépens ; 

Et, statuant à nouveau,

À titre principal, 

- annuler l'assemblée générale du 23 mars 2021 du syndicat des copropriétaires en toutes ses résolutions ; 

À titre subsidiaire, 

- annuler les résolutions n°11, 12, 13 de l'assemblée générale du 23 mars 2021 du syndicat des copropriétaires ;

- annuler la résolution n°18 de l'assemblée générale du 23 mars 2021 du syndicat des copropriétaires ;

- ordonner l'ouverture du local poubelle et sa remise en état ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires à verser une indemnité de 1 000 euros à M. [J] en réparation du préjudice subi au titre de la perte de jouissance d'une partie commune (local poubelle) de la copropriété entre 2019 et la date de la décision à intervenir ;

- annuler la résolution n°17 de l'assemblée générale du 23 mars 2021 du syndicat des copropriétaires ;

- annuler les résolutions n°4 et 5 de l'assemblée générale du 23 mars 2021 du syndicat des copropriétaires ;

- annuler la résolution n°14 de l'assemblée générale du 23 mars 2021 du syndicat des copropriétaires ;

En toute hypothèse, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à verser à M. [J] la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Résidence du Port » aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

- dispenser M. [J] de toute participation à la dépense commune des frais afférents à la présente procédure. 



Dans ses dernières conclusions en date du 23 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence du Port, sis [Adresse 2] [Localité 6], pris en la personne de Me [Z] [H], désigné en qualité de mandataire ad hoc suivant ordonnance du 26 mai 2021, et de son syndic en exercice la société Elorn Immobilier, demande à la cour de :



- confirmer le jugement rendu le 15 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Quimper en toutes ses dispositions ; 

- débouter M. [J] de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ; 

- condamner M. [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner M. [J] aux entiers dépens de la procédure qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



MOTIFS



Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 23 mars 2021



Aux termes de l'article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.



M. [J] demande l'annulation de l'assemblée générale du 23 mars 2021 en toutes ses résolutions. Il reproche au syndicat d'avoir organisé un vote par correspondance sans démontrer l'impossibilité technique ou matérielle d'organiser une assemblée générale par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique et fait valoir que les postes de président, de scrutateur et du secrétaire de séance ont été imposés sans possibilité de se porter candidat. Dans sa note en délibéré, il soutient qu'un copropriétaire ayant voté contre les résolutions mises au vote peut solliciter l'annulation de l'assemblée générale en son entier dès lors qu'est invoquée la violation de formalités substantielles tenant à la tenue et/ou à la convocation de ladite assemblée générale.



Le syndicat des copropriétaires réplique qu'aucun des arguments de l'appelant ne peut justifier une annulation de l'assemblée générale, que l'article 22-2 de l'ordonnance du 25 mars 2020 n'impose aucune modalité particulière pour justifier de l'impossibilité de l'organisation d'une visioconférence, que M. [J] a reçu la convocation à l'assemblée générale, a transmis son vote par correspondance et ne justifie d'aucun grief. Il relève encore que l'intéressé s'est abstenu lors de la désignation du président, du scrutateur et du secrétaire en formulant des réserves mais n'a pas formé acte de candidature. Il observe dans sa note en délibéré que M. [J] n'était pas opposant à l'ensemble des résolutions adoptées lors de l'assemblée générale ce qui ne lui permet pas de contester la validité de cette assemblée en son entier.



Il s'évince de l'article 42 précité qu'un copropriétaire ne peut demander l'annulation de l'assemblée générale en son entier dès lors qu'il n'a pas la qualité d'opposant ou de défaillant à l'ensemble des décisions prises (3e Civ., 14 mars 2019,18-10.379 ; 17 septembre 2020, n°19-207.30).



En l'espèce, M. [J], n'était pas opposant lors du vote des résolutions 15 et 16 puisqu'il a voté contre l'adoption de ces résolutions qui ont été rejetées. Il n'a donc pas qualité pour demander l'annulation de l'assemblée générale en toutes ses résolutions ni invoquer les modalités, selon lui irrégulières, de convocation de l'assemblée générale.



Le jugement est confirmé de ce chef par substitution de motifs.



Sur la demande d'annulation des résolutions 4 et 5



L'appelant expose qu'en vertu de l'article 35bis du règlement les charges d'eau sont réparties suivant les consommations figurant sur les compteurs divisionnaires au prorata des consommations et que cette répartition incombe au syndic ainsi qu'il est prévu à l'annexe 1 de son contrat. Il invoque l'irrégularité de la répartition en tantième et non au prorata des consommations d'eau et l'absence de mise à disposition des copropriétaires des factures d'eau au mépris de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 9 du décret du 17 mars 1967.



Aux termes de l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967 applicable à l'espèce pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9.

Lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

Le copropriétaire peut se faire assister par un membre du conseil syndical.

Pendant le délai mentionné au premier alinéa, il peut également se faire assister par son locataire ou autoriser ce dernier à consulter en ses lieu et place les pièces justificatives de charges récupérables mentionnées à l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Tout copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais.



Selon l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, applicable à l'espèce, pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d'État. 



L'article 64-1 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable à l'espèce dispose que lorsque la copropriété est dotée d'un espace en ligne sécurisé, la notification des documents mentionnés à l'article 11 peut, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, valablement résulter d'une mise à disposition dans un espace du site dont l'accès est réservé aux copropriétaires. La convocation mentionnée à l'article 9-1 du décret précise expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de leur mise à disposition.



Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, la preuve de la mise à disposition des pièces prévues à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 incombe au syndic.



Il ne résulte pas de la convocation du 25 février 2021 à l'assemblée générale du 23 mars 2021 le rappel de la possible consultation en ligne des documents prévus à l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967 et la durée de leur mise à disposition. Il n'est pas davantage justifié par le syndicat la nature des documents mis en ligne.



La seule communication des comptes et annexes comptables (sa pièce n°13) ne satisfait pas à l'article 18-1 précité contrairement à ce que soutient le syndicat.



Dès lors, les résolutions 4 et 5 concernant l'approbation des comptes arrêtés au 31 mars 2020 et le quitus du syndic arrêté au 31 mars 2020 sont annulées par voie d'infirmation.



Sur la demande d'annulation des résolutions 11, 12 et 13



M. [J] soutient que le syndic a imposé la nomination des trois conseillères syndicales choisies par l'assemblée générale sans permettre aux autres copropriétaires de se porter candidats.



Or, l'appelant n'aurait pu contester ces résolutions qu'à la condition de présenter sa candidature sans qu'un vote sur celle-ci ne soit organisé.



De plus, faisant plaider que l'assemblée générale du 23 mars 2021 a été convoquée suite au report de celle prévue le 24 novembre 2020, il ne démontre pas qu'il n'a pas eu le temps de proposer sa candidature.



Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation des résolutions 11 à 13.



Sur la demande d'annulation de la résolution 14



Selon l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967, la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.



Aux termes de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 applicable à l'espèce dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. À la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.



La résolution n°14 précise que l'assemblée générale a pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés.



En première instance, M. [J] qui s'était opposé au vote de la résolution au motif que la mise en concurrence n'a pas été respectée ainsi que le mentionne le procès-verbal d'assemblée générale soulevait ce même moyen au soutien de sa demande d'annulation de cette résolution.



À hauteur d'appel, l'appelant reproche à l'assemblée générale d'avoir donné mandat au conseil syndical pour le choix définitif de l'entreprise pour un budget maximum de 2 441,96 euros TTC bien que :

-le devis de la société Sapian n'a pas été communiqué à l'ordre du jour,

-l'avis du conseil syndical n'a pas été transmis aux copropriétaires,

-aucun descriptif de travaux n'est porté à la connaissance des copropriétaires.



Sur le premier point, l'assemblée générale du 23 mars 2021 a été convoquée selon M. [J] suite au report de celle prévue le 24 novembre 2020. Ce dernier par lettre recommandée du 9 novembre 2020 écrit en sa page 3 qu'« une seule proposition de devis concernant le non fonctionnement de la VMC est présentée. Elle émane de la société Sapian ISS Hygiène. »



Il s'en déduit que le devis de la société Sapian lui a été communiqué conformément à ce que mentionne la résolution n°14.



Sur le deuxième point, ainsi que le fait plaider l'appelant lui-même, aucun conseil syndical n'a été désigné depuis le 4 juillet 2019, empêchant de fixer le montant minimal des marchés auquel il devait donner un avis.



La mise en concurrence prévue à l'article 21 n'est pas obligatoire à défaut de fixation par l'assemblée générale du montant à partir duquel elle devait être mise en 'uvre (3e Civ., 26 mars 2014, n° 13-10.693). Celle-ci résulte alors de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises par application de l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967. En l'espèce, la demande de plusieurs devis par le syndicat étant justifiée, il n'existe aucune irrégularité sur ce point.



Enfin, s'agissant du simple remplacement de la VMC, aucune disposition n'oblige à un descriptif des travaux autre que la production d'un devis.



Aucun des arguments développés par l'appelant ne pouvant prospérer, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [J] de sa demande d'annulation de cette résolution.



Sur la demande d'annulation de la résolution 17



L'appelant soutient que la résolution qui a réservé l'accès au compteur d'eau à Mme [W], copropriétaire occupante à l'année suite à plusieurs coupures d'eau inexpliquées devait être votée à la majorité de l'article 26 et non de l'article 24 s'agissant d'une jouissance exclusive du local commun à certains copropriétaires. Il ajoute qu'il n'est pas justifié des coupures alléguées et que cette résolution n'a d'autre objet que d'empêcher chaque copropriétaire de vérifier son compteur d'eau individuel puisqu'un robinet de fermeture de l'alimentation en eau de l'immeuble est accessible à tous.



Le syndicat réplique que seuls les professionnels en charge de l'entretien de l'immeuble ont intérêt à pouvoir accéder au local dans lequel se trouve le matériel nécessaire pour l'entretien de l'immeuble et le compteur d'eau, plusieurs coupures d'eau générales ayant été constatées dans l'immeuble.



En application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 applicable à l'espèce, chaque copropriétaire jouit librement des parties communes indivises à tous les copropriétaires.



Cette liberté d'usage peut connaître des aménagements et des restrictions prévues par le règlement de copropriété conformément à l'article 8 ou résulter de l'application du droit commun comme la prévention des troubles de voisinage ou la sécurité des habitants. Les limites posées à cette liberté doivent être proportionnées aux moyens nécessaires pour atteindre les objectifs légitimes poursuivis.

En l'espèce, ainsi que le fait plaider M. [J], il n'existe aucun justificatif de l'existence répétée et réitérée de coupures d'eau et aucune recherche, le cas échéant, de leurs origines. 



Par ailleurs, le syndicat ne démontre pas que les compteurs d'eau individuels, auxquels les copropriétaires doivent avoir accès, n'y sont pas situés ainsi que l'allègue l'appelant.



Dès lors, cette restriction à l'accès des compteurs est contraire à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965. La résolution n°17 sera annulée. Le jugement est infirmé.



Sur la demande d'annulation de la résolution 18



L'appelant soutient que l'assemblée générale ne pouvait autoriser la location du local poubelles que par un vote à la majorité de l'article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965, s'agissant de l'aliénation d'une partie commune, et non par un vote à la majorité de l'article 24 et que sa location ne respecte pas l'article R 111-3 du code de la construction et de l'habitation qui dispose que toute copropriété à destination d'habitation a l'obligation de prévoir un système de gestion des déchets ni le règlement de copropriété qui prévoit la mise à disposition d'un local poubelles.



Le syndicat des copropriétaires rappelle qu'il n'existe plus de poubelles dans le local depuis 2014 puisqu'avait été négocié en 2015 la location du local par M. [J], alors syndic bénévole, laquelle avait été régularisée le 30 juillet 2015. Il ajoute que cette résolution ne porte que sur un acte d'administration des parties communes.



La gestion des déchets doit être organisée par le syndic par application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Elle doit cependant être conforme à la législation organisant le tri et l'élimination des déchets en vigueur dans la commune ou la région.



Il résulte des lettres du syndic d'août et octobre 2013 (pièces 9 et 19 du syndicat) que M. [J] en sa qualité de syndic bénévole, a mis fin au stockage des déchets dans le local poubelles, chaque copropriétaire gérant ses déchets et en assumant le coût afin de faire diminuer le coût du ramassage, les désinfections du local et le coût prohibitif d'un grand container à l'année. Le local a à compter du 1er novembre 2013 été loué et les poubelles déposées dans un container communal par les copropriétaires.



L'article R 111-3 du code de la construction et de l'habitation a été abrogé par décret du 30 juin 2021 et il n'y a pas d'obligation de mise en place d'un local poubelles contrairement à ce que soutient l'appelant. M. [J], ne peut sérieusement invoquer un préjudice alors qu'il est à l'origine de la suppression du local poubelles ni demander la remise en état du local au visa d'un article abrogé.



Par ailleurs, il est constant que les actes de gestion des parties communes sont soumis aux modalités de vote de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 tant qu'il n'y a pas d'atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des copropriétaires.



L'ancien local poubelles n'ayant plus cette destination depuis l'initiative de 2013 de M. [J], sa location relève de la gestion courante soumise au vote de l'article 24.



Dès lors, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [J] de ses demandes d'annulation de la résolution 18, de sa demande d'indemnisation et de l'ouverture et la remise en état de l'ancien local poubelles.



Sur les autres demandes



Les dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens sont infirmées.



Les deux parties succombant partiellement, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



M. [J] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.



PAR CES MOTIFS



La cour



Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a débouté M. [J] de sa demande d'annulation des résolutions n° 4, 5 et 17 de l'assemblée générale du 23 mars 2021 et en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et aux dépens,



Statuant à nouveau des chefs infirmés 



Annule les résolutions n° 4, 5 et 17 de l'assemblée générale du 23 mars 2021,



Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la résidence du port à [Localité 6] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Dispense M. [J] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.



Le Greffier, Po / Le Président empêché, 



N. MALARDEL